ピアース溝の口ってどうですか？

[買い換え検討中]

ニカ領用水沿いの小規模なマンションですが、モリモトらしい小粋なアパルトメンになりそうですね…

公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-mizonokuchi/index.html
所在地：川崎市高津区二子5丁目662番（地名地番）
交通：東急田園都市線「溝の口」駅徒歩10分、東急田園都市線「高津」駅徒歩5分
総戸数：21戸（他に管理員室１戸）
敷地面積：720.50m2
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上6階建
住戸専有面積：60.54m2～71.00m2／2LDK+S・3LDK
駐車場 9台〔機械式駐車場4台、平置駐車場5台〕
竣工予定日 平成27年9月下旬
入居予定日 平成27年10月下旬
販売開始予定時期 平成26年12月中旬
管理会社 株式会社モリモトクオリティ
施工会社 株式会社 合田工務店 東京本店

[21: 匿名さん]

14.19.20落ち着け。

[22: 匿名さん]

19は要望書提出済み？どこの部屋ですか？それとも営業？

[23: 購入検討中さん]

買える人は買える、買えない人は買えない。
平和にいきましょうよ。

[24: 匿名さん]

小杉が坪単価400万になってしまう時代ですから、溝の口が250万超えても仕方ないのかも知れません。
中央区が300万って言うのは…釣り？

[25: 匿名さん]

坪単価が４００万であれ、３００まんであれ、それでも欲しいと思うから値が上がるんでしょうけど、まあ、高いですよね。
地方じゃ１００万円台は高い高い。
でもここはこれから尚、発展していくことでしょうから、この価値観も妥当なところなのでしょうかね。

[26: 匿名さん]

高津駅、溝口駅ってこれから発展あるんですか？

[27: 匿名さん]

発展云々はわかりませんが
寂れることはないのでしょう。

[28: 匿名さん]

まずピアースブランドはハイグレード仕様ですよね。昨今の資材高騰かつ職人不足の中で本当にハイグレードを担保していただけるならナンチャッテ都内アドレス依存のショボショボ物件よりは魅力的ですよ。

南武線住民をバカにする書き込みがありましたが駅近の高価な物件に住んでればヘンな連中とは遭遇しませんから。
都内の物件は割高だから貧乏くさい人が買わないそれだけのこと。
川崎だって高値高級物件ならヘンな連中は買いません。

[29: 匿名さん]

価格も色々な捉え方があるんですね。
私には本物とナンチャッテを見分けることもできなそうです。

[30: 匿名さん]

マンションの向きとしては、南向きのCタイプ、Dタイプに
人気が集中しそうですね。
価格が発表されておりませんが、同じ階でも向きによって
大きな価格差があるのでしょうか？

[31: 匿名さん]

駅近でハイグレード仕様でも、高津で坪250万超えはやはり高すぎでしょうか
立地的にはかなり気になる物件なのですが…

[32: 匿名さん]

坪250万越えと言っても少し超えてる程度ではなく、好条件住戸は坪300万に迫る金額のようですね。

[33: 匿名さん]

坪300万は高いですね…
溝の口辺りで検討しているのですが、他に新築マンションはあまりないし、迷うところです
溝の口でこれから発表される新築マンションはあるのでしょうか…

[34: 匿名さん]

スタンダードな間取りは使いにくそうな感じです。
メニュープランだといいなって思います。
ワイドスパンなのに広々感が薄いかも。
バルコニーが独立しているので使いやすそう。

[35: 匿名さん]

みなさん高いと言ってますが、少しは売れたんですかね！？契約した方いらっしゃったら契約の決め手、物件に対する見解を教えてください。

[36: 匿名さん]

まだ予告段階だから、契約まで至っている方はいないでしょう。
要望書出している人はいるかもしれませんが。
ただこの価格ですから、なかなか厳しいでしょう。

[37: 匿名さん]

要望書出している方いらっしゃったら、決め手、物件の見解を教えてください。

[38: 匿名さん]

小杉が350万円オーバー、武蔵新城が230万円前後。
平間ですら180万円オーバーなんだから、溝の口で250万円
オーバーでも驚かないな。
確かに少し前は180万円くらいの場所だったから
違和感覚えるのは分からないでもないが、
もう安い溝の口は返ってこない。
自由が丘が420万円で即完した。
世田谷が300万円が当たり前になってきている。
次に買えるエリアの府中街道沿いが熱くなっている。

[39: 匿名さん]

ミゾノクチも高くなりましたね。
3～4年前くらいは駅近でお手ごろな物件がそれなりに出てきていたのにね。
今考えると2010年前後が買い時だったんでしょうかね。。。

[40: 匿名さん]

>>38
営業トークが冴えますね。
売り手の意見ではなく買い手の意見が聞きたいものです。

[41: 匿名さん]

≫34さん
確かにそうですね。
基本プランのリビング・ダイニングが12畳とコンパクト、
キッチン面積も差し引くと8～9畳という事を考えれば、
隣り合った洋室の壁を取り払って広い空間として使うのが
正解かもしれません。

[42: 匿名さん]

要望書出している方、あまりいらっしゃらないようですね。ブランズ溝の口レジデンスのようにいつまでも販売し続けているんでしょうかね。プラウド溝の口は即日完売だったようですが何が違うんでしょうかね。

[43: 匿名さん]

物件概要を見ると、販売開始は1月下旬からになっている。
おそらく本格的な販売開始は今日からなので、昨年秋ごろから温め続けていた客の刈り取りを行うものと予想される。
9月竣工10月入居なので、遅くとも8月中には完売させたいだろう。
8月半ばはほとんど物件動かないだろうから、7月末までの契約完売を想定すると、
2月・3月で約半数の10戸は契約し、4～7月で毎月3戸ペースで契約すれば7月末で完売見込みというスケジュールか。

物件価格の高騰により、坪単価280万円前後という高価格帯での販売となるため、
この1月下旬～2月中旬での刈り取りが非常に重要となるはず。
ここでこければ、想定スケジュールでの販売は難しくなるものと思われる。

[44: 匿名さん]

>>43
やっぱり坪単価280万円前後は高いですね。
スケジュール通りに完売できますかね？

[45: 購入検討中さん [女性]]

CDプランは抽選住戸を残して売れそうな感じみたいですよ。申し込みされた方はいらっしゃらないのでしょうか？

[46: 匿名さん]

部屋もおしゃれだし設備も整っているとは言え、
60.54m2～71.00m2という面積であの坪単価は
需要が少ないように思いますよね。
今週末からプロジェクト案内会がありますし、
全てはこれからですかね。

[47: 匿名さん]

ホームページで1月下旬となっていた販売開始予定時期が2月上旬に変更となっていますがなぜでしょう？

[48: 匿名さん]

第1期即日完売等の文言を謳いたいが、1月下旬での刈り取りがうまくいかなかったために、正式発表を遅らせているものと予測する。

[49: 匿名さん]

なるほど！売り手側に都合良いように細工してるわけですね！もう１月中に契約する部屋も有るというような説明受けましたが、いまいち信用出来る案内かどうかよくわかりませんが、このあたりどう理解したら良いですかね？

[50: 匿名さん]

売り方については、どこも同じような感じだと思って見学しています。
小分けて販売したりするのは、まぁ売り手の手段として仕方ないのかなと思いますので
ある意味、見学に行ったりするときの運もあるのかな。

[51: 匿名さん]

価格見直しの可能性はあるのでしょうかね？！

[52: 一戸建夫(いっこ たてお)]

友人から相談がありましたので問題点を報告致します。高津区のハザードマップでは深さ50cmの浸水地域です。パンフ記載の床高さからすると1階住戸は浸水の恐れありです。エントランス床高さが道路＋260mmですからね。エレベーターも浸水です。電源が最上階にある東芝製だといいですね。それよりピット式機械駐車が心配です。川の増水は台風シーズンだけですが時間80ミリ程度の集中豪雨には対応出来ないだろうなぁ。ポンプ能力と釜場サイズの計算式を出させるべきです。電源盤・電話盤・ポンプ盤も1階ですから出来るだけ高い所につけてもらいましょう。郵便受けへの動線が変ですね。エレベーター横切って郵便取ってエレベーターに戻るんだ。管理人室の窓がエントランスに向いてませんね、耐震壁だから？補強すればいいことです。BタイプCタイプ2階から避難ハシゴで避難するんですね。分譲マンションで避難ハシゴで避難するって30年前ならありかな。ガラス手摺に引っ掛ける避難ハシゴがあるのか知りませんが。BCタイプの人は2階まで降りて避難だから経験出来ますね。屋上に植栽があります。川崎市の緑化基準は知りませんが通常屋上は倍率がいいので法的に必要なんでしょうね。6階CDタイプの人は雨漏りしたら植栽撤去しないと直せないし嫌ですね。露出防水は傷みが早いし。更新時も植栽撤去に無駄な費用が掛かりますね。CDタイプは南向きですが外階段が問題ですね。外階段が影になって思っているほど日が当たらないでしょうね。Dタイプが人気だと思いますが正午を過ぎると階段が気になるのでCタイプの方がいいでしょうね。CD反転がベストですが。1階も東西反転して動線直せるのになぁ。駐車場にゲートも可能なのになぁ。一通なのに駐車場向きが非常に悪い。機械駐車に当たったら出し入れで喧嘩になりそう。溝の口に大らかな人が住むイメージ無いし。設計に詰めの甘さを感じます。パンフに梁下CHの記載がありませんね。買われる方は記載してもらいましょう。コーナーサッシは魅力的ですがハネだしスラブ(梁あるのかな)だし地震で揺れてサッシ変形してガラス割れそうですね。洪水も地震も天災ですから保険おりません。震度いくつまでガラス割れないか聞いてみましょう。コーナーガラスの雨漏れも10年保証か聞いてみましょう。1階階高が高いとは思えないのでイメージのようなエントランスにならないだろうな。数年前に倒産したデベですが社長が当時と同じですね。借金帳消し再スタートが許される国っていいですね。信用薄いなぁ。技研のないミニゼネコン施工ですね。構造的トラブルには対応出来ないだろうなぁ。施工会社は小さくても技研がないと。設計もまず構造設計外注ですから構造的トラブルは難しいでしょうね。地震の時のスラブ先端の変位量答えられるかな。メジャー7でないデベなら尚更大手ゼネコンを使うべきですが。友人には安いならありじゃないといいました。北向き可で平米数OKならAプラン3〜5階かな。他の部屋は金額に見合わないかな。いい点もあります。デザイン重視のデベ＋設計ですから他ではこんなプラン出来ません。他のマンションもご希望があれば報告致します。いいマンションに住もう！

[53: 匿名さん]

売れなきゃ安くなるでしょ。
クレッセント溝の口2とお見合いの北向き10室はかなり厳しいでしょうから。
値引き後が買いですね。

[54: 匿名さん]

とっても詳しいのですね。
素人の私ではよくわからない内容もたくさんあるのですが、
たくさん調べられたのですね。

マンションの金額は、どこのマンションでも高くなっていますね。
仕方がないのかもしれませんね。

[55: 匿名さん]

管理費＋修繕積立金で約3万というのも痛いな…

[56: 匿名さん]

今回の販売はたった4戸だけですか。21戸と小規模とはいえ少ないですね。登録期間が短いから確定なんでしょうが。。
価格4,590万円～5,790万円で、60.54m2～71.00m2だからおよそ坪251万〜270万。
価格はこんなものですかね、最近の相場からすると。。

[57: 匿名さん]

>>55
管理費と修繕費毎月5000円多く払っていたら、一年は6万、10年は60万…

[58: 匿名さん]

３万は高いですね。
これから値上がりすることを考えると
３０年後は同じ規模の家賃並みになったりしませんか？長期修繕計画ありますよね？

[59: 匿名さん]

同じ規模の家賃並みなんて事あり得るのでしょうか？
そこまで高くなるのなら、賃貸の方がずっとお得になってきてしまいそうです。
総戸数が少ない分、1件あたりの負担がかなり大きくなってきてしまうのかな？
今後の計画も知っておいた方が良さそうですね。

[60: 匿名さん]

完売したようですね

[61: 匿名さん]

キャンセル一戸出てますね。
Ｂタイプでしょうか？

[62: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>52
できれば、プロスタイル元住吉も教えて欲しい〜

[63: 匿名さん]

60㎡～71㎡でおよそ4600～5800万・・ですか？

かなり高い感じがしますが普通なんですか？
しかも管理費＋積立金でいきなり３万。

駐車場料金はおいくらなんですか？

[64: 匿名さん]

坪単価がやや高めに感じられるかもしれませんが、部屋がオシャレなところは注目されそうですよね。
管理費と修繕積立費の金額が気になってしまいそうですが、立地を考えるとこの辺りでは良さそうな地域ですよね。

[65: 匿名さん]

内廊下で高級感があり人気だったのでしょうね。窓も大きく開放的でいいなと思いました。
Cは朝日は入りますがあとはすぐ暗くなってしまいそうですがどうでしょう。Cは東からも南からも日差し入りますね。