ブランズ文京護国寺について

[ビギナーさん]

ブランズ文京護国寺についての情報を希望しています。
知らないことがいっぱいあって、いろいろ参考にしながら
素敵な住まいを見つけれことができたらいいなー。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都文京区大塚六丁目92番4,5（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩7分 、東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩10分
東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩8分 、東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩14分
都電荒川線 「東池袋四丁目」駅 徒歩7分
間取：3LDK～4LDK
面積：68.95平米～85.87平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル住宅営業本部
物件URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/gokokuji/
施工会社：株式会社森本組東京支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[51: 匿名さん]

繁華街（＝都心）に近くて緑が多い所は例外なくカラス害に遭ってる。
こればかりは仕方の無いこと。
ちょっと郊外へ出ると埼玉千葉ではムクドリの大群でこれまた声とフンで大変。
割り切らなきゃいけないと思いますよ。

[52: ご近所さん]

カラス害にあってるのは森の隣接物件が主ですよ。だから話題になっているわけで。都心で緑があるとこは全滅なんてウソっぱち。

[53: 匿名さん]

52さん、おっしゃっている意味がわかりません。


＞都心で緑があるとこは全滅なんてウソっぱち

じゃあ都心で緑があってカラスがいない所ってどこですか？
皇居は例外ですよ。
あそこは野生のオオタカが住んでいるのでカラスが寄りつかないのですから。

[54: 匿名さん]

>53さん
横から失礼します。
カラスがあまり目立たない緑の多い場所の例としては、茗荷谷があります。この地域は、教育の森公園と東大の小石川植物園に隣接した地域ですが、極端にカラスが多いということはありません。行政なり、学校なりがきちんと管理しているからだと思いますが。
青山にカラスが多いのも青山墓地、明治神宮は、まさに明治神宮。宗教施設は、どうしてもカラスの巣を駆除することに消極的なのではないかと推測できますが。（白金は何ですかね？大使館とかですかね？？？）

[55: 匿名さん]

54さんの言う通りです。都内でカラスがいないとこなんてありませんよ。ただ、管理された公園と野放しの墓地ではわけが違います。数も違います。そしてここほど緑地に隣接した住居地域はないですよね。明治神宮や青山と違います。

[56: 匿名さん]

明治神宮も、青山もすぐそばが住宅だが。
白金も自然教育園辺りがひどい。
すぐそばに住宅。
東京都でも三大カラス地帯にしている。
文京区はみどりのわりに大したことない。

[57: 匿名さん]

>56

そうですね。文京区のカラスは大した事がないですね。除く、護国寺＆豊島ヶ丘御陵周辺ですが。
（５３の人って、物件周辺に住んでいらっしゃらなくないですか？そんな印象が・・・。）

それから、個人的印象ですが、コマドリとカラスでは、なんか不愉快感が全然違うんですよ。
なんて言うか、あのカラスの低い「カァー」っていう鳴き声が、低くて暗くて、鳴き声を聞くと気分が落ち込むんです。１羽ならともかくそれが集団で鳴くものですから、なんというか陰々滅々としていて、他の鳥類とは、気分が違うんです。あくまで、私個人の印象なんですが。

[58: 匿名さん]

なぜコマドリと比較？？？
どうせならムクドリと比べて欲しいですね、騒音の原因として。
ムクドリのギャーギャーした声に比べたらカラスなんて可愛いものです。
私は全然気になりません。個人差って大きいですね。

[59: 匿名さん]

不自然なカラス擁護派はデベの営業か資産価値下げたくない近隣住民？

[60: 匿名さん]

不自然なカラスネガ派はライバルデベの営業か資産価値下げて買いたい近隣不動産屋？

[61: 匿名さん]

この物件を買うことを検討している人は、日中、MRだけを訪れるのではなく、早朝や夕方、あるいは深夜に物件周辺に実際に足を運んでみて、この通りの雰囲気で良いのか、駅からのアプローチは受け入れられるのか、カラスなどの問題は許容範囲か（やっかいなのは、カラスが毎日集団行動するわけではなく、数日おきに集団行動するところ。）、それらをきちんと確認した上で購入する事が、購入後の満足度合いを左右するように思います。（あと、スーパーも実際の商品を手に取ってみてください。えっ？って思う人も店によってはあると思います。どこの店かは、書きませんが。）
どの物件を検討する際も、当たり前の行動ではあるとは思うのですが、この物件周辺環境については、とりわけ、昼間と朝夕と深夜が大きく別の顔をしています。したがって他の物件以上に、この違った顔が大丈夫かどうかを見極める必要があります。そこのところが購入する時に難しいところでしょうか。

[62: 匿名さん]

近隣不動産屋おつかれ！

[63: 匿名さん]

ここ周辺の夜中の治安の良さは特筆すべきものがある。

[64: 匿名さん]

>61

正論ですが、それはどの物件を買う時も基本でしょ。

　

[65: 匿名さん]

>64

その通りなんです。私もその面は高く評価しています。
ただ、同時に、あまりの人通りのなさに不気味さを感じる人もいると思うのです。（実際幽霊が歩いているわけでもないですし、むしろ警官の警邏の頻度に驚くと思うのですが。）

治安の良い閑静な街で安心と見てくれるのか、人通りのない不気味な街で怖いと見られてしまうのか。人によって感覚が違うと思います。

[66: 匿名さん]

>>62
近隣住民おつかれ！

[67: 匿名さん]

６５ですが、６５の投稿は、６３さん向けでした。失礼いたしました。

[68: 匿名さん]

夜ってそうなんですか。
かなり人通りが少なくなるので、さびしい感じがするのでは？と思っておりますけれど
警察の見回りが多くある地域というのならば
例えばひったくりなどの軽犯罪は起こりにくいのかな？
頻繁にパトロールしている効果が出ているのかもしれませんが

[69: 匿名さん]

豊島岡墓地のコンクリート塀がセットバックして改修されるようですね。張り紙がありました。歩行者が車とすれ違う際のリスクは少しは減るかもしれないが、開運坂・雑司ヶ谷霊園側の両端が拡幅されれなければ・・特に雑司ヶ谷霊園側の靴屋さんと本屋さんのところはひどい・・あまり意味が無いような気がします。とは言うものの、一歩前進か。

[70: 匿名さん]

低層階の日当たりは多少良くなるし、目の前の道が広くなるのは開放感が出ていいですね。
先日の夕方に現地にいきましたが、カラスはかなりの数が周りにいますね。向かいの木にとまってたり、低いとこを飛んでたり、鳴き声はけっこううるさかったです。糞はあまり落ちてなかったしバルコニーにとまったりしてるのは見かけませんでした。
価格が安ければ検討しようかと思いますが、高ければ無しかなと思いました。

[71: 匿名さん]

都内の緑がある場所（公園や寺社仏閣など）は、
都会の鳥たちの塒になっていることが多いですよね。
カラスだけではなく、本当に色々な鳥の…。
糞の汚れがないのならまだいい方なのかしら、という風には思います。
あとは本当に、お値段次第という方は多いでしょう。
場所が場所なのであまり安くもないのかしら、と思いますが。

[72: 匿名さん]

>71

「塒」
読めないよー。

[73: 匿名さん]

周辺の治安は、抜群に良いです。周辺で良く職質とかやってますね。

見ていると、自転車に乗っている髪の長い男。ってのが引っかかっている気がする。何となく分からないでもないけど。

間違っても信号無視とか立ち小便とかできるような地域ではないです。夜中まで飲んで、タクシーで帰って来てふと信号無視したくなってもできないですよ。それぐらい治安は、良いと言うか、うるさいと言うか・・・。

[74: 匿名さん]

27ですが、また、雨漏り。。。やれやれ（涙）。

[75: 匿名さん]

丸ノ内線と有楽町線使えて、一応大塚でJRも使えて、とても便利ではありますね。サンシャインシティにも歩いて行けるし。お買い物も、電動自転車でジャンボやマルエツ、池袋デパートにも行けるし、かなり興味あります。
子供用品はサンシャインのトイザラスや池袋デパートで調達できますし。
ただ、保育園、幼稚園、小学校はどうですか？音羽幼稚園や、青柳小学校の評判はどうなのでしょうか？もしくは、良い幼稚園は近くにあるのでしょうか？
価格は、いつ頃出ますかね

[76: 匿名さん]

>>75

モデルルーム行ってはいかが？

[77: 匿名さん]

モデルルーム、もちろん行ってみます。そこで価格を確認出来るのですね、ありがとうございます。

音羽幼稚園や、青柳小学校の評判はどうなのでしょうか？もしくは、近くに評判の良い幼稚園はあるのでしょうか？

[78: 匿名さん]

豊島岡墓地のコンクリート塀のセットバックはありがたいですね。高級感ある感じになるといいですね

[79: 匿名さん]

護国寺といっても東池袋のほうが近いんですね。
周辺は静かでよさそうですが、利便性はあまりよくはないですね。
コンビニもちょっと遠く、スーパーはマルエツでしょうか。
近くにコンビニがあるとよかったかな。

墓地の近くですが、道路が隔ててあるので、気にならないでしょう

[80: 匿名さん]

近くのマルエツが入ってるビルもいつ解体するかってぐらい古いね。護国寺方面はかなり遠回りだし、利便性は期待できないかな。

[81: 匿名さん]

そうそう、MR見てから椿山荘へ向かってふらふら散歩した際の出来事ですが、
目白通り沿いのi2というバーに遠野なぎこさんが居らっしゃいました。
パートナーのバーテンさんというのは、そのお店の方なのでしょうね。
物件からは遠い方向ですが、派手さはなく、とても落ち着いた雰囲気のある
魅力的な街と感じています。

[82: 匿名さん]

利便性、悪いですか？文京区の中では良い方かと思ってました。マルエツなんか徒歩３分で近いし、新大塚駅にはまいばすけっとやジャンボ、マルエツ別店舗もあるし。車や電動自転車やタクシーで、池袋デパートに行けるのがとても便利と思ってましたが。確かに、コンビニは５分くらいかかってしまいますね。コンビニはあまり利用しないのですが。

小学校や幼稚園はどうなのでしょうか

[83: 匿名さん]

>>81
芸能人とはいっても個人情報は止めませんか？

[84: 匿名さん]

>>82

75,77の方ですか。
こんなとこで聞いてもまともな情報ないですよ。

[85: 匿名さん]

>>84

その通りです。
教えていただきありがとうございます。
情報が得られず、残念です。

[86: 匿名さん]

>82さん

この辺りに引っ越して来る人々は、だいたい御茶大附属狙いだよ。

[87: 匿名さん]

>77
音羽幼稚園と言えば、あの事件のあった幼稚園だからなー。

[88: 匿名さん]

お茶大や筑波は入りたくても難しいでしょ。近ければ入れてくれるわけでもないし。

[89: 匿名さん]

抽選だしね。

[90: 購入検討中さん]

お墓ビューのパークハウスは60百万台が中心だったから、ここもそこに近い値段かな？
隣のパークハウスはチョイ高いので、設定価格が気になります。情報持っている方いませんか？

[91: 匿名さん]

6000万切ることはないでしょうね。

[92: 物件比較中さん [女性 50代]]

現地見に行きました。　目の前がすぐ塀・・・そして夕方にはカラスの大群がカー、カーと鳴いていて、コワい。
　青柳小学校の小学生の通学路になっている。道幅は狭い。隣にパークハウス、その先にザ・パークハウスある。

マンションギャラリー。モデルルーム見に行きました。
人気の南向きは目の前の木で、ほとんど眺望はない。最上階でも微妙。
　東側でも最上階でなきゃ眺望は微妙。
南側は人気があっても、木で日あたりはない、でも明るいことは明るいかも。

そして値段は、南向きで１階がまず６７００万円台～６９００万円台。　２階以上から７０００万　最上階のプレミア住戸で８８００万円あたり。　　１階上がることに２００～３００万づつプラスする感じです。　
東側は６５００万あたりで、最上階は６９００万円。
平均７５００万円前後かと。　下の階で６７００～　上の階で９０００万弱。

立地としては、ちょっと微妙かと。
　周りになにもないし、やはりカラスが気になる。　ものすごい数でした。

これくらいの値段出すなら、茗荷谷の築浅、新築マンション探した方が良いと思いました。

[93: 匿名さん]

高すぎると言われていた隣のパークハウスと同じくらいかな。パークハウスは長期間売れ残ってたけど、今の市況でどうだろう。

[94: 匿名さん]

※88
そうてすが、受かったあと歩いて通学できるのは魅力です。
小さいこが電車はかわいそう。
受かったら近隣に引っ越す人も多いです。

[95: 物件比較中さん]

新大塚、東池袋、護国寺からそれぞれ歩いて現地を確認してみましたが、東池袋が使いやすそう。
新大塚と護国寺は途中の坂道がちょっときついような気がする。
比較的駅に近い開運坂近辺のサンウッドが坪あたり３００万位になるのは仕方ないように思えるが、
物件の目の前の道路の狭さ、ごちゃごちゃした周辺環境、駅からの距離などの利便性を踏まえると、
さほどニーズはなさそう。（リセール時の価格を考えると、２８０万を超えると勇気いるね。）

中古で出ている隣のパークハウス（坪あたり２９０万超）は、不動産屋からは売り出し時は坪あたり
４００万で、全然売れずにバナナの叩き売りで終わったと聞いたけど、本当かな？

[96: 匿名さん]

坪350くらいですね。高いです。
マンションの買い時を逃した感があります。

[97: 購入検討中さん [男性 40代]]

坪350ってやっぱり高いですかね？
江戸川橋のパークハウスも同価格帯ですが、土地の高さがあること、池袋徒歩圏の利便性を考えて、こちらを買おうかと思っています。
貧乏なので、低層階ですが。

[98: 匿名さん]

坪400じゃ迷いますが、再開発されている池袋やサンシャインシティ徒歩圏、さらには複数路線(メトロもJRも)徒歩圏で、緑豊かで、スーパーも複数なので、買おうかな、と思ってました。しかし、高いのかなぁ？かなり魅力的なのですが。

[99: 匿名さん]

中古のパークハウス買った方が良いと思います。

[100: 物件比較中さん]

中古のパークハウスは情報を集めて、確認してからのほうがいいよ。
ウェブを見る限り部屋の写真は載っていないので、状況もわからないし。。
あと、中古の値段は売主の言い値なので、交渉次第でいい条件で買えると思うよ。
本気なら鑑定士を連れて行くことを考えてみたら？