桜上水ガーデンズってどうですか？Part7

[匿名さん]

桜上水ガーデンズについてのPart7です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

Part6 : http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/529387/
住民板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/403922/

所在地：東京都世田谷区桜上水4丁目413番2（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.88平米～96.70平米
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大林組・清水建設共同企業体
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社


本マンションの資産価値・相場や将来性、管理会社や施行会社の実態についても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[661: 匿名さん]

>>660
シートではないのですよ。
無垢材でないと言うだけで最近の主流の素材なのでしょうね。
お手入れが楽で傷が付きにくく、汚れ落ちも良いと言っていたでしょうか？

[662: 匿名さん]

>>660
お気に召さないのでしたら、ご自身でお直しなさっては、いかがですか？
文句ばかり。購入者さんでは、ありませんね。

[663: 匿名さん]

>>660
ね。ちょっとひどいよね。いい値段なのに

[664: 匿名さん]

嫌なら買わなきゃいいだけの話。
むしろ無垢材使ってるところを探す方が難しい。
MRにも行ったことないのに、ピンポイントのないものねだりする気が知れん。

[665: 匿名さん]

契約しちゃうとこういう人柄になるんですね。無垢なら良かったと発言しているだけなのに。
マンションの価値は住民の質で決まりますよ。気に入らないと罵詈罵声は恥ずかしい…

[666: 匿名さん]

>>662
>>664
嫌なら買わなきゃいいとか自分で直せとか、まぁまぁそういうことしか言えないんですかね。
飼いならされてるペットでしょうかね。ここ検討版なんですけど。

[667: 匿名さん]

比較検討中です。
平均平米価格帯をご存知でしたら、ご享受願います。

[668: 匿名さん]

坪330だから平米100です。
平米単価比較しているうちに残住戸なくなりますよ。

[669: 匿名さん]

>>662
>>664
>>668
ポジっぽく書いてるけど、内容があまりにも稚拙だしネガの自作自演でしょ？

ここにある意見はあくまで参考程度。参考にならないものが多いけど。。

[670: 匿名さん]

しかし蓋を開けてみたら苦戦どころか販売好調でしたね。最初は高すぎだ～って言ってた人もいましたけど。

[671: 匿名さん]

マンション価格の高騰が逆にここの販売を後押ししてる感じだね。割安感はないけど、割高感もなくなったし、23区で類稀なランドプランが他物件との差別化要因になってるかと。

[672: 匿名さん]

>>671
ですね。もともとこのマンションって全部入りというか採光性も耐震性も高く立地も駅近で総合力は高かったので価格もそれなりにしてたんですが周辺相場感からするとレンジが違いましたからね。

[673: 申込予定さん]

無垢材のマンションって、
どこがありますか？(笑)

[674: 匿名さん]

無垢だと床暖房が使えないはず。床暖、けっこう高温なんですよね。

[675: 匿名さん]

>>673
普通にあるよ、まともなマンションなら。
無垢材っていっても板すべてが無垢じゃないからねｗ
あと床暖房でも使えるから。

[676: 匿名さん]

そのまともなマンションおせーて。

[677: 匿名さん]

どこどこー？
トミヒサクロスは無垢材⁈

[678: 匿名さん]

板すべてが無垢じゃないって、普通はそんなの無垢材とは呼ばない。
表面だけ天然木っていうのはツキ板っていうの。
一番一般的なフローリング材。

[679: 匿名さん]

なんで床板に粘着するの？

[680: 匿名さん]

他デベの営業マンもネガ探しに必死だな。

[681: 匿名さん]

ライバルの営業が書き込むことって本当にあるんですかね？
書いてる内容がとても社会人とは思えない内容も多いし、俄かには信じられません。
単なるネット住民の冷やかしかな？

[682: 匿名さん]

でもここはタイル張りだから高級感がありますよ。タイルは掃除も楽ですしね

[683: 匿名さん]

上水団地のときも、みんなで草むしりや、清掃活動の日などありましたよ。地権者が多いからタイル磨きなどのイベントもできるかもしれませんね。

[684: 匿名さん]

まぁ実際そうかもね。ここの管理費が低く抑えられてるのも地権者の要望だろうし。
管理費は低いけどその分本来普通のマンションでは含まれてる業務内容とかが削られたプランかもね。
もともと団地の時からやってたような類は基本的に地権者でやるつもりなのかもね。

[685: 匿名さん]

かもね・・・
かもね・・・

[686: 匿名さん]

まぁこれだけの販売価格水準において管理費、修繕費だけが異常に安値水準だからね。

[687: 匿名さん]

>>683
タイル磨きイベントって…
タイル張りとは居室内の廊下のことじゃないんですか？

[688: 匿名さん]

直近の投稿見てると、
何も分かってないちんぷんかんぷんな投稿ばかりで、
まともな検討者がいないことが良く分かる。

[689: 匿名さん]

それが検討版じゃないかな。

[690: 匿名さん]

やっぱりそうなのね。

[691: 匿名さん]

そりゃそうですよ。初心者的なものが多いのは当然で。
っていうか、ここは契約者が多くてそういう初歩的な質問がつまらないだけかと。

[692: 匿名さん]

タイル磨きイベントがどうのこうのってとても初心者的なものとは思えませんが。
どう見たって難癖付けにきてるだけでしょ。

[693: 匿名さん]

タイル磨きに関してはただの勘違いでしょ。だってタイルの話は室内の話ですから。
ただ、管理費が現世代の他物件と比べて劇的なまでに安くなっているのには裏があると
思う方が当然です。当然のことながらここは建て替え事業であり地権者の方の負担が
新しいマンションになって増加することは当然地権者の方も望むはずもありません。
が、彼らが望めばその金額になるという話でもありません。ってのは管理費は地権者が
所有していた不動産に対しての対価ではないからですね。
それを考えれば通常のマンション管理には含まれている内容の何かが削られている、または
ランクが下がっていると思うのが当然のことだと思いますよ。修繕費に関しても同様です。

[694: 匿名さん]

団地では草むしりだの清掃だの一切ありませんでしたけど？どちらも業者さんが入っていました。

[695: 匿名さん]

>>694
業者が入ってることは知ってるよ。ただエレベータもなかったわけだし管理する部分の総面積やその作業内容、
ごみ捨て場等、明らかに増えてる。増えてるのにこの金額のままってのは普通ないでしょ。

[696: 匿名さん]

団地内でのコミュニティは継続されると思いますよ。地権者が多いですから。
何も行事がなかったと言っている方は???ですね。

[697: 匿名さん]

>>696
子供会はありましたけど、行事なんてありましたっけ？

[698: 匿名さん]

大規模なので一戸当たりの管理費が安いと聞きました。

[699: 匿名さん]

>>698
説明つかない。同規模水準で見て格安すぎるから。

[700: 匿名さん]

>>699

じゃあ、買わなきゃ良いと思う。
割安な管理費の経緯はMRに行った検討者ならば、
把握してるはずだしね。

[701: 匿名さん]

いろいろな事を考えて検討して、
桜上水ガーデンズを選んでもらったら宜しいのではないでしょうか？
魅力的なマンションは沢山ありますから。
まずは、どうしても譲れないものを３つあげて、
それに該当するマンションをお探しになられたらよいですよね。

[702: 匿名さん]

>>700
経緯なんてありません。

[703: 匿名さん]

>>700
割安な理由を教えてもらえませんか？

[704: 契約済みさん]

駅近、免震構造、ゲストルームが２部屋ある、大規模、値段の割に部屋が広い、
タワマンでないという点で購入しました。
それに公立小中学校にも近いですし、新宿にもすぐ出かけられるとか、、、。
ここは我が家の理想に近い住まいでした。
お住まい探しの第一希望から叶えて行かれたらいかがでしょうか？

[705: 匿名さん]

>>703
そこまでこだわるなら、安直にこんなところで聞かずにMRに出向いて営業マンに納得いくまで食い下がったらいかがでしょう。
そしてその結果を是非ここで教えていただきたいものです。

[706: 契約済みさん]

ここの管理費が割安な理由は大きく分けて3点あるかと。

一点目は規模のメリット。
23区内のタワマン以外で878戸という大規模によるもの。
桜上水団地時代に比べて、世帯数は2倍以上になるわけで、単純に各世帯の管理費負担割合は減る。


二点目は本物件が稀有な建替事業だということ。
広大な敷地を有する本マンションは、野村と三井のJVビッグプロジェクトであり、今後の建替プロジェクトをも占う試金石。一方で、1/3を占める地権者の声が多分に反映されている。例えば、最大14階建ての多棟式マンション全棟が免震構造なんて、デベ主導の分譲マンションならばまずやらない。これだけの空地を残して植栽を多分に散りばめ、全台地下駐車場にしたのも、地権者の要望があったからこそ。当然に管理会社も建替管理組合主導のコンペで選定しているため、他物件と比べて割安になる。

三点目は必要最低限の共用施設と駐車場。
湾岸で流行りのスパやプール、バーラウンジ等の管理費負担の大きい施設を設けず、ライブラリーやフィットネスルーム等の実用性に絞った必要十分な施設に留めていることで、管理費を抑制できている。また、全台地下駐車場にしたことで駅近ながらも50%以上の設置率を誇る。そのほとんど全てが機械式ではあるが、満車を維持できれば相応の駐車場収入が期待できる。
（逆に駐車場が埋まらないと、機械式である以上コストが圧迫するリスクもある。）

[707: 匿名さん]

広大な植栽とかゲストルームとか維持費かかりそうだけどね。
部外者も出入り自由で、何か破損したらみんなのお金で直すんでしょ

[708: 匿名さん]

長々と長文書いてるのにちっとも説得力ない。
大規模だから、とか建て替え事業だから、とかプールなどがないから、とか。
世の中の普通マンションの大規模見たらよくわかる話なので。
だいたい建て替え事業だったら管理費安くなるってなんだそれ。

[709: 匿名さん]

>>708は何でMRで直接訊かないの？

[710: 匿名さん]

でも私も理由が知りたいですけどね。

[711: 匿名さん]

>>708

理解できないのはオツムが弱いからじゃん。
706は色々書いてるが、管理費が安くなる理由も書いてあるぜ。まぁどこまで事実かは分からんが。

ってか、そもそもここの管理費は割安ではあるが、
別に格安ではない。平米200円程度だし。
都内23区でも探せば平米100円台のところはたくさんある。駐車場代は確かに安すぎる感もあるがね。

[712: 匿名さん]

MRで聞いたけど的を得てなかった。真実は地権者だけが知ってるのかね。

[713: 匿名さん]

>>711
706の内容のどこに真実が？素人でも言わないような内容ばかり。
ここよりももっと高いレンジの高級マンションは当然として、
価格レンジが低い普通マンションの水準よりも圧倒的低い管理費の
説明になってない。

逆に、検討者として疑問を呈しているだけでなんでそれについて文句が出るのか
不思議だけどね。ここって検討者のスレでしょ？管理費に限らず、自分が買おうと
してるマンションの販売価格なり設備なり管理費なり修繕費が相場から大きく外れる
場合に理由を追求するのは当たり前だと思うけど。

マンションの場合、販売側は管理会社とも供託同然で売っても儲けて売ってからも儲けるのが
王道。だからどうでもよい修繕費は下げて管理費はしっかりとる。利益が上がるから。
相場よりも上がることはあれ、異常に安い理由にはならない。
建て替え事業だから、地権者が要求する水準に抑えざるを得ないってのは一つの理由だが、
だから管理会社が利益度外視にして下げた、となることはない。下げた、ということは
なにかを抜いた、ということだけ。

[714: 匿名さん]

管理費割安の謎を自ら作り、無駄に追うシリーズ、
完売する前に是非解明してください。

[715: 匿名さん]

前スレでもあったけどここは契約者が多いようでその人たちがネガになりえる話は全力で叩いて封殺してるんだよね。修繕費計画とかそういう情報もなかば脅迫じみた書き込みで消させていたし。

[716: 711]

ここは価格レンジが低い普通マンションの水準よりも圧倒的低い管理費って言うけど、
例えば2014年に分譲された首都圏マンションのうち、
以下のマンションは管理費平米単価は150円以下。

①メルディア横濱桜木町（101円/㎡）
②アーデル扇大橋ブライトカラーズ（105円/㎡）
③リビオ浮間舟渡サクライエ（106円/㎡）
④クオス横浜根岸森林公園（107円/㎡）
⑤ジグゼ湘南平塚（120円/㎡）
⑤イニシア武蔵新城ハウス（120円/㎡）
⑦オハナ八王子オークコート（123円/㎡）
⑧シャリエ金町（126円/㎡）
⑨ハミングテラス（131円/㎡）
⑩クレヴィア住吉（136円/㎡）

（以上、モモレジさんの「マンションの間取りや価格を言いたい放題!」より抜粋）

上記のような物件を格安な管理費のマンションと言う。

ちなみにここは、さっきも書いたけど平米単価200円程度で割安ではあるが、
格安ではない。

[717: 匿名さん]

管理費なんて叩けば叩くだけ下がる。地権者さんたちが頑張って叩いたんでしょ。
その分、管理項目や頻度が下がるのは、経済原則として当然。
それを無駄を省いたと見るか、質を落としたと見るかは、各自の判断。
不安だっていうなら管理仕様書片手に納得行くまでチェックするしかないわけで。
契約前に管理仕様書は見せられないって言われたなら、諦めるしかないけど。
いすれにしても、匿名掲示版で抽象的な「理由」を聞いても納得できないんでしょ？

[718: 匿名さん]

>>716
そのリストみて最初に思ったのは「普通マンション」じゃないよなｗ　都内じゃないものばかりでしかも商品的にとがった格安マンションじゃないかｗ　普通マンションっていうからには、シティテラス、プラウド、パークハウス、ブランズとかそういうのだしてこいよ。

[719: 716]

誰も上記のマンションが普通マンションなんて言ってないよ。
ちゃんと格安な管理費のマンションって言ってるじゃん。
しょーもないツッコミ入れるなら、まずは人の文章ちゃんと読もうぜ。

むしろ、シティテラス、プラウド、パークハウス、ブランズが普通マンションって言うなら、
普通マンションの管理費相場をデータ交えて教えておくれ。

[720: 匿名さん]

管理費修繕積立金については駐車場料金を修繕積立金会計に回していれば平米単価は管理費200円、修繕積立金100円で十分なんじゃない
管理で一番のコスト割合になる管理人さん、コンシェルジュ、警備員さんの委託費って、直接確認してみたら、もらってる年収って250-300万くらいなんだよね
だから管理人業務費、コンシェルジュ委託費、警備員費が年間で一人あたり350万以下に収まってるかどうかでチェックできるよ

[721: 匿名さん]

それより早く高架化してほしい
あと自治会ってどんな感じですか？

[722: 匿名さん]

>>719
自分で調べないわけ？

[723: 匿名さん]

しかし、これだけの大規模マンションで、住人が一気に増えたら ちっちゃな桜上水の駅はどうなるの？
スーパーも品物がないなんてこと おこるんじゃない？

[724: 匿名さん]

駐車場の賃料とかが通常管理組合の収入にもなるのにそれまでもが
安いってことを考えると将来が不安ですね。値上げしようにも拒否権を発動するに
十分な議決権を地権者が持っているわけだし。

[725: 匿名さん]

管理費割安の謎を無駄に追うシリーズ第二弾、お疲れさま。
さてさて、次は何をネタにネガるのかな。

[726: 契約済みさん]

検討版に契約者の投稿で恐縮ですが、一応ご参考情報として。

管理業務については、契約時に配布される冊子に、対応内容と予算計画等かなり詳細に記載されています。
修繕積立計画（期間ごとの増額幅等）についても、細かく立てられています。

詳細を書くと嫌がる方もいらっしゃるようなので避けますが、もし気になるようでしたら、営業さんに聞けば契約前でも教えてくれるのではないでしょうか。
マンションを選ぶ際には重要な事項ですしね。

その内容をご自身で評価の上、買っても良いか、買わないべきかご判断されれば良いと思います。

[727: 匿名さん]

どういう情報なのかおしえてくださいよ。もったいぶらずに。

[728: 匿名さん]

管理費が上がる時期、上げ幅もすでに決まってますよ。契約者は納得済みで購入のはず。検討中の方は匿名板で聞きかじらないでお聞きになるのが早いと思います。

[729: 契約済みさん]

>>727さん
私は営業じゃないので、さすがにそこまでしてあげたいと思いません。
買って欲しい訳でも、ご近所さんになって欲しい訳でもないので。
情報ソースの在り処は説明しましたので、どうしても知りたいと言うのなら、後は自身で調べてみてください。
そこまで興味ないなら、それで終わりで良いのでは？

[730: 匿名さん]

横から失礼します。
こちらのマンションは機械式駐車場ですよね。
いずれ交換する時期に備えて駐車場代は交換費用として修繕費とは別に積み立てておくべきかと思います。

修繕費は長期修繕計画を立てて、増額を予定しているのでしたら問題ないと思いますけど。

[731: 匿名さん]

まぁ修繕費はどこも予定通りいかずに出費が増え揉めていますよね。
ローン組が反対し色々と難しいみたいですよ。

[732: 匿名さん]

地下駐車場なのに機械式なのですか？
てっきり全車平置きだと思っていました。

[733: 匿名さん]

>>728
管理費ではなく修繕費でしょうに。何を適当なことを言ってるのですかね

[734: 匿名さん]

>>729
検討者に情報交換するつもりもないなら書かなければいいのに。契約済さんは住民版へどうぞー

[735: 物件比較中さん]

>> 734
少なからず情報を教えてくれたんだからそんな言い方はないんじゃないか？
検討者だろうが、契約者だろうが、ここは自由に情報交換する場なんじゃないの？

有益かどうかは本人の取り方次第だと思うけど、スレ主面して気に入らない投稿を排除するのはやめて欲しい。
このサイト運営されている方々、間違ってますかね？

[736: 匿名さん]

>>735
729の発言が検討者にとって情報交換になっていませんが。知ってるけど教えたくない。自分で調べろってことでしょう。言いたくないなら書き込まなければいい話。自分で調べろ、MRいけってで終わるならこういうスレ意味ないじゃん

[737: 匿名さん]

聞き方や態度が悪いんじゃない？

[738: 匿名さん]

>>737
このスレ特有だろうね。
part1からそんな感じだった。

[739: 匿名さん]

>>738
確かに ナンカオカシイこのスレ。
自由に書くってなに？
意味なさ過ぎのスレが多すぎ。
他のマンションもこんな感じかな？

[740: 匿名さん]

>>739
ネガポジ合戦があるのはどこも同じだが
詳細情報の話になると潰しまくってくるのは
ここ特有かと。

[741: 匿名さん]

プラウドシティ阿佐ヶ谷なんかのスレにも面白い人たちが沢山いるよ。

[742: 物件比較中さん]

>739
ここは他の掲示板とは違う盛り上がり方ですよ。
・マンションに関する意見交換以外のレスが多い
・批判の応酬が多い

パート１からずっとみたいですね。

注目度が高い物件だから、いろいろな人が閲覧し、投稿しているんでしょうけど。

プラウドシティ阿佐ヶ谷も似た盛り上がりですね。
共通項としては、（売り出し当時の）物件価格が相場より高い、建て替え物件で地権者が存在（新規に物件購入する人と、地権者では、入居条件が異なるので意見対立が生まれやすい？）であることがありますね。

[743: 匿名さん]

自分も地権者になりたいな
50年後とかに、無料で建て替えてもらえるのかなぁ
人口減少で過疎化してなければいいけど…

[744: 匿名さん]

>743
まずは資産を持たないとね！

[745: 匿名さん]

建て替えになりそうな古いマンションを安く買って、建て替え事業に色々と協力して、無料にはならないかも知れませんが新しいマンションを手に入れるのも良いかも？建て替えられなければ残念ですが。
しかし結局、最初の購入資金と建て替えの労力と追加資金とで、新築マンションを買った方が良かったりして…。

[746: 匿名さん]

ここみたいに、新規購入者が費用負担してくれるマンションは珍しいですよ。

[747: 匿名さん]

建て替え事業だからね。管理規約も地権者の意向が取り入られており拒否権を有する数の議決権があるため実質変えられない。
駐車場なんかは通常管理組合の収入にもなるはずだが安すぎるのも地権者の要望だろうね。
新規購入は建物は新築だがルールは桜団地のつもりで入居ってことは忘れないほうが良いだろうね

[748: 匿名さん]

>>745

普通に新築マンション買った方が良いでしょうね。
建て替えが具体化してから建て替えが完了するまで十数年はかかる。
建て替えが具体化すると価格は急上昇するので、 20年ぐらい前に買っておかないと、うま味がない。
でも、そのときには建て替えが具体化していないので、建て替えは30年後かもしれないし、具体化しないかもしれない。
どう考えても割に合わない投資でしょ。

[749: 匿名さん]

ここって地権者で50平米の部屋もってた人って何平米ただでもらえたんだろう

[750: 匿名さん]

>>749
等価交換なので70でしょ

[751: 匿名さん]

まぁ50年後は生きてなさそう
子供だってボロマンション残されても迷惑だし売れないでしょ。
結局マンションって50年間の空間を借りる賃貸と思って割りきりましょ。
子孫に土地残せないんだしさ。

[752: 匿名さん]

>>750
ということは140%還元てことかな
美味しいね地権者

[753: 匿名さん]

別に地権者をフォローする気はないけど、
将来の再建替えを考慮に入れて容積率や建ぺい率にだいぶ余裕を持たせるランドプランにできたのは、どう考えても地権者の強い要望があったからでしょ。野村がわざわざ利益を逃すランドプランを設計するわけないんだから。
そういう意味では将来的な京王線の高架化と複々線化による利便性向上と合わせて、稀有なランドプランをもつ世田谷区のマンションということで、注目されるでしょうね。

[754: 匿名さん]

その頃には、人口減少&都心回帰でどうなっているかわかりませんよ。
土地の余る時代が来るかも。
今の団塊世代がいなくなった後、空き家問題が東京でも起こるかも。

[755: 匿名さん]

>>753
このマンションの物件概要には「敷地の一部に都市計画道路が含まれています」と記載がありますが、建ぺい率に余裕を持たせたプランにしたのはそういった理由も考えられますか？

[756: 匿名さん]

>>733
すみません、間違えた！

×管理費が上がる時期、上げ幅もすでに決まってます

○修繕積立が上がる時期、上げ幅もすでに決まってます

[757: 匿名さん]

>>749
土地持ち分は部屋の広さ関係なく同じだったはず。35坪とかそんな感じ？

[758: 匿名さん]

>>754
おっしゃる通りですが、全て仮説です。
「バブルが弾けるかも」
「インフレ/デフレが進むかも」
「給料が上がる/下がるかも」
なんてのは昔から言われていたことで、今に始まったことではありません。40年前の多子化の時代にここまでの少子化を予測できた人はいないわけで、結局政策次第かつ経済環境次第であり、庶民が決められる問題ではないですよね。
いつまでも賃貸暮らしで待てる人は例外として、永住前提であればマンションは買える時に欲しい物件があれば買うのが正解かと。

>>755
補助133号の件かと思いますが、確かに可能性としてはありえます。ただ、私見としては補助133号を通すには駅前および住宅街の用地買収が必要だったり、周辺住民の反対などを考慮に入れると現実的には困難を伴う事業ですので、そこまで検討した上でのランドプランとは考えづらいですね。

[759: 匿名さん]

>>753
建ぺい率や容積率に余裕を持たせたのは議決権を希釈し過ぎて拒否権すらも持てないことを避けたため

株式会社が資金調達の時に株を市場に売ったり新株を発行したりするが議決権を失うまではしないのとおなじ。
ここは地権者のための物件だから。

[760: 匿名さん]

京王線沿線でも都内の多摩ニュータウンは高齢化&空き家問題出ていますね。
人口減&都心回帰が進むと桜上水も微妙ですよね
でもそんなこと考えても都心は高価ですしねぇ