新価実損について

[契約済みさん]

先日売買契約書を交わし手付金を支払いました。火災保険加入にあたり保険料設定の建物評価額について相談です。

売買契約書には建物1200万円と記載があります。
土地代は4000万円と記載があります。合計で5200万円の建売住宅なのですが、火災保険に入る際平米数から求められた建物評価額は2000万円でした。しかし、売買契約書には1200万円と記載されていたため1200万円で保険の見積りを作成してもらったのですが、保険代理店は新築で同等クラスの建物が再築できる「建物保険金額」で契約することをすすめています。つまり建物評価額2000万円でといことです。

新価実損払い形式の保険であるため現実に1200万円で建物価格が出ているのであればわざわざ2000万円に設定するのは超過保険な気がするのです。どなたかお詳しい方いらっしゃいますでしょうか。

[1: サラリーマンさん]

保険金額の違いは、建売の建物価格と注文住宅の違いですね。
全焼した跡地に、どのレベルの注文住宅を建てたいのか、あなたが選択できるわけです。


30年間での火災確率は2％、そして全焼確率は0.1％です。
その時に、いくらの保険金が欲しいか。
これに尽きます。

大手ハウスメーカーで立て直すなら、坪あたり75万程度
メーカーを選ばなければ、坪数×50万位と概算を把握しておきましょう。

なにも、全額を保険金で賄う前提でなくても構いません。
2000万の家を建てるのに、保険金から1200万円のサポートを得られるという考え方でも良いでしょう。

それが起こる確率を把握して、それが起こった時に発生するコストの何パーセントをリスクヘッジするか。
一般的には、素人でなんにもわからないんでしょ。だったらフルヘッジ（100％ヘッジ）しときなよ。ってのが世間でまかりとおています。

たぶん、保険会社の評価は、大手ハウスメーカーの注文住宅を建てるコストをフルヘッジしましょう。という考え方なのだと思います。

[2: 契約済みさん]

なるほど、詳しく説明して頂いてありがとうございます。
http://www.asahikasai.co.jp/tabid/339/Default.aspx

私が違和感を受けているのは「増額」というキーワードなんですよね。
保険代理店からは「支払い上限」を言われており、この時点で？？なんです。
実際には増額はなく新価実損方式でも家は再建築できないということなんでしょうか。。。？

[3: サラリーマンさん]

朝日火災かんじわるい表現ですねぇ。

増額は義務ではなくて、権利だと思いますよ。

坪単価75万だとか50万で注文住宅が建つのは2014年現在の相場ですが、2040年には2倍になっているかもしれません。
そんなときでも、あなたには保険金を増額する権利があります。
ってことだと思います。
もちろん、権利を行使しなくても、（保険金が1200万で立て直しコストが1200万以上の場合は）当初約束されている保険金額1200万は当然支払われます。

新価実損方式なら全焼しても注文住宅が建つと宣伝している手前「保険金＝大手ハウスメーカーの注文住宅を建てる時価」というのが前提なのでしょうが、捉え方の問題で選ぶのは自分です。

[4: ゆき]

返信ありがとうございます。そうなんですね、別のスレッドで安くていいと評判でしたので申し込もうとしていたのですがなんだかよくわからなくなってきました。。
そもそも火災保険が本当に必要なのかもわからなくなってきました。いづれにしても保険会社は損しない仕組みなんですね。

[5: 購入経験者さん]

＞ただし、保険期間が５年を超える長期のご契約で、将来、建築費または物価の変動により保険金額を調整する必要が生じた＞場合には、保険会社からお客さまに保険金額調整と保険料の請求・返還のご案内を行います。なお、保険金額増額に伴う保＞険料請求に応じていただけない場合には、保険金が削減されますのでご注意ください。


これはみなさんが気づいていないだけでなく新価実損払いのすべての保険会社の火災保険に規定されています。
増額は権利でなく義務？？？？はぁって感じです。

建築時に２０００万円で契約したとします。１０年後には物価が２倍になって４０００万円でないと
建てられなくなった。その場合には４０００万円に増額しないと新価実損払いにならないし
一部保険になってしまうのは当然です。

[6: サラリーマンさん]

例えば損保ジャパンでは、物価下落時に減額/返還を行いますが、物価上昇時に増額/請求は行っていません。
但し、契約期間中いつでも、契約者からの申し出により、評価の見直しに応じています。
評価見直しで高くなった再調達額を適用希望する場合には、再調整した保険料の払込にて増額完了。
あくまで、「け・ん・り」です。

つまり「新価実損払い」というのは契約時の時価を将来にわたって保証するもので、かつ将来の物価変動へも対応します。
但し、将来の物価変動への対応方法は、各社で姿勢が異なります。

[7: 匿名さん]

まあ実際の所、１２００万では中々家建たないよね。

車の車両保険ならば、古くなった相当の安い保険価額になって
全損なら、その保険金で同等中古車でも買えやって感じだけど
家の場合はそうは行かない。
新築で建てるしかないからなあ。

うちは２５００万程で建ててるけど、保険価額は坪数標準の３６００万で加入
減額は可能だし、増額も査定して４０００万以上に出来るそうだけど
兎に角付帯費用も含め、確実に再築できる金額掛けとく方が安心ですよと
代理店の口車に乗ってみました。

でも半焼の場合は査定額で下りるのか、限度内実費支払いなのか
今一歩理解してません。

[8: Yuki]

なるほど、なんとなくわかってきました。
つまり自分から保険金額を上げておかないといざ保険金がでる時にその金額が上限でそれ以上お金が再建築に掛かっても知らないよという事なんですね。
万が一急激な円高で資材価格が落ち500万円で再建築できた場合でも保険会社は500万円しか払いませんという事なんですね。
保険会社全然損しないし保険契約者がお互いのお金出し合ってる構図そのものなんですね。。。
建築コストが低い住宅ならいっそ貯金や投資で増やす方がよっぽどいい気がしました。人にもよるんでしょうが。。

[9: 匿名さん]

家が安く建つから支払額も下がりますって事にはならないのでは？

車と同じ考え方なら、全損＝限度額支払い　半損＝実費　なのかな

半損で単純査定額支払いだと、まあトラブルの元になると思う。

[10: 匿名さん]

>>7
必ずしも同じ場所に建てる必要無いよね？

もし、うちなら、近隣の中古マンション買っちゃうなたぶん。
土地は燃えないし、物価連動するし

[11: 主婦さん]

NO6　サラリーマンさんって相当おつむが。。。

>例えば損保ジャパンでは、物価下落時に減額/返還を行いますが、物価上昇時に増額/請求は行っていません
損保ジャパンは評価済み保険でまた違う種類です。

>つまり「新価実損払い」というのは契約時の時価を将来にわたって保証するもので、かつ将来の物価変動へも

脳内妄想で勝手に保険用語に注釈しないほうがよいですよ。
契約時の時価を将来にわたって補償する？？？？
そんなの新価実損払いではないですよ。
恥ずかしい人だ。

[12: Yuki]

そうですか、保険金で必ず家を同じところに建てなくてもいいのですよね！たしかに、土地は土地として持っておくのもありですね。単純なところでしたが盲点でした。
でも結局火災保険って本当に支払われるのか不安でなんだかんだ文句言われて減額されるってイメージしか保険会社にはわかないです。保険会社の方には申し訳ないのですが。

[13: 匿名さん]

保険会社は契約時の契約規定と、実際の事故時の支払いの損害規定が違い、それぞれ解釈によって変わることが多いあいまいなものですので、1200万と2000万円では２倍近く違うので代理店担当者や営業マンでなく保険会社の本社のお客様相談室あたりに連絡して回答内容を録音しておくといいでしょう。最近は録音しておかないといざという時記録が残ってないのでわかりません。っていう社会ですからね。

代理店は契約窓口であって実際問題まったくあてになりませんよ。

[14: 匿名さん]

業界リーダーの東京海上の代理店でさえ『窓ガラスが地震でわれたら地震保険が効きます』なんて根本的に間違ったことを平気で宣伝してるくらいですから、ホント嫌になってしますね。

[15: 匿名さん]

代理店の手数料、高すぎると思います。保険を継続しただけで20%前後の代理店手数料、仮に５万円の保険料だと手数料１万円です。非常に高いですね。一般社会での１日分の労働賃金が、保険代理店では5分10分の手続きです。代理店手数料を安くして顧客に還元してほしいですね。金融庁の管轄ですかね。