桜上水ガーデンズってどうですか？Part7

[匿名さん]

桜上水ガーデンズについてのPart7です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

Part6 : http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/529387/
住民板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/403922/

所在地：東京都世田谷区桜上水4丁目413番2（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.88平米～96.70平米
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大林組・清水建設共同企業体
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社


本マンションの資産価値・相場や将来性、管理会社や施行会社の実態についても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[741: 匿名さん]

プラウドシティ阿佐ヶ谷なんかのスレにも面白い人たちが沢山いるよ。

[742: 物件比較中さん]

>739
ここは他の掲示板とは違う盛り上がり方ですよ。
・マンションに関する意見交換以外のレスが多い
・批判の応酬が多い

パート１からずっとみたいですね。

注目度が高い物件だから、いろいろな人が閲覧し、投稿しているんでしょうけど。

プラウドシティ阿佐ヶ谷も似た盛り上がりですね。
共通項としては、（売り出し当時の）物件価格が相場より高い、建て替え物件で地権者が存在（新規に物件購入する人と、地権者では、入居条件が異なるので意見対立が生まれやすい？）であることがありますね。

[743: 匿名さん]

自分も地権者になりたいな
50年後とかに、無料で建て替えてもらえるのかなぁ
人口減少で過疎化してなければいいけど…

[744: 匿名さん]

>743
まずは資産を持たないとね！

[745: 匿名さん]

建て替えになりそうな古いマンションを安く買って、建て替え事業に色々と協力して、無料にはならないかも知れませんが新しいマンションを手に入れるのも良いかも？建て替えられなければ残念ですが。
しかし結局、最初の購入資金と建て替えの労力と追加資金とで、新築マンションを買った方が良かったりして…。

[746: 匿名さん]

ここみたいに、新規購入者が費用負担してくれるマンションは珍しいですよ。

[747: 匿名さん]

建て替え事業だからね。管理規約も地権者の意向が取り入られており拒否権を有する数の議決権があるため実質変えられない。
駐車場なんかは通常管理組合の収入にもなるはずだが安すぎるのも地権者の要望だろうね。
新規購入は建物は新築だがルールは桜団地のつもりで入居ってことは忘れないほうが良いだろうね

[748: 匿名さん]

>>745

普通に新築マンション買った方が良いでしょうね。
建て替えが具体化してから建て替えが完了するまで十数年はかかる。
建て替えが具体化すると価格は急上昇するので、 20年ぐらい前に買っておかないと、うま味がない。
でも、そのときには建て替えが具体化していないので、建て替えは30年後かもしれないし、具体化しないかもしれない。
どう考えても割に合わない投資でしょ。

[749: 匿名さん]

ここって地権者で50平米の部屋もってた人って何平米ただでもらえたんだろう

[750: 匿名さん]

>>749
等価交換なので70でしょ

[751: 匿名さん]

まぁ50年後は生きてなさそう
子供だってボロマンション残されても迷惑だし売れないでしょ。
結局マンションって50年間の空間を借りる賃貸と思って割りきりましょ。
子孫に土地残せないんだしさ。

[752: 匿名さん]

>>750
ということは140%還元てことかな
美味しいね地権者

[753: 匿名さん]

別に地権者をフォローする気はないけど、
将来の再建替えを考慮に入れて容積率や建ぺい率にだいぶ余裕を持たせるランドプランにできたのは、どう考えても地権者の強い要望があったからでしょ。野村がわざわざ利益を逃すランドプランを設計するわけないんだから。
そういう意味では将来的な京王線の高架化と複々線化による利便性向上と合わせて、稀有なランドプランをもつ世田谷区のマンションということで、注目されるでしょうね。

[754: 匿名さん]

その頃には、人口減少&都心回帰でどうなっているかわかりませんよ。
土地の余る時代が来るかも。
今の団塊世代がいなくなった後、空き家問題が東京でも起こるかも。

[755: 匿名さん]

>>753
このマンションの物件概要には「敷地の一部に都市計画道路が含まれています」と記載がありますが、建ぺい率に余裕を持たせたプランにしたのはそういった理由も考えられますか？

[756: 匿名さん]

>>733
すみません、間違えた！

×管理費が上がる時期、上げ幅もすでに決まってます

○修繕積立が上がる時期、上げ幅もすでに決まってます

[757: 匿名さん]

>>749
土地持ち分は部屋の広さ関係なく同じだったはず。35坪とかそんな感じ？

[758: 匿名さん]

>>754
おっしゃる通りですが、全て仮説です。
「バブルが弾けるかも」
「インフレ/デフレが進むかも」
「給料が上がる/下がるかも」
なんてのは昔から言われていたことで、今に始まったことではありません。40年前の多子化の時代にここまでの少子化を予測できた人はいないわけで、結局政策次第かつ経済環境次第であり、庶民が決められる問題ではないですよね。
いつまでも賃貸暮らしで待てる人は例外として、永住前提であればマンションは買える時に欲しい物件があれば買うのが正解かと。

>>755
補助133号の件かと思いますが、確かに可能性としてはありえます。ただ、私見としては補助133号を通すには駅前および住宅街の用地買収が必要だったり、周辺住民の反対などを考慮に入れると現実的には困難を伴う事業ですので、そこまで検討した上でのランドプランとは考えづらいですね。

[759: 匿名さん]

>>753
建ぺい率や容積率に余裕を持たせたのは議決権を希釈し過ぎて拒否権すらも持てないことを避けたため

株式会社が資金調達の時に株を市場に売ったり新株を発行したりするが議決権を失うまではしないのとおなじ。
ここは地権者のための物件だから。

[760: 匿名さん]

京王線沿線でも都内の多摩ニュータウンは高齢化&空き家問題出ていますね。
人口減&都心回帰が進むと桜上水も微妙ですよね
でもそんなこと考えても都心は高価ですしねぇ

[761: 匿名さん]

都心回帰とはいっても、新築建てられるだけの土地が残ってないでしょ。現実的に大手デベの供給戸数は出し惜しみを勘案しても減少傾向な上にタワマン頼みだし、建て替えを除くと今後は限られた狭い土地を仲良く分け合う形での分譲が主流になっていくことが容易に想像できる。
そうなった時にこそ、ここの豊かなランドプランが一層際立つんではないかい。

[762: 匿名さん]

高齢者夫婦だけの土地（子息はマンション暮らし）などはそれなりに売りに出てくるんじゃない？
マンション建つとそれだけ同数の空き家が発生しているわけだし

[763: 匿名さん]

戸建が10〜20世帯レベルでまとまって売りに出されれば、
マンション建てられる土地も確保できるけど、現実問題として出口戦略は各世帯バラバラだし、そもそも売りたくないなんて人も出てくるわけで、難しいんでないの。

[764: 匿名さん]

将来のことは誰にもわからんよ。
大事なのはまず自分がほしい物件かどうか、そこだけ。資産価値なんて考えるならもっと効率のいい運用をしたらいいだけよん

[765: 匿名さん]

>>759
管理規約が予め決められちゃってそれを変更できないって地味に痛いね。

[766: 匿名さん]

>>764

欲しいだけで買うのは、よっぽどのバカか、8000万円をはした金と思えるような資産家だけだろ。
大抵の人は、ローン組んで買うわけで。
自分の現有資産どころか、将来所得までつぎ込んで買う資産の資産価値は、納得できるまで検討するのが普通だと思うが。

[767: 匿名さん]

>>766

納得行くってのは結局はそう思い込ませてるだけでしょ？
将来のことなんて誰もわからんのだからね。あと考え方がpoorだよ。
ローンすることの本質がわからないなら組むのなんてやめな。
君みたいな人はきっと買った後も必死こいて繰上げ返済していく人なんだろうし。
まずはCFを勉強しよう。マンションの検討はそれからね。

[768: 匿名さん]

>>755

都市計画道路は、東側をわずかにかすめる程度なので、今回のランドプランにはほとんど影響してないだろうね。

[769: 匿名さん]

>>767

ボクはモノをかうときにカチをけんとうしません。だって、けんとうっておもいこみだとおもうし。

まで読んだ。

[770: 匿名さん]

>>767

君は、よっぽど現金商売か、自転車操業の仕事をしてるのかな？
企業が20～30年の超長期投資するときの検討もも、ただの思い込みで意味がないと思ってる？
当然、一定の仮定をたてて検討するけど、検討しないよりは、はるかにまし。

[771: 匿名さん]

じっくり検討することは悪いことではないけど、
残り30戸なのにいつまで検討してるのか理解に苦しむ。
それじゃ、意思決定の遅い大企業と同じ。
あと、企業の長期投資とマンション購入は全く別物。
なぜなら企業はプラス成長を前提に投資しているから。
ここを買う人はプラス成長（リセールでのリターン）目的では購入してないよ。

[772: 匿名さん]

団塊世代がいなくなる頃の予想は難しい
ここが変わらず平和な住居ら問題ないさ
人口減で電車が空くといいなぁなんて思う。朝駅員に押し込まれて乗るのは嫌。

[773: 匿名さん]

>>770
大した検討じゃないなら意味が無いですよ。

[774: 匿名さん]

男根世代って5～60代でしょ あと2～30年後か 想像つかん

[775: 匿名さん]

>>774
↑思わず笑ってしまった…失礼。
団塊の世代は1947年～1951年生まれの第一次ベビーブーム時代に生まれた方々の事ですね。
今年で64才～68才ですかね。
今は寿命が長いとはいえ30年先では無いと思いますが、先の事は想像出来ませんね。

[776: 匿名さん]

ここを買う年齢層はMR見るぶんには若い夫婦は人のいませんでしたね。

[777: 匿名さん]

あと３０年先の日本がどういう世の中になるかは、予断を許さないでしょうね。　　世界情勢を色々考えてみればね。　戦後７０年になりますが、むしろ今までがラッキーだったといえるかも。　　さて身近な話にもどすと、ここも転売未入居住戸が出てきますかね？　　都心では１割から２割くらい上乗せしての売り出しが散見されますが。　　世の中には、新築を実物を見てから納得して買いたい人もいますからね。

[778: 匿名さん]

入居後の管理組合が楽しみです！

[779: 匿名さん]

さんざん建て替えを妨害してた十数名のひとりくらいは戻ってこないのかな
見てみたい気がする

[780: 匿名さん]

>>779
来ないよ。タンマリ貰ってるし

[781: 匿名さん]

来なくたって完売間近だから

[782: 匿名さん]

管理組合は輪番制かなぁ

[783: 匿名さん]

>>782
だろうね。

[784: 匿名さん]

>>774
団塊をダンコンと間違えるのはいかがなものでしょうね？？？
そういうお言葉をご存じない20代のお若い方なのでしょうか（笑）
笑いを提供して頂いてこのスレがほぐれましたが、、、。

[785: 匿名さん]

>>784
わざと、だと思いますよ～
既出を（わざと）がいしゅつと書き、笑いを藁と（わざと）変換していた２ちゃんねる初期世代がもう50代ですからね。当時の２ちゃんは高学歴高収入といわれていました。ガーデンズのターゲットがその辺じゃないですか？

[786: 匿名さん]

確かにMRも50台っぽい人多かった。なんかこのマンションってもしかして高齢者ばかりですかね？（笑）
新築の限界＊＊マンションでしょうか。

[787: 匿名さん]

え？50代って高齢者なの？だったら私も高齢者だ（笑）

60代以上はローン組めないよね。自力で買えるボリュームゾーンは40代後半か50代じゃないですか？

[788: 匿名さん]

>>787
十分高齢者でしょ。このマンションはけっこうめんどそうな組合になりそうですね

[789: 匿名さん]

このマンションは車を使いたくない電車利用の方が駅からすぐに歩いて帰れるので、
ご年配の方にも優しいマンションですからね。
都会の雑踏を避けて静かに暮らしたい方々には最適ですね。
でも保育園や幼稚園の話題も以前のスレにありましたから、
お若いご夫婦も検討されているのではないでしょうか？

[790: 匿名さん]

>>789
そりゃ、大規模なんだから少しはいるだろうけど数組でしょうね。
うるさいと怒鳴り込まれそう。

[791: 匿名さん]

数組という決めつけの根拠は？

[792: 匿名さん]

小学生が遊んでる声とかに苦情付けそうだな

[793: 匿名さん]

>>792
小学生なんかいないから大丈夫じゃ無いかな
うるさいとやられるだろうね。

[794: 匿名さん]

ヤフコメみたいですね。

[795: 匿名さん]

高齢者による高齢者に向けた妬みコメほど哀れなものはない。MR行けば30〜40代子育て世帯も多いのがすぐ分かる。まっ、買う気ないし買えないからMRすら行ってないんだろうな。

[796: 匿名さん]

>>795
MRいっても高齢者人口が多かったですしそこにいる人全員が購入者じゃないですからね。
あなたも憂さ晴らしはやめて事実を知ってるならその比率データをだしてごらんなさい。

[797: 匿名さん]

高齢者同士の無意味な戯れ合いでスレが進む間に、
完売しちゃうがな。

[798: 匿名さん]

完売っていうけど、残り戸どこで発表されてるの？

[799: 匿名さん]

あと30戸ちょいだってさ。

[800: 匿名さん]

その数に信ぴょう性がないよね。公式二でも出てないし。昨日MRで聞いたけど
教えてくれなかった。

[801: 匿名さん]

次回は３月中旬に３０戸販売と出ていましたね。

[802: 匿名さん]

完売間近だね。

[803: 匿名さん]

>>801
それが残り30って意味じゃないからね。結構売れ残ってるんだろうね。

[804: 匿名さん]

>>803

人間不信なら、
MRで価格表もらって未販売住戸数数えればええやん。

[805: 匿名さん]

第4期2次の抽選住戸で外れた人たちが3次で申し込むから、
完売まであっという間。

[806: 匿名さん]

何戸残ってようが間取り悪かったり人気薄の売れ残りだろうw。
野村の叩き売りか賃貸業者に回るんだろう、もう一般大衆は寄り付きがたいな

[807: 匿名さん]

老人ばかりが多いマンションって今後大丈夫なのかね？
管理組合も老人が幅をきかせる感じ？

[808: 匿名さん]

孤独死とか起こると全体のイメージや価値が落ちそう。

[809: 匿名さん]

まずは地権者住戸からはじまるんだろうね、それは。
でもそのあとすぐに新規購入者もはじまるだろうし。
中古価格暴落が激しそうだね。このあたりの相場観でいうなら
8000万が10年後はもう4000万ぐらいかな。ちょっとうける。

[810: 匿名さん]

>>809
妬みレス。惨めになりませんか？

[811: 匿名さん]

団地建て替えの新築大規模マンションに入った人の意見では、様々な住民のタイプがいて、変り者、老人、子供の絶対数が多くてもめ事が絶えず、共用部や付帯施設も荒れやすく、部外者の敷地内への立ち入りで安全面にも問題があり、将来は空き家が増えるとスラム化が心配とのことです。ここも同様の物件なので、選択のポイントは高い価格に見合う生活環境をそのまま維持できるかどうかでしょう。

[812: 匿名さん]

>811

たぶんペットか子供あたりの問題で地権者と新参者で衝突することはありでるでしょう。建て替えマンションの場合の衝突構図は常にその図式です。

[813: 匿名]

富豪集団だと揉め事しなそうだけど。
ローン組んで購入組が多いと、一人前に権利主張は強いし、所得平均以上のプライドもあるし、いろいろ面倒そう。

[814: 匿名さん]

本文：
ネガティブな仮説を延々と展開しても値引きはないよ、残念。気になって気になって仕方ないからちょっかい出すって、小学生の男の子レベルの精神年齢だな。

[815: 匿名さん]

>>813
ローン組んでの購入組がほとんだとおもいますよ。

[816: 匿名さん]

>>815
これだけの値段。むりなローンは組まないでしょう。ネガティヴ過ぎてオモロイわ

[817: 匿名さん]

>>813
買えない奴はだまってろ。出て行け

[818: 匿名さん]

敷地内で、犬の小便も心配です。

[819: 匿名さん]

>>816
無理なローンは組まないのは世界の常識だけど、ローンはくむでしょ。

[820: 匿名さん]

管理組合もこういう罵声が飛び交うんでしょうね。
「文句があるなら新参者は出て行け」

[821: 匿名さん]

>>820
さすがにそういうことはないとおもいますけどね。静かに、でも着実に攻めていくでしょうけど

[822: 匿名さん]

いろんな妄想が広がって楽しそうですね。

[823: 匿名さん]

>>821
地権者は建替反対派を提訴し排除したんだろう。争いのDNAがあるんだろうね。
残念ですね。

[824: 匿名さん]

何を提案しようが、地権者が作った規則で、地権者に事実上の拒否権があるからね。
郷に入っては郷に従えだけど、

どんな郷かわからないのが心配。

[825: 匿名さん]

妄想が現実になる時が面白いと思いますよ。
建替ではない普通マンションに入居するってのは新規に学校に入学するのと同じ。
建替マンションの入居は編入なんですよね。

[826: 匿名さん]

転校生か

[827: 匿名さん]

>>824
そりゃ新参者のほうは不利だろうね。でもそれは当たり前の話だと思いますよ。
ここはあくまでも地権者のための建て替え事業であり、新しい物件は地権者のために建てられた。っていうか地権者が自分たちのために建てた、ってのが正しいね。施主は「桜上水団地管理組合」だからね。お金を浮かすために新参者を呼んだのだからね。そこが地権者が多いマンションの最大の特徴かと思います

[828: 匿名さん]

色々なスレに対応して大変ですね。
時間がたっぷりお持ちのようで羨ましい限りです。

[829: 匿名さん]

>>780
てか、どこへ転出したんだろう
トミヒサあたりだと笑えるが

[830: 匿名さん]

ペットの規則がなかなかだよね

[831: 匿名さん]

駅周辺は意外と暗いですね。一人歩きなど大丈夫でしょうか？

[832: 匿名さん]

>>831
近いし大丈夫でしょう。ただ確かに暗い。
街灯もっとつけてもいいと思う

[833: 匿名さん]

江古田とこっちどちらがいいか迷います。やはり都心に近いほうが良いのかなぁ

[834: 匿名さん]

>>829
分譲当時から持ってた人はとっくにローン返し終わって、2戸目の戸建てやマンション持ってたみたいよ。みなさま、そちらへお帰りになられたのでは？

[835: 匿名さん]

であれば、より建て替えに反対してたのは不自然だよね

[836: 匿名さん]

建替えに伴う引っ越し費用と仮住まいの費用も上乗せされてるんだろうなぁ

[837: 匿名さん]

それは違うでしょ
そうした費用は地権者還元の中から支出されてると思うよ
売値は基本相場出なきゃ売れないわけだから上乗せって感覚は頭が悪いか悪意があるかのどちらかだな

[838: 匿名さん]

>>837

地権者還元って何？ここは等価交換だよ。
建替えに伴う引っ越し費用や仮住まいの費用はデベがまず負担。それを分譲住戸の売値にON。その結果、桜上水のこれまでの相場を上回る坪330になりましたとさ。
まぁここは規模や構造、ランドプラン等どれをどっても稀有で他と比較し難いことを考えると、相場に当てはめること自体が無意味なんだと思う。
デベと地権者がせめぎ合った結果、はまる人にははまるマンションができたのだから、そのメリットとデメリットを理解した上で買える人が買うで良いんでないの？実際売れまくってて、そろそろ完売みたいだし。

[839: 匿名さん]

>>837

出処がどこかはあまり問題じゃない。
その費用はきっと元からあった管理組合の基金からの拠出だとは思うが
基金が減った分はデベに払う分は減るわけでその分はデベが販売価格に
上乗せして取ってると考えるのが妥当ではないかな。
まぁ上乗せとおもうかどうかなどはどうでもいい話なのは同意。
内訳がどうとかは考えるだけ無意味。
ようは自分にとって価値があるかどうかだね。

[840: 匿名さん]

地権者がいなくなりそうな15年〜20年後が大変かもね。
簡素な造りの地権者住戸が分譲戸と同じような扱いで売れるとは
思えないし質が悪化する恐れもあるわね。