ブランズ東品川について

[買い換え検討中]

ブランズ東品川っていかがですか？

目黒川沿いで、桜の季節が楽しみなりそう。
いろいろ情報交換したいので、よろしくお願いします。


所在地：東京都品川区東品川一丁目9番1他（地番）
交通：京急本線 「新馬場」駅 徒歩8分
東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩10分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩11分
山手線 「品川」駅 バス4分 「天王洲橋」バス停バス停から 徒歩5分 （港南口バス）

間取：2LDK＋S～3LDK
面積：66.78平米～86.90平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
物件URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/higashi-shinagawa/
施工会社：川田工業株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[1: 匿名さん]

一応新馬場駅か天王洲アイル駅が最寄駅。
ただどうなんでしょ。駅まで歩くんだったら、バスに乗って品川まで出ちゃったほうが早かったりするような立地でしょうか。
駅までも普通に歩いて行ける距離だけれど、結局は乗り換えが必要になってきそうな感じがします。

[2: 匿名さん]

この辺は暮らす分には不自由はしないですが、新馬場よりでイオン・オーケー等
大きめで安めのスーパーがちょい遠い。近くのスーパーはマルエツプチくらい？

品川に出るなら普通に京急。それか自転車。バスは微妙。
新馬場は普通しか止まらないのでそこは注意。

ぶっちゃけ仕様と坪単価次第かなぁ、250万/坪前後じゃないと厳しい感覚はあるけど
昨今の情勢的に最低でも260～270万/坪くらい行っちゃう気がする～。
工賃・建材上がりすぎです。

[3: 物件比較中さん]

プレミスト買えなかったらここかなー。
３Ｌ4500万くらいかな？

[4: 購入検討中さん]

4000万円台で3LDKは勝島エリアかこのエリアでは無理やりな間取りになってしまうのでは。一応品川駅圏内なので260-270万って現実的な気がしますね。

[5: 匿名さん]

うーん。坪260も出してここ買うくらいなら新豊洲かな。

[6: 匿名さん]

プレミスト4500じゃ無理でしょ。当然ここも無理。2LDKならまだしも。
どうしても品川区にしたいなら、高速とモノレールに囲まれたところにしたほうがいいかと。

[7: 匿名さん]

Ｂタイプのお部屋は、玄関が少し離れているのですね。
玄関を入って全ての人がキッチンの横を通る場合、
家族が通るのは全然大丈夫というよりは、良い事だと思うのですが、
お客さんもそうなると思うと、ちょっとどうなのでしょう？
気にされないのであれば、問題ないと思いますが、
私的にはあまりキッチンは見られたくないと思ってしまいます。

[8: 匿名さん]

>>6
そこのマンション安いといわれると切れちゃう人がいて面倒です

[9: 匿名さん]

Ｂタイプのお部屋は、リビングが各部屋への通路になってるのですね。
ですからお客さんも手を洗いに行く、おトイレに行く場合さらに家のプライベートな部分へ入っていくことになっちゃいます。
２，３人とか入っていかれるとちょっとイヤかな。
お客さんを入れないなら問題ないですね。お風呂に窓もあるし、角ですし。
やっぱしトイレ、洗面室は玄関の近くがいいかな。

[10: 匿名さん]

>>8
あそこはターゲット客層がブランシエラそっくりだから、必然的に掲示版の雰囲気もそっくりになってるね。仕方ないね。

Bタイプは、すべてを犠牲にして採光優先してワイドスパンにしました感がすごいですね。旗竿地ならぬ、旗竿部屋。。。

[11: 匿名さん]

２さん
そうですね。大きなスーパーでお買い物と考えるのなら
青物横丁のオーケーやイオンでしょうね。イオンは近くから無料
送迎バスが出ていますよ。商店街もあるけど、昔はかなり栄えて
いた様ですが今はお店もいまいちですよね。和菓子屋さんなんかは
あるけど。あとは、商店街に安い八百屋さんが多いかな。
お肉屋さんはみかけないですね。　

[12: 物件比較中さん]

プレミストのDM来たけど、すごく仕様が良さそう。ここは
そうでもないのかな？

[13: 匿名さん]

>>9
納得のご意見です。私も外から帰ってきたらすぐ手洗いに行きたいですね。
キッチン～リビング～トイレ前～洗面所と経由してくと衛生面も気になるかなあと。
部屋の感じは悪くないんですけどね…。桜並木もリビングから見られるようだし。惜しいです。

他の部屋もこんな感じなんですかね。
設備仕様はこれから発表になるのでしょうか？気になりますね。

[14: 匿名さん]

家事動線的には良いとは思うんですけれどもね

余り来客がない人だと気にならない部分だけれど、子供の友達が遊びに来たりとか
そういうのが頻繁にあったりすると特に感じる部分なのかも。

おかいものは結局普段はオーケーストアで一通り済ますことが出来そうな感じなのですよね。
オーケーは野菜と魚はあまり安いと思わないけれど、お肉とか他の食品なんかは結構安いと思います

[15: 匿名さん]

Bタイプに突いて議論がなされていますね!
私は素敵だと思いますよ! まあ、田の字ばかり見てきたので新鮮に見えるのかもしれませんが…汗;

[16: 匿名さん]

間取りはすごく変わった感じですよね　敷地の形が台形だから、目一杯建物を作ろうと思うとああいう形になるのかな　だから個性的な間取りになるのではないかと　Bタイプは居室にすべてに窓があり、かつ風呂場にも窓がある点が良いのかなと思いました　風の通りはよいのでは　ただその分高くなりそう（汗）

[17: 匿名さん]

写真みたいに桜を見ることができるなら、すごく素敵だと思います。
南面がバルコニーなんでしょうか？日当たりもよく気になります。

THANNのバブルバスがもれなくプレゼントなのはオシャレですね。

[18: 購入検討中さん [女性 30代]]

購入を検討しています。
目黒川沿い魅力的ですが、臭いはどうでしょうか？？

[19: 匿名さん]

検討しています。
目黒川、川の見た目は素敵とはいえませんが、臭いは気にならないと思います。
手前の橋から見える夕焼けが良いです。

[20: 匿名さん]

>>19
この辺の目黒川はかなり匂います
下流で流れが緩やかなので
底にヘドロが埋まってるみたいです
中目黒の目黒川とはかなり異なります

[21: 購入検討中さん]

この近くに住んでいる友達はたまに臭うことがあると言っていましたが。。。
水際ということで、建物の傷みが早いと聞きます。
何の根拠もありませんが。

[22: 匿名さん]

品川のマンションは多く賃貸も出ていると思いますが皆さんの決め手はなんでしょう
四季も感じられる場所ですね　川に近いと湿気が多くカビとか結露とか気になりますが構造上配慮されているかもしれませんね。まあ洪水リスクはそれほどないかもしれませんが羽虫とかどうでしょう。日当たりも良く眺めやヒートアイランド現象が抑えられたり、水があることで癒しの効果もあるようですね

[23: 匿名さん]

賃貸が多く出ている？決め手？
昔から流れてる川なのにヒートアイランドとか関係ないでしょう…
ちょっと変な人が検討するマンションなんですかね、こちらは。

[24: 匿名]

＞＞23
「ちょっと変な人が検討するマンションなんですね」・・って　嫌な言い方しないでください。検討中の方に失礼じゃないですか？

[25: 匿名さん]

モノはよさそうなんだけど、場所が微妙ですよね。

近くに住んでるけど、
かなり奥まった場所で暗いし、
近くには工場や配送のトラックが通ったりと
住環境としては。。。

まぁ、言い出したらきりがないですけど。

あと北側ほぼ全て+1階、2階が賃貸っていうのも
どうなんでしょ。入居者の質が下がったり、
管理運営面でもなにかと面倒そうですね。。。

[26: 匿名さん]

ですね。あと間取りに無理矢理感があります。
柱1本まるごと室内に入ってますね。
川向こうの老人ホームも、なぜか北向きにバルコニー作っちゃってるからコンニチハだし。
その辺を納得できる安さがあれば…

[27: 買い換え検討中]

住み替え検討中です。

５千万だすなら、東品川にこだわる必要は
ないと思いますが、勝島よりは立地は良い
でしょうから、価格設定も妥当と考えています。

低層は比較的控えめ価格と思いましたが、
この辺りは競争になりそうでしょうか・・？

[28: 物件比較中さん]

プレミストと迷いますねぇ。
プレミストのほうが立地・仕様・設備が良いのはわかりますが、
約１０００万円違うんだよなぁ。
皆さんはどう思われますか？

[29: 匿名さん]

プレミストよりは断然、ブランズでしょう。
ただ5000万〜の価値があるかというのは、
また別な話ですが。

正直、パークホームズ品川〜と
同程度の価格ですが、共有部や立地などは落ちますよね。

建築価格の値上がりもありますが、
若干、割高感はいなめないと思ってます。

もちろん良いと思うかどうかは
個人のタイミングと価値観だと思いますが。

[30: 匿名さん [男性 30代]]

夜に現地をみましたがやはり暗い印象でした。駅からの帰り道にどこを通るか悩ましい所ですかね。

[31: 匿名さん [男性]]

プレミスト北品川は良くも悪くも賑わっているようですが、
こちらはなぜか活気がありませんね。

私の所感は、すごく良い点もないけど、ひどく悪い点も見当たらない、という感じです。

間取りはある程度我慢できそうですが、価格が高いと感じることと、
周辺の雰囲気が暗く、活気がない印象を受けました。

購入検討されている皆様、踏み切れない理由(悪い点)をお聞かせ頂けないでしょうか。

[32: 匿名さん [女性]]

うちは、今よりは暮らしやすそうなので検討しています。
プレミストとの比較というより、近隣のタワーや、レジデンスマンションの中古相場を見ると
中層以下はこんなものかなと。個人的には７階以上は厳しいです。

良い点は、
騒がしいのは好まない（山手通り沿いは苦手です）
共用がないこと（ランニングコストを抑えておけば、もしもの売却時に有利と思っています）
海辺に近い、海上公園が近い
桜がきれい（４月は毎日花見ですね、桜が好きです）

気になる点は、海抜が低いことと、倉庫通りだったことでしょうか。

[33: 匿名]

近所の分譲に住んでいますが　手狭になってきたので　こちらのマンションを検討中です。周辺環境はすこし奥まっていて静かではあるものの　確かに寂しい雰囲気がします。周りが倉庫が多いからでしょうか。とはいえ　前は公園、川ですし雰囲気は悪くはないと思います。ちょっと駅から遠くなってしまうのが気になります。
その他に関しては　プレミスト北品川より　断然よいと個人的には評価しています。
私は大世帯のマンションより小さめを好むので。

ただこの場所で　この値段・・・というのが　世の中の景気の流れなのかもしれませんが　割高な気がしてなりません。上層階の価格は下層階に比べると　差が大きいですよね。（もちろん平米数の差もありますが）

この土地を理解していて住み慣れている者から言えば　まぁまぁ悪くないのは？といった感想です。それでも迷いはありますね～。

[34: 検討中の奥さま]

プレミストと悩み中です。こちらの方が締切早いですもんね。私には地権者が賃貸目的で所有するというのが腑に落ちない。せっかく購入しても同じマンションに賃貸と割り切って住む人間が一定数いるのが微妙。分譲でも数件賃貸に出す人はいるから同じって思う人もいるかもしれませんが。ランニングもプレミストの方が魅力的。あとは価格だなぁ。

[35: 匿名さん]

土地の確保のため、地権者物件は少なくはないのでどう考えるかですね。いなければ立たないわけですし、賃貸ではなく住居の場合もあるので、どういった地権者なのかは知っておきたいですね。
戸越公園のオーベルくらいあからさまな地権者物件だと、賃貸以前の問題で検討即やめました。

[36: 匿名さん]

オーベル憎しって方が多いですね。ブランズ検討者には

[37: 匿名さん]

部屋の中で生活するわけなので、分譲とか賃貸とかあまり関係ないのでは、と思っていますが
共用はほぼないので、最低限エレベータはきれいにつかいましょうとか、
廊下やアルコープには置いちゃいけないものはダメとか、
マンションに住む人でしっかりルールを定義すればよいと思います。
このあたりは、分譲購入者で声を出していきましょう！

[38: 匿名さん]

自分の資産ではない、という意識の人が3分の1住むこと
3分の1の議決権を持つ地権者がいること
は事実ですから、良いことではないですね。
集合郵便受のあたりが散らかったり、ペットの飼い方を守らなかったり
自分の息のかかった管理会社に替えて管理費修繕費を私物化している地権者マンションの話を聞いたことがあります。
3分の1といっても委任状出して出席しない人が多いと、やりたい放題ですからね。

[39: 匿名さん]

あえて断言しますが、こことプレミストは販売時期が近いだけで、比較検討する物件じゃないです。
（プレミストに手を出せるのにここを検討する理由がほとんどない。）
しかし、プレミストの値段を出せる人は、当然もっと良い立地検討できるでしょうし
あそこの価格設定は本当に謎ですね、どこに需要があるのだろう。謎・・・

方やこちらは新馬場の平均的な近辺の坪単価で、場所だけ見れば高くもなく安くもないという印象でしょうか。
ただ、３分の１賃貸、奥まった立地（川沿いの細い路地通らないと行けない）、近辺に大きなスーパーが無い、北向き多い等
悪条件が結構重なってしまっているのがちょっと痛いですね。価格が少し安めであれば、良いと思います。

しかし、ほぼどのプランにおいても柱まるまる一本分専有部分に入っちゃってるのはなんとかならなかったんですかね・・・
居室形状にも影響してしまっているので、とても残念です。
あと、気になるのは天井高、下がり天井、梁等の詳細の仕様や、スラブ厚・戸境壁の仕様ですね
下層階はやはり賃貸仕様なのでしょうかね？それとも分譲仕様で賃貸？

[40: 匿名さん [男性]]

Cタイプの部屋はどうでしょう？
AやBより使いやすそうに見えますが…

[41: 匿名さん]

私の感覚も、
C＞A、B

です。

Cは西向きではありますが、遮る建物もないので眺望もよさげ。
夕日をどーんと感じれるのも気持ちいいのかなぁと。

Bタイプは５畳部屋は少々デッドスペース、玄関→手洗いまで少し距離が。
でも浴室窓とかベランダ広いとか、良い点が多いので悩みますね。

[42: 匿名さん]

安いね、一瞬で完売する予感。

[43: 匿名さん]

価格出たんですね。坪単価いくら位からでしたか？

[44: 匿名さん]

中あたりまでだと
230～250でしょうか。
この価格ゾーンは一瞬で売れそう。

[45: 匿名さん]

予想通り？近年の近隣物件同程度かそれより下げてきたんですね。
とはいえ、今のご時世この辺りで230とはまた思いきった値段。この辺りの価格帯は仰る通り瞬間蒸発でしょうね。

仕様、立地その他の点から、近隣他物件より高いとなった時点で苦戦は必至でしょうから、良い判断かと思いますね。

[46: 匿名]

ちなみに　坪単価230～250ではなかったです・・もっと高かったような気がしますけど？
上階に関しては　300万超えでした。

[47: 匿名さん]

もうＣタイプの間取りは残っていないみたいですね。
ＨＰでは、Ａ2、Ｂ1、Ｇタイプしか見られませんでした。
さすがに、Ｇタイプ位の広さがあれば、それぞれの部屋にも余裕がでてきますので
いろんなレイアウトができそうでいいなと思いました。
北西に広がるルーフバルコニーも視界が広がっていいんじゃないでしょうか？

[48: [男性]]

「プレミストに手を出せるのにここを検討する理由がほとんどない」という方がいますが見当違いですよ。
プレミストと比較する必要がありません。たしかにプレミストの方が駅には近い。だけど新馬場にはね。
大崎に１６分も歩いていきますか？隣りは高層マンション、目黒川を望めば下は墓地、山手通りを挟んで消防署なのでサイレンがうるさい。そんな立地のマンションと比較したら割安感があって閑静なブランズを選択したくなります。
プレミストを買うならオープンレジデンシア高輪台の方が魅力的ですし・・
ブランズから新馬場と天王洲アイルまでなら大人の足で８分程度です。品川までは２０分かかりません。

[49: 匿名さん]

>>48
大崎まで16分歩きますか？と言いつつ品川まで20分歩くんですか？
ここのネックは
間取りひどい・規模ショボい・地権者うざい・閑静というより寂しい現地・臭い目黒川の先に老人ホーム
そして最大のネックが、どこの駅からも中途半端に遠いということですよね。
場所のイマイチさ加減は同じだけど、駅近じゃないからプレミストより安いわけで。
でもオープンレジデンシアは盲点でした。教えてくれてありがとう。

[50: 匿名さん]

>>48
内容が自己矛盾してるので、すでにツッコミ入ってますのでそこは割愛しますが

　プレミストに手を出せる（ほどお金に余裕がある）のに
　ここ（のような悪い条件が重なっている割安物件）を検討する理由が
　（他の良い立地・駅チカの物件を検討できるので）ほとんどない

ということなんじゃないですかね。まさに仰るとおり
プレミストを検討する人の比較対象はオープンレジデンシアでしょう。
良情報ありがとうございます。