パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト［旧：（仮称）小杉町二丁目地区開発計画・新日本石油社宅跡地］

[マンコミュファンさん]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト
旧称：CO-SUGIプロジェクト／（仮称）小杉町二丁目地区開発計画Ａ地区
＜A地区全体概要＞CO-SUGI PROJECT
所在地：川崎市中原区小杉町2-276-1他
交通：東急東横線・目黒線武蔵小杉駅徒歩5分、南武線武蔵小杉駅徒歩4分
総戸数：592戸（他に店舗7区画とコンベンション施設）
間取り：1LDK～4LDK、41.99～105.81平米
入居：2018年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、JX日鉱日石不動産
施工会社：竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2015.1.19　管理担当】

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[62: 匿名さん]

実質的に
GWTは東急と駅直結
エクラスは南武線と東急に駅直結
レジは横須賀線に駅直結
という感じでしょう
残る直結っぽい立地はエルシィ跡だけですね

[63: 匿名さん]

電車騒音はどうでしょうか？

[65: 匿名さん]

>>63
ここなら、電車騒音はほぼ皆無でしょう。南武線駅西側付近は進入も加速も穏やかだし、切替もない。更にレアリス武蔵小杉が音の壁になってくれますよ。

[66: 匿名さん]

いいですね！

[67: 匿名さん]

>>64
話の流れ分かってる？
小杉ビルが取り壊され、ツインタワーが南武線駅舎とデッキで接続された場合に「直結と言えるかどうか」の話をしてるんだよ。
で、ツインタワーは遠すぎるからダメだけど、エルシィ跡地ならギリギリ許容範囲かなあ、と62は言っているわけだ。

[68: 匿名さん]

>>67
単純にペストリアンデッキで徒歩4分でしょ。
直結って明らかに建物で繋がってなけりゃ言わないよ。

[69: 匿名]

小杉ビルは粘ってるからまだ取り壊されないでしょ。

[70: 匿名さん]

>>69
ここの坪単価は同時期販売の目黒のツインタワー、みなとみらいのブランズタワーが比較対象になりそう。

目黒480-500
みなとみらい350-380
小杉ツイン…400？

シティタワーはこれを見ていたか…

[71: 匿名さん]

>>68
じゃあやっぱりGWTは直結ではないね。

[72: 匿名さん]

デッキができたら斜め横断で3分らしい。

[76: 匿名さん]

個人的には住む環境としては静かでいいと思いますけど。


【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[78: 匿名さん]

３駅利用とは程遠い立地なのに、東側の先行マンションより高かったら、
三井もあこぎな商売してるってことですね。
一緒に売ってる新日石の社宅跡なので、再開発による地価上昇とは無縁で売れますもんね。
どんな価格で売り出されるか楽しみだわ♪


【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[79: 匿名さん]

すみふよりここのがはるかに良いでしょ。

[80: 匿名さん]

80平米くらいの部屋があれば人気出るだろうね。
すみふと同じ70平米そこそこで田の字型間取りなら、魅力は値段だけか…

[81: 匿名さん]

>79
スミフの方が３駅利用しやすいからいいでしょう。
どこをとってスミフよりいいと言ってるんですか？

[82: 匿名さん]

>>81
間取り狭過ぎ、両サイドが幹線道路、グラツリ客が煩わしい、墓石デザイン。

[83: 匿名さん]

>82
間取りはリフォームである程度変えれますが、
立地は変えれません。
幹線脇でもそんなにうるさくありません。
レジ、パーク、リエトなどいずれも騒音で住民が悩むという事態は発生していません。
このマンションの前の北口の道路も夜間でもそれなりに車の往来はあるはずですよ。
グラツリの喧騒はどうしようもないですね。
でもきっと１年後には落ち着いてますよ。
あの店の内容なので。
外観は好き好きですね。
クリティカルにスミフ物件よりこっちがいいという要素がないですね。

[84: 匿名さん]

>>83
狭いのは致命的。4人家族は絶対無理。3人でも75㎡は欲しい。

[85: 匿名さん]

>84
だったら、他の先行マンションの中古探した方が賢明じゃないですかね。
散歩しながら不動産屋の張り紙覗いてるけど、結構いい部屋も中古で出てますよ。
わざわざこんなマンション買うくらいなら、東側の中古マンションの方が賢い選択。

[86: 匿名さん]

>>85
それも一理ありますね。ただ、我が家は横須賀線ベビーユーザーではないので、それほど東口にはこだわってません。

[87: 匿名さん]

>86
だったら、今度は小杉に住む理由も薄くなりますね。
特急停車駅と謳ってはいるものの、特急は４本に１本で、
大概自由が丘や菊名で乗り換え可能なので、始発駅になる日吉の方がお得かもですね。
街も落ち着いてますし。
タワマンって、修繕積立金で必ず苦しみますし、地震でエレベーター止まると高層階は地獄ですよ。
学芸大や自由が丘でも中古マンション出てますし、
選択肢が多くていいですね。

[88: 匿名さん]

>>87
自由が丘も日吉も駅近物件は皆無なので、検討しよーがないですね。徒歩10分とか坂道とか勘弁してください。

[89: 匿名さん]

>88
自由が丘は奥沢の方に少し歩けばあると思いますよ。
駅徒歩5～7分くらいです。
学芸大は、駅5～7分に中古結構あるはずですよ。
一度住もうと探したことありますから。
日吉は厳しいですかね。
元住も探せばありますけどね。
東横線メイン使いで、他の路線がほぼ不要なら、
小杉に住む理由ってどんどんなくなりますよ。

[90: 匿名さん]

品川まで10分。便利だよね。

[91: 匿名さん]

となると、みなとみらいのブランズタワーも良いかなぁ。広め多そう。
坪330と言っているマニアな人も。。

[92: 匿名さん]

タワマンに住みたいと思う理由の一つは、眺望・抜け感・解放感・明るさ・見合いのなさなどでそれを得るために失うものもある。
この部分にこだわらなければ、中古でいいのでは。
ただし、中古はタワマンでさえ、ほとんどの時間過ごすことになるであろうリビングで開口部に対する不満を感じることが多い。サッシ高とかワイドスパンとかで暮しは180度変わる。吐き出し窓か腰高窓かとか・・・良く考えたほうが良い。

[93: 匿名さん]

スミフの400よりこっちの350買うな。

[94: 匿名さん]

横須賀線使いたい時に気軽に使えてこその小杉タワマンのような気はしますが。
お金あったらこっちにする意味はないのかと。

[95: 匿名さん]

>>93
350ねえ…
呑気だねぇ…

[96: 匿名さん]

>>94
わかってないんだね、ほんと…

[97: 匿名さん]

>>87
おいおいおい、特急は４本に一本以上あったらもはや特急じゃないだろ？急行と合わせれば半分が自由ヶ丘で追い越してくわけだからさ。

[98: 匿名さん]

>>96
わかってないのは君だ。
資産価値は東横線特急停車駅前、だけど給与水準が高い一流企業の本社は横須賀線沿線に多い。
ちなみにIT系列は品川、外資系は目黒線から南北線だし営業拠点は新宿渋谷横浜だからどっち向いても稼げる仕事していればベスポジだけどね。

[99: 匿名さん]

そこに住んでメリットがある人の経済力ぐらいデベはちゃんと考えている。
城東地区は教育環境や大学の少なさで高所得者が避けるからいつまでたってもあがらない。
武蔵小杉は南武線さえ目をつぶれば……。

[100: 匿名さん]

三井不動産の四半期決算発表されたが絶好調のもよう。
純利益前年同期比37%増。契約進捗率90%というのもリーマンショック前の2006年並み。
消費者還元セール、やってほしいな。。。http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/company/detail/MMSUa7000007112014/

[101: 匿名さん]

ま、どんなに論理をこねくり回しても、ここは駅近、再開発、大規模物件。スミフの斜め下の坪単価出せば即完でしょう。小杉の中の多少の利便性の違いも、他から見たら誤差に感じる人も多い。

[102: 匿名さん]

住んでから、アレっていう人がけっこういるということ？
東京の人は、お金出せればスミフにする人が多いかと。広さも都内から回ってくる人にとっては標準的だし。
ただ、スミフは、東東京の人にとっては、考えられない物件ではないか。

[103: 匿名さん]

ここって350で買えるんですか？

[104: 匿名さん]

現武蔵小杉住民が、住みたくないって立地の場所。
南武線改札まで４分くらい？東横線改札まで５分くらい？横須賀線改札まで１０分くらい？
既存タワマンより大幅に条件が劣るマンションなのに、それらより高額になるの？
社宅跡地が高額になったら、つまり新日石が強欲ってことでしょ。
ここまで冷ややかに見られているマンションは、セントスクエア、プラウドタワーに続いて３棟目か。

[105: 周辺住民さん]

横須賀線駅まで10分では無理だろうな。12分はかかる

[106: 匿名さん]

一番冷ややかに見られてるの忘れてるよ。シティタワー。何せコスギ初の大量売れ残りタワマン確定でしょ。

[107: 匿名さん]

>>106
へーそうなんだ

[108: 匿名さん]

新日石の相当古い社宅だったんだから、帳簿価格からすればほとんど丸儲けだわな。
東京機械がヨーカドーに売った土地は178億で帳簿価格は2億。住友には160億で売り、帳簿価格が6億8千万だった。
ここも同様だろう。
東芝は三井と組んで、ラゾーナを良心価格で提供してくれたんだから見習ってほしい。

[109: 匿名さん]

>>108
新日石の方々いっぱい入りそうな気配ですね

[110: 購入検討中さん]

ミッド住まいですがグランドウイング中古か
迷ってますが皆さんどう思います？

[111: 匿名さん]

>>110
なぜ、引っ越すのですか？

[112: 匿名さん]

>>108
絶対額がいくらかより坪単価がいくらぐらいで売ったわけ？

[113: 匿名さん]

>>112
元はこれ、
http://www.tks-net.co.jp/ir/news130426.pdf
http://www.tks-net.co.jp/ir/news101124.pdf
それぞれだいたい坪240万、坪584万といったところ。

[114: 匿名さん]

（シティタワーはともかく）販売状況からすると冷やかにみていたのは一部の人だけでは？

[115: 匿名さん]

>>110
スペック的にはGWTと変わらないよーだから、駅直立地に拘らないならありでは？もし未就学児がいるなら、こっちのほーが小学校は通い易くなるし、塾も充実してる。でもスーパーが何処も中途半端な距離になるか…

[116: 匿名さん]

>>115
今の超低金利を確実に受けられるGWT一択でしょ。

[117: 匿名さん]

ここは、横須賀線を使えないからなあ。
ただし、GWTは再販した時の値段からするとかなりふっかけてくるんじゃないかなあ。あと、中古って都合よく出てこないでしょ。

[118: 匿名さん]

ま、食洗機やタンクレストイレがオプションだった時代のマンションが最初の大規模修繕を迎えるわけだから、新築か築浅に乗り換えたい気持ちはわかる。

[119: 匿名さん]

Low-Eガラスでないとか・・・

[120: 匿名さん]

無駄に駐車場が多いとか…

[121: 匿名さん]

ここが高価格で売りに出されたら、新日石に一斉に批判が集まるかも。
それを新日石が甘んじて受けるのであれば、ここは他のタワマン住民が冷笑するくらいの価格になるだろう。
駅近マンションといいながら、近いのは南武線だけ。
東横線までは徒歩５分、横須賀線は徒歩１０分以上。
ここより各線武蔵小杉駅に容易にアクセスできる東側タワマンより高くなったら、先行新住民にとっては自分の住むマンションの資産価値が上がったとほくそ笑むだろう。
東側より高ければ、新日石が適正利潤以上を追求したわけだから、企業の姿勢を測るにはうってつけのマンション。
エクラス、パーク（×３）、ブリリア、レジ、シティタ、クラッシー（×２）と、東側先行マンションがこれだけあれば、ここを買うよりもリーズナブルな中古は何かしら見つかるよ。

[122: 匿名さん]

>>121
そのタイミングで中古の数がいくつ出るだろうね。
俺だったらじっくり様子みるけど。
今日現在もまともな物件は6件のみ。

[123: 匿名さん]

>>121
ここが出る頃にはリーズナブルなりのレトロ感との比較になりますけど。

[124: 匿名さん]

何千万もだして、中古は嫌だよ。
設備ボロいし。

[125: 匿名さん]

さて、適正価格はいったいいくらなんでしょうか？

[126: 匿名さん]

是非シティタワーの浮世離れした坪単価に絶望したサラリーマン世帯を救う価格帯にして頂きたいです！

[127: 匿名さん]

坪280くらいを希望

[128: 匿名さん]

350かな…

[129: 匿名さん]

立地優良中古より新しいだけのマンションが欲しいのか。
よくわからんわ〜

[130: 匿名さん]

もうサラリーマンの給料だけじゃ賄えないエリア。

いかに頭金を準備して、親から生前贈与をもらえるかどうか…
アンケートの予算の内訳で、親からの援助があるかないか必ず記入欄があるってのはタンス預金狙え指令だよな。

良くて坪370-380くらいとみてる。

[131: 匿名さん]

いい線では。

[132: 匿名さん]

＞１２９
ベランダまで出ないと外が見えなくて、そこから見えるのがお見合いマンションなんてタワマンの意味ないでしょ。
あと遮熱ガラスでないので、灼熱地獄とか。その頃、相手にされないと思うよ。

[133: 匿名さん]

中古は間取りも階数も向きも選べないしね。ピッタリがあればいーけど。

[134: 匿名さん]

中古で出ている価格はパークシティ武蔵小杉もパークシティ豊洲も坪単価３３０万くらいだね
やっぱり現在の相場はこのあたりなのかね
すみふの４００は２年後あたりの相場のような気がしてきた

[135: 購入検討中さん]

立川でも400
オリンピック前の2年後であれば
420位いくのでは。
もう買えません。

[136: 匿名さん]

>>135
お国は郊外中古に目を向けさせようとしてるくらいだからねぇ。
首都圏人気物件はアベノミクスバブル恩恵組の城。
普通のサラリーマン風情は相手にされないのかもね…

[137: 匿名さん]

確かにサラリーマンが買えるマンションが中央林間や多摩センターくらいしかなくなれば郊外も若返りが図れるんだし、それに向かってるとも言えなくはない

[138: 匿名さん]

350以下なら買いでしょ。

[139: 匿名さん]

アンケート予算欄の親からの援助額ってある意味すごいね
どこまで人の懐具合を把握しようとしてるのかと

[140: 匿名さん]

そんなのあったっけ？
職業に開業医、勤務医、弁護士とかあったけど無職にチェック入れたよ。。

[141: 匿名さん]

350なら買いでしょ。
三井だから相場でとどめるでしょ。
利益求めてないんだから、そんぐらいから
スタートなんじゃない。

[142: 匿名さん]

ある意味欲がない会社だからいいね。
三井のイメージって、住宅薄くなってて
今や商業の三井ww
住宅もうけなくても利益上がってるから
高くないない。

[143: 匿名さん]

甘いね。
先日、GWTのキャンセル住戸を当初価格より爆上げして販売したのはどこのデベだっけ？

[144: 匿名さん]

しかも、スミフも三井レジも、背後にいるのは同じメインバンクのSMBCだったりする。

[145: 匿名さん]

>143
三井が爆値上げしてスミフが続いた感じだった。

[146: 匿名さん]

>>145
裏でシナリオ書いてるのは、三井住友銀行ってとこかな？

[147: 匿名さん]

銀行にそんな力はありません。

ましてや価格決定権なぞ全く持ってありません。デベからしたら、
銀行は「使ってやってる」位の意識ですよ。

でなけれな、提携住宅ローンだってＳＭＢＣだけにするでしょ。

[148: 匿名さん]

利益求めてない企業なんてあるんですか？
三井も住友も1円でも高く売りたいと思ってるのは
一緒だと思いますよ。

[149: 匿名さん]

莫大な数のグループ企業持つ三井の「御三家」企業は、
三井物産、ＳＭＢＣ、三井不動産らしい。
確かに、売上げは各々１兆円以上。

[150: 匿名さん]

260超えたら、先行組の失笑の的ですね。

[151: 匿名さん]

先行組は普通のサラリーマンでも買えたんだけどもう無理だよね

[152: 匿名さん]

>146
そうではなくて、三井の再販数個が妙に高かったのだが、大人気で、
それでスミフも強気に値上げした。

[153: 匿名さん]

すみふはここに限らず相場から乖離した高値販売で、売れ残り続出。ここも完成在庫への道、まっしぐら。

[154: 匿名さん]

半年以上、売り渋りしたおかげで、オリンピック特需を逃しちゃった。お粗末。

[155: 匿名さん]

逃したのか、もっと恩恵あるのか、今後の景気次第でしょう

[156: 匿名さん]

衆院選、自民政権継続、アベノミクス加速、不動産価格上昇のながれがほぼ確定した今、安売りする必要はほとんどないっしょ

[157: 匿名さん]

>>150
先行組ですけど、少なくとも私の周りでは失笑する人はいないよ。

[158: 匿名さん]

むしろすみふだけが先にデフレマインドから脱却してるとも言える

[159: 匿名さん]

>>157
我が家の周囲は興味津々ですよ。
大企業の欲かきがどれくらいか。
あの立地にどれくらいの人々がどれくらいの金を出すのか。

[160: 匿名さん]

３６０なら買いでしょ。

[161: 匿名さん]

パーク長男・次男は坪250くらいだったっけか？