パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト［旧：（仮称）小杉町二丁目地区開発計画・新日本石油社宅跡地］

[マンコミュファンさん]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト
旧称：CO-SUGIプロジェクト／（仮称）小杉町二丁目地区開発計画Ａ地区
＜A地区全体概要＞CO-SUGI PROJECT
所在地：川崎市中原区小杉町2-276-1他
交通：東急東横線・目黒線武蔵小杉駅徒歩5分、南武線武蔵小杉駅徒歩4分
総戸数：592戸（他に店舗7区画とコンベンション施設）
間取り：1LDK～4LDK、41.99～105.81平米
入居：2018年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、JX日鉱日石不動産
施工会社：竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2015.1.19　管理担当】

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[161: 匿名さん]

パーク長男・次男は坪250くらいだったっけか？

[162: 匿名さん]

前も免震でしたっけ？

[164: 匿名さん]

>156

国会の解散って、１０％の消費増税あきらめて、その信を問うって流れの構図でしょ。つまりアベノミクスは失敗。反動は大きいかも。

[165: 匿名さん]

反対でしょ。株価を見れば明らか。金持ちと大企業はホクホク。
消費税増税に反対して国民に真を問う安倍さん偉いと、盛んに○ンケイ、読○が煽ってくるだろうし。
金持ちと大企業はホクホクだ。中堅クラスはこれからの勝負の仕方で差が出てくるな。。

[166: 匿名さん]

株価は黒田バズーカの賜物。その背景には消費増税をしたがっていた安倍総理が。アベクロももうお終い。その後は・・・。

消費増税のために日銀が国債を買うってお札をじゃんじゃんすってばら撒いていたようなもの。増税できなかったら、それを根拠に国債を買っていた海外資本が引き上げて国債暴落もなんて最悪のストーリーも。ギリシャショックなんて比じゃないかも。国債暴落したら、その裏返しで金利高騰。そんなときにローンで不動産購入なんて自殺行為。

[167: 匿名さん]

消費増税あきらめて国会解散したら、安倍総理は２度も国民を見捨てることになる。前回は病気だったけど、今回はバンザイでしょ。。

[168: 匿名さん]

パークは直接基礎を喧伝してたが、ここは免震か。
どっちが三井竹中コンビの本命なんだ？

これで免震本命なら、パーク住民は三井竹中にクレームか？

[169: 購入検討中さん]

免震が本命でしょ。

[170: 買い換え検討中]

>>169
パークの制振構造は都庁と同じ構造で、竹中が力を入れているものでもありますが、免震の方がコスト面でも多くなっていますね。
どちらも長所、短所はありますから。
それより、商業施設の内容、設備などを詳しく知りたいですね。

[171: 匿名さん]

どう考えても、自民圧勝で再来年位に増税でしょう。

[172: 匿名さん]

>>170
数店しかはいらないここの商業施設で何話すんですか？
うち一つは学習塾。
商業施設より、子供が思いきり遊べる屋内公園が欲しいですよ。
無料の。

[173: 匿名さん]

コンビニと郵便局居酒屋じゃないてすか。
隣のタワープレイスを見れば分かります。

[174: 匿名さん]

商業施設、テナントだと入居直前まで何が入らないかわからないってケースが多い。お店によっては、住環境にデメリットとなったりするから、リスクでしかない。

[175: 匿名さん]

>>161
あの頃は何もない工場地帯でしたからね。

[176: 匿名さん]

制震、免震にかかわらず、３・１１の時には乾式壁が結構、壊れてる。問題なのは補修費をどう調達するか。長期修繕計画では自然災害は考慮されて無い。

地震のこと考えたらタワーはないでしょ。まあ、ローンぎりぎりで買わないこと。修繕積み立ても、タワーはドンと上がるし。

[177: 匿名さん]

初期の修繕積立を安くするために、長期修繕計画で、段階的値上げ、定期的な一時金徴収ってパターンがほとんどだけど、未納問題を引き起こすから国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

パークのどこかは忘れたけど、入居後に管理組合が総会決議して定額積み立てに移行していると、雑誌で取り上げている。それを受けて三井がどう出るか、見ものだね。

[178: 匿名さん]

>173

三井は物件によっては飲食店禁止とか決めてたりする。ここはそういう配慮してくれるか。

[179: 匿名さん]

>>177
三井に野村のオハナみたいな判断ができるかどーか。

[180: 匿名さん]

>>176
この人、ここにも現れたか…懲りないなぁ

[181: 匿名さん]

タワーマンションの修繕積立金が定額化以外でドンと上がった事例なんて聞いたことがない。
地震でタワーマンションが中低層マンションに比べて大きな被害を被ったなんて話も聞いたことがない。

[182: 匿名さん]

>>181
コスタ？ドーンと吹き抜けのガラス窓が割れちゃったし積立金も上がって40年だかに延びた。

[183: 匿名さん]

>>182
ちなみにニコタマタワーと同じスーゼネさんの制振タワー。
もちろん躯体にダメージはないからデベの保障なんかない。

[184: 匿名さん]

>>182
ガラス窓がタワーマンションと何の関係があるのか？
積立金が40年に延びたとは何のことだ？

[185: 匿名さん]

>>１８２
デタラメを書くのは　やめてください。

[186: 匿名さん]

同じ南武線4分の
クリオ武蔵小杉は坪320だって。

[187: 匿名さん]

地震の影響考えるなら中層階はやめといた方がいいよ

[188: 入居済み住民さん]

>182コスタ住民だがガラスなんて割れてない。
いいかげんな事をいうなよ。
後、積み立て金の話も何を言ってるのか。

いくらいい加減なスレとは言えデタラメは駄目だ。

[189: 匿名さん]

明和営業？

[190: 入居済み住民さん]

明和営業って何か関係あるのですか？

[191: 匿名さん]

クリオは明和

[192: 匿名さん]

保育園入るといいですね。

[193: 匿名さん]

明和はしつこい営業で有名。

あと駅前のチラシ配りも。間違ってもチラシ受け取るときに話しを聞いて連絡先を教えてはだめ。電話攻撃が待っている。

明和に限らず大京を起源に持つ会社の共通の特徴だけど。

[195: 匿名さん]

>188
こっちでも頑張ってんだね。

[196: 匿名さん]

クリオ320?
たか！

[197: 匿名さん]

>>196
クリオブランドで320。
この時点ですみふの第一期と同じ価格。

ならばここは…

[198: 匿名さん]

>>193
大京ＯＢ系は、チンピラ営業だからね。

[199: 匿名さん]

>182

長期修繕計画って販売時に売主が３０年の計画を立ててるだけで、その後も継続するよ。国土交通省のガイドラインでは５年ごとに見直しして、今後３０年の計画を立てておくのが望ましいとされている。

ちなみに当初の計画移行に、エレベーターや機械式駐車場、竪排水管の交換って大物が控えてる。当初計画以上の値上げは必至だから、ローンぎりぎりで買ったらアウト。

[200: 匿名さん]

>>199
三井の長期修繕計画にはそれらの大物が含まれていないの？

[201: 匿名さん]

>>199
どのマンションでもローンぎりぎりで買ったらアウトだよ。何当たり前のこと言っているの？

[202: 匿名さん]

戸数が多い方が、世帯あたりの負担額が少なくて済む。

[203: 匿名さん]

極端な小規模マンションでもない限り、それはないな。

[204: 匿名さん]

資料届きましたね。
パークシティっぽい間取りですな。

[205: 匿名さん]

100m^2以上の間取りで、４．５畳の洋室ってぶっ飛び。

[206: 匿名さん]

洗面室の扉が開き戸ってのにびっくり。広い部屋は億ションでしょ。

[207: 匿名さん]

角部屋のバルコニー狭くない？
洗濯物干せないのかな。
リビングのカタチも斜めがキツくて使いづらそうだけど
どう思います？

[208: 匿名さん]

タワマンだと洗濯物干すの禁止だったりする。間取り図のバルコニーに物干しが記載されて無いし。

[209: 匿名さん]

逆梁だね。ベランダの手摺がコンクリだから、視界が妨げられる。

[210: 匿名さん]

たまプラーザで中古マンション坪400になったとか。
ここはいくらになるのか。

[211: 匿名さん]

リビングインの部屋って子供小さい頃はいいけど、
大きくなったら可哀想よね。
すみふと悩む点はここか。
あ、もちろん部屋の広ささじゃこっちの勝ち。

後は目新しさがあるかないかだけど、資料見る限りパーク3兄弟の延長上…

[212: 匿名さん]

中古の販売価格は売主の言い値。成約価格で議論しないと。

[213: 匿名さん]

１０５A－PAはPP分離。設計思想が部屋のタイプによってまちまち。

[215: 匿名さん]

>>206
洗面室の引き戸は珍しいですか？

[216: 匿名さん]

あ、間違い…

[217: 匿名さん]

A地区だけでもこの規模ということなので他の地区もかなり大きな蟹になってくるんですよね
普通にすごいなぁ
上の方の階は億ション出るかもしれないですね

洗面所の扉は構造的に引き戸にできない場合もあるので
配置を見てみないと何とも
たまに引き戸にできるオプションとかもあるようなので
開き戸じゃ…という場合は聞いてみてもいいかも

[218: 物件比較中さん]

三井の営業さんに聞いたら、共用設備の充実や仕様も良いので、シティタワーよりは確実に高いと言ってました。
平均坪＠３５０万ぐらいのイメージなんでしょうね。
大崎あたりがもう平均＠３７０万になってしまってますから。

[219: 匿名さん]

またコスギ嫁コスギンチャクが大増殖するのですね～

[220: 匿名さん]

>>218
シティタワーは坪400だよ。それより確実に高いはあり得ないでしょう。

[221: 匿名さん]

>>220
第一期時点での話じゃない？

[222: 匿名さん]

三井は数年前、洋室の扉も引き戸ってやってたんだけどな。

[223: 匿名さん]

>>221
今のシティタワーよりも高い、ということだと坪450とかそんなことになるからね
そうじゃないと思いたいけど

[224: 匿名さん]

営業がモデルルームオープン前の物件の情報流さないはず。それにすみふはボッタクリ価格で売れてないでしょ。

[225: 匿名さん]

三井は以前だと、キッチンの食器棚はついてた。ここはそれもなし。仕様がいいとは思えないけど。

[226: 匿名さん]

変な間取りですよね。。
うちは予算そんなにないので中部屋狙いです。
３LDKを買って、普段は２LDKっぽく広く使いたいのですが、これだと無理？

[227: 匿名さん]

第1期くらいは変更プランがあるんじゃないの。

[228: 匿名さん]

販売の初期だけセレクトプランってケースが多いけど、あれって想定している販売期間中は全期間対応すべきだと思うけど。青田売りって売る側の都合。セレクトプランといったメリットくらいないと。タワマンって竣工まで期間長いのに。

[229: 匿名さん]

送付された資料の３LDKだと、一部屋は行燈部屋。しかしあれだけの開口部で部屋って認められるんだね。あれじゃ納戸。

[230: 匿名さん]

妙なところに角のでっぱりがあったりして、明らかに設計へたくそ。

[231: 匿名さん]

浴室とか水周りを無理やり共用廊下側に配置している印象。階高に余裕が無いのかな。

[232: 匿名さん]

玄関開けたらすぐトイレって、最近の三井の得意技。

[233: 匿名さん]

プラウドタワーみたいにダブル行灯出るかなー

[234: 匿名さん]

間取りだけ見たらすみふの勝ちかな。
狭くて、高いけど。

[235: 匿名さん]

>>229
販売絶賛中止中の新川崎のタワーにも、
キッチン奥に開き戸の行灯部屋があったし、
もうなんでもアリなんじゃ。

[236: 匿名さん]

角部屋の収納の細切れ感が拭えないかんじ。リビング脇の居室も引き戸じゃないと使いづらそうだね。トランクルームもフロアによってはシティタと同じ地下行きか。角部屋だけのダイレクトウィンドウって、そこだけ定期的なゴンドラ清掃が発生するから、中住居としては管理費の不公平感とかでないのかな？

[237: 匿名さん]

やっちまった感がある微妙な間取りだなあ。
中住戸には漏れなく行灯部屋が付いてくる？
角住戸は角住戸で、リビングの形がいまいちだし、
逆梁のカウンターが出っ張ってるし。

[238: 匿名さん]

>>235
その新川崎、不具合の上塗りで竣工さらに先延ばしだとさ。
契約者のスレが再び炎上し始めたよ…
大丈夫かよ三井。

[239: 匿名さん]

どんな不具合が発生したんですか？

[240: 匿名さん]

チラシ入ってましたね。

[241: 匿名さん]

>>232
そりゃあもう、漏れそうになって帰って来ても、
最短でトイレに駆け込めますから。
キャッチコピーは「トイレまで1秒」

[242: 匿名さん]

新川崎は相当ひどいことになってるようですね。
さすがに二度目というのは、ちょっとどうかと思います。
ここの販売にも影響しそうです。でも、
「ここは竹中ですから清水と違って大丈夫です」
とか言って売っちゃうんでしょうか。

[243: 匿名さん]

シガーバーもフィットネスもいらない。
こんなので管理費高くなるなんて迷惑。

[244: 匿名さん]

この二つがあったとして、１世帯当たり月々10円アップくらいかな。
ふん、別に苦にならん。

[245: 匿名さん]

そんなもんで済むんすか？
シティタワーのMRで、莫大な維持費や経費がかかるフィットネス等の不必要な施設は排除して住民の負担を減らしました、 的な説明を受けたもんで。

[246: 匿名さん]

戸数が多いので、そんなもんでしょう。
こういうのは、ランニング費用中心なので以外にかからないものですよ。

初期投資をケチッた住友も、バレないように必死ですね・・。
共用部が少ないのは、単に「そこも部屋として売って儲けたかっただけ」
の話です。

[247: 匿名さん]

まあ、管理費うんぬんより、共用施設が増えると、管理組合の仕事が増えて面倒になるけどね。

[248: 匿名さん]

A地区にフィットネス等が入ると、B地区住民の出入りも増えて騒々しいとか、セキュリティが甘くなるとか、あるんでしょうか？

[249: 匿名さん]

グランツリーの隣の方が騒々しい。

[250: 匿名さん]

>>245
莫大な維持費はかからないが、流石に戸あたり月10円では全体で月6000円にもならないから、器具のリース費や電気代、清掃費はまかなえない。

[251: 匿名さん]

スーモのここの宣伝がすごい。

[252: 匿名さん]

清掃、電気は全体で見るからいちいち部屋で見ません。

しかも母数は1200戸でしょ。

[253: 匿名さん]

>>252
12000円だと違うと思ってるの？
清掃はともかく、電気代は確実にかかる。
当たり前すぎて否定する意味がわからん。
リース料かメンテ費用もかかる。

[254: 匿名さん]

>242

施工会社の管理は売主の仕事でもある。三井はそれができていないってこと。

新川崎の前にも、市川の鉄筋不足、大船の六会コンクリート等等と施工にかかわるトラブルの多い会社。

[255: 匿名さん]

>252

同感。資料請求集まりが悪いのかもね。

[256: 匿名さん]

>239

部材の発注をミスって遅れるみたい。

清水はプラウドタワーでもクラックの入ったプレキャストコンクリート使って物議を醸してくれた。

[257: 匿名さん]

>241

これだけの規模で、エントランス周辺に共用施設としてのトイレないのかな。

[258: 匿名さん]

>>247
大規模マンションの売りの一つは充実した共用施設かと思いましたが、DINKS中心だとあまり求めないんですかね。

[259: 匿名さん]

１０年後に発覚した住友は管理もできていないということか。

[260: 匿名さん]

市川は野村が主体だったのでは？