パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト［旧：（仮称）小杉町二丁目地区開発計画・新日本石油社宅跡地］

[マンコミュファンさん]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト
旧称：CO-SUGIプロジェクト／（仮称）小杉町二丁目地区開発計画Ａ地区
＜A地区全体概要＞CO-SUGI PROJECT
所在地：川崎市中原区小杉町2-276-1他
交通：東急東横線・目黒線武蔵小杉駅徒歩5分、南武線武蔵小杉駅徒歩4分
総戸数：592戸（他に店舗7区画とコンベンション施設）
間取り：1LDK～4LDK、41.99～105.81平米
入居：2018年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、JX日鉱日石不動産
施工会社：竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2015.1.19　管理担当】

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[301: 匿名さん]

うちは年収９００ですが、子供二人私立に行かせているので６５００万以内なら買いたいと妻が言っています。
早く値段知りたいですね。

[302: 匿名さん]

>>296
こことあちらと両方検討中なんですけど、
あちらは最初からリフォームしないと住めない間取りなんですか？
こちらは特に問題無いんですよね？
どこの部分なんでしょうか？
検討する上で重要な部分なので、参考にしたいので教えて頂けますか？

[303: 匿名さん]

>289

○○タワーと、名前に「タワー」は付けてほしいですね！
自分的にはパークタワー武蔵小杉EAST　とかがイイっす。

[304: 匿名さん]

まー、タワーと付いたほうがタワマンってわかり易いですしね。わからないではないので、新日石に期待しましょう。

[305: 匿名さん]

パークシティ武蔵小杉ノーザンツインタワー

[306: 匿名さん]

それだと略称がNTTだね。

[307: 匿名さん]

6500万以内の広さだと家族4人は無理。
武蔵新城や中原に行って下さい。

[308: 匿名さん]

>301は小杉のマンションの価格相場を
全く知らないのでは(笑)

[309: 匿名さん]

70平米8500万円くらいが相場になってきてる
ちなみに米ドルや中国元ベースでは3年前と比べてほぼ横ばい

[310: 匿名さん]

それは相場じゃなくて、スミフの言い値。
しかも高層。

[311: 匿名さん]

>>309
それはスミフだけのぼったくり価格。三井はもっと良心的。
だから三井が直近に販売したGWTの価格を参考にすべき。
ここはGWTより立地がよくない、ただし建設費は高騰しているから、それらが相殺されて、GWT並の価格になると予想。
坪300弱くらいを期待。

[312: 匿名さん]

GWTもいくつか再販して、その価格はぼったくり価格じゃなかった？

[313: 匿名さん]

自分も7000以内なら検討したいと思ってます。
子供2人私立なら、なかなか大変な額だよね。
今コスギを選ぶ奥さんたちは、子供は私立、夏はハワイとか好きそうだし。
みんな金あるな〜

[314: 匿名さん]

>>313
金あるな〜っていうより、金ないのに無謀だな〜って思うんだけど。

>うちは年収９００ですが、子供二人私立に行かせているので６５００万以内なら買いたいと妻が言っています。

この条件なら4500万以内がせいぜいかと。

[315: 入居済み住民さん]

ビンボー人は中原、新城へ行けと。
シビアですね。

[316: 匿名]

うちは世帯収入２５００万ぐらいですがやっぱりハワイが好きなので７０００万ぐらいでカツカツですね。

むしろグアムで我慢してます。

[317: 匿名さん]

武蔵小杉は大きめの公園がないのが、吉祥寺や立川と比べて大きく劣っていますね。残念です。
せめて等々力緑地まで歩道の広い緑道があれば良いんですが。。(中でも愛犬の散歩コース、ドッグランを最優先に整備をお願いしますねー)

[318: 匿名さん]

>311って幸せ者ですね(笑)

[319: 匿名さん]

強欲だなあ。

[320: 入居済み住民さん]

夢くらい見させてあげましょうよw

[321: 匿名さん]

場所や時期によって価格は相当変えてくるもの。
最近の例だとパークハウス品川荏原町。調整して坪320万、即日完売になった。ここも来年6月ならそれぐらいか。

[322: 匿名さん]

>>320
強欲だなあ、と言ったのは317のことだよ。

[323: 入居済み住民さん]

>>322
あなたへのレスではなくて318へです

[324: 匿名さん]

新丸子の単身用のマンションが平均320ですよ。

[325: 住まいに詳しい人]

>311
GWTは震災直後の値付けで、タワマンが不安視され、さらに高層階が人気がなく、低層と価格差がなかった特殊な物件。
三井とは思えない失敗値付け例。
それでも、先日の再販時はすごく値上げされていた。
それが瞬殺だったから、スミフが強気の値付けになったのが事実。

ここは、立地よくないのと、戸数が多いので安いとは思うが。
中古時の値下がりはヤバいかもしれない。良く考えた方が良い。

[326: 匿名さん]

他の街の物件に比べれば、まだまだ優良物件でしょ。
武蔵小杉のタワーってだけで高く売れますよ。

[327: 匿名さん]

>325

すみふは相場より高い値付けをして売れ残りってのが得意技。GWTの再販の件があちらのボッタクリ価格に影響したかは当事者であるすみふしか知らない。

[328: 匿名さん]

>326

残念、シティタワーは売れずに完成在庫への道をにまっしぐら。

[329: 匿名さん]

都内の人間が小杉に来るのは都落ち。
かといって今、中原・新庄の賃貸組には高すぎる。
中途半端。

[330: 周辺住民さん]

グランツリー効果で一気にプロスペクトが増えたらしい。

[331: 匿名さん]

百貨店なんて斜陽産業。ってか、百貨店に客が殺到なんて田舎ものな人達。一巡したら閑古鳥ってのが落ちかも。

[332: 匿名さん]

>>329
東横線沿線の低層一戸建て住まいの高齢層。
相続税対策組で多いんじゃないかな。

[334: 匿名さん]

>333はこの物件に興味もないのに
なぜこんなスレ見てるの？
見るべきでないよ。

[335: 親同居さん]

333さん
ねぎってるの？

[336: 匿名さん]

価格下げたいなら皆で要望書出さない作戦がいいんじゃない。モデルルームできてからだけど。

[337: 匿名さん]

>>336
で、気付いたら完売してたみたいな

[338: 匿名さん]

＞331
自分もそう思います。
今は頑張ってる感すごいけど、2~3年したら採算合わなくなって撤退する店舗続出→高級感がなくなる→しょぼい店舗のみに。
元からいる低所得層、そのお育ちの悪い子供達のいい溜まり場に。
港北ニュータウンが近い例。
しまむらがドーンと入っちゃうんだから。

[339: 匿名さん]

でもユニクロ、しまむら、ニトリ、ダイソーで十分でない
飲食も俺フレやいきなりステーキとかの立ち食いがあればコストパフォーマンスいいし、これからの人口減少社会で気取ってる場合でないよ

[340: 匿名さん]

>>338-339
みたいなのはまさかここ買うつもりでネガってる？
自分はこういう連中は全く理解できんわ こうなると思ってるなら小杉なんて
とても怖くて買えないし 地歴が悪い場所は一度落ち始めたらどこまで落ちるか想像も付かない

[341: 匿名さん]

>333
同意。

[342: 匿名さん]

グランドウイング再販、住友の価格、中古の値段から３００オーバーは確実。
高いと思ってる方、買えない方は、うっとうしいのでここに来ないでください。

真剣に検討しているので邪魔です。

ここで高い高い言っても、売主が言うこと聞いて下げるわけないでしょ。
余計な期待はしないこと。

[344: 購入検討中さん]

>>>343
アベノミクスってご存知ですか？
プラウドの価格はその影響が出る前の価格なんですよ。

[346: 匿名さん]

まあ実際小杉に限らずメチャメチャ上がってるからね。
今買うべきかは悩ましいタイミングです。

[347: 匿名さん]

>338
港北ニュータウンを出されても説得力まったくない。笑える。

[348: 匿名さん]

まさか小杉民で面白がってネガっている奴いないよなあ。
自分の資産価値減らしてどうする。

[349: 匿名さん]

話しがそれてしまいますが、間取について教えてください。
窓の無い部屋ってタワーマンションでは珍しくない様ですが、実際はどうなのでしょうか？
風邪をひいても換気ができないし、不衛生に感じるのですが。
湿気やカビの心配はいらないのでしょうか？

[350: 匿名さん]

>>349
通常の居室・寝室として使うことはおすすめできません。というか、避けるべきです。
窓のない部屋を居室にするくらいなら、別の所を探すべきでしょう。

[351: 匿名さん]

ありがとうございます。
物置き扱い…とは言わないけど、居室には適さないのですね。
タワーマンションに憧れているのですが、皆さんのお話しを拝見して我が家には高額物件のようですので、中部屋じゃないと手が出ないと思いました。
それでも購入されてる方は、立地の良さなどと比較して選んでいるということですよね。

[352: 匿名さん]

え・・・と。

大手は給与、ボーナス上がってます。
株価も上がってます。

343はどちらの恩恵もない方ね。かわいそうに。
というかどれだけいいとこ住んでるの？このハゲ！

[354: 匿名さん]

んー、行灯部屋を居室にするの、ダメかなあ。
窓のある部屋だって毎日窓開けるわけじゃないし、
24時間の機械吸気・排気なんだから問題ないんじゃない?
湿気はエコカラットとか除湿機とか、手はありますよね。

[355: 匿名さん]

除湿機や空気清浄器、レイコップなどを使えばなんとかなりますかね。
MRが出来たら営業の方に聞いてみます。（でも、良いことしか言わないかなと思って質問させて頂きました）
幸いうちは1人っ子なので３LDKなら普段１部屋は使わないのですが、できれば窓のあるお部屋2つを３LDK→２LDKの様に広々使いたいと思っていました。
そうなると消去法で子供部屋が窓ナシになるのですが、やっぱりかわいそうですよね。
HPだとほかにも間取りがあるような書き方だったし、後悔しない様勉強します。

[357: 匿名さん]

、行灯部屋を居室にするの、別にいいのでは。

[358: 匿名さん]

24時間換気のタワマンで湿気に悩む物件ってあるのかな？大抵どこも乾燥対策に必死だったけどなー。

[359: 匿名さん]

あれ、ここも直接基礎なんだ。3本のパークシティ、エクラス、シティタワーと直接基礎。
これだけ直接基礎タワーあるのは珍しい。。

[360: 匿名さん]

>>358
タワマンは北向きでも乾燥するよ。

窓が無いと換気口もないのかな？
だとすれば屁の臭いがただようから、空気清浄機はあったほうが良いかもね。

[361: 匿名さん]

タワマンは、居住をワイドスパンにして、行燈部屋を作らないようにしてほしい。
それができているかで、デべの客に対する向き合い方がわかる。

[362: 匿名さん]

やはり、横須賀線が使えないと小杉のタワマンの意義は半減なのでは。

[363: 匿名さん]

基本的に細長タワーじゃ細かく部屋を刻めば難しいでしょうね。
パークハウス西新宿タワーしかり。住友でもドゥ・トゥールはやはり行灯部屋だし。

[364: 匿名さん]

>>363
シティタワーのように太いタワーにして、中に広大な吹き抜けを作る位しないと、行灯部屋を排除するのは難しいでしょうね。

[365: 匿名さん]

確かに、シティタワーは行燈部屋ない。

[366: 匿名さん]

行灯部屋の扉を塞いで封印すればいいじゃん。
それくらい割高なシティタワーがいいと思うならね。

[367: 匿名さん]

スミフの話題が出るたびに必死になって否定する人が出てくるけど、一体どんな人？
①三井の営業
②本当はシティタワー買いたかったけど高くて買えなかった「すっぱい葡萄」な人

[369: 匿名さん]

>>365
70ジャストサイズで行灯部屋があったら、悲劇。。。

[370: 匿名さん]

二子玉川のパークハウス
徒歩10分で坪単価336〜512万だってさ。

[371: 匿名さん]

二子玉川も高くなったねぇ
これもアベノミクスの影響でしょうか

[372: 匿名さん]

>>369
①70m2で行灯部屋のない間取り　と、
②80m2で行灯部屋が10m2ついている間取り
があったとする。
②の坪単価が①の7/8で他の条件が同等なら、俺は後者を取る。

[373: 匿名さん]

行灯部屋の見方は価格次第で変わる。
部屋に窓がないとみるか、
プラスアルファで安い行灯部屋が付いているとみるかである。
後者であればむしろメリットとなる。

[374: 匿名さん]

>369
ここって、７４平米以下の部屋こそバンバン行燈付きだよ。
通常まともであるはずの好評される部屋がそうだから、末恐ろしい。

[375: 物件比較中さん]

73.99ｍ２だけど柱が２本もガッツリ占有部に含まれているなあ。
これ、公開するようなまどりなんだ・・・がっかり。

[376: 匿名さん]

ここは、北側に住宅地が広がっているため、日照問題からできるだけ細いタワーにせざるを得なかったんだと思う。

すると、どうしても各住戸のスパンが短くなってしまい、行灯部屋が多くなってしまったと考えられる。

[377: 匿名さん]

多くなるったて、角でもない限り一部屋ぐらい行灯部屋あるのはフツーでしょ。マンション初心者なの。
超ワイド板状タワーのプラウドタワー立川だって厳然と行灯部屋はあるんで。。
プラウドタワー武蔵小杉みたいにダブル行灯となると、やり過ぎだと思うけどね。

[378: 匿名さん]

一般には、太いタワーの方がスパンは短くなります。
部屋を細長くして建物の中心方向に伸ばさないと、真ん中の方が余ってしまう。もちろん余った部分にエレベーターやタワーパーキングやトランクルーム配置したりして有効活用するわけだけど、限界があります。
富久クロスがいい例。

[379: 匿名さん]

ここってどの方角が一番景色いいの？

[380: 匿名さん]

東がオススメ。
新丸子側にタワマン建つ可能性低いし、窓際からは品川辺りや東京タワーやスカイツリーも見えるよ。

[381: 匿名さん]

東側の上層階（中層以下はタワープレイスとお見合い）で都心を望むか、南西角の中層以上（低層はセレマークスとお見合い）で富士山を望むかのずばり2択！残りの抜ける方角は北西だけどニコタマ眺めてもね。。。

[382: 匿名さん]

>>378
一般的にはそうですね。
容積率も考慮しないといけないから、いろんなケースが考えられますけど。
太いタワーでありながら内部に広大な空洞を設けて、容積率を消費せずにワイドスパンを実現した某タワーが近くに建設中ですが、ここは日照問題もあり、もしやりたかったとしても太くはできなかったのでしょう。

[383: 匿名さん]

>382
某タワーは、意外とよくできている？

[384: 匿名さん]

ここって元々鹿島が施工会社だったって皆さんご存知？どんな経緯で竹中になったんでしょう？

[385: 匿名さん]

どこが設計したの？

[386: 匿名さん]

>>385
設計も当初は鹿島になっていた。

[387: 匿名さん]

一旦鹿島にふって、竹中のコスト下げた？

[388: 匿名さん]

調整入ったんでしょ。どうでもいい。もともと鹿島だったかどうかも正しいか不明だし。

[389: 匿名さん]

>>388
ソースは武蔵小杉ライフ及び建設現場に元々表示されていた建築概要なので正しいとは思います。
普通に変更になったんですかね。
ただホームページの物件概要には設計会社は書いてないですね。

[390: 匿名さん]

一応リンク貼っときます。
http://www.musashikosugilife.com/saikaihatsujoho-kosugihokubu.html

[391: 匿名さん]

設計会社はどうでも良くない。
タワーマンションを鹿島が設計して竹中が施工するというのも珍しいのでは？
プレキャストコンクリートとか工法に特許は使われていなかったのかな。

[392: 匿名さん]

>>390
イメージパースを見ると、こんなんで免震にしちゃって大丈夫かと思うくらいアスペクト比が高いね。
あと、てっぺんのデザインが違う。

[393: 匿名さん]

>>383
かなりよく作られてると思いますよ。

ここはまだ全貌が見えてませんが、あちらを凌ぐような作りを期待したいところです。
ただまあ建設費が高騰してますから、どこまで作りにお金をかけられるのか、若干不安ではありますが。

[394: 匿名さん]

新川崎で懲りて、三井的に一番信用できると考えたのか竹中にしたんじゃないの？
直接基礎なら尚更。
設計も日本設計になるのかな？

[395: 匿名さん]

>>393
あちらは作りにお金をかけたのではなく、単純に利益を盛っています。
その証拠にあちらは後から1000万円以上も値上げすることにより、利益を1000万円以上も上乗せしています。
こちらが通常の利益率であれば勝負になると思います。

[396: 匿名さん]

かなり大きな計画ですよね…
店が7区画はいるという事だけれど、何か具体的にどこが入るっていうのは
決まっていたりするのでしょうか
どういう店が入るかっていうのは
かなりマンションを検討する際の材料になってくると思われます。
スーパーとか入るとものすごーく便利なんですよね
さてどうなりますか！！

[397: 匿名さん]

坪350なら上出来なのかな…

[398: 匿名さん]

>396

商業施設と一体開発だと事前にアナウンスされたりするけど、テナントだと入居直前までアナウンスされないケースが多い。商業施設って内容によっては住環境にとって嫌悪施設になったりする。そういう意味ではリスクでしかない。

あと、テナントだと入れ替わりもあるし。

[399: 匿名さん]

駅周辺にあれだけスーパー乱立してるんだからスーパーはないでしょ

[400: 購入検討中さん]

あの辺、セブンイレブンが少ないから入ってほしいです。