プレミスト大宮 氷川参道について

[買い換え検討中]

プレミスト大宮氷川参道ってどうですか？

氷川参道沿い「高鼻町」で趣のある住まいだといいなと思います。
暮らしやすいといいな。どうでしょうか。


所在地：埼玉県さいたま市大宮区高鼻町1丁目15-1（地番）
交通：東北本線 「大宮」駅 徒歩8分 、高崎線 「大宮」駅 徒歩8分
　　　川越線 「大宮」駅 徒歩8分 、埼京線 「大宮」駅 徒歩8分
　　　京浜東北線 「大宮」駅 徒歩8分 、埼玉新都市交通伊奈線 「大宮」駅 徒歩8分
　　　東武野田線 「大宮」駅 徒歩8分
東北新幹線 「大宮」駅 徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：53.98平米～90.00平米
売主：大和ハウス工業

物件URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/saitama/om1/index.html
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[41: 匿名さん]

高鼻周辺の環境が良いというのはマンションも戸建ても変わらないと思うけど。

[42: 匿名さん]

前にも書きましたが戸建エリアとは道一本隔てた容積率400%の区画なので、実質大門町でしょう。
また、ヴェレーナと比べると駅から確実に３～４分は遠ざかっている。ヴェレーナは駅近と呼べるけどここはそうじゃない。
ターミナル駅にそこそこ近くてそこそこ環境が良くて、全体のバランスが良いと感じられる人には向いてます。
旧マンションの取り壊しが始まっています。

[43: 匿名さん]

結局、増床分を分譲して、利益の一部を、建て替え費用に充当、旧住民は、その分、建て替え費用の負担が減る訳だから、新規購入者が、旧住民のために、建て替え費用の一部を負担してあげている。っといった図式ですよ。

[44: 匿名さん]

こういった場合って割安になるの？
割高になるの？
デベロッパーは土地代はかからず建設費だけですよね。

[45: 匿名さん]

建て替え情報載ってるね

http://www.udu-tatekae.jp/works/?id=1367289743-058254

[46: 匿名さん]

45さん、ありがとうございます。
こうして見ると半分の部屋は東向きでしょうか。
外観も好き嫌いが分かれそうですね。

[47: 匿名さん]

土地代はかからないって事ではなく、
分かりやすく言えば、デベは旧住民から、中古マンションとして、中古相当額で、買い取って、希望者には、建て替え後の新築マンションを、優先的に売ってあげるということですよ。
問題は、旧住民は、新規購入者より、ずっと安く買える点です。おそらく新規購入者が、220万円/坪だとしたら、旧住民は180万円/坪で買えるはず。
(増床分の権利売却分は別途もらえる)
そのような条件で、全所帯が建て替えに賛同したはず。
いずれにしても、新規購入者は高値を掴まされる事は必然。

[48: 買い換え検討中]

ローンが終わったと一息ついたらまたローンか

[49: 匿名さん]

>>47
えっ！？
中古で買い取ってくれて、しかも新築も安くしてくれて、増床分の権利も貰えるの？
でも非分譲は39戸みたいだよね。
旧住戸は52戸となっている。
13戸の人は中古で売って、残りの人は非分譲住戸に格安もしくは無料で住むんじゃないの。
増床分は建築費にしないと、ダイワ利益でないよね。

[50: 匿名さん]

建て替えは住人の4/5の賛成が必要だから権利者住戸を選ばなかった住人の住戸を高く買ったんじゃないか。
70平米4000万とかで。築34年で坪188万ならそこそこの条件だ。
全員賛成しなくても4/5の賛同は得られるだろう。
すると13戸の買取に5億2000万。
それと総戸数100戸の建設費がいくらかだな。
一戸あたり2000万として20億。原価が25億か。
一戸あたり平均4800万で権利者以外に売って27億4500万。
これでは利益でないな。
やはり平均は坪220万はするだろうな。

[51: 物件比較中さん]

駅徒歩8分って本当？
もっとかかりそうな気がしますけどね

[52: 匿名さん]

>>49
分かりやすく言えば、とあるように、計算上、建て替え前の中古マンションとしての、評価額を出す必要が有ると言うこと。
増床分の地主は旧住民だから、余った空中権をデベに売却、その評価額は当然受け取れる。

[53: 匿名さん]

>>50
権利者だって、差額分、かなりの金額負担しますよ。

[54: 匿名さん]

こちらは、近くに大宮小学校と大宮北小学校があるようですが、
学区はどちらになるのでしょうか？
それぞれの学校の特徴などありますか？
お部屋は、53.98m2～90.00m2とあるので、
ファミリー層にも良いとは思うのですが、狭い部屋だと、
単身者向けになってくるのでしょうか？

[55: 購入検討中さん]

じじ・ばば・も入りますよ

[56: マンコミュファンさん]

価格が気になります。

[57: 匿名さん]

完成は2016年9月。まだ先だね。
平均坪単価230万くらい？

[58: 匿名さん]

コンパクトな部屋だとシニアのご夫婦というのもいいかもですね。
最近、戸建てを手放してマンション住まいを選択する人がいるみたいな話をテレビでみた事がありますので
一定の割合でそのような層がいるのかもしれないデス

完成はそんなに先ですか、約2年くらい？
販売自体、まだまだ先になりそうですな。

[59: 購入検討中さん]

大宮駅から、再開発エリア通って帰宅できますね。マルエツができるみたいだから、生活する上で非常に便利そう！

[60: 匿名さん]

マルエツできるんですか！かなりの朗報ではないでしょうか。
買物が会社帰りにして行けるのは
中々に便利ですよね。
マルエツは営業時間が長いところが多いから
新店もそういう風になっていけばいいですね。
コンビニ代わりにつかえるしコンビニよりも安いしみたいに

[61: 匿名さん]

>>60
24時間営業ですよ

[62: 匿名さん]

最近24時間営業のスーパーって増えましたよね　本当に助かりますし正にコンビニとして使える

マンションの仕様についてはまだ詳しい事は出てきていないようですね
会員になると何やらみられるページもあるようですが…
プロジェクトが進むにつれていずれは見られるようになるのかな

[63: 匿名さん]

間取りとか見れないのですね。残念です。
交通アクセスの面は、複路線利用できて、いい感じですね。
広い間取りもありますし。
外観デザインなどは、資料請求しないと見れないなんてせこいですね。
営業方法が。
ここに住むとエンゲル係数が上がりそう。

[64: 匿名さん]

>61さん
24時間営業のスーパーは便利ですね。
マルエツは店舗によって営業時間が異なり、
必ずしも24時間営業ではないのでこの辺は
若い方が多く、深夜の時間帯も利用客が多いのでしょう。
確かネットスーパーもやっているので、赤ちゃんがいるご家庭や
悪天候にはうまく利用できそうですね。

[65: 匿名さん]

大宮駅で事件、刃物カップル殺人未遂
http://breaking-news.jp/2015/01/02/015748

JR大宮駅前で通り魔事件
http://breaking-news.jp/2014/11/03/013703

[66: 匿名さん]

外観デザインが限定公開って珍しいパターンですね。
間取りや設備仕様が限定公開というのは分かるんですが。
立地はどうなのでしょうか。駅徒歩8分（もっと？）だと近くはないですが
遠くもないという微妙な距離かと。
航空写真を見ると背の高いマンションに囲まれてて眺望は微妙ですかね？

初詣期間は周辺道路や参道がかなり混雑してそうですね。。

[67: 匿名さん]

外からパッと見た目での取り壊しはだいたい終わったようですね。

[68: 匿名さん]

間取りとか肝心な部分がシークレットになったホームページって
どうなんだろうね。もう少しオープンにしてほしいかな。
ある程度検討してから問い合わせや見学に行きたいと思う人が多いと思うのにな。

[69: 匿名さん]

場所は申し分ないですね。
今後、これぐらい駅から近い物件は、なかなか出てこないんじゃないかな？

[70: 匿名さん]

駅まで8分で、駅近はナイデシヨウ。
しかも、高鼻町。
どんだけ田舎に住んでるの？

[71: 匿名さん]

大宮駅まで徒歩８分か。
魅力的だな。

[72: 匿名さん]

先日、この付近を通りました。
工事が始まっているように見えました。
場所は本当にいいと思う。

[73: 匿名さん]

南側も西側もマンションが建っているので眺望は期待できないみたいですね・・・

[74: 匿名さん]

駅から遠いし、
眺望が悪いとなると、
トホホだね！
ただ、駅からこんだけ離れると、静かだね。

[75: 匿名さん]

大宮は新規供給も少ないしよっぽど高値にしなきゃ、たいした宣伝しなくても早期完売だろうね

[76: 匿名さん]

たしかに大宮でマンション選ぶとなると今のところココと中山道沿いのプレシスしかないよね
中山道沿いはうるさそうだからこっちがいいけど、たしかに周囲が壁のようにマンションが塞いでるのは気になるところ

[77: 匿名さん]

プレシスは大宮駅徒歩11分で最低坪192万。
ここは徒歩8分で氷川参道沿いだから低層階なら最低坪210万くらいからスタートじゃないかな。
60平米の一番安い間取りで4000万切って買えますよなんて宣伝で使う。
甘いかな。

[78: 匿名さん]

徒歩8分って近くはないですよね。
特に荷物が重かったり、雨や風の強い日には遠く感じそうです。
環境は良いと思うので、値段は安からず高からず、かなと思います。

[79: 匿名さん]

60平米台でも4800万円〜でした
眺望はともかく、意外と陽当たりは良さそう

[80: 匿名さん]

どっち側がベランダになるんですかね？
南や西だったら日当たりは悪そう

[81: 匿名さん]

>>80
南と東向き

[82: 匿名さん [女性]]

2LDKは3千万台でしょうか？

[83: 匿名さん]

>>79
マジですか。。
そうだとすると54平米の低層階でなんとか4000万切る価格で買えるかどうかですね。

[84: 匿名さん]

3000万円台はありません。
50平米台はほとんどが非分譲。
高い。

[85: 匿名さん]

最低価格が坪230万だと買える人は限られてしまいますね。
マンション供給少ないから強気なんですかね。

[86: 匿名さん]

強気の価格ですが、グランドミッドタワーの中古2LDKが5000円超の価格で出てすぐに売れたようなので、こちらもすぐに完売しそうです。
ヴェレーナ大宮も一番下の階以外は4000以上でもあっという間に完売でしたしね。

[87: 匿名さん]

徒歩8分だと駅近というには微妙な距離ですね
非分譲が40戸ということは元からの住民が結構多いんですかね
こういうマンションって新住民と旧住民との間でトラブルがよくあると聞きますが大丈夫でしょうかね

[88: 匿名さん]

８分だったらいい方なんじゃ？
駅まで１０分以内という圏内になっているので
資産価値的にも良いのではないかと。

地権者さんは多いんですね。
過半数とか2/3以上じゃないので、
管理組合の総会の議決には
影響を与えない範囲だとは思います。

[89: 匿名さん]

旧中仙道、なかなか渡れない。
タイミング悪いと、10分以上かかる
やっぱり遠すぎ。

[90: 匿名]

高すぎ。大宮駅徒歩１０分以内のマンションは、ここ数年沢山販売されましたが、それに比較しても高すぎる。リセールの時困りそう。
本当に旧中山道は、渡るのに時間がかかる。歩行者用青信号の時間が短い。