プレミスト大宮 氷川参道について

[買い換え検討中]

プレミスト大宮氷川参道ってどうですか？

氷川参道沿い「高鼻町」で趣のある住まいだといいなと思います。
暮らしやすいといいな。どうでしょうか。


所在地：埼玉県さいたま市大宮区高鼻町1丁目15-1（地番）
交通：東北本線 「大宮」駅 徒歩8分 、高崎線 「大宮」駅 徒歩8分
　　　川越線 「大宮」駅 徒歩8分 、埼京線 「大宮」駅 徒歩8分
　　　京浜東北線 「大宮」駅 徒歩8分 、埼玉新都市交通伊奈線 「大宮」駅 徒歩8分
　　　東武野田線 「大宮」駅 徒歩8分
東北新幹線 「大宮」駅 徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：53.98平米～90.00平米
売主：大和ハウス工業

物件URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/saitama/om1/index.html
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[123: 匿名さん]

auはここにもいるのか。

[124: 匿名 [男性 30代]]

週末の説明会に参加。90m2で、7500万台。その他、
13階の角部屋80m2で、6500万台と。とても高い印象を受けましたが、
最近の価格感は、こんなものなのでしょうか？

[125: 匿名さん]

124さん
かなり高いですね、びっくりしました。。
70m2台の中層階でいくら位でしたか？
狭くて仕様の下がるヴェレーナに比べても相当高いですね。

[126: 匿名 [男性 30代]]

やはり高いですよね。70m2の中階層は、5800万台とのことでした。
まだ、確定ではないとのことでしたが、そう大きく変動はないと思われます。

[127: 匿名さん]

126さん
ありがとうございます。それでも売れる予想であり、実際売れてしまいそうなので、強気の価格なのでしょうね。
恐れ入りました。。

[128: 匿名さん]

広い部屋が多いですね。
南側はマンションが建っているので眺望はゼロですか？
とすると東向きがいいのかな？

[129: 匿名さん]

中層階で坪270万以上！？
マジか〜。大宮はさすがに高いね。

[130: 匿名さん]

地権者の部屋が40戸も占めるとなると条件のいい部屋埋まってしまったりしないですか？

>>128さん、まん前がマンションなので、中層階だと壁になって景色は見えないと思います。

[131: 匿名さん]

うーむこれは高過ぎですねえ。

[132: 購入検討中さん]

その数字をみると

プレシス大宮アルティアや、GMTと比較しても突出して高いような印象うけます

[133: 匿名さん]

大宮駅は徒歩10分圏内が重要な要素になりますよね。
GMTがこれから建つマンションだったら比較できて良かったなと思います。。
ヴェレーナが早期完売したのも今なら分かる気がします。

[134: [男性 30代]]

すぐ近くの中央デパート跡地は再開発の目玉NTTが浦和から来る。
このマンションから徒歩5分位だから資産価値は高いと思う

[135: [男性 30代]]

失礼 訂正
NTT→NHK

[136: 匿名さん]

日当たりの良さはいいんですが、価格が高くて眺望がマンションしか見えないとなると悩みますね…

[137: 匿名さん]

NHKは渋谷の建て替える費用がかさんで、大宮の移転が中止になりそうってどっかで読みましたが大丈夫なんですかね？
移るならもっと大々的に報道しそうですが、どうなんでしょう？
まあ再開発で街が綺麗になるのはいいですね。

[138: 購入検討中さん]

GMTの中古が75平米で5300万とかですが
そことくらべても高いですね。

どうなんでしょうか

[139: 匿名さん]

高いと思うなら買わなきゃいいじゃない
大宮はなかなか新築マンションでないから強気なんだよ

[140: 匿名さん]

今はマンション買う時期じゃない
リーズナブルに買いたければ2020年の東京オリンピック後にすべき
賃貸でがまんするか、高いのを承知で買うかの二択でしょ

[141: 匿名さん]

スーモのGMTの中古も早々と売れてしまったようですね。
次に中古出てももう少し高値設定になってしまいそう。

[142: 購入検討中さん]

大宮駅は徒歩11分の今出ているプレシスはけっこうリーズナブル
駅距離による価格勾配が非常に激しい街なんでしょうか？

東口徒歩13分のサンクレイドルなんて坪100万、2200万円台で出てましたし。

[143: 匿名さん]

安いですね。。。

[144: 匿名さん]

サンクレイドルは中央区だから西口だよ。
坪130万のモデルルーム住戸は抽選で客寄せだったようだね。ある意味詐欺。
大宮は駅に近いという価値の他に氷川神社や氷川参道に近いという価値とさいたま新都心に近いという価値がある。
サンクレイドルはどれにも当てはまらないのと、周辺が何もなさすぎた。
ここは高鼻アドレスだから氷川神社や参道の価値で高値だね。
それにしても平均坪270万は強気だな。

[145: 物件比較中さん]

大宮にこんなに高いの買える層いるんですかね？
うちは無理です（笑）

[146: 匿名さん]

GMTの高層階のプレミアム住戸は最低坪320万だったから買える層はいるけど、中層階で坪270万かー。
高層階だと坪300万超えかな。
需要に対して周辺の供給少なく販売戸数少ないから、買えない人はお引き取りくださいの強気販売で完売しちゃうのかね。

[147: 匿名さん]

大宮は需要が多いから、高級物件も直ぐに売れるよね

[148: 周辺住民さん]

この規模では高く感じますね
それならGMTの中古待ってるほうがいいかも
でも出たらすぐ売れてしますか。

大宮でも買える人はいるんだろうね

[149: 匿名さん]

大宮はプレシスとここしか選ぶとこがないので、すぐに売り切れてしまんじゃないでしょうかね？

[150: 購入検討中さん]

プレシスとずいぶん価格差ありますね

[151: 匿名さん]

>>148
中古は手数料3%取られるだけ損
今は買う時期じゃない

[152: 購入検討中さん]

大宮って街は独特なとこもあって

規模に比較してビジネスホテルが少ない、
マンション供給が少ない

などがよく言われる。

浦和とは対立関係でよく捉えられるが
お互い都市規模の割に欠けたとこがあって
相互補完的な関係でもあるんだなぁ
（だから仲悪い割に案外サクッと合併したようなとこもある）

首都圏で有りながら、川口や新座地区みたいなベッドタウンオンリーでもない
なんだかんだ埼玉の中心かつ北関東民を集める中核性もある。
けっこう独特なとこがあるなぁ、住んでると。

[153: 匿名さん]

現地見てきました！
環境は最高ですね(^ ^)
氷川参道沿いにはお店も多いし毎日お散歩したくなりそう（≧∇≦）

[154: 周辺住民さん]

>>153
お店の多いですか？
日曜日はほとんど閉まっているし、駅前の商店街は日高屋などのチェーン店か汚い店しかなくて、八百屋、魚屋、肉屋などほとんどなくて不便ですよ！
参道もすぐ飽きると思うけど、

[155: 匿名さん]

南側がいいですけど、マンションに囲まれててちょっと圧迫感があるんですよね。
東側は参道ですけど虫とか鳥とか大丈夫ですかね？

あと深夜とかによくこの周辺は騒いでいる若い人のたまり場になってるのを見たのでちょっと心配です。

お祭りのときはしょうがないのかもしれないですけど参道沿いの知り合いの家はゴミとか投げ込まれていて嫌な思いをしてるので気になります。

[156: 購入検討中さん]

心配なのは、全国7位だかの初詣の人出ですね
お花見の時期も

東日本有数の神社ですからねぇ

[157: 匿名さん]

凄くイイ場所だと思います。

希少性の高い物件だと思う。すぐ完売すると思う。

[158: ご近所さん]

>>157
火事で死亡事故があったことは聞いてますか？

[159: 購入検討中さん]

大宮駅は駅近の環境を考えると。
近ければ良いというほどでもないかと

ここは、ほぼベストの立地ではないでしょうか。

[160: 匿名さん]

NHKが撤退しちゃった近くの再開発ですが、だいぶ地味なデザインになったようですね。予想図が貼ってありました。

[161: 匿名さん]

しかしNHK撤退で逆に大門町2丁目再開発が大きく前進しそうだよ。
反対の地権者はNHKでは大宮の賑わいにプラスにならないと反対してたようだし。
商業系企業が複数進出の打診していて事業計画にも全く影響なしだってさ。
大宮の一等地だから楽しみだね。

[162: 匿名さん]

北の玄関口だから、恥ずかしくない街づくりをして欲しいですね！
大きな規模な駅なんだから、大宮駅周辺のポテンシャルは大きいと思いますよ。

[163: 購入検討中さん]

大宮駅は駅自体が大きすぎて、駅そのものが街のエネルギー吸ってる部分がある

なにしろ大宮の一番店は、高島屋でもそごうでもなく、ダントツでルミネなので。。。

[164: 匿名]

昨日(２３日)たまたま確認したら、この物件のサイトがなくなってました。「？」と思って大和ハウス本体のサイトを見たら、この物件へのリンクも完全に消えていて、まさに「抹殺」されたような感じでした。あまりにも手の込んだ消し方だったので「何か変だな」思っていたのですが、翌日の今日(２４日)には、何事もなかったかのように、フツーに復活していました。
普通は、システムトラブルやリニューアルなら、「メンテナンス中」とかいった表示を出すだろうし、本体のサイトのリンクまで消さないだろうし、予告なく丸１日クローズしたら、復活した時には、「ご迷惑をおかけしました」といった表示を出すだろうと思うのですが、そういうのも一切なしでした。
なんか、変なことがあったのでなければいいんですが…。

[165: 匿名]

昨日(２３日)たまたま確認したら、この物件のサイトがなくなってました。「？」と思って大和ハウス本体のサイトを見たら、この物件へのリンクも完全に消えていて、まさに「抹殺」されたような感じでした。あまりにも手の込んだ消し方だったので「何か変だな」思っていたのですが、翌日の今日(２４日)には、何事もなかったかのように、フツーに復活していました。
普通は、システムトラブルやリニューアルなら、「メンテナンス中」とかいった表示を出すだろうし、本体のサイトのリンクまで消さないだろうし、予告なく丸１日クローズしたら、復活した時には、「ご迷惑をおかけしました」といった表示を出すだろうと思うのですが、そういうのも一切なしでした。
なんか、変なことがあったのでなければいいんですが…。

[166: 匿名さん]

宣伝しなくてもいつの間に完売しちゃうパターンぽいよ。
登録しないと基礎情報も見れないホームページだし。

[167: 匿名さん]

この場所の前に建っていたマンションで火災があり、亡くなられた方がいたようですね。

火災が原因で取り壊されて、そのあとにこのマンションが建つということですか？

[168: 匿名さん]

今日の日経新聞に軽く載っていたね。
このマンション。

[169: 匿名さん]

>>167さん、これですね。殺人とかではないけど、気になる方もいらっしゃるかもしれませんね。

http://www.oshimaland.co.jp/?p=x7yaygqq

[170: 匿名さん]

気になるならやめればって感じだろうね
しかしこの値段で買いたい人だけ来てくれれば結構の販売方法で完売するのかな
ホームページすら登録しないと見れないのでは、完全に冷やかしは不要の強気販売だよね

[171: 匿名さん]

この火事は殺人ですか？

[172: 匿名さん]

火災で前のマンションを撤去したのか。
権利者の9割が売らずに新しいマンションに権利変換してるね。
環境がいいから離れたくないのかな。

[174: 匿名さん]

サンクレイドルにも顔出してるね
大宮と名前がつくとよってきちゃうんだよね

[175: 匿名さん]

NHKが撤退して、商業施設ができてくれたらありがたい。この辺り、スーパーが少なすぎる。マルエツも混みそうだが、早くオープンしてほしい。

[176: 匿名さん]

>156
>心配なのは、全国7位だかの初詣の人出ですね
>お花見の時期も
>
>東日本有数の神社ですからねぇ

まぁ、それは言えていますね。
一時期のことだけのことって考える方法もありますけど。

[177: 匿名さん]

北陸新幹線・北海道新幹線・上野東京ライン
これだけで、大宮駅周辺の地価は倍になっても、おかしくないと思うんだけどな。

[178: 匿名さん]

ホームページが更新されてますね。
マンション建て替えのモデルケース。
この価格設定で本当に売れるのか注目です。

[179: 匿名さん]

53.98平米3988万。
低層階の一番狭い間取りでもこの価格か。
坪250万スタートだと大宮とはいっても即日完売は難しいんじゃないかな。

[180: 匿名さん]

半分以上が以前からの住民ですよね、住民トラブルが懸念事項です。

[181: 匿名さん]

半分以上が以前からの住民？
違いますよね。

[182: 匿名さん]

100戸中40戸ですね。まあ半分くらい前の住民ですか。
いい部屋は取られてるのかな？

[183: 匿名さん]

強気の価格に思えるけど、販売時期早めるとなると申し込みがある程度入ったのかもね。

[184: 匿名さん]

たいそうな価格に思える。湾岸なら天井はまだ先に思えるが、大宮はどうかな？まだはもうなりか？

[185: 匿名さん]

地価Ｌｏｏｋを見ると、この付近の地価は堅調に推移しているようです。地価は、まだ伸びるという意見が書かれていました。

[186: 匿名さん]

ここは建て替えなんでしたよね。たしかに以前からの住民がいるのは気になりますよね。
再開発地区とかで地権者と入居者の間でもめるという話は結構あるっていいますが、以前はどういう建物だったんですか？

[187: 匿名さん]

大宮の場合は再開発で地価が上がった訳じゃないからね。
鉄道の路線数が多く土地の需要が高いから昔から地価が高い訳で。
その大宮が来年度から再開発を始める。
10年間は止まらない。
この程度は強気とも思ってないのかもね。

[188: 匿名さん]

調べてみたら住宅地の地価って桜木町でも1㎡で27万円なんですね。これ以上あがると会社勤めには酷です・・・。

[189: 匿名さん]

営業さんおつかれさま

[190: 匿名さん]

埼玉県で一番地価が高いのは桜木町だけど、徒歩10分圏内の地価は東口の方が高い。
東口に大宮の名前の由来になっている氷川神社があるのが大きい。

[191: 匿名さん]

商業地価と住宅地価を比べた場合、同じ町でも商業地価の方が10倍くらい高いこともある。
これは商業地は駅前であることと、商業地は容積率が高いから。
ここは土地の用途は商業地だけどね。
土地の価格を比べる際に見落とすのが容積率。

[192: 匿名さん]

商業地はそうですよね。住宅地は埼玉県で一番地価が高いのは浦和駅周辺じゃないですか？

[193: 匿名さん]

住宅地も容積率を比べてみないと。
用途が住宅地でも川口のように容積高ければ地価は高い。
容積率を加味すると住宅地で一番高いのは高鼻町と盆栽町では。
同じ高鼻でもここは住宅地ではなく商業地だけど。

[194: 匿名さん]

住宅が多い地域を住宅地と思ってる人いるけど、住宅地や商業地は土地の用途ね。
浦和も駅前は土地の用途はほとんど商業地。

[195: 匿名さん]

このあたりはマンションの坪単価どのくらいが相場ですか？

[196: 匿名さん]

最低価格が坪250万は相場より高いと思う。
低層階はもう少し安くしなくて大丈夫かと感じる。
ただ最高価格も坪300万超えてないから、平均としてはこんなもんでは。

[197: 匿名さん]

スーモに載ってたやつですが、ここも含め大宮は結構穴場かなと思ってます。新宿、池袋、赤羽、浦和ときて大宮なので、通勤のストレスは普通くらいかなと思います。

1平方メートルあたりの価格
浦和 73.3万円
武蔵浦和 66.6万円
北浦和 63.3万円
大宮62.7万円
戸田60.3万
川口59.7万円
さいたま新都心 48.4万円

[198: 匿名さん]

スーモのは参考程度だね。
駅前のタワーマンションの供給が多い時期に集計すれば、相場は高くなる。
大宮の駅前は地価が高過ぎて駅前にタワーマンション建てるの大変だから。
GMTはタワーだけど駅からは少し離れてる。それでも最上階はかなり高かったが。
西口のソニック裏に計画はあるがまとまるかどうか。
まとまったら埼玉で一番の坪単価だろうね。

[199: 匿名さん]

大宮の土地が高いのは都心への近さではなく、路線の多さにより土地の需要が安定してるから。
たまにあるのが京浜東北線と高崎線、宇都宮線と湘南新宿が同時に止まってしまう事故。
その際埼京線は動いてたりする。
最悪新幹線という手もある。
重要な会議のときなんかは重宝する。
出張が多い人も大宮だと安心だね。

[200: 匿名さん]

ちょっと外観が団地っぽいですよね。こんな木に近いと虫がやばそうだけど、南向きは壁のようにマンションがある。どうしたもんか・・・

[201: 匿名さん]

確かに少し心配な要素がありますね。。
今思うとプラウド大宮を買えた人はラッキーでしたね。

[202: 匿名さん]

駐車場が30台だと抽選かな。
そこそこの価格帯のマンションだから車所持率高くなるのではないか。
周辺の月極の駐車場相場はどうなんだろ。

[203: 匿名さん]

プラウド大宮に限らずマンション相場は上がってしまったよ。
特に大宮は供給少なく、これから再開発予定もあり、鉄道のさらなる路線の充実もある。
さらに上がる要素が高い。

[204: 匿名さん]

財閥系か野村が建てるまで待つべきか、どうするかって感じですね。浦和では三井三菱住友野村がお金持ちエリアにじゃんじゃんマンションを建てていますが、なかなか大宮は財閥系が来ないので・・・

[205: 匿名さん]

吉敷の氷川参道沿いは三菱だったよ。
大宮駅からも新都心駅から少し遠かったけど。
でも三井だ、三菱だ、野村だといっても長谷工施工とか多くないですか？

[206: 匿名さん]

あと、一時期に大量にマンション建てるのはマイナスだよ。
何十年後には古いマンションばかりの町になる訳だよね。
高島平や多摩ニュータウンなど一時期に住宅ばかり増やしたエリアって、数十年後には衰退してる。

[207: 匿名さん]

グランドミッドタワーとかも50戸のマンションに換算したら20棟分ありますよね、空き家が深刻にならないか心配ですね。

[208: 匿名さん]

浦和は埼玉の中心地だし、大宮は新幹線駅があるから、心配せんで大丈夫だよ。

[209: 匿名さん]

どこの施工が一番いいんでしょう？

[210: 匿名さん]

立地はもちろん重要だけど、中古マンションは管理組合の財政力次第だね。
タワーマンションはその街の代表マンションの意味合いもある。
新しいタワーが建っても財政力と新しいタワーにない特色がほしいところだね、
大宮には今後もあまりタワーマンションは建たなそうではあるけど。

[211: 匿名さん]

ここは大宮という立地に救われたね。
普通は簡単に建て替えなんてできない。
財政力もなく、立地が悪くデベから相手にされなければ、マンションの価値が落ちる。
そんなマンションばかりになれば、街の価値も落ちる。

[212: 匿名さん]

昔の住人がいるのはちょっとマイナスですね、数戸じゃなくて40戸もいるならトラブルの可能性はありそう。モデルルームで聞いてもお茶を濁されそうだな。

[213: 匿名さん]

>>211さん
なんで大宮の立地に救われたんですか？

[214: 匿名さん]

小さな駅の駅から離れたマンションは建て替えできてないよ。
ここは大宮駅徒歩8分だから建て替えが出来た。

[215: 匿名さん]

http://www.manshon.jp/tatekae/ta_jirei.html/ta_jirei_62.html
高鼻ハイツに関するサイトはいろいろ出てきますね。
元の住民の方々はどんな感じなんでしょう？半分が元の住人なら隣の部屋が元の住人ってのも普通にあるだろうし、気になりますよね。

[216: 匿名さん]

どんな人が隣になるかわからないのは、建て替えじゃなくても同じ。
ただ権利を売らずに残った人が多いのは、大宮を離れたくない人が多いからじゃないでしょうか。

[217: 匿名さん]

桜木町はいいけど、既存マンション、マンション適地あるかな？無いからここでは？

[218: 匿名さん]

大宮や浦和の駅から近い物件は希少性が高いと思う。
上野東京ラインが開通し東京駅まで３６分で行けるのを考えると、東京都内の下手な場所で買うよりも、大宮や浦和を選んだほうがいいと思う。
赤羽も便利になりそうだけど、洪水のハザードマップを見ると恐いので却下ですね。

[219: 匿名さん]

約４分の１くらいの物件が非分譲住戸と記載されていますが
どういうことなんでしょうか？
賃貸物件にしたりするとかいうことではないですよね？

[220: 匿名さん]

もともとここに50戸くらいのマンションがあって、それを建て替えて、100戸のマンション（プレミスト）をつくって、40戸が元の住民、残りが分譲ということです。
新築マンションはみんな一斉に引っ越してくるから連帯感がありますけど、半分が元の住民、残りが新住民となるとどんなかんじなんでしょうね。

[221: 匿名さん]

昔大宮周辺でいつもうろうろしていた少年グループが大宮の暴力団事務所でトラブルになっていた事件？みたいのがありましたよね。暴力団事務所はこのあたり？それとも大栄橋のあたりだったけ？
今も昔も大宮にいるけど、治安は落ち着いてきたような気がする。まあ今年また埼玉県下で犯罪率1位に返り咲いたんだけどね。ドラッグ関連が多いのかな？

[222: 匿名さん]

それを言ったら浦和レッズ私設応援団が経営する浦和の居酒屋が問題になってるよね。
どうやら暴力団関係者で会員集めて経営する居酒屋を使わせる等。
暴力団事務所の武州前川も浦和にあるし。
大宮区は人口はそれ程多くないけど、訪れる人は埼玉で一番多い。
犯罪件数を人口で割って算出する犯罪率は悪くなる。
人口多いのに犯罪率の悪い川口とは別物。
まして六本木とかに比べて非常に治安もいい。