ブランズ文京護国寺について

[ビギナーさん]

ブランズ文京護国寺についての情報を希望しています。
知らないことがいっぱいあって、いろいろ参考にしながら
素敵な住まいを見つけれことができたらいいなー。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都文京区大塚六丁目92番4,5（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩7分 、東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩10分
東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩8分 、東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩14分
都電荒川線 「東池袋四丁目」駅 徒歩7分
間取：3LDK～4LDK
面積：68.95平米～85.87平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル住宅営業本部
物件URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/gokokuji/
施工会社：株式会社森本組東京支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[681: 匿名さん]

坂下通りにもっとなんかあるといいですよね。周りにはあまりお店がないですものね。自転車必須ですかね。

[682: 匿名さん]

こんなとこにコンビニあってもすぐつぶれそうだしな

[683: 匿名さん]

このまま竣工販売に突入？
それとも最終期後に値下げ販売かな

[684: 匿名さん]

今日、なんかおまつりやってる？
マンションの前の道を法被着た子供たちが歩いてた。
駅とマンションの間にあるお稲荷さんのお祭りですか？

[685: 購入検討中さん [男性 50代]]

護国寺の東側にある吹上稲荷の秋季例大祭です。吹上稲荷は6月最終週にも茅の輪くぐりもやります。
吹上稲荷の行事は地元選出の西村修（元新日のプロレスラー）区議も参加でかなり盛り上がりますよ。

[686: [女性 40代]]

皆さん、半地下(30cm程度のようですが))構造については、どのように判断されたのでしょうか？

浸水実績は無いそうですが、
ハザードマップ上ではピンポイントで浸水レべルが高くなっているので、
水が溜まりやすい場所に位置しているのではと推察しています。

１階住戸だけでなく、エントランスから掘り下げになっているので、
その点が気になっており。。。

ttp://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0099/6496/20159116455.pdf

[687: 匿名さん]

排水の設備がどの程度きちんとしているのか、というところは着目していかないとならないのではないでしょうか。
水が溜まったとしても、どれだけ排出できるのか。
流れ込んできたとしても排除できればいいわけですので、設備がきちんとしているのか、
メンテナンスはしやすくなっているのか、それが大丈夫ならというのはあるのかと。
少なくともエントランス部分は。
半地下というか若干掘り下げられているところは住居としてはどうなんでしょう。
お値段次第でというのはありそうですけれども…。

[688: 匿名さん]

一階の掘り下げは低層物件では階高確保のためによくあることです。
３０ｃｍ程度であれば問題ないでしょう。

[689: [女性]]

687さん
貯水槽とポンプはあるようですが、やっぱり心配は心配なんですよね。
高度はあっても窪地気味なのは間違いないみたいですし。

あとは周囲の排水溝の能力（？）も重要な気がしますが、どうしたら調べられるのか困った感じです。
役所に問い合わせて分かるのかなぁ。。。

値段は1階は2階と比べると300万くらい安いように思います。
地下ピットはさすがにきちんと作られているようなので、 湿気の問題はあまり気にしなくても良さそうに感じていますが、 お金あるならやっぱり2階以上が安心な気がしますね。


688さん
なるほど、構造自体はよくあることなんですね。
レスありがとうございます、勉強になりました。

[690: 匿名さん]

何かどんどんいいマンションが出てきて目移りしてますが、高速道路脇だったり、学校真ん前だったり、坂がもっとすごかったりと、改めて考えるとこの立地は目の前に何も立たない点とか静かさではむしろ秀逸にも思えてきますね。特に上の方の部屋は。廊下に面した部屋とかもうちょっと配置とか工夫してあったらもっといいのにな。

[691: 物件比較中さん]

>>690
裏はごちゃごちゃした街並み。ある意味秀逸。

[692: 匿名さん]

前の壁もきれいになったしあのとおりだけ見てると結構いいですよね。
ほかの物件も結構、近くごちゃごちゃしてますもんね

[693: 物件比較中さん]

>>692
壁はキレイでも邪魔な電柱と一方通行。

[694: 匿名さん]

電柱は地下に埋設とかしてもらえないんですかね?確かに電柱のせいで、通りにくいですよね。車が来た時など。一方通行はどうしようもないですよね

[695: 匿名さん]

この物件は今となっては割安でしょう

[696: 匿名さん]

そう思えてきました。マジで

[697: 匿名さん]

まさか都心と比べてではないと思うが、この立地では依然として安くはなかろう。文京区内で地価はかなり低いし。

[698: 匿名さん]

今でている文京区の物件の割高っぷりが半端ない。
その中ではまだましではあると思う。

[699: 匿名さん]

そうなんです、場所は賛否両論ありましょうが、その分割り引かれてる気がしてきました。
場所も、静かなのは確かなので、そういう暮らしには向いてますもんね。子育てにも良さそうですね。

[700: 匿名さん]

26日（土）が最終期登録受付だったようですが、これでもう終了となりますか？
間取りが公開されている間は、先着順の4戸が残っている間は販売を続ける予定なのでしょうか。概要は2015年08月31日現在のものとあり、それ以降更新されていないようです。

[701: 匿名さん]

いずれ誰かが買うでしょう。これだけの戸数だもの。

[702: 匿名さん]

そろそろ東急もめどつけたいのでは

[703: 物件比較中さん]

千石がマンションラッシュですが、大塚と千石って住むならどっちがいいんでしょうか？
地価は千石のほうが高そう？

[704: 匿名さん]

雰囲気は結構似てるような気がして、池袋に近い分、ここは便利なのかなあと思いました。

[705: 匿名さん]

池袋に歩いて行ける訳でも無いし、渋谷、新宿の流れだし、文京区のいいとこをディスてる気がします。

[706: 匿名さん]

>>705
全然歩いて行けるよ。
むしろいちいち東池袋から電車に乗る方がめんどくさい。
通勤の都合で定期があるなら別だが。

[707: 匿名さん]

私もこないだ池袋で映画見て寄ってみましたが歩けました。
東池袋より、新大塚に行く道の方があれですね。

[708: 匿名さん]

後3戸。
いよいよカウントダウンですね。

[709: 匿名さん]

まじっすか?どこが売れたんだろ?

[710: 匿名さん]

　歩いて行けるとか、歩けるとか、そりゃ、人間足があるから歩こうと思えばいくらでも歩ける。
　坂道なのに20分も歩ける人が羨ましい。
　日常はフラット8分が限度じゃないですか？

[711: 匿名さん]

フラット8分限度ですか。そうなると駅まで自転車で行きたくなりますが、駅周辺には自転車置き場とかあるんですかネ?
しかしこの物件ほかに比べて書き込み数多いですね。

[712: [男性 30代]]

フラット8分なら東池袋は余裕ですね。
新大塚もマンションからなら開運坂は下りなので楽ですね。

[713: 匿名さん]

もうちょっと待てば値下げとかありえますかね？

[714: 周辺住民さん [男性 30代]]

場所見ないとなんとも言えない部分はあるけど、おれならこっち買うけどな、文京区に拘りないなら広いしよくない？
http://suumo.jp/ikkodate/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1020z2ncz18544765...

[715: 物件比較中さん]

>>712
おっ良いなぁそれ！
トイレも二つあって駐車場まで付いて実質100㎡以上か。
資産性とかを度外視すれば戸建ても良いよね。

[716: 匿名さん]

>>713
竣工間近まで残ってたら可能性高いね。
その前に売り切れてしまうかもしれないけど。
今となっては文京区で㎡100万きっている物件は貴重になりつつあるから。

[717: 匿名さん]

安くて大手の看板があれば必ず売れます。竣工迄には。。

[718: 匿名さん]

つまりここは売り切れるのか

[719: 物件比較中さん]

購入できても、中古では安くしないと売れない物件になりそう。

[720: 匿名さん]

何でなんですか?

[721: [男性 30代]]

今は買えないけど中古で安くなったら買えるかも、とか思っていらっしゃるのでは。

[722: 匿名さん]

>>715
資産性は戸建ての方が上では？
火事で焼けても土地は残るから。
マンションか戸建てかはほんとに価値観の違いだと思う。
うちは妻が利便性だのおしゃれだのとマンション派。
夫が土地だの管理費・修繕費無駄だのと戸建派。

[723: [男性 30代]]

資産価値を「売却額－（購入額＋維持費）」とすると
　10年以内ならマンション（戸建に比べて減損カーブ緩い＆流動性高い）
　数十年住む気なら木造戸建（維持費安い＆土地の価格は残る＆解体料安い）
かなぁ。

ただ、戸建は駅までの距離が長くなりがちだから、
今後、益々立地条件が重視される時代になるであろう事を考えると、
マンション以上に物件選びが難しいと思います。

①子供の数が決まった等の永住可能ファミリー → 戸建（市場価値が下がっても売らなければ損は表面化しない）
②これから子供作る若夫婦や近い将来に介護問題で同居の可能性あり家族 → マンション
ってな感じで考えたとき、
ウチは②だったのでマンションにしました。

[724: 匿名さん]

ゴミ出しがいつでもできるので、あたいはマンション派（￣+ー￣）

[725: 匿名さん]

ディスポーザー無いと嫌だからマンション派

[726: 匿名さん]

共働きなんで
宅配ＢＯＸ必須なんです。
マンション派

[727: 匿名さん]

私も眺望とかでマンション派

[728: 匿名さん]

勝手な見解ですけど
たぶんここまで女性の意見多めだと思ふ。
まだまだ家事は女性がやらされてるから。
戸建てだと洗濯物動線も縦だったり、
荷物や掃除機もって階段移動とか。
（マンションにあこがれる戸建主婦より）

[729: 周辺住民さん]

カバーはずして外観みえたけどイマイチ。

[730: 匿名さん]

イメージ図だと素敵に見えたんですけどね？

[731: 匿名さん]

まじすか?みにいこー!!
イメージ図イマイチだったけど模型かっこよかったんで期待してるんですがイマイチなんすか?

[732: 匿名さん]

契約者ですが、確かに外観はイマイチでしたね。。
（土曜に見たときは北側の棟だけカバー外れてました）

タイルの色が1個ずつ微妙に違ってたりすると、見た目に深みがでるんですが、
そうではないせいか、なんかのっぺりしてるんですよね。

とはいえ模型のイメージどおりだったんで、あまりショックはないです。

[733: 匿名さん]

外観はあまり期待してなかったので、イマイチでもまぁ想定内なんですが、
エントランスはけっこう期待してるので、
これもイマイチだったら割とショックかもです。。。

[734: 匿名さん]

模型のイメージ通りですか。。。とりあえず見に行ってきます。
となりとかその先のマンションはそれなりにかっこいいのに、なんでそうなっちゃうんですかね。。。

[735: 匿名さん]

私もあまり外見に期待はしてませんでしたが、かっこいいといいのにな、とりあえず見てきます。hpには緑に映えるというような記載あったので植栽終わったら良くなるんですかね

[736: 匿名さん]

見た目は個人の趣味出るからアレですが、
好みでいうと、
TPH>>>>PH>ここ
って感じですかね。

エントランスは勝ってくれることを期待してます

[737: [男性 30代]]

白や黒のモダンカラーのマンションが最近の流行りですしね。
クリーム、ベージュ系の色は古臭く見えちゃいます。
まあ、タイルの色はマンションの本質的な価値には影響ありませんし、その後の管理が重要ですから。

[738: 匿名さん]

私はずっと賃貸だったので初めての持ち家で、理事会などは初体験ですが、ここを選んだ方々とでしたら、管理も上手くやっていけるような気がしています
(￣ー￣)

[739: 匿名さん]

>>738
私もです！来年からよろしくお願いします笑

[740: 匿名さん]

この物件だと、世帯年収２５００位はみなさんあるんでしょうか？

[741: 匿名さん]

そんなにあったらこんなとこすまないでしょ

[742: 匿名さん]

1000万〜1500万くらいが多いのかな？と推測してます
2000万超なら、小石川とか本郷とか狙うんじゃないかと

[743: 匿名さん]

2000万あったら、ちょっと前ならルサンク、今ならクレヴィア欲しいですね。。。

[744: 匿名さん]

クレヴィアは勘弁。ここ以上に貧相な雰囲気の立地だよ。

[745: 匿名さん]

クレヴィアは価格だけ先行して中身が伴ってない最たるもの
立地は春日最寄りであるというだけの低地だし。
立地以外の建物のクオリティーもここととんとん。

[746: 契約済みさん [ 40代]]

>>742
鋭い。うち1400くらいです。

[747: 匿名さん]

ウチは1300くらいです

クレヴィアはちゃんとした(？)スーパー寄って帰れるのは良いですが、周囲環境はイマイチですよね。
特にココ選ぶような人でしたら、かなりマイナスポイントかと。

[748: 匿名さん]

うちは900です。ここの購入者からすると貧乏ですがつまはじきしないでください。

[749: 匿名さん]

ちゃんとしたスーパー欲しいですよねー。週末にデパ地下とか西友でまとめがいですかねー。

[750: 匿名]

>>749
池袋でパートでもすればいいじゃん。

[751: 匿名さん]

共働きなのでスーパーが弱い代わりに、
らでぃっしゅぼーやとか生協とか使えると嬉しいんですが、
玄関前に箱を置いて配送してもらうことになるので、
セキュリティと美観の観点から嫌がる人の気持ちも分かるんですよね。。。

一応お願いはしてみようかと思ってますが、
ダメだったら週末まとめ買いか、
池袋の東武/西武/ISPで買い物して帰宅かなぁと思ってます。

[752: 契約済みさん [ 40代]]

このマンション、エントランスからさきはそういう業者は入れませんよ。
新聞も一階のポストへ配達で、各家には届かないので自分でエントランスまで取りにいかなきゃいけないみたいです。

[753: 匿名さん]

せいきょうだめなんですか?

[754: 匿名さん]

組合で規約をかえるしかないよ

[755: 匿名さん]

ファミリー向けマンションだと、
最初から生協とかの食品配達サービスのことを
考慮している物件も増えてきてますよね

配達用の共用食品庫スペースがあったり、
最初から管理規約として
特定業者が各部屋まで配達可能になっていて
玄関脇には食品ボックスを格納可能な収納スペースが
予め用意されていたり

まぁ残念ながら、ここはそうではないですが

[756: 匿名さん]

>>752さん
生協やってる大方のマンションは、
①管理人さんがいるタイミングで配達されるよう調整
②管理人さんにお願いして業者来たらロック開けてもらうように依頼
ってことをしてるんじゃないかなぁ？と思ってます

ただ、嫌がる方の気持ちも分かりますし
そもそも規約違反のはずなので、
754さんの仰るようにまずは理事会にお話することから
スタートかなと。

[757: 周辺住民さん]

ここのマンションの人は年収言い合うの？
気持ち悪い人達の集まりだな。

[758: 匿名さん]

>>753さん

生協やっている住民がいるマンションって
かなり多いはずですが、
厳密には管理規約違反な状態で、
特定住民が勝手にやっているところも多いみたいです
で、それがトラブルの元になるパターンもあるようで

私はマンションなんか殆どない田舎出身で
上京してからもずっとアパート暮らしだったので、
今回のマンション購入に際して色々と勉強してる中、
本当に最近知ったのですが。。。

ちなみに↓は反対される方の意見として
非常に参考になりました
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3378/res/96-146

[759: 匿名さん]

生協は配達日に必ず自宅にいて受け取ればＯＫじゃないですか？
老人や足腰が不自由な方は大変ですよね。
配達日に自宅にいない人はＮＧでしょうが・・・
自動ロックで管理人に開けてもらうなんてありえないし、玄関前に発砲スチロールやプラスチックの入れ物は醜いですからね。

[760: 匿名さん]

>>759
共働き家庭が増えてきたこともあって
利便性 > セキュリティ＆美観
ということで、マンションであっても
不在(平日)時の食品配達サービスを利用したいというニーズは多くなっているようです。

（規約違反のまま利用してのトラブルも
　758のリンクのように増えているようですが）

それに応えるように最近の新築マンションの中には、
・特定業者はオートロック解除して
　部屋前まで配達可能な規約でスタート
・美観を守れるよう玄関近くに食品BOX用収納を用意
といった付加価値を提供するところも現れてきました

（↑の場合もセキュリティ低下は免れませんが）

ココはその辺りの配慮は何も無いマンションなので、
希望されている方のハードルは高いと思いますが、
昨今の情勢は御念頭にお留め置いて頂いても良いかと。

[761: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[762: 匿名さん]

(老婆心ながら)嫌な気持ちは私も分かりますが、
そういうレスはされない方が良いと思いますよ

[763: 匿名さん]

ごめんなさい！
嫌味でレスしたわけではありません。
理想を述べただけです。
削除してもらいます。

[764: 匿名さん]

しかし3戸から減らんね

竣工(12月半ば)後在庫は避けるだろうから、
11月初旬くらいまでには契約したいのでは。
となると、
そろそろ値引の話あっても良いな
と読んで、
打診したものの断られて、
様子見を継続という客が何人かいる気がする

残り3戸全部南側で比較的条件が近いのも、
客側の余裕に繋がってそう

[765: 購入検討中さん]

もう少し安かったら検討できるんですけどね、と言って少しディスカウントした金額を言ってみたけど、値引きはしないってあっさり断られたわ。

[766: 匿名さん]

あと1ヶ月弱後もこのままだったら、さすがに動きがあるんじゃないかな

個人的な読みとしては11月に入ったら解禁の指示が出るんじゃないかと
住宅ローンの決定にはなんやかんやで1ヶ月くらいはかかると思うので、竣工前に捌けさそうと思ったら、それくらいがリミットだと思います

[767: 匿名さん]

別に竣工までに売り切る必要ないんじゃない？
と、素人は考えるんですが。

[768: 匿名さん]

竣工した後にはモデルルームも撤去すると思いますが、
完売してなかったら
・空き部屋をモデルルームにするコスト
・営業を引き続き配置しておくコスト
・空き部屋の所有者としての諸々の支払コスト
・引き続きの広告コスト
が必要な上に
・竣工在庫になったら値引当たり前圧力
・決算期までに売れないとネガティブ数字になる恐怖
とか出てくるので、普通は嫌なはずです。

もし残り一戸で竣工間近という状況になったら、
デベロッパーは現場を畳めるメリットが大きいので
値引の可能性はかなり高まるんじゃないかと

[769: 検討中の奥さま]

契約者の皆さん、ドンドン年収自慢してくださいよ

[770: 匿名さん]

しかし発売から1年近く経って45戸も売り切れないとは。他のところは次々に完売しているのに。なぜ不人気なのでしょうか。

[771: 周辺住民さん]

>>770
ここの場所で相場以上の金額を設定しているからでは？一方通行の先にある汚い本屋と靴屋、あとはうろついているホームレス、所詮そんな場所です。自分の地元だけにがっかりな環境。

[772: 匿名さん]

私は物件よりは営業力とかの方が、
原因としては大きいんじゃないかなと思ってます

リバブルという会社自体が、
強いところではないと目されていますし、
ここでお会いした営業さんも1人しか知りませんが、
人として悪い人ではないが、
この価格帯の物件を扱う営業としては
？という点がいくつか見受けられました

もう販売も終盤なので、
エース的な営業がいる可能性も低いでしょうから、
営業パワーはより低下しているでしょうね

[773: 匿名さん]

会社としての契約の進め方も？なとこあるんですよね

業界王者の野村だと、住宅ローン利用客もの場合は
団信の申込が可能かまでチェックしてから
契約に進めているようですが、
ここは銀行の信用審査だけで、
保険会社(団信)のチェックは契約後に行うようです。

私が見に行ったとき、全体の1割の部屋が
契約後キャンセルの先着順になっていたのは、
そこら辺でのトラブルが原因だった場合もあるんじゃないかなと。

[774: 匿名さん]

失礼 ×リバブル ○東急 でした

お墓近くのTPHの分譲時価格と今の相場を考えると、
ここの価格自体は非常に納得感がありますよ。

マンション評価レポートを見るのが好きで色々と見ていますが、
価格については多くの方が高評価を与えていますし、私も同じ見解です。

ただし、価格のリーズナブルさ以外に大きな長所がある物件ではないので、
価格調整の期待が高まる時期まで在庫を残してしまったというのが、
今の販売の足踏み感に繋がっているのかもしれません。

ちょっと予算足らずの値引期待の客としては、
チャンスを残してくれたとも言えますが(笑)

今の残り3戸も一旦は客が付いた物件ですので、
ご近所さんがこの立地の市場価値をそこまで悲観することは無いと思いますよ。

野村だったらとっくに完売させてるんじゃないかと。

[775: 匿名さん]

広さ的にファミリー向けなのに買い物が不便なのは致命的では。
今の相場からすれば安く感じるかもしれないけど、実際に住みやすいかといえば、スーパーがないのは結構なストレスになると思う。
外食中心のDINKSだったらお買い得かもしれないですね。広く使えるし周りも静かそうですし。
うちも子供がいなかったら踏み切っていたと思います。

[776: 匿名]

>>775
近くのマルエツじゃだめなの？

[777: 匿名さん]

西友も歩けるよ。チャリだと五分だよ。

[778: 匿名さん]

775さんの指摘どおり、
ここのウィークポイントの1つは買い物不便です
ファミリー向けマンションなので、
この点を大きくネガティブ視される方は多いと思います

近頃の野村や三井のファミリー向け物件では、
最初から食品宅配サービスを
利用可能な設計にしてるところが多いのですが、
ここにこそ必要な設計だったと思いますね
デベロッパーの見識の差が垣間見える所です

マンションの資産価値にもポジティブに働いたと思いますので、残念ですね

[779: 匿名さん]

とはいえ100点の物件は無いので、
トータルで見れば良い物件だと思いますよ
この価格をポンと買える方が羨ましいです

[780: 匿名さん]

一方通行の道の
薬局跡地（？）には何か入らないんですかね？