パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト［旧：（仮称）小杉町二丁目地区開発計画・新日本石油社宅跡地］

[マンコミュファンさん]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト
旧称：CO-SUGIプロジェクト／（仮称）小杉町二丁目地区開発計画Ａ地区
＜A地区全体概要＞CO-SUGI PROJECT
所在地：川崎市中原区小杉町2-276-1他
交通：東急東横線・目黒線武蔵小杉駅徒歩5分、南武線武蔵小杉駅徒歩4分
総戸数：592戸（他に店舗7区画とコンベンション施設）
間取り：1LDK～4LDK、41.99～105.81平米
入居：2018年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、JX日鉱日石不動産
施工会社：竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2015.1.19　管理担当】

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[361: 匿名さん]

タワマンは、居住をワイドスパンにして、行燈部屋を作らないようにしてほしい。
それができているかで、デべの客に対する向き合い方がわかる。

[362: 匿名さん]

やはり、横須賀線が使えないと小杉のタワマンの意義は半減なのでは。

[363: 匿名さん]

基本的に細長タワーじゃ細かく部屋を刻めば難しいでしょうね。
パークハウス西新宿タワーしかり。住友でもドゥ・トゥールはやはり行灯部屋だし。

[364: 匿名さん]

>>363
シティタワーのように太いタワーにして、中に広大な吹き抜けを作る位しないと、行灯部屋を排除するのは難しいでしょうね。

[365: 匿名さん]

確かに、シティタワーは行燈部屋ない。

[366: 匿名さん]

行灯部屋の扉を塞いで封印すればいいじゃん。
それくらい割高なシティタワーがいいと思うならね。

[367: 匿名さん]

スミフの話題が出るたびに必死になって否定する人が出てくるけど、一体どんな人？
①三井の営業
②本当はシティタワー買いたかったけど高くて買えなかった「すっぱい葡萄」な人

[369: 匿名さん]

>>365
70ジャストサイズで行灯部屋があったら、悲劇。。。

[370: 匿名さん]

二子玉川のパークハウス
徒歩10分で坪単価336〜512万だってさ。

[371: 匿名さん]

二子玉川も高くなったねぇ
これもアベノミクスの影響でしょうか

[372: 匿名さん]

>>369
①70m2で行灯部屋のない間取り　と、
②80m2で行灯部屋が10m2ついている間取り
があったとする。
②の坪単価が①の7/8で他の条件が同等なら、俺は後者を取る。

[373: 匿名さん]

行灯部屋の見方は価格次第で変わる。
部屋に窓がないとみるか、
プラスアルファで安い行灯部屋が付いているとみるかである。
後者であればむしろメリットとなる。

[374: 匿名さん]

>369
ここって、７４平米以下の部屋こそバンバン行燈付きだよ。
通常まともであるはずの好評される部屋がそうだから、末恐ろしい。

[375: 物件比較中さん]

73.99ｍ２だけど柱が２本もガッツリ占有部に含まれているなあ。
これ、公開するようなまどりなんだ・・・がっかり。

[376: 匿名さん]

ここは、北側に住宅地が広がっているため、日照問題からできるだけ細いタワーにせざるを得なかったんだと思う。

すると、どうしても各住戸のスパンが短くなってしまい、行灯部屋が多くなってしまったと考えられる。

[377: 匿名さん]

多くなるったて、角でもない限り一部屋ぐらい行灯部屋あるのはフツーでしょ。マンション初心者なの。
超ワイド板状タワーのプラウドタワー立川だって厳然と行灯部屋はあるんで。。
プラウドタワー武蔵小杉みたいにダブル行灯となると、やり過ぎだと思うけどね。

[378: 匿名さん]

一般には、太いタワーの方がスパンは短くなります。
部屋を細長くして建物の中心方向に伸ばさないと、真ん中の方が余ってしまう。もちろん余った部分にエレベーターやタワーパーキングやトランクルーム配置したりして有効活用するわけだけど、限界があります。
富久クロスがいい例。

[379: 匿名さん]

ここってどの方角が一番景色いいの？

[380: 匿名さん]

東がオススメ。
新丸子側にタワマン建つ可能性低いし、窓際からは品川辺りや東京タワーやスカイツリーも見えるよ。

[381: 匿名さん]

東側の上層階（中層以下はタワープレイスとお見合い）で都心を望むか、南西角の中層以上（低層はセレマークスとお見合い）で富士山を望むかのずばり2択！残りの抜ける方角は北西だけどニコタマ眺めてもね。。。

[382: 匿名さん]

>>378
一般的にはそうですね。
容積率も考慮しないといけないから、いろんなケースが考えられますけど。
太いタワーでありながら内部に広大な空洞を設けて、容積率を消費せずにワイドスパンを実現した某タワーが近くに建設中ですが、ここは日照問題もあり、もしやりたかったとしても太くはできなかったのでしょう。

[383: 匿名さん]

>382
某タワーは、意外とよくできている？

[384: 匿名さん]

ここって元々鹿島が施工会社だったって皆さんご存知？どんな経緯で竹中になったんでしょう？

[385: 匿名さん]

どこが設計したの？

[386: 匿名さん]

>>385
設計も当初は鹿島になっていた。

[387: 匿名さん]

一旦鹿島にふって、竹中のコスト下げた？

[388: 匿名さん]

調整入ったんでしょ。どうでもいい。もともと鹿島だったかどうかも正しいか不明だし。

[389: 匿名さん]

>>388
ソースは武蔵小杉ライフ及び建設現場に元々表示されていた建築概要なので正しいとは思います。
普通に変更になったんですかね。
ただホームページの物件概要には設計会社は書いてないですね。

[390: 匿名さん]

一応リンク貼っときます。
http://www.musashikosugilife.com/saikaihatsujoho-kosugihokubu.html

[391: 匿名さん]

設計会社はどうでも良くない。
タワーマンションを鹿島が設計して竹中が施工するというのも珍しいのでは？
プレキャストコンクリートとか工法に特許は使われていなかったのかな。

[392: 匿名さん]

>>390
イメージパースを見ると、こんなんで免震にしちゃって大丈夫かと思うくらいアスペクト比が高いね。
あと、てっぺんのデザインが違う。

[393: 匿名さん]

>>383
かなりよく作られてると思いますよ。

ここはまだ全貌が見えてませんが、あちらを凌ぐような作りを期待したいところです。
ただまあ建設費が高騰してますから、どこまで作りにお金をかけられるのか、若干不安ではありますが。

[394: 匿名さん]

新川崎で懲りて、三井的に一番信用できると考えたのか竹中にしたんじゃないの？
直接基礎なら尚更。
設計も日本設計になるのかな？

[395: 匿名さん]

>>393
あちらは作りにお金をかけたのではなく、単純に利益を盛っています。
その証拠にあちらは後から1000万円以上も値上げすることにより、利益を1000万円以上も上乗せしています。
こちらが通常の利益率であれば勝負になると思います。

[396: 匿名さん]

かなり大きな計画ですよね…
店が7区画はいるという事だけれど、何か具体的にどこが入るっていうのは
決まっていたりするのでしょうか
どういう店が入るかっていうのは
かなりマンションを検討する際の材料になってくると思われます。
スーパーとか入るとものすごーく便利なんですよね
さてどうなりますか！！

[397: 匿名さん]

坪350なら上出来なのかな…

[398: 匿名さん]

>396

商業施設と一体開発だと事前にアナウンスされたりするけど、テナントだと入居直前までアナウンスされないケースが多い。商業施設って内容によっては住環境にとって嫌悪施設になったりする。そういう意味ではリスクでしかない。

あと、テナントだと入れ替わりもあるし。

[399: 匿名さん]

駅周辺にあれだけスーパー乱立してるんだからスーパーはないでしょ

[400: 購入検討中さん]

あの辺、セブンイレブンが少ないから入ってほしいです。

[401: 匿名さん]

>>399
でも北口にはないんだよねえ。三井がペテデッキまで作ってSCは駅の向こうで我慢しなさいなんて開発の仕方をするかな？
私見ながらパークプラザと小杉ビルディングのバーター的な密約がすでにドン・キホーテの子会社と交わされていてフーディアムクラスのSCが小杉ビルディング二階に出来てペテデッキで直結するんだと思う。

[402: 匿名さん]

ここは真南にプラウドタワーが立ってますが、日陰の影響は中層階までありますかね？

[403: 匿名さん]

>>401
フーディアムクラスではなく、
小杉ビルディング跡とLC跡と三角下の商業施設が1つになり、誰もが想像つかない、三井の新業態の商業施設ができるかもしれません。

[404: 匿名さん]

>>403
さらに、JR駅ビルもできれば、
凄いことになる可能性がありますね。

[405: 匿名さん]

そんな可能性ばかりの話しして。可能性だったらあらゆる可能性あるよ。実現性は？

[406: 購入検討中さん]

ここのスレッドを一通り見ますと、
購入検討者の方はここには少ないみたいですね。

[407: 匿名さん]

グランツリー成功でここも夢見る人増えたね

[408: 匿名さん]

妄想過ぎてみなドン引き。
北口はマンション作って、ショボい小規模の商業施設でお茶を濁して終わり。
新丸子の店や雑居ビルの更新に期待したら？

[409: 匿名さん]

>>408
いやいや北口も期待してますから。
東横線と横須賀線が、交わる南武線の駅ですからね。
期待しますよ。
武蔵小杉は、北口計画と南北導線が解決すれば、
さらなる街の価値があがります。
北口を盛り上げていきましょう。

[410: 匿名さん]

>>409
私もドン引きなんかしてません。どんどん盛り上げて、街全体の流れを良くして魅力が高まってほしいですね。

[411: 匿名さん]

検討者？北口に強い思い入れ？

[412: 匿名さん]

>409
北口は横須賀線を謳ったちゃあかんでしょ。
あんなに歩くのに。
北口はあくまでJRをベースに、東急に牽引してもらってるエリア。
横須賀線使いたいんなら東口。
北口はどこまでいっても主役にはなれないエリア。

南北導線の改善なんてありえない。
高架化したくても、新幹線部分があるからJR東海が了解しない。
JR東海とJR東日本の仲の悪さは知ってるでしょ。
今の跨線橋工事が遅れている主原因もJR東海から注文が多いからみたいだし、
JR東海はとにかく日本の大動脈たる新幹線運行への支障が出そうなことには消極的。
南北導線改善が実現したとしても、それはリニアが大阪まで開通して、
相対的に東海道新幹線の価値が下がった後くらいだろう。
その頃には、このスレの住人の半分はこの世にいないかもね。

[413: 匿名さん]

三井は信用出来ない新川崎のタワーで契約者に対して最悪らしいね大手なのに。

[414: 匿名さん]

デベと施工会社の相性があるからね。

[415: 匿名さん]

相性の問題じゃない対応でしょ買う側は慎重に選ばないと大手でも三井のパークタワー新川崎の件があったから信用出来ないマンコミが荒れてるよ契約者が悲鳴あげてる、参考にして買うかは自分しだい。

[416: 匿名さん]

>>414
施工は東側と同じ竹中だし、春先のプロジェクト発表会で三井のメンバーが同じだったら安心ですね。全取っ替えされているようだと黄色信号といったところでしょうか。

[417: 匿名さん]

意味が分からない。

[420: 匿名さん]

新川崎だけじゃないよ、三田レジレンスもやらかしてる。

[422: 匿名さん]

５年後って、長すぎだな。

[423: 匿名さん]

2018年03月下旬が5年後？

[424: 匿名さん]

>>422
長いですが、
北口の構想が具体化してきてる時期なので
、坪420万もデマではないかもしれませんよ。

[427: 匿名さん]

>>421
大した数じゃないし市のお墨付きも得てるわけだし、問題なく進むでしょ。

[429: 匿名さん]

>426住友買えなくてなんでここが買えるの(笑)
そんなんじゃ今の小杉はどこも買えない(笑)
武蔵中原か武蔵新城若しくは、新川崎にしてみては。

[430: 匿名さん]

>>429
住友が一番割高であると相場が決まっているからです。

[431: 匿名さん]

武蔵中原ですら小杉の影響で70m2で6000万に近づきつつあるのに、小杉がこの値段に戻るのはアベノミクスによるバブルが崩壊する時でしょ。

[432: 契約済みさん]

もう少し経済および不動産を勉強した方がいい人がいるなあ。
これから数年後ということは、デベ・ゼネコンにとって一番建てたくない時期に建てる物件ですからねえ。
しかも、なんだかんだで三井ですからそれなりに高いでしょう。

[433: 匿名さん]

一番建てたくない時期？

[434: 匿名さん]

>>433
まず自分で調べてみましょう。

[435: 匿名さん]

北向き全部、東向きの20階？以上、南もプラウドから外れるとこ、けっこう抜けると思うけど。
そもそもプラウドもけっこう距離あるんじゃない？それに確かプラウド北側って下の方は部屋無かった
んじゃ・・？
今までの小杉マンションより建て込み感は少ないと思いますよ。

グランツリーの雑音、屋上の見合いよりいいかと思いますよ。

デッキで繋がったら最高だけど、そうなると値段も上げそうだな。

[436: 匿名さん]

>>434
調べたけど分かりませんでした。ヒントお願いします。

[437: 匿名さん]

はいヒントってか答え

これが全てじゃないけど。
デベ側の状況
http://magazine.realestate.yahoo.co.jp/jsny/20141111-00000199

[438: 匿名さん]

答えのほんの一部ですな

[439: 匿名さん]

答えになってないけど大丈夫？

[440: 匿名さん]

イマイチのデベの話しかない。

[441: 匿名さん]

>>439
で、そういう貴方の意見はなしかい。

[442: 匿名さん]

他のマンションに比べてコメントの積み上がりが少ないね。
やはり北口ってことか。

[443: 住まいに詳しい人]

シティタワーのスレも閑散としてるに小杉バブルが終わったんでしょ。
仕事でグランツリー行くけど昨日も今日も同じく閑散としてました。
さすがにまだ土日は賑わうでしょうけど。
にしても今日は特別ビル風強くて寒すぎる。

[444: 匿名さん]

このスレとバブルとは世の中の景気が関係しているわけないよ。どれだけ視野狭いんだ。

[445: 周辺住民さん]

一般的には、こちらのタワーの方が歓喜良いのは周知の事実。

[446: 匿名さん]

>>445
歓喜良い？
その一般的な事実、俺知らんかも。

[448: 匿名さん]

だって武蔵小杉のタワマン群の出涸らしレベルだもん。
仕方ない。

[449: 匿名さん]

これからでしよ。
スミフと同値かそれ以上できますよ。
デッキもできることですし、
住む立地としては、どっちが上かわかりませんよ。

[450: 匿名さん]

横須賀線の駅が動かない限り何が起ころうとシティタワーの方が上でしょ。
まして、グラツリできちゃったし。

[452: 物件比較中さん]

三井の人がハッキリとシティタワーより高いと言ってましたよ。

[453: 周辺住民さん]

三井のどの人がいつ言っていたのですか？

[454: 匿名さん]

でた！住友営業。
ご苦労様です。

どこの誰か言えますか？

[455: 匿名さん]

化けると思いますよ！

[456: 物件比較中さん]

資料請求のときに電話に出てくれた男性ですよ。
「シティタワーが高すぎて手が出なかったのて期待してます。」って言ったら「仕様が高くて施設も充実させるので、シティタワーより安く出すことはまずないと思いますよ。」ってハッキリといわれました。
涙目です。

[457: 匿名さん]

>>456
この間取りで高くされてもね。物好きしか買わないわ

[458: 匿名さん]

まぁすみふが出来て三井が出来ないなんて、三井の営業としてプライドがあるでしょ。
会社から発破かけられてるんだろうし。
いまやブランドになった小杉の物件で、足元ばかり見るすみふのお下がり客なんかいるかボケェって気概ですよ。

へんな期待ばかりしてるのは、高い高いと昔の常識にすがるだけのヘタレ達。

[460: 匿名さん]

>>459
それをいうには早いわね。
あと4本残ってるんだし。