パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト［旧：（仮称）小杉町二丁目地区開発計画・新日本石油社宅跡地］

[マンコミュファンさん]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト
旧称：CO-SUGIプロジェクト／（仮称）小杉町二丁目地区開発計画Ａ地区
＜A地区全体概要＞CO-SUGI PROJECT
所在地：川崎市中原区小杉町2-276-1他
交通：東急東横線・目黒線武蔵小杉駅徒歩5分、南武線武蔵小杉駅徒歩4分
総戸数：592戸（他に店舗7区画とコンベンション施設）
間取り：1LDK～4LDK、41.99～105.81平米
入居：2018年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、JX日鉱日石不動産
施工会社：竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2015.1.19　管理担当】

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[121: 匿名さん]

ここが高価格で売りに出されたら、新日石に一斉に批判が集まるかも。
それを新日石が甘んじて受けるのであれば、ここは他のタワマン住民が冷笑するくらいの価格になるだろう。
駅近マンションといいながら、近いのは南武線だけ。
東横線までは徒歩５分、横須賀線は徒歩１０分以上。
ここより各線武蔵小杉駅に容易にアクセスできる東側タワマンより高くなったら、先行新住民にとっては自分の住むマンションの資産価値が上がったとほくそ笑むだろう。
東側より高ければ、新日石が適正利潤以上を追求したわけだから、企業の姿勢を測るにはうってつけのマンション。
エクラス、パーク（×３）、ブリリア、レジ、シティタ、クラッシー（×２）と、東側先行マンションがこれだけあれば、ここを買うよりもリーズナブルな中古は何かしら見つかるよ。

[122: 匿名さん]

>>121
そのタイミングで中古の数がいくつ出るだろうね。
俺だったらじっくり様子みるけど。
今日現在もまともな物件は6件のみ。

[123: 匿名さん]

>>121
ここが出る頃にはリーズナブルなりのレトロ感との比較になりますけど。

[124: 匿名さん]

何千万もだして、中古は嫌だよ。
設備ボロいし。

[125: 匿名さん]

さて、適正価格はいったいいくらなんでしょうか？

[126: 匿名さん]

是非シティタワーの浮世離れした坪単価に絶望したサラリーマン世帯を救う価格帯にして頂きたいです！

[127: 匿名さん]

坪280くらいを希望

[128: 匿名さん]

350かな…

[129: 匿名さん]

立地優良中古より新しいだけのマンションが欲しいのか。
よくわからんわ〜

[130: 匿名さん]

もうサラリーマンの給料だけじゃ賄えないエリア。

いかに頭金を準備して、親から生前贈与をもらえるかどうか…
アンケートの予算の内訳で、親からの援助があるかないか必ず記入欄があるってのはタンス預金狙え指令だよな。

良くて坪370-380くらいとみてる。

[131: 匿名さん]

いい線では。

[132: 匿名さん]

＞１２９
ベランダまで出ないと外が見えなくて、そこから見えるのがお見合いマンションなんてタワマンの意味ないでしょ。
あと遮熱ガラスでないので、灼熱地獄とか。その頃、相手にされないと思うよ。

[133: 匿名さん]

中古は間取りも階数も向きも選べないしね。ピッタリがあればいーけど。

[134: 匿名さん]

中古で出ている価格はパークシティ武蔵小杉もパークシティ豊洲も坪単価３３０万くらいだね
やっぱり現在の相場はこのあたりなのかね
すみふの４００は２年後あたりの相場のような気がしてきた

[135: 購入検討中さん]

立川でも400
オリンピック前の2年後であれば
420位いくのでは。
もう買えません。

[136: 匿名さん]

>>135
お国は郊外中古に目を向けさせようとしてるくらいだからねぇ。
首都圏人気物件はアベノミクスバブル恩恵組の城。
普通のサラリーマン風情は相手にされないのかもね…

[137: 匿名さん]

確かにサラリーマンが買えるマンションが中央林間や多摩センターくらいしかなくなれば郊外も若返りが図れるんだし、それに向かってるとも言えなくはない

[138: 匿名さん]

350以下なら買いでしょ。

[139: 匿名さん]

アンケート予算欄の親からの援助額ってある意味すごいね
どこまで人の懐具合を把握しようとしてるのかと

[140: 匿名さん]

そんなのあったっけ？
職業に開業医、勤務医、弁護士とかあったけど無職にチェック入れたよ。。

[141: 匿名さん]

350なら買いでしょ。
三井だから相場でとどめるでしょ。
利益求めてないんだから、そんぐらいから
スタートなんじゃない。

[142: 匿名さん]

ある意味欲がない会社だからいいね。
三井のイメージって、住宅薄くなってて
今や商業の三井ww
住宅もうけなくても利益上がってるから
高くないない。

[143: 匿名さん]

甘いね。
先日、GWTのキャンセル住戸を当初価格より爆上げして販売したのはどこのデベだっけ？

[144: 匿名さん]

しかも、スミフも三井レジも、背後にいるのは同じメインバンクのSMBCだったりする。

[145: 匿名さん]

>143
三井が爆値上げしてスミフが続いた感じだった。

[146: 匿名さん]

>>145
裏でシナリオ書いてるのは、三井住友銀行ってとこかな？

[147: 匿名さん]

銀行にそんな力はありません。

ましてや価格決定権なぞ全く持ってありません。デベからしたら、
銀行は「使ってやってる」位の意識ですよ。

でなけれな、提携住宅ローンだってＳＭＢＣだけにするでしょ。

[148: 匿名さん]

利益求めてない企業なんてあるんですか？
三井も住友も1円でも高く売りたいと思ってるのは
一緒だと思いますよ。

[149: 匿名さん]

莫大な数のグループ企業持つ三井の「御三家」企業は、
三井物産、ＳＭＢＣ、三井不動産らしい。
確かに、売上げは各々１兆円以上。

[150: 匿名さん]

260超えたら、先行組の失笑の的ですね。

[151: 匿名さん]

先行組は普通のサラリーマンでも買えたんだけどもう無理だよね

[152: 匿名さん]

>146
そうではなくて、三井の再販数個が妙に高かったのだが、大人気で、
それでスミフも強気に値上げした。

[153: 匿名さん]

すみふはここに限らず相場から乖離した高値販売で、売れ残り続出。ここも完成在庫への道、まっしぐら。

[154: 匿名さん]

半年以上、売り渋りしたおかげで、オリンピック特需を逃しちゃった。お粗末。

[155: 匿名さん]

逃したのか、もっと恩恵あるのか、今後の景気次第でしょう

[156: 匿名さん]

衆院選、自民政権継続、アベノミクス加速、不動産価格上昇のながれがほぼ確定した今、安売りする必要はほとんどないっしょ

[157: 匿名さん]

>>150
先行組ですけど、少なくとも私の周りでは失笑する人はいないよ。

[158: 匿名さん]

むしろすみふだけが先にデフレマインドから脱却してるとも言える

[159: 匿名さん]

>>157
我が家の周囲は興味津々ですよ。
大企業の欲かきがどれくらいか。
あの立地にどれくらいの人々がどれくらいの金を出すのか。

[160: 匿名さん]

３６０なら買いでしょ。

[161: 匿名さん]

パーク長男・次男は坪250くらいだったっけか？

[162: 匿名さん]

前も免震でしたっけ？

[164: 匿名さん]

>156

国会の解散って、１０％の消費増税あきらめて、その信を問うって流れの構図でしょ。つまりアベノミクスは失敗。反動は大きいかも。

[165: 匿名さん]

反対でしょ。株価を見れば明らか。金持ちと大企業はホクホク。
消費税増税に反対して国民に真を問う安倍さん偉いと、盛んに○ンケイ、読○が煽ってくるだろうし。
金持ちと大企業はホクホクだ。中堅クラスはこれからの勝負の仕方で差が出てくるな。。

[166: 匿名さん]

株価は黒田バズーカの賜物。その背景には消費増税をしたがっていた安倍総理が。アベクロももうお終い。その後は・・・。

消費増税のために日銀が国債を買うってお札をじゃんじゃんすってばら撒いていたようなもの。増税できなかったら、それを根拠に国債を買っていた海外資本が引き上げて国債暴落もなんて最悪のストーリーも。ギリシャショックなんて比じゃないかも。国債暴落したら、その裏返しで金利高騰。そんなときにローンで不動産購入なんて自殺行為。

[167: 匿名さん]

消費増税あきらめて国会解散したら、安倍総理は２度も国民を見捨てることになる。前回は病気だったけど、今回はバンザイでしょ。。

[168: 匿名さん]

パークは直接基礎を喧伝してたが、ここは免震か。
どっちが三井竹中コンビの本命なんだ？

これで免震本命なら、パーク住民は三井竹中にクレームか？

[169: 購入検討中さん]

免震が本命でしょ。

[170: 買い換え検討中]

>>169
パークの制振構造は都庁と同じ構造で、竹中が力を入れているものでもありますが、免震の方がコスト面でも多くなっていますね。
どちらも長所、短所はありますから。
それより、商業施設の内容、設備などを詳しく知りたいですね。

[171: 匿名さん]

どう考えても、自民圧勝で再来年位に増税でしょう。

[172: 匿名さん]

>>170
数店しかはいらないここの商業施設で何話すんですか？
うち一つは学習塾。
商業施設より、子供が思いきり遊べる屋内公園が欲しいですよ。
無料の。

[173: 匿名さん]

コンビニと郵便局居酒屋じゃないてすか。
隣のタワープレイスを見れば分かります。

[174: 匿名さん]

商業施設、テナントだと入居直前まで何が入らないかわからないってケースが多い。お店によっては、住環境にデメリットとなったりするから、リスクでしかない。

[175: 匿名さん]

>>161
あの頃は何もない工場地帯でしたからね。

[176: 匿名さん]

制震、免震にかかわらず、３・１１の時には乾式壁が結構、壊れてる。問題なのは補修費をどう調達するか。長期修繕計画では自然災害は考慮されて無い。

地震のこと考えたらタワーはないでしょ。まあ、ローンぎりぎりで買わないこと。修繕積み立ても、タワーはドンと上がるし。

[177: 匿名さん]

初期の修繕積立を安くするために、長期修繕計画で、段階的値上げ、定期的な一時金徴収ってパターンがほとんどだけど、未納問題を引き起こすから国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

パークのどこかは忘れたけど、入居後に管理組合が総会決議して定額積み立てに移行していると、雑誌で取り上げている。それを受けて三井がどう出るか、見ものだね。

[178: 匿名さん]

>173

三井は物件によっては飲食店禁止とか決めてたりする。ここはそういう配慮してくれるか。

[179: 匿名さん]

>>177
三井に野村のオハナみたいな判断ができるかどーか。

[180: 匿名さん]

>>176
この人、ここにも現れたか…懲りないなぁ

[181: 匿名さん]

タワーマンションの修繕積立金が定額化以外でドンと上がった事例なんて聞いたことがない。
地震でタワーマンションが中低層マンションに比べて大きな被害を被ったなんて話も聞いたことがない。

[182: 匿名さん]

>>181
コスタ？ドーンと吹き抜けのガラス窓が割れちゃったし積立金も上がって40年だかに延びた。

[183: 匿名さん]

>>182
ちなみにニコタマタワーと同じスーゼネさんの制振タワー。
もちろん躯体にダメージはないからデベの保障なんかない。

[184: 匿名さん]

>>182
ガラス窓がタワーマンションと何の関係があるのか？
積立金が40年に延びたとは何のことだ？

[185: 匿名さん]

>>１８２
デタラメを書くのは　やめてください。

[186: 匿名さん]

同じ南武線4分の
クリオ武蔵小杉は坪320だって。

[187: 匿名さん]

地震の影響考えるなら中層階はやめといた方がいいよ

[188: 入居済み住民さん]

>182コスタ住民だがガラスなんて割れてない。
いいかげんな事をいうなよ。
後、積み立て金の話も何を言ってるのか。

いくらいい加減なスレとは言えデタラメは駄目だ。

[189: 匿名さん]

明和営業？

[190: 入居済み住民さん]

明和営業って何か関係あるのですか？

[191: 匿名さん]

クリオは明和

[192: 匿名さん]

保育園入るといいですね。

[193: 匿名さん]

明和はしつこい営業で有名。

あと駅前のチラシ配りも。間違ってもチラシ受け取るときに話しを聞いて連絡先を教えてはだめ。電話攻撃が待っている。

明和に限らず大京を起源に持つ会社の共通の特徴だけど。

[195: 匿名さん]

>188
こっちでも頑張ってんだね。

[196: 匿名さん]

クリオ320?
たか！

[197: 匿名さん]

>>196
クリオブランドで320。
この時点ですみふの第一期と同じ価格。

ならばここは…

[198: 匿名さん]

>>193
大京ＯＢ系は、チンピラ営業だからね。

[199: 匿名さん]

>182

長期修繕計画って販売時に売主が３０年の計画を立ててるだけで、その後も継続するよ。国土交通省のガイドラインでは５年ごとに見直しして、今後３０年の計画を立てておくのが望ましいとされている。

ちなみに当初の計画移行に、エレベーターや機械式駐車場、竪排水管の交換って大物が控えてる。当初計画以上の値上げは必至だから、ローンぎりぎりで買ったらアウト。

[200: 匿名さん]

>>199
三井の長期修繕計画にはそれらの大物が含まれていないの？

[201: 匿名さん]

>>199
どのマンションでもローンぎりぎりで買ったらアウトだよ。何当たり前のこと言っているの？

[202: 匿名さん]

戸数が多い方が、世帯あたりの負担額が少なくて済む。

[203: 匿名さん]

極端な小規模マンションでもない限り、それはないな。

[204: 匿名さん]

資料届きましたね。
パークシティっぽい間取りですな。

[205: 匿名さん]

100m^2以上の間取りで、４．５畳の洋室ってぶっ飛び。

[206: 匿名さん]

洗面室の扉が開き戸ってのにびっくり。広い部屋は億ションでしょ。

[207: 匿名さん]

角部屋のバルコニー狭くない？
洗濯物干せないのかな。
リビングのカタチも斜めがキツくて使いづらそうだけど
どう思います？

[208: 匿名さん]

タワマンだと洗濯物干すの禁止だったりする。間取り図のバルコニーに物干しが記載されて無いし。

[209: 匿名さん]

逆梁だね。ベランダの手摺がコンクリだから、視界が妨げられる。

[210: 匿名さん]

たまプラーザで中古マンション坪400になったとか。
ここはいくらになるのか。

[211: 匿名さん]

リビングインの部屋って子供小さい頃はいいけど、
大きくなったら可哀想よね。
すみふと悩む点はここか。
あ、もちろん部屋の広ささじゃこっちの勝ち。

後は目新しさがあるかないかだけど、資料見る限りパーク3兄弟の延長上…

[212: 匿名さん]

中古の販売価格は売主の言い値。成約価格で議論しないと。

[213: 匿名さん]

１０５A－PAはPP分離。設計思想が部屋のタイプによってまちまち。

[215: 匿名さん]

>>206
洗面室の引き戸は珍しいですか？

[216: 匿名さん]

あ、間違い…

[217: 匿名さん]

A地区だけでもこの規模ということなので他の地区もかなり大きな蟹になってくるんですよね
普通にすごいなぁ
上の方の階は億ション出るかもしれないですね

洗面所の扉は構造的に引き戸にできない場合もあるので
配置を見てみないと何とも
たまに引き戸にできるオプションとかもあるようなので
開き戸じゃ…という場合は聞いてみてもいいかも

[218: 物件比較中さん]

三井の営業さんに聞いたら、共用設備の充実や仕様も良いので、シティタワーよりは確実に高いと言ってました。
平均坪＠３５０万ぐらいのイメージなんでしょうね。
大崎あたりがもう平均＠３７０万になってしまってますから。

[219: 匿名さん]

またコスギ嫁コスギンチャクが大増殖するのですね～

[220: 匿名さん]

>>218
シティタワーは坪400だよ。それより確実に高いはあり得ないでしょう。