ブランズ文京護国寺について

[ビギナーさん]

ブランズ文京護国寺についての情報を希望しています。
知らないことがいっぱいあって、いろいろ参考にしながら
素敵な住まいを見つけれことができたらいいなー。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都文京区大塚六丁目92番4,5（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩7分 、東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩10分
東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩8分 、東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩14分
都電荒川線 「東池袋四丁目」駅 徒歩7分
間取：3LDK～4LDK
面積：68.95平米～85.87平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル住宅営業本部
物件URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/gokokuji/
施工会社：株式会社森本組東京支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[821: 匿名さん]

見てきました。。。
こんなことってあるんですね・・・

[822: 匿名さん]

また建売ミニ戸か。高級感のある外観の広い一軒家やマンションとかが良かったなぁ。まぁまぁリッチな層の住民が増えてほしかった。

[823: 匿名さん]

現地の一通出口側から
靴屋、本屋、米屋、クリーニング屋、酒屋、食品屋（？）は分かりましたが
陶芸屋は分かりませんでした。
あと元薬局跡（？）にある大人の自販機は初めて見ました・・・

茶道教室もあるんですね。

[824: 匿名さん]

>>818さん
↓ページの中古マンション価格(新築価格に連動)の30年グラフとか見ると、
バブルと言っても、ミニバブルくらいだとは思いますけどね。
http://suumo.jp/journal/2014/11/01/72723/

今のバブルは公共工事需要が落ち着くオリンピック1年前くらいから、
落ち着きだすだろう（バブル終了）と予測をする人が多いようですが、
だからといってここ10年くらいの底値だった3年前の水準まで戻るのか？というと、
そこまではハッキリ言わない人が多いので、判断が難しいところです。

[825: 匿名さん]

判断が難しいとは言え、
皆さん買うからには何らかの試算はしていると思います。

私が行った試算の詳細は記載すると長文になるので控えますが、
結論としては、ここの7000万クラスの物件を買った際の
4年後(バブル終了と仮定)損得勘定はマイナス200万程度と試算しました。
（かなりの悲観シナリオで考えています）

マイナス評価とはいえ、自分の試算方法に基づいて計算して、
この程度で済む新築マンションというのは、今は本当に少ないですし、
さらに「ここなら住んでもいいな」と思える物件となると、、、
無いことはないが、ほとんど無いという状況ですね。

[826: 匿名さん]

我が家の場合…
そこまで真剣に将来の損得勘定まで計算してないですね…
資産価値が変わるかどうかよりも
きちんと住宅ローンを払い終われるかどうかという確認のみで…
とりあえず、今、住居を購入したかったので。

[827: 匿名さん]

永住志向(売却しない)なら、
資産性はあまり意味が無いので、仰るとおり払えるかどうか？を重視されることで間違いないと思いますよ。

私は仕事柄と不動産見る趣味とで、
色々とシミュレーションしないと落ち着かない、
良くも悪くもかなり慎重な人間なので。

自分試算で好評価な物件は第三者レポートを複数取得して
検証を深堀というスタイルで物件探しをしていますが、
全てポジティブな評価であっても
結局、今の相場が恐くて買えないという病気にかかってます。。。

[828: 匿名さん]

見返して、誤解を与えそうだなと心配したので自己レスです。

客観的に考えると、
「今、新築マンションを買うのであれば、ここはかなりベターな選択」
なので、良い決断をされたと思いますよ。

私個人の悲観試算ではマイナス評価ですが、
（私もお金を出して買っているので詳細は控えますが）
2つ取った第3者レポートは両方ともプラス評価でした。

そもそも（株なんかと一緒で）
底値で買おうとして上手くいくのは極一部の人ですし、
買い時かどうかは相場だけでなく
人生局面(今ボロアパートだけど子供が生まれるとか)も影響してくるので、
自宅購入で儲けてやる！という志向はどうかと思います。
（自分で言ってて耳が痛いですが）

[829: 匿名さん]

将来の資産性確保を重視すると、
「そこに住みことで得られる生活の良さ」
を軽視せざるを得ない場合が多いですが、
（実際、自宅購入で儲けよう系の本/セミナーではそう指導されます）
それは本末転倒だというのが私の見解です。

自戒も込めての意見ですが、損得試算は、
「（将来の不測の事態を考慮して）大きな損はしない可能性が高い」
ことを確認するために行い、それに問題が無ければ、
「得られる住みよさ」を重視する方が、
人生に取っては良い選択になるのではないかと。

損得勘定でアタマが一杯の人間が
偉そうに記載して恐縮ですが、
スレの趣旨から外れてきたので、これで失礼します。

[830: 匿名さん]

ルサンクのスレが盛り上がっているのを見て、ここの営業が
「ウチは周囲に反対運動のノボリとかないですよ！」
とドヤ顔してたの思い出した

[831: 匿名さん]

文京区最後の坪300万円台大手デベロッパー分譲マンションになるかも知れないですね。

[832: 匿名さん]

茗荷谷のリビオのモデルルームがオープンしてるはずだから、近いうちに予定価格聞いてくるかな
茗荷谷のグローリオも今週末くらいにオープンだったような

[833: 匿名さん]

家探しでこちらの掲示板を利用しておりますが、皆さん思った以上に
マンションの資産価値を重視される方が多く驚きます。
私は今のところ住替えを考えず、駅までの距離や利便性、何より無理なく
ローン返済ができるかをチェックする程度ですが、投資される方のご意見で
色々勉強させていただいております。

[834: 匿名さん]

住替しない方針でしたら、あまり神経質にならなくても良いと思いますが、
ローンで購入されるのでしたら（殆どの人はそうでしょうが）、
不測の事態(大病で仕事できなくなる等)に備えて、
将来の売却時予測を行っておくのはリスク対策として検討の価値ありだと思いますよ。

ローン持ちですと有事の際に重要なのが、
売却価格 ＞ ローン残債
となるか？ですが、
有料サービスで売却シミュレーションを行っているところは多いです。

大体、数千円くらいのサービスなので、
数千万の買い物をする前の保険としては安いものだと思いますよ。

[835: 匿名さん]

ただできれば、計算方法（算数レベルなので難しくないです）を理解した上で、
ご自分でデータ収集/試算される方が信頼性が高いと思います。

というのも、その手のサービスは種々の計算時に
色々な統計値を使用するのですが、
その値の信頼性が高い場合もあれば、そうでもなかったりするので。

例えば、ここの物件は最寄駅が東池袋ですが、
坪単価の妥当性検証に
「過去5年の東池袋駅周辺の新築分譲マンションの平均坪単価」
を用いるようなシミュレーションだと、信頼性は高くないと思います。

というのも、東池袋はここ数年でタワマン（分譲戸数が多い）がいくつか建ちましたので、
それが平均坪単価の押し上げ要因になっているはずであり、
この物件のような小規模低層マンションにそのまま当てはめるのは楽観的すぎるからです。

ピンポイント視点で考えたとき、その上位視点の数値を信頼できない場合は、
（仕方がないので）できるだけ条件が近いデータを用いた方が信頼性が高くなります。

ここで言えば、↓データを用いるのが良いと思います。
・ザ・パークハウスの分譲時価格（あっさり完売）
・最近売り出されたパークハウス1階70m2の中古価格（すぐに買い手がついた）

[836: 匿名さん]

横浜でマンションが傾いてる～
杭が支持層に届いてなかったのをデータ改ざんって・・・
ここは大丈夫かな＞＜

[837: 匿名さん]

>>836

だから大手財閥系等から買うのが安心が常識でしょ。横浜の住友しかり、
青山の三菱地所しかり、大手は資金力、信用力がそれ以下の会社とトラブル
が起きた時の対応力が違う。安物買いの銭失いとは適切な表現だと思いますが。

[838: 匿名さん]

マスコミも新興デベロッパーだと面白おかしく騒ぐだろうが、三井不動産じゃ、あっという間に情報がシュリンクするでしょう。

[840: 匿名さん]

三井、三菱、住友、野村、東京建物、東急ぐらいでしょ。安心なのは。