パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト［旧：（仮称）小杉町二丁目地区開発計画・新日本石油社宅跡地］

[マンコミュファンさん]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト
旧称：CO-SUGIプロジェクト／（仮称）小杉町二丁目地区開発計画Ａ地区
＜A地区全体概要＞CO-SUGI PROJECT
所在地：川崎市中原区小杉町2-276-1他
交通：東急東横線・目黒線武蔵小杉駅徒歩5分、南武線武蔵小杉駅徒歩4分
総戸数：592戸（他に店舗7区画とコンベンション施設）
間取り：1LDK～4LDK、41.99～105.81平米
入居：2018年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、JX日鉱日石不動産
施工会社：竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2015.1.19　管理担当】

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[No.101 by 匿名さん 2014-11-08 16:17:39]

ま、どんなに論理をこねくり回しても、ここは駅近、再開発、大規模物件。スミフの斜め下の坪単価出せば即完でしょう。小杉の中の多少の利便性の違いも、他から見たら誤差に感じる人も多い。

[No.102 by 匿名さん 2014-11-08 19:24:29]

住んでから、アレっていう人がけっこういるということ？
東京の人は、お金出せればスミフにする人が多いかと。広さも都内から回ってくる人にとっては標準的だし。
ただ、スミフは、東東京の人にとっては、考えられない物件ではないか。

[No.103 by 匿名さん 2014-11-08 19:27:42]

ここって350で買えるんですか？

[No.104 by 匿名さん 2014-11-08 22:54:37]

現武蔵小杉住民が、住みたくないって立地の場所。
南武線改札まで４分くらい？東横線改札まで５分くらい？横須賀線改札まで１０分くらい？
既存タワマンより大幅に条件が劣るマンションなのに、それらより高額になるの？
社宅跡地が高額になったら、つまり新日石が強欲ってことでしょ。
ここまで冷ややかに見られているマンションは、セントスクエア、プラウドタワーに続いて３棟目か。

[No.105 by 周辺住民さん 2014-11-08 23:00:58]

横須賀線駅まで10分では無理だろうな。12分はかかる

[No.106 by 匿名さん 2014-11-08 23:01:32]

一番冷ややかに見られてるの忘れてるよ。シティタワー。何せコスギ初の大量売れ残りタワマン確定でしょ。

[No.107 by 匿名さん 2014-11-08 23:33:07]

>>106
へーそうなんだ

[No.108 by 匿名さん 2014-11-08 23:48:55]

新日石の相当古い社宅だったんだから、帳簿価格からすればほとんど丸儲けだわな。
東京機械がヨーカドーに売った土地は178億で帳簿価格は2億。住友には160億で売り、帳簿価格が6億8千万だった。
ここも同様だろう。
東芝は三井と組んで、ラゾーナを良心価格で提供してくれたんだから見習ってほしい。

[No.109 by 匿名さん 2014-11-09 00:22:44]

>>108
新日石の方々いっぱい入りそうな気配ですね

[No.110 by 購入検討中さん 2014-11-09 02:38:20]

ミッド住まいですがグランドウイング中古か
迷ってますが皆さんどう思います？

[No.111 by 匿名さん 2014-11-09 04:07:58]

>>110
なぜ、引っ越すのですか？

[No.112 by 匿名さん 2014-11-09 10:12:11]

>>108
絶対額がいくらかより坪単価がいくらぐらいで売ったわけ？

[No.113 by 匿名さん 2014-11-09 13:01:16]

>>112
元はこれ、
http://www.tks-net.co.jp/ir/news130426.pdf
http://www.tks-net.co.jp/ir/news101124.pdf
それぞれだいたい坪240万、坪584万といったところ。

[No.114 by 匿名さん 2014-11-09 17:25:54]

（シティタワーはともかく）販売状況からすると冷やかにみていたのは一部の人だけでは？

[No.115 by 匿名さん 2014-11-09 17:43:59]

>>110
スペック的にはGWTと変わらないよーだから、駅直立地に拘らないならありでは？もし未就学児がいるなら、こっちのほーが小学校は通い易くなるし、塾も充実してる。でもスーパーが何処も中途半端な距離になるか…

[No.116 by 匿名さん 2014-11-09 19:08:10]

>>115
今の超低金利を確実に受けられるGWT一択でしょ。

[No.117 by 匿名さん 2014-11-09 19:32:33]

ここは、横須賀線を使えないからなあ。
ただし、GWTは再販した時の値段からするとかなりふっかけてくるんじゃないかなあ。あと、中古って都合よく出てこないでしょ。

[No.118 by 匿名さん 2014-11-09 19:42:16]

ま、食洗機やタンクレストイレがオプションだった時代のマンションが最初の大規模修繕を迎えるわけだから、新築か築浅に乗り換えたい気持ちはわかる。

[No.119 by 匿名さん 2014-11-09 19:49:49]

Low-Eガラスでないとか・・・

[No.120 by 匿名さん 2014-11-09 20:40:49]

無駄に駐車場が多いとか…

[No.121 by 匿名さん 2014-11-09 23:29:12]

ここが高価格で売りに出されたら、新日石に一斉に批判が集まるかも。
それを新日石が甘んじて受けるのであれば、ここは他のタワマン住民が冷笑するくらいの価格になるだろう。
駅近マンションといいながら、近いのは南武線だけ。
東横線までは徒歩５分、横須賀線は徒歩１０分以上。
ここより各線武蔵小杉駅に容易にアクセスできる東側タワマンより高くなったら、先行新住民にとっては自分の住むマンションの資産価値が上がったとほくそ笑むだろう。
東側より高ければ、新日石が適正利潤以上を追求したわけだから、企業の姿勢を測るにはうってつけのマンション。
エクラス、パーク（×３）、ブリリア、レジ、シティタ、クラッシー（×２）と、東側先行マンションがこれだけあれば、ここを買うよりもリーズナブルな中古は何かしら見つかるよ。

[No.122 by 匿名さん 2014-11-09 23:56:22]

>>121
そのタイミングで中古の数がいくつ出るだろうね。
俺だったらじっくり様子みるけど。
今日現在もまともな物件は6件のみ。

[No.123 by 匿名さん 2014-11-10 08:54:22]

>>121
ここが出る頃にはリーズナブルなりのレトロ感との比較になりますけど。

[No.124 by 匿名さん 2014-11-10 08:57:13]

何千万もだして、中古は嫌だよ。
設備ボロいし。

[No.125 by 匿名さん 2014-11-10 08:58:42]

さて、適正価格はいったいいくらなんでしょうか？

[No.126 by 匿名さん 2014-11-10 09:37:07]

是非シティタワーの浮世離れした坪単価に絶望したサラリーマン世帯を救う価格帯にして頂きたいです！

[No.127 by 匿名さん 2014-11-10 10:06:56]

坪280くらいを希望

[No.128 by 匿名さん 2014-11-10 11:33:57]

350かな…

[No.129 by 匿名さん 2014-11-10 11:43:03]

立地優良中古より新しいだけのマンションが欲しいのか。
よくわからんわ〜

[No.130 by 匿名さん 2014-11-10 11:47:12]

もうサラリーマンの給料だけじゃ賄えないエリア。

いかに頭金を準備して、親から生前贈与をもらえるかどうか…
アンケートの予算の内訳で、親からの援助があるかないか必ず記入欄があるってのはタンス預金狙え指令だよな。

良くて坪370-380くらいとみてる。

[No.131 by 匿名さん 2014-11-10 13:20:07]

いい線では。

[No.132 by 匿名さん 2014-11-10 13:26:47]

＞１２９
ベランダまで出ないと外が見えなくて、そこから見えるのがお見合いマンションなんてタワマンの意味ないでしょ。
あと遮熱ガラスでないので、灼熱地獄とか。その頃、相手にされないと思うよ。

[No.133 by 匿名さん 2014-11-10 16:14:41]

中古は間取りも階数も向きも選べないしね。ピッタリがあればいーけど。

[No.134 by 匿名さん 2014-11-10 17:49:14]

中古で出ている価格はパークシティ武蔵小杉もパークシティ豊洲も坪単価３３０万くらいだね
やっぱり現在の相場はこのあたりなのかね
すみふの４００は２年後あたりの相場のような気がしてきた

[No.135 by 購入検討中さん 2014-11-11 00:15:49]

立川でも400
オリンピック前の2年後であれば
420位いくのでは。
もう買えません。

[No.136 by 匿名さん 2014-11-11 04:34:24]

>>135
お国は郊外中古に目を向けさせようとしてるくらいだからねぇ。
首都圏人気物件はアベノミクスバブル恩恵組の城。
普通のサラリーマン風情は相手にされないのかもね…

[No.137 by 匿名さん 2014-11-11 06:22:59]

確かにサラリーマンが買えるマンションが中央林間や多摩センターくらいしかなくなれば郊外も若返りが図れるんだし、それに向かってるとも言えなくはない

[No.138 by 匿名さん 2014-11-11 08:50:24]

350以下なら買いでしょ。

[No.139 by 匿名さん 2014-11-11 08:56:59]

アンケート予算欄の親からの援助額ってある意味すごいね
どこまで人の懐具合を把握しようとしてるのかと

[No.140 by 匿名さん 2014-11-11 09:46:09]

そんなのあったっけ？
職業に開業医、勤務医、弁護士とかあったけど無職にチェック入れたよ。。

[No.141 by 匿名さん 2014-11-11 18:20:30]

350なら買いでしょ。
三井だから相場でとどめるでしょ。
利益求めてないんだから、そんぐらいから
スタートなんじゃない。

[No.142 by 匿名さん 2014-11-11 18:22:04]

ある意味欲がない会社だからいいね。
三井のイメージって、住宅薄くなってて
今や商業の三井ww
住宅もうけなくても利益上がってるから
高くないない。

[No.143 by 匿名さん 2014-11-11 18:37:55]

甘いね。
先日、GWTのキャンセル住戸を当初価格より爆上げして販売したのはどこのデベだっけ？

[No.144 by 匿名さん 2014-11-11 18:41:21]

しかも、スミフも三井レジも、背後にいるのは同じメインバンクのSMBCだったりする。

[No.145 by 匿名さん 2014-11-11 19:53:27]

>143
三井が爆値上げしてスミフが続いた感じだった。

[No.146 by 匿名さん 2014-11-11 20:04:31]

>>145
裏でシナリオ書いてるのは、三井住友銀行ってとこかな？

[No.147 by 匿名さん 2014-11-11 20:42:58]

銀行にそんな力はありません。

ましてや価格決定権なぞ全く持ってありません。デベからしたら、
銀行は「使ってやってる」位の意識ですよ。

でなけれな、提携住宅ローンだってＳＭＢＣだけにするでしょ。

[No.148 by 匿名さん 2014-11-11 20:51:55]

利益求めてない企業なんてあるんですか？
三井も住友も1円でも高く売りたいと思ってるのは
一緒だと思いますよ。

[No.149 by 匿名さん 2014-11-11 20:53:06]

莫大な数のグループ企業持つ三井の「御三家」企業は、
三井物産、ＳＭＢＣ、三井不動産らしい。
確かに、売上げは各々１兆円以上。

[No.150 by 匿名さん 2014-11-11 21:32:00]

260超えたら、先行組の失笑の的ですね。

[No.151 by 匿名さん 2014-11-11 21:58:36]

先行組は普通のサラリーマンでも買えたんだけどもう無理だよね

[No.152 by 匿名さん 2014-11-11 21:58:40]

>146
そうではなくて、三井の再販数個が妙に高かったのだが、大人気で、
それでスミフも強気に値上げした。

[No.153 by 匿名さん 2014-11-12 00:17:19]

すみふはここに限らず相場から乖離した高値販売で、売れ残り続出。ここも完成在庫への道、まっしぐら。

[No.154 by 匿名さん 2014-11-12 00:19:16]

半年以上、売り渋りしたおかげで、オリンピック特需を逃しちゃった。お粗末。

[No.155 by 匿名さん 2014-11-12 00:21:04]

逃したのか、もっと恩恵あるのか、今後の景気次第でしょう

[No.156 by 匿名さん 2014-11-12 07:22:58]

衆院選、自民政権継続、アベノミクス加速、不動産価格上昇のながれがほぼ確定した今、安売りする必要はほとんどないっしょ

[No.157 by 匿名さん 2014-11-12 09:02:38]

>>150
先行組ですけど、少なくとも私の周りでは失笑する人はいないよ。

[No.158 by 匿名さん 2014-11-12 09:12:52]

むしろすみふだけが先にデフレマインドから脱却してるとも言える

[No.159 by 匿名さん 2014-11-12 10:12:18]

>>157
我が家の周囲は興味津々ですよ。
大企業の欲かきがどれくらいか。
あの立地にどれくらいの人々がどれくらいの金を出すのか。

[No.160 by 匿名さん 2014-11-12 16:30:53]

３６０なら買いでしょ。

[No.161 by 匿名さん 2014-11-12 16:46:46]

パーク長男・次男は坪250くらいだったっけか？

[No.162 by 匿名さん 2014-11-12 16:56:16]

前も免震でしたっけ？

[No.164 by 匿名さん 2014-11-12 20:03:35]

>156

国会の解散って、１０％の消費増税あきらめて、その信を問うって流れの構図でしょ。つまりアベノミクスは失敗。反動は大きいかも。

[No.165 by 匿名さん 2014-11-12 21:16:06]

反対でしょ。株価を見れば明らか。金持ちと大企業はホクホク。
消費税増税に反対して国民に真を問う安倍さん偉いと、盛んに○ンケイ、読○が煽ってくるだろうし。
金持ちと大企業はホクホクだ。中堅クラスはこれからの勝負の仕方で差が出てくるな。。

[No.166 by 匿名さん 2014-11-12 21:23:48]

株価は黒田バズーカの賜物。その背景には消費増税をしたがっていた安倍総理が。アベクロももうお終い。その後は・・・。

消費増税のために日銀が国債を買うってお札をじゃんじゃんすってばら撒いていたようなもの。増税できなかったら、それを根拠に国債を買っていた海外資本が引き上げて国債暴落もなんて最悪のストーリーも。ギリシャショックなんて比じゃないかも。国債暴落したら、その裏返しで金利高騰。そんなときにローンで不動産購入なんて自殺行為。

[No.167 by 匿名さん 2014-11-12 21:26:26]

消費増税あきらめて国会解散したら、安倍総理は２度も国民を見捨てることになる。前回は病気だったけど、今回はバンザイでしょ。。

[No.168 by 匿名さん 2014-11-12 22:19:58]

パークは直接基礎を喧伝してたが、ここは免震か。
どっちが三井竹中コンビの本命なんだ？

これで免震本命なら、パーク住民は三井竹中にクレームか？

[No.169 by 購入検討中さん 2014-11-12 22:22:52]

免震が本命でしょ。

[No.170 by 買い換え検討中 2014-11-12 23:24:27]

>>169
パークの制振構造は都庁と同じ構造で、竹中が力を入れているものでもありますが、免震の方がコスト面でも多くなっていますね。
どちらも長所、短所はありますから。
それより、商業施設の内容、設備などを詳しく知りたいですね。

[No.171 by 匿名さん 2014-11-13 08:21:55]

どう考えても、自民圧勝で再来年位に増税でしょう。

[No.172 by 匿名さん 2014-11-14 00:46:09]

>>170
数店しかはいらないここの商業施設で何話すんですか？
うち一つは学習塾。
商業施設より、子供が思いきり遊べる屋内公園が欲しいですよ。
無料の。

[No.173 by 匿名さん 2014-11-14 00:54:24]

コンビニと郵便局居酒屋じゃないてすか。
隣のタワープレイスを見れば分かります。

[No.174 by 匿名さん 2014-11-14 06:59:12]

商業施設、テナントだと入居直前まで何が入らないかわからないってケースが多い。お店によっては、住環境にデメリットとなったりするから、リスクでしかない。

[No.175 by 匿名さん 2014-11-14 07:02:27]

>>161
あの頃は何もない工場地帯でしたからね。

[No.176 by 匿名さん 2014-11-14 07:02:41]

制震、免震にかかわらず、３・１１の時には乾式壁が結構、壊れてる。問題なのは補修費をどう調達するか。長期修繕計画では自然災害は考慮されて無い。

地震のこと考えたらタワーはないでしょ。まあ、ローンぎりぎりで買わないこと。修繕積み立ても、タワーはドンと上がるし。

[No.177 by 匿名さん 2014-11-14 07:05:43]

初期の修繕積立を安くするために、長期修繕計画で、段階的値上げ、定期的な一時金徴収ってパターンがほとんどだけど、未納問題を引き起こすから国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

パークのどこかは忘れたけど、入居後に管理組合が総会決議して定額積み立てに移行していると、雑誌で取り上げている。それを受けて三井がどう出るか、見ものだね。

[No.178 by 匿名さん 2014-11-14 07:07:49]

>173

三井は物件によっては飲食店禁止とか決めてたりする。ここはそういう配慮してくれるか。

[No.179 by 匿名さん 2014-11-14 09:19:13]

>>177
三井に野村のオハナみたいな判断ができるかどーか。

[No.180 by 匿名さん 2014-11-14 09:20:57]

>>176
この人、ここにも現れたか…懲りないなぁ

[No.181 by 匿名さん 2014-11-14 22:20:31]

タワーマンションの修繕積立金が定額化以外でドンと上がった事例なんて聞いたことがない。
地震でタワーマンションが中低層マンションに比べて大きな被害を被ったなんて話も聞いたことがない。

[No.182 by 匿名さん 2014-11-14 22:24:39]

>>181
コスタ？ドーンと吹き抜けのガラス窓が割れちゃったし積立金も上がって40年だかに延びた。

[No.183 by 匿名さん 2014-11-14 22:28:30]

>>182
ちなみにニコタマタワーと同じスーゼネさんの制振タワー。
もちろん躯体にダメージはないからデベの保障なんかない。

[No.184 by 匿名さん 2014-11-14 23:18:56]

>>182
ガラス窓がタワーマンションと何の関係があるのか？
積立金が40年に延びたとは何のことだ？

[No.185 by 匿名さん 2014-11-15 00:13:01]

>>１８２
デタラメを書くのは　やめてください。

[No.186 by 匿名さん 2014-11-15 00:26:24]

同じ南武線4分の
クリオ武蔵小杉は坪320だって。

[No.187 by 匿名さん 2014-11-15 01:20:36]

地震の影響考えるなら中層階はやめといた方がいいよ

[No.188 by 入居済み住民さん 2014-11-15 01:29:02]

>182コスタ住民だがガラスなんて割れてない。
いいかげんな事をいうなよ。
後、積み立て金の話も何を言ってるのか。

いくらいい加減なスレとは言えデタラメは駄目だ。

[No.189 by 匿名さん 2014-11-15 09:02:25]

明和営業？

[No.190 by 入居済み住民さん 2014-11-15 09:35:51]

明和営業って何か関係あるのですか？

[No.191 by 匿名さん 2014-11-15 09:38:29]

クリオは明和

[No.192 by 匿名さん 2014-11-16 09:01:39]

保育園入るといいですね。

[No.193 by 匿名さん 2014-11-16 14:40:51]

明和はしつこい営業で有名。

あと駅前のチラシ配りも。間違ってもチラシ受け取るときに話しを聞いて連絡先を教えてはだめ。電話攻撃が待っている。

明和に限らず大京を起源に持つ会社の共通の特徴だけど。

[No.195 by 匿名さん 2014-11-17 18:31:48]

>188
こっちでも頑張ってんだね。

[No.196 by 匿名さん 2014-11-17 21:54:23]

クリオ320?
たか！

[No.197 by 匿名さん 2014-11-17 22:16:12]

>>196
クリオブランドで320。
この時点ですみふの第一期と同じ価格。

ならばここは…

[No.198 by 匿名さん 2014-11-17 23:53:58]

>>193
大京ＯＢ系は、チンピラ営業だからね。

[No.199 by 匿名さん 2014-11-17 23:59:58]

>182

長期修繕計画って販売時に売主が３０年の計画を立ててるだけで、その後も継続するよ。国土交通省のガイドラインでは５年ごとに見直しして、今後３０年の計画を立てておくのが望ましいとされている。

ちなみに当初の計画移行に、エレベーターや機械式駐車場、竪排水管の交換って大物が控えてる。当初計画以上の値上げは必至だから、ローンぎりぎりで買ったらアウト。

[No.200 by 匿名さん 2014-11-18 07:36:59]

>>199
三井の長期修繕計画にはそれらの大物が含まれていないの？