ブランズ文京護国寺について

[ビギナーさん]

ブランズ文京護国寺についての情報を希望しています。
知らないことがいっぱいあって、いろいろ参考にしながら
素敵な住まいを見つけれことができたらいいなー。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都文京区大塚六丁目92番4,5（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩7分 、東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩10分
東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩8分 、東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩14分
都電荒川線 「東池袋四丁目」駅 徒歩7分
間取：3LDK～4LDK
面積：68.95平米～85.87平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル住宅営業本部
物件URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/gokokuji/
施工会社：株式会社森本組東京支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[761: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[762: 匿名さん]

(老婆心ながら)嫌な気持ちは私も分かりますが、
そういうレスはされない方が良いと思いますよ

[763: 匿名さん]

ごめんなさい！
嫌味でレスしたわけではありません。
理想を述べただけです。
削除してもらいます。

[764: 匿名さん]

しかし3戸から減らんね

竣工(12月半ば)後在庫は避けるだろうから、
11月初旬くらいまでには契約したいのでは。
となると、
そろそろ値引の話あっても良いな
と読んで、
打診したものの断られて、
様子見を継続という客が何人かいる気がする

残り3戸全部南側で比較的条件が近いのも、
客側の余裕に繋がってそう

[765: 購入検討中さん]

もう少し安かったら検討できるんですけどね、と言って少しディスカウントした金額を言ってみたけど、値引きはしないってあっさり断られたわ。

[766: 匿名さん]

あと1ヶ月弱後もこのままだったら、さすがに動きがあるんじゃないかな

個人的な読みとしては11月に入ったら解禁の指示が出るんじゃないかと
住宅ローンの決定にはなんやかんやで1ヶ月くらいはかかると思うので、竣工前に捌けさそうと思ったら、それくらいがリミットだと思います

[767: 匿名さん]

別に竣工までに売り切る必要ないんじゃない？
と、素人は考えるんですが。

[768: 匿名さん]

竣工した後にはモデルルームも撤去すると思いますが、
完売してなかったら
・空き部屋をモデルルームにするコスト
・営業を引き続き配置しておくコスト
・空き部屋の所有者としての諸々の支払コスト
・引き続きの広告コスト
が必要な上に
・竣工在庫になったら値引当たり前圧力
・決算期までに売れないとネガティブ数字になる恐怖
とか出てくるので、普通は嫌なはずです。

もし残り一戸で竣工間近という状況になったら、
デベロッパーは現場を畳めるメリットが大きいので
値引の可能性はかなり高まるんじゃないかと

[769: 検討中の奥さま]

契約者の皆さん、ドンドン年収自慢してくださいよ

[770: 匿名さん]

しかし発売から1年近く経って45戸も売り切れないとは。他のところは次々に完売しているのに。なぜ不人気なのでしょうか。

[771: 周辺住民さん]

>>770
ここの場所で相場以上の金額を設定しているからでは？一方通行の先にある汚い本屋と靴屋、あとはうろついているホームレス、所詮そんな場所です。自分の地元だけにがっかりな環境。

[772: 匿名さん]

私は物件よりは営業力とかの方が、
原因としては大きいんじゃないかなと思ってます

リバブルという会社自体が、
強いところではないと目されていますし、
ここでお会いした営業さんも1人しか知りませんが、
人として悪い人ではないが、
この価格帯の物件を扱う営業としては
？という点がいくつか見受けられました

もう販売も終盤なので、
エース的な営業がいる可能性も低いでしょうから、
営業パワーはより低下しているでしょうね

[773: 匿名さん]

会社としての契約の進め方も？なとこあるんですよね

業界王者の野村だと、住宅ローン利用客もの場合は
団信の申込が可能かまでチェックしてから
契約に進めているようですが、
ここは銀行の信用審査だけで、
保険会社(団信)のチェックは契約後に行うようです。

私が見に行ったとき、全体の1割の部屋が
契約後キャンセルの先着順になっていたのは、
そこら辺でのトラブルが原因だった場合もあるんじゃないかなと。

[774: 匿名さん]

失礼 ×リバブル ○東急 でした

お墓近くのTPHの分譲時価格と今の相場を考えると、
ここの価格自体は非常に納得感がありますよ。

マンション評価レポートを見るのが好きで色々と見ていますが、
価格については多くの方が高評価を与えていますし、私も同じ見解です。

ただし、価格のリーズナブルさ以外に大きな長所がある物件ではないので、
価格調整の期待が高まる時期まで在庫を残してしまったというのが、
今の販売の足踏み感に繋がっているのかもしれません。

ちょっと予算足らずの値引期待の客としては、
チャンスを残してくれたとも言えますが(笑)

今の残り3戸も一旦は客が付いた物件ですので、
ご近所さんがこの立地の市場価値をそこまで悲観することは無いと思いますよ。

野村だったらとっくに完売させてるんじゃないかと。

[775: 匿名さん]

広さ的にファミリー向けなのに買い物が不便なのは致命的では。
今の相場からすれば安く感じるかもしれないけど、実際に住みやすいかといえば、スーパーがないのは結構なストレスになると思う。
外食中心のDINKSだったらお買い得かもしれないですね。広く使えるし周りも静かそうですし。
うちも子供がいなかったら踏み切っていたと思います。

[776: 匿名]

>>775
近くのマルエツじゃだめなの？

[777: 匿名さん]

西友も歩けるよ。チャリだと五分だよ。

[778: 匿名さん]

775さんの指摘どおり、
ここのウィークポイントの1つは買い物不便です
ファミリー向けマンションなので、
この点を大きくネガティブ視される方は多いと思います

近頃の野村や三井のファミリー向け物件では、
最初から食品宅配サービスを
利用可能な設計にしてるところが多いのですが、
ここにこそ必要な設計だったと思いますね
デベロッパーの見識の差が垣間見える所です

マンションの資産価値にもポジティブに働いたと思いますので、残念ですね

[779: 匿名さん]

とはいえ100点の物件は無いので、
トータルで見れば良い物件だと思いますよ
この価格をポンと買える方が羨ましいです

[780: 匿名さん]

一方通行の道の
薬局跡地（？）には何か入らないんですかね？

[781: 周辺住民さん]

もう入居してますよ。あまりやる気のない感じの陶器屋？が入ってます。

[782: 匿名さん]

>>781
あの本屋さんで買っている人いるの？

[783: 匿名さん]

マルエツプチはスーパーとして認められていないのですか?

[784: 周辺住民さん]

普通に雑誌買ったりしてます。個人経営で閉まるのも早いので、土曜日に使うくらいですが。

[785: 匿名さん]

私はマルエツプチはちゃんとしたスーパーとは認め辛いですね。。。
マルエツがというよりは、
プチで大きくないので品揃えの残念感が強いです。

私の感覚だと新大塚のライフくらいが
ちゃんとしたスーパーかなぁ。

ここを買うような人だと、
三徳とかクイーンズ伊勢丹レベルが
ちゃんとしたスーパーって人も多いかもしれませんね

[786: 匿名さん]

そうなんですか!
困りました。
新大塚のライフってどこにあるかわからないのですが
このマンションに行く道の途中ではないですよね?

[787: 匿名さん]

私は残念ってだけで、
マルエツプチで十分OKって人もたくさんいると思いますよ
そこは個々人のライフスタイルですから。

私もなんだかんだ文句言って、
結局お世話になると思います（笑）
何も無いよりは遥かに良いですしね。

新大塚のライフは駅からの帰り道の逆側で割と距離もあるので、
仕事帰りとかに寄るのは大変ですし、
そこまでして行くほどの魅力は無いかな。

[788: 匿名さん]

うちは共働きですが、
時間に余裕がある日は池袋の地下でお買い得品を物色して
買えなかったものは帰り道にマルエツプチで購入
というパターンを考えています。

[789: 周辺住民さん]

西友もそんなに遠くはないですよ。歩いても10分くらいです。
新大塚側のジャンボも少し寄り道になりますが数分のものです。
駅と家の間に絶対スーパーがないと、というかたにはダメですが。

[790: 匿名さん]

勉強になります、ありがとうございます。
近くに新しいスーパー出来るといいですね。
誘致したいくらいですね。

[792: 匿名さん]

現場見に行って外見見てきました!!
夜だったのでよく分かりませんでしたが、確かに模型みたいでした。。。

[793: 匿名さん]

一方通行の酒屋の前の空き地は何かできるのですか？
元は居酒屋？

[794: 周辺住民さん]

元は散髪屋でした。建物老朽化のため取り壊しとはありましたが、跡地についての告知はなかったです。

[795: 匿名さん]

ありがとうございます。
コンビニは・・・立地的に100％無いでしょうね・・・
着付けもできるような美容院とかになるとうれしいです。

[796: 匿名さん]

792さん
南側の棟はまだカバーかかったまだでしたか？

[797: 匿名さん]

南はまだカバーかぶってました
着いた時あれまだカバーついてるジャンって

[798: 匿名さん]

南側はまだでしたか、情報ありがとうごさいます
イマイチだろうけど、
外観が分かるようになるのはやっぱり楽しみです

[799: 匿名さん]

そうですよね、私も元々イマイチと思ってましたが、それでもわざわざ見に行きました!

[800: 匿名さん]

空き地にコンビニできたらみんな通いますよねー

[801: 匿名さん]

１戸売れましたね、残り２戸
２階角部屋が残りそうな気がするので、安くならないかな。。。。

[802: 匿名さん]

なんとか竣工前に完売しそうですね

[803: 匿名さん]

次売れるのはEgに1票

端とはいえ文京区 3LDK m2単価95万 閑静 南向き1階 治安良し
この辺りのスペックに惹かれそうなペルソナを考えると

どちらもそこそこの企業勤め30歳前後のの2馬力家庭（世帯年収1000万超）
子供は小さいのが1人　文京区アドレス狙いの低層階志向

割といそうな気がするわ

[804: 匿名さん]

>>803
一杯いるよ。
もうその辺の層が買える物件は文京区で限られちゃってきたからね。
リビオ、グローリオあたりの価格が発表されここより高かったらすんなり売れてしまうだろう

[805: 匿名さん]

どちらも内廊下みたいだから、
高価格なりの高仕様に仕立てるのでは。

特にグローリオは強気で来そうで値段が楽しみ

[806: 匿名さん]

ブランズとベレッサどっちが先に完売するかな

[807: 匿名さん]

ベランダからお向かいさんを気にしなくていいのはいい。

[808: 匿名さん]

酒屋の前の空き地はミニ戸が3軒。

[809: 匿名]

>>808
ここ買うならそのミニ戸もいいね、6000万くらいでしょうか。

[810: 匿名さん]

マンションが高くなりすぎたせいで、戸建に割安に見えるようになりましたよね

ウチはお金かかっても便利が良かったのでマンションにしましたが、戸建でもOKならそちらの方が賢明な時かもしれません

[811: 周辺住民さん]

ミニ戸建の急な階段が長く生活するには厳しいと思ってずっとマンションです。
階段で気を抜いたら転げ落ちそうでして。

[812: 匿名さん]

私もストッキング履いて階段歩くと滑って怖い。
でも、マンションの価格は天井知らずですね。
戸建てはほぼ土地の値段でしょうから
そんなにバカみたいに上がったりはしないから
戸建てよりマンションの方が高くなっちゃったんでしょうね。

[813: 匿名さん]

・相続対策/投機用として適当と判断される不動産(都心タワマンとか)は高くても売れているが、
　実需型の不動産(郊外型マンションとか)は高くなると売れ行き良くない

・マンション＝鉄＆コンクリ 戸建＝木　で職人/資材の種類が違うので、
　オリンピック需要の工事による影響がマンションよりは小さい
　また、土地の値段も上昇傾向とはいえ緩やかな推移

といった辺りを考えると、戸建(実需向けの最たるもの)は、
需要（購入層/購入層の所得）が大きく変わった訳でもなく、
供給（建築数/建築コスト）の変化も比較的小さいということで、
値段がそこまで上がってないのだと思います。

まぁやっぱり今のマンション相場はバブルだと思いますよ。。。
（実需が伴っていない）

[814: 匿名さん]

＞８１３
わかりやすくて勉強になりました。

[815: 匿名さん]

そこのミニ戸はあっというまに売れちゃったってさ。

[816: 匿名さん]

そっか、すぐ売れちゃったんですね。
そういう話聞くと、
今のマンション相場の恩恵を受けてるのがオープンハウスだなーって思います。

TVCMの量すごいですよね。マンションデベ全量より多いんじゃないかって思うくらい。

[817: 匿名さん]

ミニ戸とかタウンハウスもみましたが子供が小さいこともあり確かに階段が急で諦め、マンションにしました。。。マンションの高騰で戸建はむしろ割安感ありますが、各々いいところありますもんね。

[818: 匿名さん]

バブルってことはいつかはじけちゃうのかな・・・

よその掲示板でルサンク小石川後楽園の工事が停止（中断？）てのが出てました。
ちょうどマンション探し始めた頃、
ルサンクがちょうど完売ってタイミングだったので覚えていたんですけど。
そっちにしなくてよかった。

[819: 匿名さん]

田舎の一軒家で育った身としては
戸建の方が「自分の家」って感じがします。
マンションはどうしても空間を借りてるって気がしてしまいます。
でも住んでみると便利度は断然マンションの方が上ですね。
上階の子供の足音とか気にならなければ。

[820: 契約済みさん]

ルサンクの掲示板がパニックになってて気の毒すぎる

[821: 匿名さん]

見てきました。。。
こんなことってあるんですね・・・

[822: 匿名さん]

また建売ミニ戸か。高級感のある外観の広い一軒家やマンションとかが良かったなぁ。まぁまぁリッチな層の住民が増えてほしかった。

[823: 匿名さん]

現地の一通出口側から
靴屋、本屋、米屋、クリーニング屋、酒屋、食品屋（？）は分かりましたが
陶芸屋は分かりませんでした。
あと元薬局跡（？）にある大人の自販機は初めて見ました・・・

茶道教室もあるんですね。

[824: 匿名さん]

>>818さん
↓ページの中古マンション価格(新築価格に連動)の30年グラフとか見ると、
バブルと言っても、ミニバブルくらいだとは思いますけどね。
http://suumo.jp/journal/2014/11/01/72723/

今のバブルは公共工事需要が落ち着くオリンピック1年前くらいから、
落ち着きだすだろう（バブル終了）と予測をする人が多いようですが、
だからといってここ10年くらいの底値だった3年前の水準まで戻るのか？というと、
そこまではハッキリ言わない人が多いので、判断が難しいところです。

[825: 匿名さん]

判断が難しいとは言え、
皆さん買うからには何らかの試算はしていると思います。

私が行った試算の詳細は記載すると長文になるので控えますが、
結論としては、ここの7000万クラスの物件を買った際の
4年後(バブル終了と仮定)損得勘定はマイナス200万程度と試算しました。
（かなりの悲観シナリオで考えています）

マイナス評価とはいえ、自分の試算方法に基づいて計算して、
この程度で済む新築マンションというのは、今は本当に少ないですし、
さらに「ここなら住んでもいいな」と思える物件となると、、、
無いことはないが、ほとんど無いという状況ですね。

[826: 匿名さん]

我が家の場合…
そこまで真剣に将来の損得勘定まで計算してないですね…
資産価値が変わるかどうかよりも
きちんと住宅ローンを払い終われるかどうかという確認のみで…
とりあえず、今、住居を購入したかったので。

[827: 匿名さん]

永住志向(売却しない)なら、
資産性はあまり意味が無いので、仰るとおり払えるかどうか？を重視されることで間違いないと思いますよ。

私は仕事柄と不動産見る趣味とで、
色々とシミュレーションしないと落ち着かない、
良くも悪くもかなり慎重な人間なので。

自分試算で好評価な物件は第三者レポートを複数取得して
検証を深堀というスタイルで物件探しをしていますが、
全てポジティブな評価であっても
結局、今の相場が恐くて買えないという病気にかかってます。。。

[828: 匿名さん]

見返して、誤解を与えそうだなと心配したので自己レスです。

客観的に考えると、
「今、新築マンションを買うのであれば、ここはかなりベターな選択」
なので、良い決断をされたと思いますよ。

私個人の悲観試算ではマイナス評価ですが、
（私もお金を出して買っているので詳細は控えますが）
2つ取った第3者レポートは両方ともプラス評価でした。

そもそも（株なんかと一緒で）
底値で買おうとして上手くいくのは極一部の人ですし、
買い時かどうかは相場だけでなく
人生局面(今ボロアパートだけど子供が生まれるとか)も影響してくるので、
自宅購入で儲けてやる！という志向はどうかと思います。
（自分で言ってて耳が痛いですが）

[829: 匿名さん]

将来の資産性確保を重視すると、
「そこに住みことで得られる生活の良さ」
を軽視せざるを得ない場合が多いですが、
（実際、自宅購入で儲けよう系の本/セミナーではそう指導されます）
それは本末転倒だというのが私の見解です。

自戒も込めての意見ですが、損得試算は、
「（将来の不測の事態を考慮して）大きな損はしない可能性が高い」
ことを確認するために行い、それに問題が無ければ、
「得られる住みよさ」を重視する方が、
人生に取っては良い選択になるのではないかと。

損得勘定でアタマが一杯の人間が
偉そうに記載して恐縮ですが、
スレの趣旨から外れてきたので、これで失礼します。

[830: 匿名さん]

ルサンクのスレが盛り上がっているのを見て、ここの営業が
「ウチは周囲に反対運動のノボリとかないですよ！」
とドヤ顔してたの思い出した

[831: 匿名さん]

文京区最後の坪300万円台大手デベロッパー分譲マンションになるかも知れないですね。

[832: 匿名さん]

茗荷谷のリビオのモデルルームがオープンしてるはずだから、近いうちに予定価格聞いてくるかな
茗荷谷のグローリオも今週末くらいにオープンだったような

[833: 匿名さん]

家探しでこちらの掲示板を利用しておりますが、皆さん思った以上に
マンションの資産価値を重視される方が多く驚きます。
私は今のところ住替えを考えず、駅までの距離や利便性、何より無理なく
ローン返済ができるかをチェックする程度ですが、投資される方のご意見で
色々勉強させていただいております。

[834: 匿名さん]

住替しない方針でしたら、あまり神経質にならなくても良いと思いますが、
ローンで購入されるのでしたら（殆どの人はそうでしょうが）、
不測の事態(大病で仕事できなくなる等)に備えて、
将来の売却時予測を行っておくのはリスク対策として検討の価値ありだと思いますよ。

ローン持ちですと有事の際に重要なのが、
売却価格 ＞ ローン残債
となるか？ですが、
有料サービスで売却シミュレーションを行っているところは多いです。

大体、数千円くらいのサービスなので、
数千万の買い物をする前の保険としては安いものだと思いますよ。

[835: 匿名さん]

ただできれば、計算方法（算数レベルなので難しくないです）を理解した上で、
ご自分でデータ収集/試算される方が信頼性が高いと思います。

というのも、その手のサービスは種々の計算時に
色々な統計値を使用するのですが、
その値の信頼性が高い場合もあれば、そうでもなかったりするので。

例えば、ここの物件は最寄駅が東池袋ですが、
坪単価の妥当性検証に
「過去5年の東池袋駅周辺の新築分譲マンションの平均坪単価」
を用いるようなシミュレーションだと、信頼性は高くないと思います。

というのも、東池袋はここ数年でタワマン（分譲戸数が多い）がいくつか建ちましたので、
それが平均坪単価の押し上げ要因になっているはずであり、
この物件のような小規模低層マンションにそのまま当てはめるのは楽観的すぎるからです。

ピンポイント視点で考えたとき、その上位視点の数値を信頼できない場合は、
（仕方がないので）できるだけ条件が近いデータを用いた方が信頼性が高くなります。

ここで言えば、↓データを用いるのが良いと思います。
・ザ・パークハウスの分譲時価格（あっさり完売）
・最近売り出されたパークハウス1階70m2の中古価格（すぐに買い手がついた）

[836: 匿名さん]

横浜でマンションが傾いてる～
杭が支持層に届いてなかったのをデータ改ざんって・・・
ここは大丈夫かな＞＜

[837: 匿名さん]

>>836

だから大手財閥系等から買うのが安心が常識でしょ。横浜の住友しかり、
青山の三菱地所しかり、大手は資金力、信用力がそれ以下の会社とトラブル
が起きた時の対応力が違う。安物買いの銭失いとは適切な表現だと思いますが。

[838: 匿名さん]

マスコミも新興デベロッパーだと面白おかしく騒ぐだろうが、三井不動産じゃ、あっという間に情報がシュリンクするでしょう。

[840: 匿名さん]

三井、三菱、住友、野村、東京建物、東急ぐらいでしょ。安心なのは。

[841: 検討中の奥さま]

東急不動産は全事業売上高だと業界４位で野村不動産より規模大きいので、資金力と信用力の点では安心ですね。

ゼネコンはどうなんでしょうね？財務体質がカツカツの三井住友建設よりはマシな気もしますけどね。

そもそも、ここは豊島丘台地のてっぺんなので、地盤もそんなちかまで杭打ち不要でしょうが。

[842: 匿名さん]

図面みたら杭は30mくらいだったかな。
支持層はN60で、途中N30～50の地層を経ているので、
図面どおりに施工されてなくても（笑）そこまでの問題はないかと。

[843: 匿名さん]

よく考えたら、杭の深さは図面どおりでも、
地盤データが改ざんされてたらアウトだ。。。
結局はデベを信用するしかないのですね

ちなみに地盤については、
～台地とかにあっても局所的にどうかという話は別なので、
ボウリング調査データを閲覧できるサイトで確認すると良いです。
（いくつかあって載せてるデータがそれぞれ違う）

ちなみにここの周辺はすごく良い訳では無いが、
悪くもないかなという程度と判断しました。

[844: 匿名さん]

浮浪者のカン集め本当うるさい。
木曜日夜中と金曜日早朝から、カランカランと。いいかげんにしてほしい！！

[845: 匿名]

>>844
こんなとこに書いてないで、警察だか区役所だかに言えよ。民度がしれるな。

[847: 匿名さん]

自由人のみなさんとは距離を置きたいということであれば高速沿いの最寄り駅の物件は避けたほうが良いでしょうね。

[848: 匿名さん]

一体どこでかんを集めるのですか?
ボランティアのひとでなく?

[849: 周辺住民さん]

あ、勝手に持ち去る人の音だったんですね。
夜中に出してる人の音だと思ってました。
そんなに一晩中回収してます？わりと一瞬な気がしてましたが。

[852: 周辺住民さん]

↑以上この話題終了。

そういえば、近所のマルエツが模様替えしてましたね。
飲み物コーナーの位置が少し移る程度でしたが。

[853: 匿名さん]

リフレッシュオープンて書いてありましたね。
お肉売り場が明るくきれいになりました。

[854: 匿名さん]

横浜のマンションがどんどん大変なことになってますね。
施工業者は書いてありますけど
今回のように下請けの下請け（杭打ち専門？）
まで確認することって無いですし
あんなデータの改ざんされてたらチェックしようがないですもんね・・・
昔、似たような事件があったときは
「ふ～ん」て感じで他人事でしたけど
マンション選定して、ローン組んで、新築を待つ身になって初めて事の重大性を感じます。

[857: 匿名さん]

マルエツプチきれいになったんですか??
良かった!! 見に行ってきます

[859: 匿名さん]

住人なんですかね?

[860: 匿名さん]

価値の無いレスに絡んでもスレの価値が下がるだけですよ。
腹立たしい気持ちは分かりますが、大人の対応が必要な状況かと。

今日、現地見てきましたけど、かなりカバーが外れてきましたね。
（南棟の護国寺はまだカバーかかってましたけど）
個人的には、タイルの色がちょっと黄色強すぎるかな？
という気もしましたが、
ベランダフェンス(黒)とのコントラストはなかなか良いものに思えました。