桜上水ガーデンズってどうですか？Part7

[匿名さん]

桜上水ガーデンズについてのPart7です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

Part6 : http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/529387/
住民板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/403922/

所在地：東京都世田谷区桜上水4丁目413番2（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.88平米～96.70平米
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大林組・清水建設共同企業体
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社


本マンションの資産価値・相場や将来性、管理会社や施行会社の実態についても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[190: 購入検討中さん]

駅から遠い棟が坪単価300超えてくるということは事実上の値上げだよね
金融緩和で株も上がってきてるからホントにデフレ脱却なのかもね
駅近を早めに押さえた人はラッキーでしたね
竣工段階で既に500ー1000万の含み益ですな

[191: 匿名さん]

それだけエリートビジネスマンに選ばれているということでは。
土地柄そういう場所。

[195: 匿名さん]

ここに限らず、世田谷は中学受験率4,50％の地域ですからね。
優秀な子も多いかも。

上位層はそこそこに多いとは個人的には思ってる。

[196: 匿名さん]

8000万から１億の物件だからいわゆるエリートサラリーマンが購入層でしょうね。
これより高いのはサラリーマンでは手が出ない。経営者、医者、弁護士、芸能人が買う世界になります。

[197: 匿名]

ここに住んでいる方はエリートなんですね。
すごいですね。

[199: 匿名さん]

30代、40代、50代と年をとるにつれて奥さんの期待と旦那のパフォーマンスのかい離が大きくなるので、デマンディングな嫁と結婚してると人生の後半戦で苦しい思いをするよね
特に経済情勢の悪い日本のサラリーマンは苦しいよ

[201: 購入検討中さん]

桜上水ガーデンズで満足出来ないセレブ奥様のことうらやましい。お金持ちの旦那様をつかまえて、良かったですね。

[202: 匿名さん]

中流で学歴もそれなりの方が多数ではないでしょうか。
地味で堅実な人が多いかと。

[203: 匿名]

閑散としてきましたね。　売れるのかなぁ。

[205: 匿名さん]

トミヒサと比較しても・・・あっちは利便性。
ここは農家が点在し郊外の環境の良さがあります。

[206: 引越前さん]

駅前は閑散してますか？

[207: 匿名さん]

ここをのぞいていて、渋谷大山を知り見学に行きました。良かったです。
通勤に車を利用するので、ここは不向きかな。なんとも踏切が酷い。
時間帯により通行止めになり、回り路に入ろうとしたレクサスが止めてあった自転車に接触していました。

[208: ご近所さん]

>>207
昔は小田急線が酷かったが今は解消された。京王線は慣れてないと駅前の車の運転は難しい。踏切や狭い回り道で困り顔の車を見かけると、慣れてない多摩ナンバーや、東京じゃなかったりするので、間違えて入って来ちゃったんだなと気の毒に思う。慣れれば自分に合った道も要領よく使えますが、京王線でも桜上水は車の運転は難しいです。
その分この物件は駅近なので電車を使う方が向いてますね。

[209: 周辺住民さん]

桜上水の環境にはまんぞくしていますが、南側に住むみ甲州街道を利用する人は、この踏切は難儀ですね。

[210: 匿名さん]

浴室1418や1620って狭いですよね。1818とか足を延ばせるようにしてほしかった。

[211: 匿名さん]

http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/fnn?a=20141103-00000038-fnn-soc...

これは迷惑ですね。

[212: 匿名さん]

議論が出尽くして、今はＥ棟の販売待ちといったところでしょうか。
それにしても、最近はマンション価格の高騰が著しいですね。
Ｅ棟、どれくらいの価格で出てくるのかな。

[213: 匿名さん]

第４期もＥ棟の販売はありませんね。

[214: 匿名さん]

長い販売期間ですね。なかなか販売開始しない。次々良いマンションが発売され待てないのでモデムルール周り再開します。

[215: 匿名]

高くても売れるんですね。
税金対策や投資で購入するじゃ人は少ないかもしれないですね。

[216: 匿名さん]

>>214さん
納得して購入された方が良いので、モデルルーム周り頑張ってくださいね。

[217: 匿名さん]

駅前の利便性を考えると、千歳烏山の物件の価格を見て決めます。

[218: 匿名さん]

下高井戸の件は、事件ではなく事故だったらしいですよ。
争った形跡・指紋・取られた物もなく、亡くなった方の家の方に入る不審者も防犯カメラに写っていなかったようです。
階段などから落ちて、助けを求めて外に出たところで命つきたのではということです。
捜査本部も近々解散する予定とのことでした。

[219: 匿名さん]

元大京のペンネーム三井健太さんの昨日のブログに、この業界の営業のからくりが色々書かれていて、参考になると思うよ。

[220: 匿名さん]

三井さんは良心的ですが当たり前のことしか書かないんですよね。生まれて初めて購入検討する人にはいいかもしれないですね。

[221: 匿名さん]

やっとE棟の販売始まるね。
営業さんには抽選かぶらないようにうまく誘導してもらわないと。

[222: 購入検討中さん]

マンションの悪いところを投稿して
抽選倍率をさげる人がいるって
本当ですか？（自分が買いたいから）

[223: 検討中の奥さま]

>>222
それは、人気のあるマンションの話ですよ。

[224: 購入検討中さん]

長期優良住宅に該当しますか？

[225: 匿名さん]

>>224
該当しませんよ。耐震等級ですら不明確ですからね。
謳わないということは2ですらないということでしょう。

[226: 匿名さん]

ここは免震だから耐震等級とか関係ないですよ。長期優良住宅も取得するまでもなく
優良住宅であることはホームページを見れば一目瞭然。
これを取得するには外部機関に委託して費用が発生するので、その分価格が上がります。
でも資産価値には全く影響がないので、そんなものは必要ありません。

[227: 匿名さん]

>>226

そのような発言が無用な混乱とポジだと言われる所以です。
免震だから耐震等級関係なく問題ないとでも？免震装置を付けるだけで
耐震等級は自動的に最高位にはならないですからね。ここの免震装置って
本当に聞いていることを証明するにもそれを付けるのが当たり前なのでは？
血統書にしろ鑑定書にしろ資格にしても同じですよ。
客観的基準にてそれをきちんと証明するというのは買い手にとっても一つの
材料でもあり、また長期優良住宅になれば購入者にとって減税などの面においても
メリットがありますし中古売買時においても意味があるものです。

>これを取得するには外部機関に委託して費用が発生するので、その分価格が上がります。

微々たるものですけど。大丈夫ですか？ｗ

[228: 匿名さん]

長期優良住宅なんて、ほとんど一戸建て住宅でしょ。
確かマンションだと10もないんじゃないかな。

費用も10パーセント上がるって言うし微妙じゃない？

[229: 匿名さん]

>>228
別にいいんですよ、長期優良住宅認定物件じゃなくても。
事実を事実としてきちんと把握することが大事だということです。
ここは長期優良住宅ではないという事実だけです。誰も長期優良住宅だから良いとか
認定されてないから悪いというつもりはないです。
ただ、事実として認定されれば購入者にとって住宅ローン減税枠拡大、固定資産税軽減期間拡大という
メリットがあり、リセールにおいても得することあれ損することはないということがありますね。
ただそれだけの話です。

[230: 匿名さん]

>>229
ここを選択する方には関係のない話題ですね。
ここを購入する方は永住を考えている方なので、リセールとか関係ないですよ。
ましてや、住宅ローンのあれこれとか些細な事ですね。
大切なのはここの環境を気に入って、快適に住む事ですから。

[231: 匿名さん]

>>230
関係ないかは人それぞれ。

[232: 匿名さん]

長期優良住宅を取得しているマンションがあったら教えて下さい。
広さや価格も合わせて。

[233: 匿名さん]

>>232
このスレと関係ないですね

[234: 匿名さん]

長期優良住宅に該当しないので、税の軽減等はないです。

[235: 匿名さん]

MRの混雑度がだいぶ下がってきましたね。
競合も多くなってきましたから。

[236: 匿名さん]

長期優良住宅を取得するのは他に売りがない不人気物件が多いですよ。
そのあたりもデベの戦略です。以前、別の物件で営業から聞きました。
取得すると一戸辺り30万くらい高くなるそうですが、果たしてそのメリットがあるかどうか。

[237: 匿名さん]

30万くらいなら取ったほうがいいようなきもするけどね。車のオプション並みなわけだし。

[238: 匿名さん]

＞＞２３７
３０万円あったら他に使いたいですよ。
必要ないものには、たとえ少額でも使いたくないです。

[239: 匿名さん]

>>238
不動産取得税減税、住宅ローン減税だけでも100万以上恩恵あるけどね。
あと、申請するのに１戸あたり30万も増えないけど...。
ここは申請するのが面倒とかコスト増になるからではなく
単純に今の仕様では申請したところで通らないだけの話です。

[240: 匿名さん]

長期優良住宅の減税は大きいのですね。

[241: 匿名さん]

住宅ローン減税の拡充、不動産取得税、登録免許税、固定資産税等の減税を考えると長期優良住宅に認定された方が得。

ここの計画が持ち上がった時にその制度が無かったので今さらしょうがないですよ。

[242: 匿名さん]

今、現地を見てきました。D棟とE棟の建物に階数の表示が工事用ネットの上に、されています。階数ごとの日当たり状況がわかります。E棟の南側にある植栽の高さに驚きました。大きいですね。

[244: 匿名さん]

長期優良住宅をクリアする仕様にしたら、価格は１０％から２０％は高くなります。
ここの価格帯で言えば１０００万以上上がる計算です。税金が１００万くらい安くなったからといって、
それで買う人はいないでしょう。実際、デベもそれを知っているので、長期優良住宅の認定を受けている
マンションは全体の２％程度に過ぎません。例えば、官庁施設の総合耐震計画基準で最高のI分類に
認定されているブリリアタワー池袋ですら、長期優良住宅の認定を受けていません。
そもそも現在の技術で作られたマンションはメンテナンスさえすれば１００年は持つと言われて
いますので、現実的に考えれば長期優良住宅の認定など必要ありません。特にここは免震や１階と上階の
配管を別系統とするなどの劣化対策を採用したことで、十分強固なマンションと言えます。
ただでさえもフルスペックのてんこ盛りマンションなのに、これ以上何を求めようというのでしょうか。

[245: 匿名さん]

243です。
投稿時の不手際で、同じような内容を送信してしまいました。
削除依頼済です。

長期優良住宅を検索しても、マンションで該当する物件がなかなか出てこないので、どうしてなのかと思っていました。
なるほど。
納得です。

[246: 匿名さん]

>>244
必死ですね。ここが長期優良住宅じゃない理由や、必要ないとかそういう主観的議論してもしょうがないですよ。
ここは長期優良住宅の認定を受けていない。だから当然長期優良住宅に係る優遇制度は受けられない。
ただそれだけの話です。受けてたらどうだ、とかたらればの話をしても無意味だし受けてないからといって
物件そのものの話とは別なのはみんな知ってるかと。

英語をしゃべれる人の中にはそれを証明する資格がある人もいればいない人もいる。
資格はそれを有することを客観的事実として証明してくれるとともに持ってるということで
優遇を受ける場合がある。持ってない人はそれがないというだけという話と同じです。

持ってないからといって、そんなのいらないんだ！とか不要なんだ！っていう議論は無意味です。
また、認定受けている割合が少なければどうだというんでしょう？発言自体が矛盾してるんですよ。

[248: 匿名さん]

いまどき高級マンションであれば長期優良住宅当たり前なのにね。

[249: 匿名さん]

１人変に固執している人がいるね

それよりE棟の人気はどうなんでしょ

[250: 匿名さん]

その人、見てもいないのにモデルルーム出入りが減っただの世田谷最低地域だの僻みで粘着してるだけですから。

いよいよ全貌か見えてきましたね。思ったより広々していてワクワクします。

[251: 匿名さん]

＞248

仕方がないから付き合ってあげますが、長期優良住宅を受けている高級マンションってどこのこと？
高級マンションの代名詞パークマンションやパークハウスグランでも受けているところなどありませんよ。

認定を受けているところは

ブランシエラ浦和／長谷工コーポレーション
プラウド夙川名次町／野村不動産
中央区晴海二丁目マンション計画／三菱地所・鹿島建設
六本木一丁目南地区第一種市街地再開発事業／三井不動産レジデンシャル

くらいですよ。（All About「長期優良住宅と高級マンションの相性」より）

見てお分かりのとおり、六本木以外は全て微妙な立地です。

長期優良住宅証明を多くのマンションが取得していると考えているようですが、
もしかして、住宅性能評価書・証明書と間違えてませんか？
それならここも取得（予定）ですから、流石にそこまでおつむがピーマンでもありませんか。

[252: 匿名さん]

>>251

もういいから。しつこいよ。
長期優良住宅じゃないことの説明はいらないって。
長期優良住宅じゃないってだけの事実で十分なので。

[253: 匿名さん]

相手にしたら、駄目てすよ。日本語が通じないお方みたいなので。

今日もモデルルームが活発でしたね。来週でE棟の要望書〆切ですな。

[254: 匿名さん]

すみません。職業柄、不出来な人をほっとけないものでして。
それでもある段階で見捨てますが。まあこの方はそろそろ見捨て時ですね。

[255: 匿名さん]

今月末までには全棟が姿を現すそうですから楽しみですね。
距離間や日照具合も分かりそうですね。
久しぶりに来週の連休でちょっと見に行ってみます。

[256: 匿名さん]

もうみんな買っちゃって家具選びですかね？
うち寸法計測中です。オーブンとかはぜんぶついてるので家電いらずなのがいいですね

[257: 購入検討中さん]

インテリアオプション会に行ってきました！

高いのか、安いのか？
多少高くても設置してくれるから、利用する価値があるのか？

皆様のご意見お聞きしたいです！

[258: 匿名さん]

謳い文句や営業の言葉を鵜呑みにしないほうがいいです。

自分の目で見て感じて決めてください。

契約した瞬間。営業は冷たくなるものです。

オプションはかなりボッタクリですね。

[259: カカ]

E棟って、いくらぐらいでしたか？

[260: 契約済みさん]

Ｅ棟も７千から１億程度と考えていたらよろしいのではないでしょうか？
間取りや階数により差が出ます。

[261: 匿名さん]

E棟は人気があるようですし、不動産価格は1年前に比べても上昇の一途をたどっていますし、どんな値付けになっているのか
興味ありますね。駅遠でも他の棟に比べて、安いということはないんじゃないでしょうか。変わらないかむしろ高いくらいと
予想しています。まあそれでも免震ｘ地下駐車場ｘ大規模ガーデンというのは普通億ションじゃないとありえない仕様ですから、
それが1億未満で手に入るのであれば、ここが超お買い得物件であることに変わりはありませんね。価値の分かる人には分かります。

[262: 匿名さん]

Ａ棟Ｂ棟よりはＥ棟は安いでしょうが、広くて最上階だと少しお値段がするかもですね。

[263: 匿名さん]

http://www.asahi.com/special/taikijido/

世田谷区は保育事情がなかなか難しいみたいですね。

[264: 匿名さん]

>>263さん
情報提供ありがとうございます。

当物件に住んだ場合の保育事情について、既出ではありますがスレも相当長くなっているので再度ポイントおさえておきたいところです。

[265: 匿名さん]

E棟のプランが公式HPに掲載されていますね。
ナロースパンの間取りが多いというイメージでしたが、
専有面積も広く、間取りも良好なものが多いです。
何と言っても全住戸南向き（南東or南西）なのが魅力ですね。

スレを読み返すと、E棟待ちのかたも多そうで人気化必至なので、
早目に希望の部屋に要望書を出そうかと思っております。

[266: 匿名さん]

>>264
世田谷区は「ワースト１」と報道されてます。区長のインタビューを。
http://www.asahi.com/articles/ASG9L5S9CG9LUEHF00B.html

[267: 匿名さん]

>>266
保育園事情については買う側があらかじめわかってるんだからそれに応じた対応したら
いいだけだと思うけどね。
スーパや外食店みたいな商業施設と違って保育園、学校などの教育機関や病院などの医療機関は
一朝一夕で簡単に追加できたり状況が変わるわけでもないからね。
需要があるのになかなか新しい保育園が追加されていかないってのはこれはしょうがない。
儲からないし、人員不足だし、土地確保自体が至難の技だしなにより改善したらしたらでまた
それをカバーできる分をこえて流入してくるわけだからね。

保育園を必要としてる人は最悪の事も考慮してこの物件を買えばいいだけでしょ。
ここで待機児童について議論したところで意味ないのだから。

[268: 匿名さん]

来年４月に桜上水５丁目に私立認可保育園が開園する予定みたいですよ。

[269: 匿名さん]

ここの住民で保育園に入れる人ってそんなに多いかな？みんな幼稚園じゃないの？

[270: 契約済みさん]

>>257
行ったんですか！
行く人がいるとは思わなかった！

[271: 契約済みさん]

結局、売れ行きはどうなんですかね？

あと、ここの良いところは、部屋の広さ以上にジムとか宿泊設備とか、その他の設備だと思ってるんですが、皆さんどうなの？

[272: 匿名さん]

＞＞２５６
オーブンは付いていないはずですが、何かの勘違いでは？
食洗機は付いていますが、あとの電化製品は自費購入ですよ。

[273: 入居予定さん]

＞＞２７１様
仰る通り、私もジムやゲストルームがある点、庭が広い事などで選びましたが、
一番の決め手は、駅近で新宿まで１１分というところでしょうか。
家をただ寝に帰る場所にしたくなかったので、ここを選びました。

[274: 匿名さん]

ここから丸ノ内まで行くのでしたら、新宿乗り換えの
中央線がいいのかな？
それとも都営新宿線直通の三田線乗り換えで大手町がいいのかな？
混雑具合などからわかる人がいれば助かります。

[275: 契約済みさん]

Ｅ棟の間取りを見ていたら、Ｅ－１０タイプは門扉が付いているのですね。
戸建感があって良いし、間取りも使いやすそうです。
なぜ、門扉がある部屋とそうでない部屋があるのでしょうか？

[276: 契約済みさん]

＞２７５さん、

D-14にも同じように門扉がありますね。角部屋の特別仕様でしょうか。しかし、同じような玄関形状の角部屋である
B-９やI-10にはありませんね。清水と大林の違いでしょうかね。

[277: 契約済みさん]

＞＞２７６さん
確かにそうですね。
設計段階で決まっていると思うので、
その辺りは統一して建設するのではと思いますが、
何を基準に門扉を付けるのでしょうね。
門扉はあれば素敵な気もしますが、出入りに面倒な点もありますね。

[278: 匿名さん]

ペットを飼っている家庭では、玄関扉を開けた際にペットが飛び出すのを防ぐために、門扉があるのはポイント高いですよ。
見た目の問題だけでなく実用上の有用性があります。

[279: 匿名さん]

>>274
地下鉄ルート
三田線の混雑度は分かりませんが、新宿線は昔ほど混んでいませんし、笹塚始発なら座れることもあります。
直通列車でない場合　笹塚での乗換えが必要です。
神保町の乗り換えは、ホームの階段を下りれば　すぐ三田線なので楽です。

ＪＲルート
中央線の混雑度は分かりません。
朝の乗り換えは混みます。
中央通路の混み具合がいやなときは、後ろの方の車両に乗り　南口乗換えをオススメします。
階段が多いのが面倒ですが、京王線も後ろが空いているので精神的には楽です。
帰りは中央＆京王とも始発で座れるという利点があります。

帰りの新宿での買い物は
伊勢丹デパートなどなら地下鉄ルート（新宿三丁目下車）
高島屋、京王、小田急デパート、家電量販店などならＪＲルートが便利です。

[280: 契約済みさん]

丸ノ内線に乗り換えるには、新宿が良いでしょうか、新宿三丁目が良いでしょうか？

[281: 匿名さん]

＞＞280
丸の内線への乗り換えの手間は同程度ですが、直通電車でない場合の新宿三丁目へ行くまでの手間を考えると、新宿乗換えの方が良いとおもいます。
一番前の改札から出て、西口交番右後ろにあるトイレ横の階段を降りれば丸の内線です。

[282: 契約済みさん]

>>281
なるほど、ありがとうございます！

[283: 匿名さん]

E棟はE-1タイプが素晴らしいですね。他の棟の角部屋は90平米を超えて価格も高くなりますが、こちらは85平米ですから、
500万くらいは安く買えそうですね。それでいて間取りの良さは他の棟の角部屋とまったく同等です。物理的な広さは
5平米狭くなりますが、広さこれで十分という方にはこれ以上ない部屋なのではないでしょうか。

[284: 匿名さん]

>283
気に入った部屋が見つかって、よかったですね。
買えると良いですね。

[285: 匿名さん]

E棟は良好な間取りが多いので、抽選住戸が増えそうですね。
私も中低層階のE-1かE-8で迷っています。

[286: 匿名さん]

E棟確かに間取りはいいけど、角部屋のリビングが真南ではなく、南東か南西向きなのが、引っかかります。
特に南東向きはほとんど東向きと言ってもいいくらい東よりですね。中住戸なら真南向きになるのでしょうが、
角部屋がほしい人には少し悩ましいところです。

[287: 購入検討中さん]

日が短くなったこの時期、近隣のマンションを見ると部屋の向きと日照の関係が判断できます。
桜上水南パークハウスはほぼ東に向いている関係、午後3時を過ぎるとリビングに照明が入り始めますよ。

[288: 契約済みさん]

そうですね。この時期は南側でさえも午後3時には日が入らなくなりますね。西側以外は部屋に灯りがほしくなります。
私はそれを見越して南西角を買いました。夏は暑いのはクーラーでしのげますが、冬の寒さと日照時間の短さは
いかんともしがたいので、あえて選んだ南西角です。

[289: 匿名さん]

西日の暑さも大変だし、ここは好みですかね。