ブランズ文京護国寺について

[ビギナーさん]

ブランズ文京護国寺についての情報を希望しています。
知らないことがいっぱいあって、いろいろ参考にしながら
素敵な住まいを見つけれことができたらいいなー。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都文京区大塚六丁目92番4,5（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩7分 、東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩10分
東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩8分 、東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩14分
都電荒川線 「東池袋四丁目」駅 徒歩7分
間取：3LDK～4LDK
面積：68.95平米～85.87平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル住宅営業本部
物件URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/gokokuji/
施工会社：株式会社森本組東京支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[1: 匿名さん]

かなりの狭小マンションですね。

[2: 周辺住民さん]

まず、治安は抜群に良いですね。
豊島ヶ丘御陵（皇族の墓苑）がある関係で、常に警官が警邏（けいら）しています。

しかしながら、護国寺からこの豊島ヶ丘御陵に至る道路脇の塀が、刑務所のようであり、とにかく雰囲気が悪いですね。
この道を通る意外に、物件にはたどり着けないので、かなりのマイナスポイントです。また、この道の入り口にある商店がかなりみすぼらしいのも困り者です。

また、護国寺周辺はからすの大群が生息しています。正直、フン攻撃がありそうですよ。洗濯物や布団を干している時はかなり心配です。

まずは、現地調査を。特に夕方からすが取り回る時間帯は、要チェックです。

[3: 匿名さん]

>>1

狭小って意味わかってます？
ここは敷地は2,000㎡以上ありますし、戸数は45戸。
１戸あたり面積は68～85㎡。
山手線内側の低層（５階建）マンションとしては小さくないと思いますけど。


>>2

この近くの「ザ・パークハウス」のスレでも全く同じことを書き込んでらっしゃいましたね。
ご町内の方でしょうか。
南側一面に緑というのは希少な立地です。
５階の高さなら墓地も見えません。
そもそも周囲のマンションはどこも御陵が直接見えないよう設計されていますし。
カラスなんて可愛い物ですよ。

[4: 匿名さん]

南側が緑という立地は良いと思う
でもリビングしか南に面してないナロースパンの間取りはどうかな
駅から近くは無いんだから、何かもうひと工夫欲しかった

[5: 匿名さん]

>3
今アパートに住んでるんですか？

[6: 匿名さん]

パークハウス護国寺の近くかな？なかなか良い立地だと思います。近くのアルス大塚南の立地の方が隠れてて好きですけど、ここもまあまあ静かと思います。

[7: 匿名さん]

ここは直居アパートの跡地かな？
隣のＰＨを購入検討してました。購入は控えましたけど、ずいぶん悩んだマンションでした。

普段は静かに過ごせるし、大塚と池袋がギリギリ徒歩圏なので買い物便利です。
カラスネタは墓地につきものなので３回現地を散策しましたが気になりませんでした。

２階より上なら緑が見えるけど、電線が気になって購入をやめました。

[8: 匿名さん]

ナロースパンではないでしょ。
もちろんワイドスパンではないけど、この面積では標準的なスパン。

さりげなーく貶めてる方が約１名いますね、、、

[10: 匿名さん]

間取りは公式にでてるじゃん
3LDKで71平米って・・・狭すぎるだろ

[11: 匿名さん]

>10
普通は狭いと思いますよ。

[12: 匿名さん]

>10 >11

モモレジさんのブログで間取りの研究をなさったほうがいいですよ。
たしかに広いとは言えませんが、
建築費高騰の昨今は65～68㎡の３ＬＤＫも少なくありません。
山手線内で70㎡あれば合格点です。

公式ＨＰに出ているＣタイプなどは、70㎡そこそこにしては秀逸な間取りです。
柱は両側ともアウトフレーム、収納しっかり、バスルームは1418。
洋室３の扱いも巧みで手抜きがありません。

もしこの部屋が8000万円以下なら即完するでしょう。

[13: 匿名さん]

>12
70㎡に家族で住むわけではないんでしょ？

[14: 匿名さん]

は？　家具配置プラン図を見たことない方のようです。
書き込みする前に一般的な需要を知ることです。

金持ちの嫌味なら他でどうぞ。

[15: 匿名さん]

居室3連続で長い廊下と物入れという間取りだと、１部屋をリビングと繋げて使えないのがイマイチじゃないですか？
六義園近くのブランズにも同じような間取りがあったような。
残念ですねー。

[16: 匿名さん]

ここは欲しいネガが多数参加しそうだからホントの検討者は惑わされないようにして下さいね♪

[17: 匿名さん]

Cタイプ
行燈部屋がある時点で「秀逸な間取り」は無いでしょ
よくある田の字の間取り

このマンションパイプスペース妙に多くないですか？

[18: 匿名さん]

売り主の対応やマンションの図面に色々問題あるみたいで工事が遅れています。悪名高木ブランズだからなぁ。。でも完売するのかな。
。

[21: 匿名さん]

19

なぜこのスレにいるのか不思議な方ですね
　

[22: 匿名さん]

低地じゃないし、低層だし、緑があって静かだから、密かに狙ってる人は多数居るでしょう。そういう人にとってはネガばかりで掲示板が閑散としてるのが理想の状態です。

[23: 匿名さん]

>>21
ここは狭いのしか買えない超残念な人を対象にしたスレだからね。

[24: 匿名さん]

ここが狭いなら都心の物件は億ション以外狭くて住めないよ。
狭いと騒ぐ輩は築５０年の都心中古買え。１００平米オーバーで安いのあるから。

[25: ご近所さん]

ここは前面道路が狭くて一方通行のため、車でのアクセスが悪いことが少し惜しいところ。今年の大雪の時などは、ほぼ丸一日車は通行止め状態でした。逆に交通量が少ないため、静かなことは◯。

また、木密地域に囲まれ大災害時は避難路の確保が課題の地区。3年前の7月の火災では道路の狭さが災いし、消火活動に手間取って大きな火災となってしまいました。
https://www.youtube.com/watch?v=dFP0Lyolbbs

「火災危険度」「建物倒壊危険度」のハザードマップの大塚6丁目
http://mscreation.co.jp/PM/東京都文京区｜地震危険度ハザードマップ/

2〜3年後には徒歩6分の造幣局東京支局が大宮に移転予定で、跡地に防災公園ができるそうですが経路の道路整備が進んでおらず、使い物になるかは「？」　大災害時には、豊島岡墓地("御陵"は天皇家のみに使われる)が開放されるという話はあるそうですが・・・

自分のところは、カラスは朝晩の以外は気になりませんしフン害もほとんどありません。
豊島岡墓地があるため警察の警備も厳重で、安心して住めるエリアです。
毎朝6時に護国寺で鐘が撞かれるのは、風情があると思うか、うるさいと思うか、人によって意見が分かれるところ。

[26: 匿名さん]

ここにしても、
隣のパークハウスにしても、
ちょっと先のザ・パークハウスにしても、
ネガが多いですね。
よほど粘着質な近隣住民がいるのでしょうか。
先行２物件を見る限り、何も問題なくいいマンションになってますけどね。

[28: 匿名さん]

>27

ここは営業さんにクレームを書く場所ではないので物件名を教えてください。
参考にさせていただきたく存じます。

　

[29: 匿名さん]

環境的に静かでいいかもしれませんが、利便性は△ですね。

[30: 匿名さん]

環境と利便性を両立させると後楽園のルサンクみたいになっちゃうよ。

[31: 匿名さん]

緑の多い地域ということで都心であってもほっとする風景がありますね。
霊園や墓地が近いのが気になる人もいるかもしれませんが。

お値段はいかほどなのでしょうか。
億まではいかないと思って良いのでしょうか。

間取りは普通ですかね。
広いとはいえないけれど都心のマンションとしては悪くないと思います。
収納もそれなりにありますしね。

[32: 匿名さん]

平米あたり100万円を切る部屋はほとんど無いでしょうね。

[33: 匿名さん]

首都高や幹線道路のような大きな道路からも離れていて
目の前には緑が広がっているので、空気が良さそうです。

4駅利用可能で便利だし、駅から比較的近い割に
駐輪場の数も充実していていいなって思います。

間取りは決して広くはないですが、それでも収納場所が
沢山あるので問題なさそうに思います。

[34: 匿名さん]

>27さん
今時本当にそんなマンションがあるとは到底思えませんが…
しかもオーナー自らこのような掲示板に書き込むとは思えません。

そう言えばこちらの管理会社は株式会社東急コミュニティーですよね。
評判をチェックしていませんでしたが、対応はどうなんでしょう？

[35: 匿名さん]

東急コミュニティーは修繕積立金の横領事件を何度も起こしてます
http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/241001-1.pdf
http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/220315.pdf

http://www.tokyu-land.co.jp/news/2010/pdf/100903.pdf
東急不動産係長が顧客に脅迫電話で逮捕
契約内容や支払いに関してトラブルになっていたホテル運営会社女性社長の携帯電話に番号非通知設定で、
嫌がらせ電話を繰り返した。嫌がらせ電話は、ほとんどが無言電話であったが、
「壊れろ、壊れろ」という呻き声で女性を畏怖させたこともあったとされる。

[36: 匿名さん]

受託戸数が多いので、どうしてもトラブルは避けられません。理由は分かりますよね？

[37: 匿名さん]

受託戸数が多いと横領してもいいんですか？

[38: 27]

事実ですが？

東急側は、どこの物件かは分かっているはずです。

管理組合の人に寄れば、今は、対策の結果の様子見らしいです。いずれにしろ、周辺住民には、謝って回るらしいですが。

[39: 匿名さん]

ここは、南側が墓地なのがネックですね。
気にならない人は、よいと思います。
交通アクセスの面では、複路線利用できるのは便利ですけど。
お寺が傍にあるだけあり、生活環境は閑静な住みやすい立地ですね。
治安もよく23区内で犯罪が少ないNO.1のエリアなんだ。

[40: 物件比較中さん]

お隣のパークハウス護国寺の中古が出てるけど高い。新築のここはもっと高いのかな？

[41: 匿名さん]

今日、カラスすごくなかったですか？何があったんだろう。（私の家の周辺だけ？）

[42: 匿名さん]

>39

墓石が見えたりしないんじゃない？三菱が売った造幣局社宅跡地なんか、目の前墓石だからね。住人は、良く買ったよねあの物件。
（南側に高い建物が建たないというメリットはあるけどね。）

それに比べればずっと良いと思うよ。

[43: 匿名さん]

そうですね。目の前に墓石が広がるのはちょっと…って思ってしまいますが、
ここは窓を開けたら護国寺の緑が広がっていて、気持ちよさそうだなぁって思います。
ところで、周辺のスーパーってマルエツプチだけでしょうか？

[44: 匿名さん]

>43

マルエツプチが一番近いかな。
あとは、東池袋駅のところに、西友があるよね。ただし、地元民の間では、商品の品質など評判は、あまり芳しくないな。
新大塚駅側には、スーパージャンボとマルエツプチ（本社だよ）があるけど、あの坂道を食材を持って上り下りをするのは、かなりつらそう。
はっきり言って、買い物環境はかなりイマイチな場所ですわ。（でも、文京区全般そうだけど。）

[45: 周辺住民さん]

小石川にある三徳はいいよ。
マルエツは高くて品質悪いという印象しか残っていない。

[46: 匿名さん]

茗荷谷の三徳は遠いって。
この近所の人はそこまでいかないよ。
お勧めなら自転車でライフ大塚かな。または、大塚駅のアトレヴィ

[47: 匿名さん]

39さんの投稿だと、閑静な住みやすい立地で治安もよく23区内で犯罪が少ないNO.1のエリア、
とのこと、それだけでもけっこう魅力かなと思いました。

お寺があるのも考えようですね。お墓が見えないのならそれほど気にならず、
緑の多さと空の広さを考えるとお寺（墓地）のそばで良かったとも言える。

とはいえかなり広い墓地ですが、お寺の墓地ではないのかなと気になって調べてみたら、
どうやら皇族専用の墓地とのこと。

なんか特別な土地のように思えてきました。
買い物はもうちょっと便利だと良かったですが。

[48: 匿名さん]

タクシーで目白駅前のクイーンズ伊勢丹かな。それか池袋のデパ地下、歩いて20分で行けるので。

[49: 匿名さん]

>47さん

護国寺とその隣に豊島が丘御陵があります。皇族の墓苑は、豊島が丘御陵の方ですね。
護国寺にも大きな墓地がありますよ。空手の大山倍達だとか、早稲田大学を創設した大隈重信のお墓とかいろいろあります。

あんまり書くとまた、ネガだ何だと言われますが、護国寺の最大の問題は、カラスですよ。本当にすごい。特に、朝と夕刻。なんとかして欲しいと周辺住民はみんな思っています。場所が場所だけに駆除が難しいのでしょうが。ヤブ蚊の問題もありますが、カラスに比べれば大した問題じゃない気がする。

護国寺に隣接した三菱のマンションと違って猫の被害はないだろうね。

それから、大規模な墓地があるところの常識として、ホームレスが出入りする。お墓へのお供え物を食べに来る。（あるいは、カップ酒。）一応、彼らも気を使って、早朝とかにきているので、あまり住民は目をしないで済むけど。

[50: 匿名さん]

青山、明治神宮、白金の三大カラス地帯よりは断然少ない。