ブランズ文京護国寺について

[ビギナーさん]

ブランズ文京護国寺についての情報を希望しています。
知らないことがいっぱいあって、いろいろ参考にしながら
素敵な住まいを見つけれことができたらいいなー。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都文京区大塚六丁目92番4,5（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩7分 、東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩10分
東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩8分 、東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩14分
都電荒川線 「東池袋四丁目」駅 徒歩7分
間取：3LDK～4LDK
面積：68.95平米～85.87平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル住宅営業本部
物件URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/gokokuji/
施工会社：株式会社森本組東京支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[821: 匿名さん]

見てきました。。。
こんなことってあるんですね・・・

[822: 匿名さん]

また建売ミニ戸か。高級感のある外観の広い一軒家やマンションとかが良かったなぁ。まぁまぁリッチな層の住民が増えてほしかった。

[823: 匿名さん]

現地の一通出口側から
靴屋、本屋、米屋、クリーニング屋、酒屋、食品屋（？）は分かりましたが
陶芸屋は分かりませんでした。
あと元薬局跡（？）にある大人の自販機は初めて見ました・・・

茶道教室もあるんですね。

[824: 匿名さん]

>>818さん
↓ページの中古マンション価格(新築価格に連動)の30年グラフとか見ると、
バブルと言っても、ミニバブルくらいだとは思いますけどね。
http://suumo.jp/journal/2014/11/01/72723/

今のバブルは公共工事需要が落ち着くオリンピック1年前くらいから、
落ち着きだすだろう（バブル終了）と予測をする人が多いようですが、
だからといってここ10年くらいの底値だった3年前の水準まで戻るのか？というと、
そこまではハッキリ言わない人が多いので、判断が難しいところです。

[825: 匿名さん]

判断が難しいとは言え、
皆さん買うからには何らかの試算はしていると思います。

私が行った試算の詳細は記載すると長文になるので控えますが、
結論としては、ここの7000万クラスの物件を買った際の
4年後(バブル終了と仮定)損得勘定はマイナス200万程度と試算しました。
（かなりの悲観シナリオで考えています）

マイナス評価とはいえ、自分の試算方法に基づいて計算して、
この程度で済む新築マンションというのは、今は本当に少ないですし、
さらに「ここなら住んでもいいな」と思える物件となると、、、
無いことはないが、ほとんど無いという状況ですね。

[826: 匿名さん]

我が家の場合…
そこまで真剣に将来の損得勘定まで計算してないですね…
資産価値が変わるかどうかよりも
きちんと住宅ローンを払い終われるかどうかという確認のみで…
とりあえず、今、住居を購入したかったので。

[827: 匿名さん]

永住志向(売却しない)なら、
資産性はあまり意味が無いので、仰るとおり払えるかどうか？を重視されることで間違いないと思いますよ。

私は仕事柄と不動産見る趣味とで、
色々とシミュレーションしないと落ち着かない、
良くも悪くもかなり慎重な人間なので。

自分試算で好評価な物件は第三者レポートを複数取得して
検証を深堀というスタイルで物件探しをしていますが、
全てポジティブな評価であっても
結局、今の相場が恐くて買えないという病気にかかってます。。。

[828: 匿名さん]

見返して、誤解を与えそうだなと心配したので自己レスです。

客観的に考えると、
「今、新築マンションを買うのであれば、ここはかなりベターな選択」
なので、良い決断をされたと思いますよ。

私個人の悲観試算ではマイナス評価ですが、
（私もお金を出して買っているので詳細は控えますが）
2つ取った第3者レポートは両方ともプラス評価でした。

そもそも（株なんかと一緒で）
底値で買おうとして上手くいくのは極一部の人ですし、
買い時かどうかは相場だけでなく
人生局面(今ボロアパートだけど子供が生まれるとか)も影響してくるので、
自宅購入で儲けてやる！という志向はどうかと思います。
（自分で言ってて耳が痛いですが）

[829: 匿名さん]

将来の資産性確保を重視すると、
「そこに住みことで得られる生活の良さ」
を軽視せざるを得ない場合が多いですが、
（実際、自宅購入で儲けよう系の本/セミナーではそう指導されます）
それは本末転倒だというのが私の見解です。

自戒も込めての意見ですが、損得試算は、
「（将来の不測の事態を考慮して）大きな損はしない可能性が高い」
ことを確認するために行い、それに問題が無ければ、
「得られる住みよさ」を重視する方が、
人生に取っては良い選択になるのではないかと。

損得勘定でアタマが一杯の人間が
偉そうに記載して恐縮ですが、
スレの趣旨から外れてきたので、これで失礼します。

[830: 匿名さん]

ルサンクのスレが盛り上がっているのを見て、ここの営業が
「ウチは周囲に反対運動のノボリとかないですよ！」
とドヤ顔してたの思い出した

[831: 匿名さん]

文京区最後の坪300万円台大手デベロッパー分譲マンションになるかも知れないですね。

[832: 匿名さん]

茗荷谷のリビオのモデルルームがオープンしてるはずだから、近いうちに予定価格聞いてくるかな
茗荷谷のグローリオも今週末くらいにオープンだったような

[833: 匿名さん]

家探しでこちらの掲示板を利用しておりますが、皆さん思った以上に
マンションの資産価値を重視される方が多く驚きます。
私は今のところ住替えを考えず、駅までの距離や利便性、何より無理なく
ローン返済ができるかをチェックする程度ですが、投資される方のご意見で
色々勉強させていただいております。

[834: 匿名さん]

住替しない方針でしたら、あまり神経質にならなくても良いと思いますが、
ローンで購入されるのでしたら（殆どの人はそうでしょうが）、
不測の事態(大病で仕事できなくなる等)に備えて、
将来の売却時予測を行っておくのはリスク対策として検討の価値ありだと思いますよ。

ローン持ちですと有事の際に重要なのが、
売却価格 ＞ ローン残債
となるか？ですが、
有料サービスで売却シミュレーションを行っているところは多いです。

大体、数千円くらいのサービスなので、
数千万の買い物をする前の保険としては安いものだと思いますよ。

[835: 匿名さん]

ただできれば、計算方法（算数レベルなので難しくないです）を理解した上で、
ご自分でデータ収集/試算される方が信頼性が高いと思います。

というのも、その手のサービスは種々の計算時に
色々な統計値を使用するのですが、
その値の信頼性が高い場合もあれば、そうでもなかったりするので。

例えば、ここの物件は最寄駅が東池袋ですが、
坪単価の妥当性検証に
「過去5年の東池袋駅周辺の新築分譲マンションの平均坪単価」
を用いるようなシミュレーションだと、信頼性は高くないと思います。

というのも、東池袋はここ数年でタワマン（分譲戸数が多い）がいくつか建ちましたので、
それが平均坪単価の押し上げ要因になっているはずであり、
この物件のような小規模低層マンションにそのまま当てはめるのは楽観的すぎるからです。

ピンポイント視点で考えたとき、その上位視点の数値を信頼できない場合は、
（仕方がないので）できるだけ条件が近いデータを用いた方が信頼性が高くなります。

ここで言えば、↓データを用いるのが良いと思います。
・ザ・パークハウスの分譲時価格（あっさり完売）
・最近売り出されたパークハウス1階70m2の中古価格（すぐに買い手がついた）

[836: 匿名さん]

横浜でマンションが傾いてる～
杭が支持層に届いてなかったのをデータ改ざんって・・・
ここは大丈夫かな＞＜

[837: 匿名さん]

>>836

だから大手財閥系等から買うのが安心が常識でしょ。横浜の住友しかり、
青山の三菱地所しかり、大手は資金力、信用力がそれ以下の会社とトラブル
が起きた時の対応力が違う。安物買いの銭失いとは適切な表現だと思いますが。

[838: 匿名さん]

マスコミも新興デベロッパーだと面白おかしく騒ぐだろうが、三井不動産じゃ、あっという間に情報がシュリンクするでしょう。

[840: 匿名さん]

三井、三菱、住友、野村、東京建物、東急ぐらいでしょ。安心なのは。

[841: 検討中の奥さま]

東急不動産は全事業売上高だと業界４位で野村不動産より規模大きいので、資金力と信用力の点では安心ですね。

ゼネコンはどうなんでしょうね？財務体質がカツカツの三井住友建設よりはマシな気もしますけどね。

そもそも、ここは豊島丘台地のてっぺんなので、地盤もそんなちかまで杭打ち不要でしょうが。

[842: 匿名さん]

図面みたら杭は30mくらいだったかな。
支持層はN60で、途中N30～50の地層を経ているので、
図面どおりに施工されてなくても（笑）そこまでの問題はないかと。

[843: 匿名さん]

よく考えたら、杭の深さは図面どおりでも、
地盤データが改ざんされてたらアウトだ。。。
結局はデベを信用するしかないのですね

ちなみに地盤については、
～台地とかにあっても局所的にどうかという話は別なので、
ボウリング調査データを閲覧できるサイトで確認すると良いです。
（いくつかあって載せてるデータがそれぞれ違う）

ちなみにここの周辺はすごく良い訳では無いが、
悪くもないかなという程度と判断しました。

[844: 匿名さん]

浮浪者のカン集め本当うるさい。
木曜日夜中と金曜日早朝から、カランカランと。いいかげんにしてほしい！！

[845: 匿名]

>>844
こんなとこに書いてないで、警察だか区役所だかに言えよ。民度がしれるな。

[847: 匿名さん]

自由人のみなさんとは距離を置きたいということであれば高速沿いの最寄り駅の物件は避けたほうが良いでしょうね。

[848: 匿名さん]

一体どこでかんを集めるのですか?
ボランティアのひとでなく?

[849: 周辺住民さん]

あ、勝手に持ち去る人の音だったんですね。
夜中に出してる人の音だと思ってました。
そんなに一晩中回収してます？わりと一瞬な気がしてましたが。

[852: 周辺住民さん]

↑以上この話題終了。

そういえば、近所のマルエツが模様替えしてましたね。
飲み物コーナーの位置が少し移る程度でしたが。

[853: 匿名さん]

リフレッシュオープンて書いてありましたね。
お肉売り場が明るくきれいになりました。

[854: 匿名さん]

横浜のマンションがどんどん大変なことになってますね。
施工業者は書いてありますけど
今回のように下請けの下請け（杭打ち専門？）
まで確認することって無いですし
あんなデータの改ざんされてたらチェックしようがないですもんね・・・
昔、似たような事件があったときは
「ふ～ん」て感じで他人事でしたけど
マンション選定して、ローン組んで、新築を待つ身になって初めて事の重大性を感じます。

[857: 匿名さん]

マルエツプチきれいになったんですか??
良かった!! 見に行ってきます

[859: 匿名さん]

住人なんですかね?

[860: 匿名さん]

価値の無いレスに絡んでもスレの価値が下がるだけですよ。
腹立たしい気持ちは分かりますが、大人の対応が必要な状況かと。

今日、現地見てきましたけど、かなりカバーが外れてきましたね。
（南棟の護国寺はまだカバーかかってましたけど）
個人的には、タイルの色がちょっと黄色強すぎるかな？
という気もしましたが、
ベランダフェンス(黒)とのコントラストはなかなか良いものに思えました。

[861: 匿名さん]

そうですか、また見に行ってきます。こないだ見た時夜だったので色わかりませんでしたが、早く南側も外れないかな。ついでにマルエツプチも見てきます。

[862: 匿名さん]

南側外れるの楽しみですよね。
あの感じだと植栽入れば、割とカッコよくなりそうな気がします。

マルエツプチは綺麗になったの知ってたら見に行ってました。。。残念。

[863: 匿名さん]

ここって田の字以外あったのですか？

[864: 匿名さん]

えと、マルエツプチさん情報を前に書いたもの（853）ですが。
すっごくきれいになったと期待されてしまうと…と責任を感じて。
本当に明るくきれいになったと感じたんですけど、
マンションで言ったら
リフォーム・リノベーションではなくて業者による大掃除って感じです。
取扱商品も同じです。

[865: いつか買いたいさん]

前がカラスの巣とか大変でしょう。。

[866: 匿名さん]

カラスの話はあまり話題のなってないのでそれほどじゃないのかと、タカをくくってますが、実際どうなんでしょう。まあ聞いてももう手遅れではあるのですが。。。

[867: 匿名さん]

>>866
さんざん話題になってました。読み返しては？

[868: 匿名さん]

読んだんですが、なんかセーフという気がしてしまいました。。。

[869: 周辺住民さん]

購入者が見学者かわからないけどマナーのなってないのがいる。静かなのが売りだから揉めるのいやだなぁ。

[870: 検討中の奥さま]

具体的にどんな風にマナーがなってないんですかなってないんでなってないなってないんですか？

[871: 検討中の奥さま]

なってないんですか？、です。語尾がおかしくなっちゃいました、すいません。

[873: 匿名さん]

お気に召さない立地だったのは分かりましたが、
資産価値という客観的な話であれば、
レインズで周辺中古の成約情報を見てから書き込んだ方がいいですよ
成約情報なら我々でも閲覧できますので。

[874: 匿名さん]

契約者インタビューをみると、
文京区アドレスで生活圏が池袋という所が良いというふうに書かれていました。
住宅地としては、豊島区よりは文京区のほうが人気があるし、資産価値もあるということになってくるのかな？

住環境としては、文京区か豊島区かということは一旦置いておいて。
ふつうに静かに暮らしていけるという点では評価はできるのかと思います。

[875: 匿名さん]

インテリアオプションは何がいいですかね。

[876: 匿名さん]

迷いますね。高いし。エアコンビルトインでついてるかと思ってたのになあ

[877: 匿名さん]

ここが高いと感じるようだと、
しばらく都心の新築は忘れないとダメかも。。。

私は平行して築浅中古も見てますが、
みんな強気価格なので買うことに自体に心が折れそうです

[878: 匿名さん]

ビルトインエアコンというと、
茗荷谷のグローリオは一部の部屋がそうだとスレに書いてあった気が
まぁお高いんでしょうが

[879: 匿名さん]

昔は７０００万出せばエアコンの一つも付いてきたな

[880: 契約済みさん]

ここは1000万プレーヤーの集まりだから、そんなケチなこと気にしないよ。

[881: 匿名さん]

いやまぁ付いてるに越したこたぁないですよ
ビルトインがいいかどうかは別として

とはいえ、
値段上がるわ仕様下がるわな物件ばかりの中じゃ
ここは良心的だと思います
(トイレはTOTOが良かったですが)

[882: 匿名さん]

引越しが楽しみです。
池袋いっぱい行こっと

みなさま、どんな感じの家族構成なのかしら。

[883: 匿名]

ウチは夫婦＋チビ1人ですね
東池袋の防災公園がはやくできるといいなぁと思ってます。

[884: 匿名さん]

バルコニータイル必要かな？

[885: 匿名さん]

2階以上の人だと欲しいんでしょうねー
ウチはチビ対策もあって1階にしたのでナシですが

[886: 周辺住民さん]

>>870
他人の敷地に車停めたり、ゴミすてたり。注意したら逆切れして、妙な形の反撃してました。こわい、こわい。

[887: 匿名さん]

>>886
見学者であってほしい。

[888: 匿名さん]

逆切れ系の人はヤダ…

[889: 匿名さん]

東池袋の防災公園できるの知りませんでした！
ここからだと住宅街の中をくねくね歩いて15分くらいでしょうか？
むかしこの辺で迷子になったことがあります。
池袋までつっきたら速いかな～と思って迷いました。

[890: 匿名さん]

西側の壁が見えました！
なんかのっぺり。

[891: 匿名さん]

オプション迷いますよね。バルコニータイルとかサイドボードとかじゃんじゃん注文するとそれこそオプションで1000万円くらい言ってしまいそうで、迷います。タイルとか自分で敷けるんじゃないかと思ったりもするし。。。エアコンとかも量販店で手配したほうが安いんでしょうが、オプションでやってもらった方が見栄えもよく楽なのかなあとか

[892: 匿名さん]

防災公園いつできるのか良く分からないのが、あれですね。

[893: 匿名さん]

そりゃエアコンは量販店の方が安いですよ
余計な中間コストないですから
取付も指定位置さえ間違えなけりゃ変わらないと思います

ただ楽なのは確かでしょうねー

[894: 匿名さん]

>>886
違法駐車までは百万歩譲っても、ごみ捨てるとかありえない。
イイトシの方でした？

[895: 匿名さん]

>>886
車種は？(笑)

[896: 匿名さん]

今の相場からすると割安感ありとは言ってもそれなりの価格を出して、
こんな地味な立地の物件を選ぶ＊＊がいるとは思えないですから、
まぁ冷やかしでしょう。（と信じたい）

港区とか目黒区とかのハデめの場所なら、
まぁそういうのがいても仕方ないかと思えますが。

[897: 匿名さん]

>>884
私も迷ってます。
後で自分でできませんかね。

[898: 匿名さん]

外壁は賛否両論があるようですが、思ったより高級感があると思いました。特に北側から見えた時です。

[899: 匿名さん]

自分でやるとするとたぶんやらないでしょうね。

[900: 匿名さん]

皆さんタイルどうします?

[901: 匿名さん [男性 30代]]

完全に隣のパークハウスの方がいいですね。一生の買い物なのに、少し後悔し始めています。

[902: 匿名]

そうかな？ちなみにお隣と比べてどの辺が残念なのでしょうか

[903: 匿名さん]

>>901
ではインテリアオプションで内側からよくしましょう。

[904: 匿名さん]

いやーわたしも後悔してます。後悔をぬぐい去れるような良い点ないですかね
励まして欲しいなあ。
インテリアオプションもどこまでやろうかなやむし。皆さんバルコニータイルはオプション付けますか?

[905: 匿名さん]

後悔されてる方は、どこの物件にすれば良かったと思っておられるのでしょうか

(私は江戸川橋のパークハウスと最後まで迷いました)

[906: 契約済みさん]

中古で少し高いけど、茗荷谷のブランズ小日向レジデンス。

[907: 匿名さん]

このあたり、すっごく便利ですよ。電車も路線は何本か(有楽町線、丸ノ内線、遠いがJRも)使えるし、サンシャインや、頑張れば池袋まで、徒歩で行けますし。
自転車ならなおさら。
東池袋や池袋は、再開発できれいになりますし。
近隣住民としては、とても気に入ってます。

[908: 匿名さん [男性 30代]]

確かに、この辺り、山手線の内側かつ文京区と思えば、手頃で気取った感じがなくて、港区に住みたいブルジョワな方には合わないかもしれないですが、特に近年の、親の遺産もないけど年収1000万超あたりのアッパーミドル層が住むにはちょうどいい立地ですね。

[909: 匿名さん]

気取ったどころかすごく地味だから、むしろ現金持ってる高齢者にあってるような。

[910: 匿名さん]

南側のカバー半分くらいとれてました。
ベランダ思った以上にスケスケなんですね。
とくに５階は透明…
これから何かつくんですか？

[911: 匿名さん]

自己レスすみません。910です。
ＨＰで確認したらスケスケが売りだったんですね。
失礼いたしました。

[912: 匿名さん]

北側の棟のベランダは割と黒かった気がしましたが、
南側はやっぱり透け感強いんですね
あんまり変なもの置けないな。。。

[913: 匿名さん]

そんなスケスケなんスカ??
今日近くまで行ったから見に行けばよかったなあ。
なんかおぷしょんありましたっけ? 木でも置くのがいいのかな。

[914: 匿名さん]

ＨＰのイメージパースどおりな感じでした。
でも5階はほんとにガラスみたいな透明感で
予定図をそんなにちゃんと見ていなかったので
なにあれ、丸見えじゃん！と思ってしまいました。

ＨＰのイメージ図のようにベランダで椅子でくつろいだりできないでしょうね。
東池袋駅の方から歩いていくと角度がとれるのでよく見えます。

[915: 匿名さん]

外壁の色やサッシ、5階のバルコニーもブランズ六義園アヴェニューに非常に似てますね。

[916: 契約済みさん]

東池袋と本駒込を比べるのは残念すぎる。ここの良さを伸ばしていきましょう。
青山フラワーは、そのうち解約ですかね。

[917: 匿名さん]

青フラは重要議題ですね
何年契約かは分からないですけど
個人的には、止めても1千円とか2千円くらいしか管理費下がらないなら、続けてもいいんじゃないと今は思ってます

[918: 匿名さん]

そんなスケスケなんスカ??
今日近くまで行ったから見に行けばよかったなあ。
なんかおぷしょんありましたっけ? 木でも置くのがいいのかな。

[919: 契約済みさん]

>>917
虫がわきそう。

[920: 匿名さん]

>>919
えっ？虫がわきそうって…。
青フラはこの物件の売りでしょ？
なぜ買った？