桜上水ガーデンズってどうですか？Part7

[匿名さん]

桜上水ガーデンズについてのPart7です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

Part6 : http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/529387/
住民板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/403922/

所在地：東京都世田谷区桜上水4丁目413番2（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.88平米～96.70平米
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大林組・清水建設共同企業体
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社


本マンションの資産価値・相場や将来性、管理会社や施行会社の実態についても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[701: 匿名さん]

いろいろな事を考えて検討して、
桜上水ガーデンズを選んでもらったら宜しいのではないでしょうか？
魅力的なマンションは沢山ありますから。
まずは、どうしても譲れないものを３つあげて、
それに該当するマンションをお探しになられたらよいですよね。

[702: 匿名さん]

>>700
経緯なんてありません。

[703: 匿名さん]

>>700
割安な理由を教えてもらえませんか？

[704: 契約済みさん]

駅近、免震構造、ゲストルームが２部屋ある、大規模、値段の割に部屋が広い、
タワマンでないという点で購入しました。
それに公立小中学校にも近いですし、新宿にもすぐ出かけられるとか、、、。
ここは我が家の理想に近い住まいでした。
お住まい探しの第一希望から叶えて行かれたらいかがでしょうか？

[705: 匿名さん]

>>703
そこまでこだわるなら、安直にこんなところで聞かずにMRに出向いて営業マンに納得いくまで食い下がったらいかがでしょう。
そしてその結果を是非ここで教えていただきたいものです。

[706: 契約済みさん]

ここの管理費が割安な理由は大きく分けて3点あるかと。

一点目は規模のメリット。
23区内のタワマン以外で878戸という大規模によるもの。
桜上水団地時代に比べて、世帯数は2倍以上になるわけで、単純に各世帯の管理費負担割合は減る。


二点目は本物件が稀有な建替事業だということ。
広大な敷地を有する本マンションは、野村と三井のJVビッグプロジェクトであり、今後の建替プロジェクトをも占う試金石。一方で、1/3を占める地権者の声が多分に反映されている。例えば、最大14階建ての多棟式マンション全棟が免震構造なんて、デベ主導の分譲マンションならばまずやらない。これだけの空地を残して植栽を多分に散りばめ、全台地下駐車場にしたのも、地権者の要望があったからこそ。当然に管理会社も建替管理組合主導のコンペで選定しているため、他物件と比べて割安になる。

三点目は必要最低限の共用施設と駐車場。
湾岸で流行りのスパやプール、バーラウンジ等の管理費負担の大きい施設を設けず、ライブラリーやフィットネスルーム等の実用性に絞った必要十分な施設に留めていることで、管理費を抑制できている。また、全台地下駐車場にしたことで駅近ながらも50%以上の設置率を誇る。そのほとんど全てが機械式ではあるが、満車を維持できれば相応の駐車場収入が期待できる。
（逆に駐車場が埋まらないと、機械式である以上コストが圧迫するリスクもある。）

[707: 匿名さん]

広大な植栽とかゲストルームとか維持費かかりそうだけどね。
部外者も出入り自由で、何か破損したらみんなのお金で直すんでしょ

[708: 匿名さん]

長々と長文書いてるのにちっとも説得力ない。
大規模だから、とか建て替え事業だから、とかプールなどがないから、とか。
世の中の普通マンションの大規模見たらよくわかる話なので。
だいたい建て替え事業だったら管理費安くなるってなんだそれ。

[709: 匿名さん]

>>708は何でMRで直接訊かないの？

[710: 匿名さん]

でも私も理由が知りたいですけどね。

[711: 匿名さん]

>>708

理解できないのはオツムが弱いからじゃん。
706は色々書いてるが、管理費が安くなる理由も書いてあるぜ。まぁどこまで事実かは分からんが。

ってか、そもそもここの管理費は割安ではあるが、
別に格安ではない。平米200円程度だし。
都内23区でも探せば平米100円台のところはたくさんある。駐車場代は確かに安すぎる感もあるがね。

[712: 匿名さん]

MRで聞いたけど的を得てなかった。真実は地権者だけが知ってるのかね。

[713: 匿名さん]

>>711
706の内容のどこに真実が？素人でも言わないような内容ばかり。
ここよりももっと高いレンジの高級マンションは当然として、
価格レンジが低い普通マンションの水準よりも圧倒的低い管理費の
説明になってない。

逆に、検討者として疑問を呈しているだけでなんでそれについて文句が出るのか
不思議だけどね。ここって検討者のスレでしょ？管理費に限らず、自分が買おうと
してるマンションの販売価格なり設備なり管理費なり修繕費が相場から大きく外れる
場合に理由を追求するのは当たり前だと思うけど。

マンションの場合、販売側は管理会社とも供託同然で売っても儲けて売ってからも儲けるのが
王道。だからどうでもよい修繕費は下げて管理費はしっかりとる。利益が上がるから。
相場よりも上がることはあれ、異常に安い理由にはならない。
建て替え事業だから、地権者が要求する水準に抑えざるを得ないってのは一つの理由だが、
だから管理会社が利益度外視にして下げた、となることはない。下げた、ということは
なにかを抜いた、ということだけ。

[714: 匿名さん]

管理費割安の謎を自ら作り、無駄に追うシリーズ、
完売する前に是非解明してください。

[715: 匿名さん]

前スレでもあったけどここは契約者が多いようでその人たちがネガになりえる話は全力で叩いて封殺してるんだよね。修繕費計画とかそういう情報もなかば脅迫じみた書き込みで消させていたし。

[716: 711]

ここは価格レンジが低い普通マンションの水準よりも圧倒的低い管理費って言うけど、
例えば2014年に分譲された首都圏マンションのうち、
以下のマンションは管理費平米単価は150円以下。

①メルディア横濱桜木町（101円/㎡）
②アーデル扇大橋ブライトカラーズ（105円/㎡）
③リビオ浮間舟渡サクライエ（106円/㎡）
④クオス横浜根岸森林公園（107円/㎡）
⑤ジグゼ湘南平塚（120円/㎡）
⑤イニシア武蔵新城ハウス（120円/㎡）
⑦オハナ八王子オークコート（123円/㎡）
⑧シャリエ金町（126円/㎡）
⑨ハミングテラス（131円/㎡）
⑩クレヴィア住吉（136円/㎡）

（以上、モモレジさんの「マンションの間取りや価格を言いたい放題!」より抜粋）

上記のような物件を格安な管理費のマンションと言う。

ちなみにここは、さっきも書いたけど平米単価200円程度で割安ではあるが、
格安ではない。

[717: 匿名さん]

管理費なんて叩けば叩くだけ下がる。地権者さんたちが頑張って叩いたんでしょ。
その分、管理項目や頻度が下がるのは、経済原則として当然。
それを無駄を省いたと見るか、質を落としたと見るかは、各自の判断。
不安だっていうなら管理仕様書片手に納得行くまでチェックするしかないわけで。
契約前に管理仕様書は見せられないって言われたなら、諦めるしかないけど。
いすれにしても、匿名掲示版で抽象的な「理由」を聞いても納得できないんでしょ？

[718: 匿名さん]

>>716
そのリストみて最初に思ったのは「普通マンション」じゃないよなｗ　都内じゃないものばかりでしかも商品的にとがった格安マンションじゃないかｗ　普通マンションっていうからには、シティテラス、プラウド、パークハウス、ブランズとかそういうのだしてこいよ。

[719: 716]

誰も上記のマンションが普通マンションなんて言ってないよ。
ちゃんと格安な管理費のマンションって言ってるじゃん。
しょーもないツッコミ入れるなら、まずは人の文章ちゃんと読もうぜ。

むしろ、シティテラス、プラウド、パークハウス、ブランズが普通マンションって言うなら、
普通マンションの管理費相場をデータ交えて教えておくれ。

[720: 匿名さん]

管理費修繕積立金については駐車場料金を修繕積立金会計に回していれば平米単価は管理費200円、修繕積立金100円で十分なんじゃない
管理で一番のコスト割合になる管理人さん、コンシェルジュ、警備員さんの委託費って、直接確認してみたら、もらってる年収って250-300万くらいなんだよね
だから管理人業務費、コンシェルジュ委託費、警備員費が年間で一人あたり350万以下に収まってるかどうかでチェックできるよ