桜上水ガーデンズってどうですか？Part7

[匿名さん]

桜上水ガーデンズについてのPart7です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

Part6 : http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/529387/
住民板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/403922/

所在地：東京都世田谷区桜上水4丁目413番2（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.88平米～96.70平米
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大林組・清水建設共同企業体
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社


本マンションの資産価値・相場や将来性、管理会社や施行会社の実態についても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[88: 匿名さん]

＞84

私が購入した時点ではF棟が販売されていなかっただけです。
別に買わなかったからと言ってF棟を否定しているわけではありません。

[89: 匿名さん]

どんなに騒ごうがここは年明け早々には完売ペース。営業もそれほど人数が必要なくなってきたので、
他の現場に移るそうですよ。

[90: 匿名さん]

>>87

「F棟はない」っていうか、
「F棟を買うお金がない」みたいだから、
華麗にスルーしてあげて。

[91: 匿名さん]

お話が反れちゃってますが、私もＦ棟は悪くないと思います。
たまたま私の販売の時もＦ棟はなかったので他の棟を検討しましたが、、。
このマンションの販売戦略でＦ棟は後回しになったのですよね。

[92: 購入検討中さん]

世の中、手に入らない物に対して悪くしか言えない人って必ずいますよね。有意義な意見交換の場にしましょう。

[93: 素人]

私もFは購入しませんでした。

しかし、教育の話も盛んなように、こちらは民度が高い地域だと思います。
地権者を除く。

[94: 匿名さん]

もともと外部から人の流入のない地域がら、派手さはないけれど地域の需要を地道に取り込みながら既に結構売れてるんですね。これで完成前に完売したら成功したマンションになるのでしょうね。完成後も転売目的の購入者が少ないから思いのほか値崩れもしなそうですね。
以前ネガの方が引き合いに出していた都心のタワーのように乱高下が激しく、10年で売り抜くババ抜きゲームとは無縁そうですね。

[95: 匿名さん]

１１月中には桜上水ガーデンズの全貌が明らかになりそうですね。
そうなると棟どうしの距離間など目の当たりに出来るので、
具体的に検討できる方も多いでしょう。
どこの棟もそれぞれ良い点があるので迷います。
間取り(広さ）を優先するのか、駅近なのか、値段なのか、、。
でもどこの部屋に住んでも桜上水ガーデンズであることに変わりはありません。

[96: 契約済みさん]

今になって考えると、やはりE棟にすればよかったかな。
私は間取りと日当たり重視で他の棟を契約しました。
まだ販売前のE棟も検討したかったのですが、そのタイプはE棟にはないと言われたので、
待つことをやめました。契約してしまったので今更なんですが、E棟は魅力的ですよねえ。

[97: 匿名さん]

まぁどの号等を選んでももちろんいいんだけど、結局マンションってところは世帯数が多いもんだから常に売る人がいるわけでそこで否応無しに価格は出ちゃうんだよね。そこで改めて号棟格差がでてしまう。

[98: 匿名さん]

客観的にみると、このマンションは高いけど、資産価値は高いと思いますよ。下がる下がると騒いでいる人が
多いようですが、ほぼ横ばいか、昨今の不動産価格の上昇を見るにつけ、上がる可能性もあると思います。
元が高いので検討出来る人が限られていますが、買って損することはないと思います。

[99: 匿名さん]

>>98
無責任な事ならどうとでも言えるからね。資産価値が高いね。ちょっとおもしろいけど。
そんなにあがって利益になりそうなら売主側ももっと寝かせておけばいいのにねｗ

[100: 匿名さん]

>９９

地権者もいますし、そんなに寝かせておけませんよ。それに資産価値が上がるということは売値が高くなるって
ことですから、ますます売りさばくのが難しくなります。先高感漂う市場だからこそ、少し高めでも売れるんです。
あと不動産は投資額が大きいので早めに回収しないとデベの経営・財務状況にも響きます。
高くなると分かっていても寝かせておけない理由があるんです。
特に野村の財務力では無理ですね。

[101: 匿名さん]

ここ人気のある有望物件てマジですか？ 週刊ダイヤモンドに「高級マンションブームの裏側」ちゅう特集があって、億ションはおかどちがいにしても、最近の短期完売リストに野村プラウドはたくちゃんあるけどここはなし、そして「今が買いのマンション100物件」にも漏れちゃって。上北沢、仙川、調布など格下が資産価値が上がる可能性の高い物件としてリストアップ。たかが雑誌記事、されど雑誌記事。全く相手にされず話題にもあがらないのはサビシイです。

[102: 匿名さん]

>>100
>地権者もいますし、そんなに寝かせておけませんよ。
地権者住戸の話ではなく分譲住戸の話です。

>寝かせておけない理由があるんです。 特に野村の財務力では無理ですね。

は？野村は営業協力だけで三井ですけど。そして三井のB/Sみたことあるの？ｗ

[103: 匿名さん]

>103
良く知らないが、一番的にはCFじゃないの？
あれ、釣り餌だったか…

[104: 匿名さん]

>103
良く知らないが、一番的にはCFじゃないの？
あれ、釣り餌だったか…

[105: 匿名さん]

CF？ コンパクトフラッシュか？もう時代遅れだぞ、それ。

[106: 匿名さん]

＞１０１

雑誌がどれだけのものか知りませんが、ここは大規模高級マンションとしてWBSにも取り上げられてますよ。
買わないと買えないでは大違いですから。買えない人は論じる資格なし。消えてください。

[107: 匿名さん]

CFはキャッシュフロー。
野村より三井の方が大きいのは当たり前。
ここは野村主導の物件だから売り方も野村流。
ただしクオリティは大半のプラウドよりもずっと上。

[108: 匿名さん]

>>107
主導は三井だろうが。もともと三井がプライマリデベとしてやってたんだよ。
それを地権者が野村なんてもってきて余計ややこしくなった。
まぁおかげさまで安くはなったね。

[109: 匿名さん]

＞１０８

野村が主幹事ですよ。MRの販売所長は野村、
契約部も銀行のローン特約も全部野村待遇ですよ。
三井はいくつか部屋を所有していただけですね。
かくいう私は三井の営業から買いましたが。

[110: 匿名さん]

ダイヤモンドといえば建替ムックで巻頭特集に桜上水ガーデンズが詳しく掲載されていました。

[111: 匿名さん]

>>109

販売に関しては野村主導でおこなっていますが、主軸はあくまでも三井ですよ。建て替え計画がスタートしてから最初からデベとして請け負って設計していたのもそこですよ。

[112: 匿名]

桜上水ガーデンズは、プラウドシリーズの中にあるので、野村が主体ではありませんか？　建物の外観も三井のそれとは大分異なると思います。　　　　　　

[113: 匿名さん]

建物の外観は日建ハウジングシステムだから、むしろ三井っぽいですよ。
野村はあまり起用しないデザイン会社ですからね。

[114: 匿名さん]

>>112
昔から三井との関係があってスタートしてるのに野村が主体なわけないでしょ。途中から地権者が三井一本になることに値段的な不安がでてきてむりやり野村を持ってきて今の形になった。競わせる形でね。

[115: 匿名さん]

三井でも野村でもどちらでも良いですよね。
もう桜上水ガーデンズとしては何も変わらないわけですから。
前向きなご意見をお願い致します。
インテリアフェアの案内が野村から来ていましたが、
野村から購入した人は、野村ビルに行くのでしょうか？
三井から購入した方は、別の場所ですか？

[116: 契約済みさん]

三井の担当者から買いましたが、契約会場もインテリアオプションもすべて野村です。
購入者はプラウドクラブに入会し、野村で資料をもらう際はプラウドの袋に入れてくれます。
契約してみると基本的には野村物件を買ったんだなあという印象を持ちます。
まあ別にどちらもいいんですけどね。

[117: 匿名さん]

管理費の設定がとても安いですけど、これも単独デベでなく、共同だからなのでしょうか？

[118: 匿名さん]

＞１１７

マンションが大規模なためのスケールメリットです。

[119: 匿名さん]

>>117
地権者がコネゴネしたからじゃない？今後急にに上がらないか心配です。

[120: 匿名さん]

地権者がいることはあながちマイナスなだけだはないようですね

[121: 匿名さん]

>>120
そりゃそうよ。普通はデベが土地を買い上げて権利関係まっさらにしてデベの都合だけで開発が進むけど、ここは建替え事業だから既にお客（依頼主）がついてる状態だからそこに沿わないといけないので足枷がある状態だからね。

新規分譲客にとっても恩恵が被れるところはいい面だと思うよ。ただデベも商売なので本来得られるはずの利益に関してはちゃんと何処かで得てるはずなので帳尻自体はあってるんだけどね。

[122: 匿名さん]

野村はすごいよね。
最終的な売主が野村で本当によかったとおもう。

[123: 匿名さん]

ここすごいね。
中低層免震で、地下駐車場に、随所にガーデン。一階だけ排水系統が別だって、こんなの聞いたことないよ。あちこちの高級物件でもちょっとお目にかかれないよね。これで管理費が安くて、共用施設が充実しているなら、地権者に脱帽だね。

[124: 匿名さん]

一階だけ排水系統が別ってどういう効果があるのでしょう？

[125: 匿名さん]

第３期２次の申し込みが今週末ですね。
過去スレを見る限り、１次が抽選になるほど加熱したようですので、落選した方たちを中心に分譲されそうです。
恐らく年末の3次で数戸分譲されて、未分譲のE棟含めて、残り120戸程度は年明けですかね。
春先からE棟を待ち続けている身としては、長いですね。

[126: 匿名さん]

>124
HPのイラストの通りなんだけどね。たいていのマンションは上下の部屋がだいたい一緒だから、上下に太い排水管があって、各住居は横から排水して合流させるのが一般的。いろいろ難しい計算とか駆使して設計するんだけれどやっぱり排水はある確率で詰まってしまう。そうすると一番下の階へ逆噴射…。原因は、老朽化だけでなく、強風による風圧や、偶然大勢で大量に流したり、流してはいけないものを流したりとさまざま。一階は庭があったり、ものによっては専用駐車場をつけたり、震災でも逃げられたりと色々メリットがあるけれど、最大の問題はこの排水（下水）管の問題。ここは一階部分が別排水管だから安心ですね。給排水の問題は失敗すると青山のグラ○みたいになっちゃうから怖い問題ですね。中低層の免震、地下駐車場、広い各種ガーデン、目に見えない各種設備、イニシャルコストをかけても低ランニングコスト。本当に良いものが売れるとは限らない世の中で、ハリボテのメクラマシが得意で、見てくれがよく維持管理の大変な内老化、同様に微調整の全く聞かない天カセエアコンの不採用と大手デベには持久戦くらいしか残されていないですかね（笑）

>125
個人的にはE棟高層階希望ですが、待ちくたびれて待っていたこともつい1年あまり忘れていました。

[127: 匿名さん]

E棟は138戸中50戸は地権者住戸だから分譲戸数は88戸しかないのですね。E棟待ちの方々で人気の部屋は倍率高くなりそう。

[128: 匿名さん]

Ｅ棟は駅から徒歩９分程掛かりそうですよね。
それでも住みたいのは眺望ですか？

[129: 匿名さん]

E棟までは６分くらいでしょう。９分もかかったら敷地入口から４８０メートルも離れている計算に
なりますが、幾ら何でもそこまで大きくないですよ。敷地面積が４７０００平米なので、
ざっくり計算すれば、敷地入口からE棟までは２００～２５０メートルでしょうか。
E棟の魅力は南面が開けていることによる眺望と解放感でしょうね。
リビングからガーデンが見えられないがマイナスですが、両面バルコニーの部屋なら
洋室からガーデンが臨めます。私はE棟が待ちきれなかったので、別の棟を契約しました。

[130: 匿名さん]

E棟販売待ちの者です。
129さんが仰るように、駅からE棟までは徒歩6分ですね。
D棟を契約するか悩みに悩んだ末、待つことにしました。
確かに駅距離は他棟と比べると少しありますが、敷地内に広がるガーデンを横目に遊歩道を歩いていればあっという間かと。個人的には、南側の視界は抜けているので低層階も良いなと思っています。
後は、希望住戸が購入できることを祈るのみです。

[131: 匿名さん]

Ｅ棟も地権者の方がご入居されるのですね。
Ａ棟Ｂ棟だけかと思いました。
地権者の方が選ばれるのですから魅力のある棟なのでしょうね。
でも駅から６分で着きますか？
そこは心配な点ですね。

[132: 匿名さん]

今週末販売の第３期２次にはＣ棟Ｇ棟がないのですが、どうしてでしょうか？

[133: 匿名さん]

C棟とG棟は全住戸契約済だよ。

[134: 匿名さん]

Ｃ棟Ｇ棟はもう空室がないのですね。
早くから売り出しされたのでしょうか？
Ｅ棟も長所が沢山ありますが、駅から遠いのが気になります。

[135: 匿名さん]

EとFはよほど困った人以外は買わないと思いますよ

[136: 匿名さん]

>>135
それぞれの好みによるでしょう。

[137: 匿名さん]

＞１３５

EとFは大違いですよ。Eは南が抜けて眺望日当たり抜群でも駅遠、Fは抜けはないがガーデンに囲まれ静かで駅までほどほど。
まあ多くの人がこの条件なら駅遠でもEを選ぶでしょうね。遠いと言っても６分なら苦になりませんし。
ガーデンの中を歩くのは雨の日以外はむしろ気持ちがいいでしょう。

[138: 匿名さん]

第３期1次の抽選会の加熱ぶりを見たら、
F棟が人気ないとは思わないだろうね。
そう考えると、E棟はあっという間に完売するかもな。

[139: 匿名さん]

>>138
過熱？そうは見えなかったけど

[140: 匿名さん]

抽選会の様子は時間によって雰囲気が変わりますよ。

[141: 匿名さん]

ここって、
気分悪くなるような書き込みが
多いですね。
すさんでる。
他のマンションもこんな感じなのかしら…

[142: 匿名さん]

結局、あと何戸ぐらいなのでしょうか？

[143: 匿名さん]

>>141

人気物件はどこも僻み嫉みに似たレスが入るのは仕方ないことです。情報を取捨選択して検討材料につなげる力が問われますね。私はここを高く評価しているので、ガヤは気になりませんが。

[144: 匿名さん]

>>142

残りは130戸程度。
そのうち、年明け販売が決まっているE棟の分譲数が90戸程度含まれています。

[145: 匿名さん]

>>１２９様
待ちきれずにどの棟を選ばれたのですか？
今週末販売の物件の間取りは、どれも良いですよね～さすがですね、、。
長~い廊下とか無駄なスペースが無くて感心しています。
洗面ボウルは個人的に１個で良いと思っています。
高級マンションは洗面ボウルが２個ある部屋が多いようですが、
主婦にとっては、いかに掃除が楽かが住まい選びの肝ですよね。
だからベランダとか窓が多いとか、私はあまり好きではありません。
あくまでも掃除が楽というだけですが。

[146: 匿名さん]

>>143
そういうこと。結局のところ自分ですね。
地権者余剰分を払ってでもほしい人は買うわけなんでね

[147: 匿名さん]

一億超の部屋を見ていましたが、渋谷大山に良さそうなものが出てきたのでそちらにすることにしました。
地権者がどうのと聞くのがいいかげん嫌になってきたので。

[148: 素人]

>141
城西はマナーいいですよ。
小田急の某所とか。

[149: 契約済みさん]

＞145さん、

G棟です。私が契約した当時はDとGが販売されていましたが、日照と間取りを考慮してGにしました。
ちなみに私が選んだ部屋は廊下は長めである意味優雅です。窓も多いです。それが気に入って購入しましたが、
逆の考えもあるものなんですね。

[150: 匿名さん]

＞＞１４９様
早々にお返事をありがとうございます。
Ｇ棟は完売だそうなので、おめでとうございます。
お掃除が苦にならない方は窓が多くても大丈夫ですね。
Ｇ棟はＦ棟入口から入室するのでしょうかね？

[151: 契約済みさん]

>150さん

おっしゃるとおりFGはエントランスが共通で、F棟側にありますね。ゴミ捨て場やポストに立ち寄ったり、
駅の方に向かうにはそのエントランスが便利そうですが、確かG棟専用のエントランスもあったかと思います。
平面図に載っていたような記憶があります。おそらく消防法か何かで各棟にエントランスの設置義務がある
のではないでしょうか。平面図ではどんなものかよくわかりませんが、エントランスというよりも、
非常口程度のものかもしれません。

[152: 教育関係]

こちらやはり学区はいいですね。
進学実績都内トップクラスの公立中学あります。

高学歴の親御さんが多いためかと思われますが。

[153: 匿名さん]

勉強不足ですか、以前モデルルームを見たときℹ︎棟が駅近で気に入ってしまったのですが、完売ですか？

[154: 匿名さん]

>>153
まずはホームページなどチェックしてみてください。

[155: 匿名さん]

>>153
今週末（明日から）に申込み抽選会がありますよ。
まだＩ棟はあるようでした。
頑張ってくださいね。

[156: 匿名さん]

>１５２さま

区立松沢中学校の事でしょうか？
越境通学は出来ないようなので、
このマンションからは公立は松沢中学校に行くしかありませんよね？

[157: 教育関係者]

公立中の越境はどこでもあります。
城東は特に。

[158: 匿名さん]

スケール感がいいですね。早くできないかな。

[159: 匿名]

今月中には全貌が明らかになりそうですね!!　

[160: 契約済みさん]

間があるといろいろ想像してしまいますね！

[161: 匿名]

越境
世田谷区は学校選択制を導入していないので原則無理ですよ。
そのあたりは区市によって制度が違うので、世田谷ルールに従うしかないですよ。
それか私立ですね。

[162: 匿名さん]

普通は私学に行くのが既定路線だと思うので別にいいんじゃないですかね。
どうせこのマンションの中でもいくつかのグループにわかれますよ。

[163: 匿名さん]

いろいろな家庭があるので、いろいろな判断があってしかるべきでしょうね。自分も悩みそうですが、子供と相談して決めようかな。

[164: 匿名さん]

中学受験率も高いでしょうね。
半分ぐらいのご家庭は中受でしょう。

[165: 匿名]

私立はいいけど、小学生があの満員ラッシュ大丈夫なのでしょうか？？

駅員が押し込んでいるときもあります。朝の京王線ってつぶれたり、窒息しそうな状態ですよね。

[166: 匿名さん]

少し前にも出てましたけど、桜上水始発の電車があるし、学校の始業時間は早いので、一番混む時間とはずれるんですよ。

[167: 匿名さん]

男の子なら、世田谷線で行ける三軒茶屋の世田谷学園はどうですか。今は早慶に多数の合格者を出してますね。

[168: 匿名さん]

中学生だと満員でもなんとか大丈夫でしょう。
満員の通勤時間と通学時間って少しずれもあるでしょう。

通勤時に子供は見ませんね。

[169: 買いたいけど買えない人]

各駅じゃないと辛いですよ。

[170: 購入検討中さん]

桜上水に6年住んでいます。
通勤は新宿方面ですが、話題になるほどのラッシュでは無いです。
一番混み合うところに駆け込み乗車したら、駅員さんに押してもらうことになります。
朝は急行でも各停でも新宿までは大きく変わりません。
新宿行きも桜上水始発がありますし、都営新宿線も桜上水始発になる予定です。
もう何度も話題になっていますよね。

[171: 匿名]

一生ラッシュに耐える体力と精神力が必要です。
避けたい方は都心に住みます。

何を優先するかは個々の嗜好ですね。

[172: 匿名]

>>167
上位の一部の子が早慶に進学したとしても、うちの子には関係なさそうです。汗

[173: 匿名さん]

桜上水から早稲田付属に行ってる子もいました。

世田谷学園だと国立目指す人が多いと思われます。
大学で私立文系の場合は、早慶だと都立中堅校からでも受かります。

[174: 匿名]

>171様
スゴイ！お金持ちの方なんですねぇ。
羨ましい限りです。

[175: 匿名]

早慶国立なんて、マンション内でもほんの一部の人の話。
世田谷の都立は中堅～下位校しかありませんよ。上位校に合格し出来たら都心に行かねば。

[176: 匿名]

>>175様
超エリートのお方なのですね！
言うことが一般人とは違いますね！
憧れてしまいます！

[177: 塾関係]

結構皆さん色々な学校に行ってますよ。
ここら辺だと西もある。

城東から日比谷や戸山新宿もいますし、板橋の北園なんかも一定数います。

[178: 匿名]

高学歴な話してるけど、みんな関係ないし入れないわけでしょ？

[179: 匿名]

>178様
みんな難しさ分かってないですよね！
超エリートの俺たちでさえ、うまくいかなかったのにね。

[180: 匿名さん]

第３期２次の販売会の様子はいかがでしたか？
今回の物件は完売したのでしょうか？
ご存知の方教えてください。

[181: 匿名]

過熱しているのはネットだけのような・・・
実際にモデルルーム言うと閑散としていて、先着順も多々ありますよ。

[182: 匿名さん]

今見たら、第4期の予告広告が出てますね。
12月中旬とのことで、ようやくＥ棟の販売開始でしょうか。
長かったような、あっという間だったような。

今週末のモデルルーム案内会は満席のようなので、
私は来週参加してくる予定です。
価格が気になりますね。

[183: 匿名]

>>181様
先着順があるんですね！しかも沢山⁈
さすが異次元の情報通！
HPとかには抽選会ありきみたいなこと書かれていますが、
現地にもちょくちょく足を運ばれていたり、世田谷区についてもすごく研究されている兄貴のことですから、正確な情報でしょう。
なら、こりゃジャロに言いつけないといけませんねぇ。

[184: 購入検討中さん]

>>182さん
本当だ。
4期と言うことは、仰る通りE棟解禁ですかね。
楽しみ！
今週末の予約一杯みたいですし、盛り上がってますね！

[185: 匿名さん]

満を持していよいよE棟が販売開始ですか。
駅遠というデメリットと眺望・開放感のメリットの綱引きですね。
結果的には他の棟とあまり変わらず坪330万くらいになると思いますが。
そう考えると価格面でのメリットがあったのはGとFですかね。
特にGの南向きは棟全体が東向きなので、単価の計算が東向きをベースにされていたため
他の棟の南向き比べるとお買い得感がありましたね。

[186: 匿名]

眺望といっても住宅街が延々と続き小田急とその奥に都心のビル群が見える感じですよ。
玉川通り沿いのビル群がきれいに並んでますね。