パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト［旧：（仮称）小杉町二丁目地区開発計画・新日本石油社宅跡地］

[マンコミュファンさん]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト
旧称：CO-SUGIプロジェクト／（仮称）小杉町二丁目地区開発計画Ａ地区
＜A地区全体概要＞CO-SUGI PROJECT
所在地：川崎市中原区小杉町2-276-1他
交通：東急東横線・目黒線武蔵小杉駅徒歩5分、南武線武蔵小杉駅徒歩4分
総戸数：592戸（他に店舗7区画とコンベンション施設）
間取り：1LDK～4LDK、41.99～105.81平米
入居：2018年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、JX日鉱日石不動産
施工会社：竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2015.1.19　管理担当】

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[917: 住まいに詳しい人]

新丸子のクリオは狭いから割高になるのは仕方ないでしょ。
戸数を捌かないといけない関係でここは坪200後半～だと思いますよ。

[918: 匿名]

日医大の移転がうまく行ってないから三菱地所のタワマンが遅れるから高くても売れそう。

３５０ぐらいでソッコー売れそう。

[919: 匿名さん]

クリオより広いのは単価↓下がる要因だが、クリオより場所がいいのは単価上がる要因だな。

あと、クリオが簡単に完売したからもうちょい高くてもいけると思うのが普通

[920: 匿名さん]

おそらく坪350万円でしょう！

原油安やシティタワーの苦戦がマイナス要因。

プラスされる要因、ベア2%UPの要求を経団連がのむこと、
建設関連業者の労働コスト上がってること
住宅取得時の贈与税緩和
金利過去最低
REITが引き続き買い意欲旺盛であること。(国内金利下がってるため)(地銀や保険会社等の運用難)
また世界的低金利も同様
空室率の低下も要因。
武蔵小杉において、他の駅よりPER高くなるのは当然であること
などを加味すると350万円

どうでしょう。これ保存しといて下さいね

[921: 匿名さん]

クリオって３５平米3,500万なんでしょ。
４８平米のグランドウイングを3,500万で買った自分からすると笑いが止まらない。

２年前　三井、竹中、駅直結、48平米、3,500万
今　　　クリオ、ノバック？？、徒歩５分、３５平米、3,500万

今の驚異乱舞バブル小杉ならこの立地で350万もアリエルカモ。。

[922: 匿名さん]

350を越えるかが一つの焦点かと
シティタは420で売れ残り上等の商売だから
即完売目指すパークは330～370くらいでわ

ここに一番のマイナス要因は駅直通のデッキの詳細
がいまだ不透明と言うこと

[923: 匿名さん]

比較

グランドウイングタワー　48平米　3,500万
東急東横線 駅徒歩1分
JR横須賀線 駅徒歩6分

ガーデンタワーズ　48平米　5,000万（坪350万と仮定）
東急東横線 駅徒歩5分
JR横須賀線 駅徒歩15分

特に横須賀線を普段使いできないのが痛い。

[924: 匿名さん]

>923
この大きなスペック差の上で、どれくらい三井と新日石が欲をかいてくるのか見ものですね。

[925: 匿名さん]

三井はスミフと違い無茶な値はつけない。
しかもツインタワーで次もある。
プレミアムフロアは未知だけど一般フロアは上限が350程度、条件の悪い部屋は300ぐらいだと思いますよ。

[926: 匿名さん]

いつぐらいに価格わかりますか？

[927: 匿名さん]

>>925
新丸子330で完売ですよ？
個人としての希望的観測はあるだろうけど。

[928: 匿名さん]

＞９２５
むしろ、ツインの次があるから高いのでないか。次が安くなりすぎるだろう。

[929: 匿名さん]

タワーだと1階上がるごとに単純に20〜30万上がる事が多いから、広めの部屋ほど割安なんじゃないの。
その点で上下関係なく値付けする住友はスゴいな。。

[930: 匿名さん]

グラントウイングタワーは、そんなに安かった？

[931: 匿名さん]

>>930
安い部屋は坪240ぐらいだったね。
240～320ぐらいだったと思う。
当然ここも方角やお見合いや階層で坪単価に差があると思われ。

[932: 匿名さん]

グランドウイングいいな～

でも48平米はいらん！学生に貸すようかな？

住宅ローン減税も使えないやないか。
固定資産税の減免も受けれないやん。

[933: 匿名さん]

お買い得だったね。目利きあるね。

[934: 匿名さん]

GWTの再販は、シティタワーの初期の坪単価より高かったよ。

[935: 匿名さん]

先に言っとくけど
ツインの西の片割れの方が確実に値段は10％以上上がりますよ
こっちは三菱ツインとエルシィ跡プラウド、タワープレイスに囲まれる
東はお見合いするけど南西北の眺望の抜け考えたら立地は西棟
更に建築費の高騰とそれに伴うマンション相場の上昇、小杉の地価の上昇

[936: 匿名さん]

GWTは景気後退の影響を受けて相場の谷間だった
280のエクラスの売れが微妙に悪かったから確か想定より値下げしたはず
いざ販売を開始するころには相場の底を抜けて上昇してたから
GWTプラウドと想定以上に早く完売した

[937: 匿名さん]

震災の直後で、タワーの高層階が人気なくて、高層低層の価格差が少ない設定をせざる得なかった。結果的に安い価格設定になった。特殊な事情の物件。

[938: 匿名さん]

>935
さらに、駅から遠くなるのにですか。横須賀線なんていよいよ使えないでしょ。

最後まで読むと、一段と、なるべく早くシティタワーを買うのが正解のような気がする。解ってはいたけど。

[939: 匿名さん]

グランドウイングタワーがお買い得だったとしても、それは過去の話。今中古も含めて、どのマンション買うのが賢明な選択なのだろうか？

[940: 匿名さん]

東側のタワマンに決まってる。
立地は代替不可。

[941: 匿名さん]

GWTが直結っても4Fで時間制限もあるし威張るほどでも
北のデッキがどうなるかエルシィ跡の下駄部分と北口駅前次第と思います

エクラスはエストランスが改札前で駅中同然だしGWTはグランツリーとお見合い
どちらも利便性高いが騒がしい環境。ここは住環境重視の強さがあるかと

[942: 匿名さん]

住環境重視なら小杉住む必要ないじゃん（笑）
なんとか北口タワマンの存在意義を見出したいという切なるあがきを感じる。
横須賀線使えないんなら、使用頻度も低い南武線も捨てて、元住、日吉、綱島辺りに住む方が住環境いいでしょ。
しかも安くて一石二鳥。

[943: 匿名さん]

>>942
同じ10分圏内なら、高くても小杉選ぶでしょ。
満足度違うし。

[944: 匿名さん]

941
エクラスはエントランスが改札前って
最高に値下がりしにくい環境だよ。
大丈夫？

[945: 匿名さん]

そうだよな。徒歩10分以内なら武蔵小杉選ぶよ。南武線も捨ててとか、極端だな。視野狭い。

[946: 匿名さん]

街としての快適さは、小杉より元住吉、日吉、綱島の方が上。
商店街はしっかりしてるし、色んな店がある。

住環境って何？
横須賀線使えない北口は、東急ユーザー向けでしょ？
ちなみに俺は違うが、小杉民の自慢のグラツリさえも北口は遠い。
北口の住環境の良さって何？

[947: 匿名さん]

東戸塚から引っ越して来るなら、北口のが環境は近い。

東戸塚から東京まで行ってたこと考えると、横須賀線までちょっと歩くぐらい屁でもない。

と人それぞれ。価値観もそれぞれ。

人生いろいろ。男もいろいろ。

自己主張はいいが、頭から否定しないでイエスバット方を使いましょう。

コミュニケーション能力のなさが仕事の出来ない理由になってないですか？

[948: 匿名さん]

最後は精神論になってきたな(笑)

[949: 匿名さん]

横須賀線使えるじゃん。
ちょっと歩いても雨に濡れずに行けるなら、それはそれでアリだと思うよ。

[950: 匿名さん]

たまにならありだね。
通勤じゃさすがになしだけど。

[951: 匿名さん]

>>942
特急停車駅の使い勝手の良さ考えたら、元住吉や日吉、綱島はどーしても2番手だよ。しかも、徒歩5分圏内の物件はそれらの駅じゃ得られないでしょ？大丈夫？現実見えてる？

[952: 匿名さん]

特急も急行も大して変わらないって。
そこまで利便性気にするなら尚更ここより便利なタワマンがタケノコ並にあるでしょ(笑)

[953: 匿名さん]

確かに特急は良い、、、
がしかし本数が少ない。

[954: 匿名さん]

>>951
日吉の目黒線始発駅のメリットはあなどれないよ。

[955: 匿名さん]

特急は狙って乗る価値あります
渋谷まで2駅15分弱とさすがに早い

[956: 匿名さん]

>>954
あと数年の命だけどね。

[957: 匿名さん]

結論東側がいいと。

[958: 匿名さん]

議論は平行線。

[959: 住まいに詳しい人]

以下のの中古が坪300万。角部屋だし悪くない。横須賀線徒歩３分だしね。
それでもこの２つは結構長く掲載されて売れてない。
仮にガーデンタワーが坪350なら戸数捌けるのかかなり懐疑的。
個人的には坪300同士で良い勝負だと思うけど。
築年数はリフォーム等で大抵解決できるけど立地は逆立ちしてもどうにもならないからね。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0002600301/
http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0002389833/

[960: 匿名さん]

北口のデッキって、今の歩道橋を三井のタワマンまで延ばすイメージ？
ただでさえ北口って日陰が多いのに、デッキできると、さらに日陰になっちゃうね。
冬はビル風に日陰に寒そう。

[961: 匿名さん]

>>959
シティタワーの坪単価400は考慮しないの？

[962: 住まいに詳しい人]

スミフは10年かけて売るつもりでしょ。
本来初期の坪320万でさえ仰天だったわけで。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5001025042014...

仮に三井がシティタワーを売ってたとすれば
300～320ぐらいの坪平均でもちろん値上げもせずとっくに完売してたであろうわけで。
あとは分かるよね。

[963: 匿名さん]

エクラス280GWT290プラウド300でしたっけ？
そこへシティ320でも即完売。急遽値上げそれも20％以上という暴挙
ここは330だったら即完。もちろんそんな値付けしてくるハズないし

[964: 匿名さん]

ここは340。

[965: 匿名さん]

＜買う前＞
今話題の武蔵小杉♪
いろんな路線が使えて便利な武蔵小杉♪

→ 坪330万？350万？、安い！安い！

＜買った後＞
駅前の商業施設って思ったほど使えない。
グラツリも、通える店舗なんて数えるほど。
街の飲食店や服や雑貨の店もショボい。
結局電車や車使って外出。
しかも、車の場合は南部沿線道路なんていう他の幹線道路との連絡が悪い道路が、
このマンションの前の道路。

横須賀線や湘南新宿ライン使えない。
東横線特急停車駅って言っても、特急は４本に１本。

→ 坪330万？350万？、なんでこんなマンション買っちゃったんだろ。
　東側のマンションの中古狙っちゃおうかな。
　でも、買ったマンションもいまいち中古価格高くなくて損切り。


というのが容易に想像がついてしまう。

先行住民の正直な意見。
ここ買おうと思ってる人は、参考になる自信あります。　

[966: 匿名さん]

参考にならない。この人は自分の利害関係による判断基準のため。