ザ・パークハウス四谷若葉レジデンス

[周辺住民さん]

公式URL ：http://www.mecsumai.com/tph-yotsuya-w/
売主 ：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：名工建設株式会社東京支店
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託予定

ザパークハウス四谷若葉レジデンス
所在地：東京都新宿区若葉２丁目11番3他
交通 ：JR中央線・総武線「四ツ谷」駅（赤坂口）より徒歩10分、東京メトロ丸ノ内線・南北線「四ツ谷」駅（2番出口）より徒歩10分、東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅（3番出口）より徒歩10分、JR中央線・総武線「信濃町」駅（駅舎）より徒歩9分
総戸数 ：67戸（地権者住戸7戸含む）
販売戸数：60戸
駐車場 ：総戸数に対し11台（身障者用駐車場1台含む）
販売価格：未定
予定最多価格帯：未定
間取り ：1DK～3LDK
専有面積：44㎡～77.63㎡
バルコニー面積：6.84㎡～19.06㎡
販売予定 ：2015年3月上旬　販売開始予定

モデルルーム 2015年1月上旬　ご予約制事前案内会開催予定
完成日または予定日 2015年11月上旬（予定）
入居(予定)日 2015年12月下旬（予定）
敷地面積 1623.31㎡

[45: 匿名さん]

仕様が標準的だとすると、全体平均坪360位が今の相場価格な感じはするね。で、お墓ビュー(西向き)が320から、道路沿い(東向き)が350からと予想。

[46: 匿名さん]

落ち着いた感じの町並みと、建物の雰囲気でいいなって思いますが、
縦長のリビングが多いので選びにくそう。
アクセス便利でいいですよね。
価格が気になるなって思いますが、高めなのかな。

[47: ご近所さん]

>>46
山手線内側にある数少ない住宅地ですから、住みやすいですよ。
価格は最近のチラシから判断して100万円/m2は普通にすると思います。

[48: 匿名さん]

プレミアと価格が変わらないなら、プレミアの方がいいと思うけどな〜

[49: ご近所さん]

四ッ谷について。
参考にされて下さい。
http://toshin.exblog.jp/8849475/

http://toshin.exblog.jp/7084210

[50: 匿名さん]

プレミアスイートとここが同じ価格だったら驚くな。
こっちは、お墓の横や駅から遠いなどのデメリットがある。
今のところはここらへんは、危険度ランキングでも東京のトップクラスだし（これは地区計画で改善される予定だが）。
希望としては、平均坪300万円前半でしょうか。お墓側の部屋は300万円を切ってくる可能性もあるのでは。

[51: 購入検討中さん]

今やこの辺りで坪３００以下はあり得ないと思います。パークナードとライオンズの高速側が最後だった。御所の前のスミフに引きづられてsky highになるのでは？

[52: 匿名さん]

46さんがおっしゃる落ち着いた感じの町並みというのは、将来的に変わってしまいそうですね。
新宿区の地区計画とやらで都市型住宅への建て替えを促進するということは、マンションだらけになるということなのでしょうか。街のイメージも変わってしまいそうですね。危険度が低くなるのは良いことなのでしょうが。

[53: ご近所さん]

犬の散歩でこの付近通るけど坂の上とだいぶ雰囲気が違うし、古い木造の家も多い地域で坂の上との格差も思い知るであろうし、毎日坂の上を見上げる地域、駅からも遠く何を求めてここを買うのか？利便性もないし絶対お勧めはしない。
だったらスミフがたてるであろう御所の
向かいのデカイところがいいでしょう。

ただ、ハザードに関しては近くの公園の地下にかなり大きな貯水槽を作っていましたよ？改善されるのでは？

[54: 匿名さん]

不便きわまりないよ、本当に。
四ツ谷、信濃町、四谷三丁目の3駅どこも約徒歩10分。
近所にスーパー1軒とコンビニ1軒しかないしね。

[55: 匿名さん]

距離は妥協できるけど、どの駅からも坂下過ぎる。谷底なのが歩くと思い知らされました。

[56: ご近所さん]

谷底だけど静かなところなので私は好きです。
目の前の丸正隣のお肉屋は　安くて高品質で素晴らしいです。
その隣の豚カツや　江戸一　も　知る人ぞ知る名店です。

[58: 匿名さん]

丸正って建て替えないのかな。
あそこに8階建とかたったら、
こことは、お見合いになるよね。
東向きはリスク高くないかな。

[59: 匿名さん]

いろんな路線が利用できますね。
東側か西側か…。どちらかと言えば、西側ですかね。
以前も西向きに賃貸ですが住んでいました。
どちらかと言うと夜型で朝寝坊なので、午後に洗濯物を干しても乾くというと西かなと。
24時間、自宅にいるわけではないので。それもあります。

[61: 匿名さん]

物件名に何で若葉って入れちゃったんだろう？気にならないかな？

[62: 購入検討中さん]

１月にモデルルームを見てきます。楽しみです。

[63: 匿名さん]

若葉にあるから若葉って普通にマンション名に入れたんでしょうね。
気になる方は気になるでしょうけれど、、、、
言葉自体の響きは普通にさわやかなんですよね

この辺りって調べてみたら住所表示未実施の地域なんですね。
知らなかった。
なんでなんでしょうね？
地元からの要望もあるからなのでしょうか。

[64: 匿名さん]

モデルルームってどこにあるんですか？

[65: ご近所さん]

>>64
丸正本店（四谷三丁目駅そば）のあるビルです。

[66: 匿名さん]

他物件でもモデルルームをやっている場所ですね。
ご親切な回答、ありがとうございます。

[67: 購入検討中さん]

若葉は、高級住宅街と坂下の街です。
港区の谷町とオークラ、米国大使館が
ある場所と同じ構図です。

[68: 匿名さん]

>>58
むしろこのマンションのところに丸正あったんですが。

[69: 匿名さん]

>>68
今の丸正若葉店の場所知らないのか。
このマンションの向かいなんだけど、
そこが古びた建物なんだ。

[70: 匿名さん]

WEBサイトに一部予定価額出たね。

[71: 匿名さん]

若葉って名前ださない方が良かったんじゃない？
江戸時代は火葬場で明治から昭和にかけては貧民街だったらしいです。

[72: 匿名さん]

若葉って最近の地名じゃん。
鮫が橋とか入れたら、まずいけど
どこが良く無いのか全くわからない。

[73: 匿名さん]

>>70
一番広い７７m２で8,700万円ですね。
個人的には買いです！

[75: 匿名さん]

>>73
え？高くない？

[76: 匿名さん]

>>75
いやいや、この辺りの相場は中古でも１００万円/m2なので妥当な価格です。

[77: 匿名さん]

>>74

若葉1丁目と2-3丁目には埋めがたい差があります。一緒にしてはいけません。ここは谷底の貧民街でした。リセールで買い叩かれる可能性はあります。ネガではありませんが、このような事実を受け止めて価格に納得した人が買う立地です。価格については、今の相場を考えると高過ぎとは思いません。

[78: 匿名さん]

今は高いからしょうがないけど、若葉2や3丁目の坂下物件は数年前なら1～2割は安かったですよ。

[79: 匿名さん]

>>78
この近くで数年前に坪200万円代で購入したよ。ちなみに大手分譲。

[80: 匿名さん]

2、3よりは1丁目の方が格上なのは
同意できるけど、1丁目でも高級住宅街
って感じはしない。

[81: 匿名さん]

70m2で6000から7500ってなかなか
普通のサラリーマンでは手が出ない線だよね。
でも、ここは売れるんだろうな。

[82: 匿名さん]

苦戦すると思いますけど。まあ見物ですね。

[83: 匿名さん]

>>81
売れますかね？
ちなみに近くの同じ三菱物件は坪単価どのくらいだったの？

[84: 匿名さん]

>>83
私は買えないけどね。
まあ8000万あればタワマンの上層階とかも買えるから、ここは選択しないかな。
パークハウス四谷は確か坪330くらいしたと思うが
10年くらい前の分譲だよ。また、ここより平均専有面積が広い。
1年前くらいに、中古で100平米が1億くらいで売りに出てたとおもう。

[85: 匿名さん]

>>84
そう考えると金額は妥当なのかな。

[86: 匿名さん]

パークハウス四谷は近くて遠い別世界。価格は参考にならないです。

[87: 匿名さん]

>>86
なぜですか？すみません。このあたり詳しくなくて。

[88: 匿名さん]

このへんならライトコートが60ヘーベー4500万くらいで出てるしそっちでいいじゃん

[89: 匿名さん]

P四谷は、億ション中心の高級物件だからじゃねえの。

[90: 匿名さん]

ここから至近の左門町の三井不動産物件の
詳細をご存じの方、教えてください。

[91: 匿名さん]

(仮称)グランドメゾン四谷

東京都新宿区荒木町　地上：36戸
販売2015年5月
竣工2016年3月
積水ハウス

他だとこれもあるね

[92: 匿名さん]

>>91
グランドメゾンは高いイメージがあります。おいくらですかね。

[93: 物件比較中さん]

近隣の高級マンション群と同レベルの仕上がりなら、この値段は買いだと思います。著しく劣るようだと、場所も場所だし、となります。

[94: 匿名さん]

同ブランドの文京江戸川橋くらいの仕様を予想してる。
江戸川橋は1月発売なのに価格非開示なんだけどね。

[95: 匿名さん]

>>94
つまりここは価格が売りだから早めに開示してると？

[96: 匿名さん]

>>95
三菱さんとしてはそういう考えなんでしょうね、
おそらく。

[97: 匿名さん]

江戸川橋は平均320位

[98: 購入検討中さん]

ここと東宮御所前のすみふ物件(詳細未発表)との差額は70平米で1000万円くらい出ますかね？

[99: 匿名さん]

>>97
同じもんやん。ここと。

[100: 匿名さん]

住友不は高そうだよね。
根拠無き予想だけど、専有面積広めで億以上中心
なんではないかな。

[101: 匿名さん]

相場的にどうなんでしょうか？
立地は単身者向けという感じでしょうね。
投資用に購入を検討されている方もいるのかな？
駅からは少し距離があるのでそこがネックになりそうですね。

[102: 住民でない人さん]

>>101
駅遠いから投資は厳しいのでは？

[103: 匿名さん]

賃貸目的の投資には向かないでしょうね。
一方で超インフレを予想して、値上がり益を狙うのはあり得るとは思う。自分はやらないけど。

[104: 匿名さん]

きつい坂に囲まれ、年配の方には厳しいかな。

[105: 匿名さん]

緑も多いし、落ち着いて暮らすにはいいかと思います。
駅からの距離は少し気になります。
60㎡台が多いので、2人ぐらしにはちょうどいいかな。

[106: 匿名さん]

どこに緑が？

[107: 匿名さん]

>>106
南元公園、若葉東公園、左門町公園、外堀公園には子供が遊ぶ遊具があり重宝しています。全て徒歩3分から10分程度。新宿御苑は徒歩15分。神宮外苑は徒歩12分程度。緑で一杯です。

[108: 匿名さん]

>>107
子連れでこの広さってナシじゃない？
私はシングル・通勤時間重視でここかなと思ったんだけど。
子連れが多くなるなら再検討…。
ちなみにマンションから見える緑は皆無かと。

[109: 物件比較中さん]

お手頃価格なんだから、多少の事は目をつむっていいんじゃない？

[110: 匿名さん]

>>109
ここお手頃価格なんですか？

[111: 匿名さん]

目をつむれない歴史の地…

[112: 匿名さん]

モデルルーム行かれた方、どうでしたか？

[113: 匿名さん]

ス○ムって高速の近くの公園のところにあったんじゃないのですか。この物件に何の問題があるの。

[115: 匿名さん]

↑いや、真面目に知りたいのです。
教えてください、お願いいたします。

[116: 匿名さん]

若葉はもともと火葬場でその後三大貧民窟のひとつだったんだよ。

[117: 匿名さん]

あ、ソースつけ忘れた。

http://ja.m.wikipedia.org/wiki/鮫河橋

[118: 匿名さん]

いや、だから場所を具体的に特定して下さいよ。
現在の若葉全域が貧民窟だったの？違うんじゃないの？
みなみもとまち公園のとこだけじゃないの？
だったら、この物件には直接関係無いよね、って事なんだけど。
詳しい方、お願いします。

[119: 匿名さん]

ちゃんとソースつけたのにそれすら見れないの？

現在の新宿区若葉二、三丁目、南元町一帯を指す。

もろ若葉二丁目ってかいてあるでしょ。
文盲にもほどがあるだろ。

[121: 匿名さん]

>>119
先生、ありがたいお話ありがとうございます。大変勉強になりました。これからもその調子で頑張って下さい。

[123: 匿名さん]

キャピタルゲインでますか？

[124: 匿名さん]

何だ、釣りか。まんまと掛かっちゃったよ。
いや、こんなに馬鹿で無能な人がいるのかとびっくりしてたんだよ。

[127: 匿名さん [男性]]

設備とか仕様はどんな感じなんですか？

[128: 匿名さん]

昔は東京全体が干潟or野原でしたよ

貧民以前に人が住む場所じゃなかったでしょ
東京駅も渋谷駅も海の入江でしたよ。
家康に感謝しましょ

[129: 匿名さん]

そんな話をしているのではない。地歴についてです。

[131: 匿名さん]

でも実際、この物件近辺って見た目ボロい老人ばかりがうようよしてるよね。
マジ検討してるから昼間だったり、夜だったり何度か行ってみたんだけど気になる。余りにも目につく徘徊老人たちが。
20年後にはその人らは絶滅してるからと言っちゃえばそれまでだけどさ。
うーん 悩ましい。

[132: 匿名さん [男性]]

地歴とか気になるんだったら、湾岸の埋め立て地に住んだらいいじゃん。いっぱいあるよ。
ま、釣りなんだろうけど。
徘徊っていうか、散歩だろ。じいさんばあさんも健康過ぎて、家でじっとしてられないんだろうよ。

[133: 匿名さん]

先日現地見に行ったけど、近くの路上でカップラーメンをすするおばさん2人組をみて検討をやめた。ここで言われているだけのことはあると思った。

[134: 匿名さん]

地歴気にする方は「良い地歴」を有する土地に住みたいのであって、地歴が悪い土地や無い土地(湾岸)には興味が無いですよ。

[136: 匿名さん [男性]]

この物件の近所の風呂屋さんの辺りもマンションに建て替えるってウワサを聞いたんだけど、誰か詳細知りませんか？

[138: 匿名さん]

このあたりってご老人が多いということなんですか?
日中などを見るとそんな感じもしないと思うんですけど。
現地へ行っての第一印象が悪いと確かに引いてしまうかもしれませんが
時間帯をずらしてみてみることも必要かもしれないですね。

[141: 匿名さん]

モデルルーム行きました。
仕様は一般的な「パークシリーズ」って感じです。
過去に湾岸のSKYZを見に行っていたので「狭っ！」っていうのが感想です。
比較物件ではないですが…ファミリー用としていくつか100平米前後を作って欲しかった。
価格は道路側は平均7300万円、お墓側は平均6300万円といった感じでした。上層階は8000万円以上です。
ここで話題になる防災、地歴、お墓の話は聞き逃したのか、デベからはされませんでした。

[142: 匿名さん]

>>136
計画としてはありますが、地権者が多くまだ土地がまとまっていないそうです。

[143: 匿名さん]

>>142
教えていただきありがとうございます。
話がまとまっても、数年後でしょうかね。

[144: 匿名さん]

掲示板がまったく盛り上がりませんね。
検討している方は皆無ということでしょうか…