ザ・パークハウス四谷若葉レジデンス

[周辺住民さん]

公式URL ：http://www.mecsumai.com/tph-yotsuya-w/
売主 ：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：名工建設株式会社東京支店
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託予定

ザパークハウス四谷若葉レジデンス
所在地：東京都新宿区若葉２丁目11番3他
交通 ：JR中央線・総武線「四ツ谷」駅（赤坂口）より徒歩10分、東京メトロ丸ノ内線・南北線「四ツ谷」駅（2番出口）より徒歩10分、東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅（3番出口）より徒歩10分、JR中央線・総武線「信濃町」駅（駅舎）より徒歩9分
総戸数 ：67戸（地権者住戸7戸含む）
販売戸数：60戸
駐車場 ：総戸数に対し11台（身障者用駐車場1台含む）
販売価格：未定
予定最多価格帯：未定
間取り ：1DK～3LDK
専有面積：44㎡～77.63㎡
バルコニー面積：6.84㎡～19.06㎡
販売予定 ：2015年3月上旬　販売開始予定

モデルルーム 2015年1月上旬　ご予約制事前案内会開催予定
完成日または予定日 2015年11月上旬（予定）
入居(予定)日 2015年12月下旬（予定）
敷地面積 1623.31㎡

[251: 匿名さん]

向かいの丸正さんのところって
マンションが建つ予定なのでしょうか？
建っても、こちらのマンションへの
影響はなさそうですが、
丸正さんが無くなってしまうのは
残念ですね。
徒歩1分のところにスーパーがあるのは
魅力です。

[252: 匿名さん]

売れ行きは悪くなさそうですね。
四ツ谷徒歩10分で坪300そこそこ、仕様もそこそこなら魅力あるってことかな、今現在は。

[253: 購入検討中さん [女性 60代]]

25戸も売れたんですか？
凄いですね

[254: 匿名さん]

山の手線内側にしてはやすいから山の手内側狙いで欲しい人はいるはずだし、売れない理由もないよね。
久しぶりに不動産みたらこんな上がってるの？って感じなのでここの安さは目立ちますね。立地はよくないけど。

[255: 匿名さん]

半分の30戸までは売れたようです。
くさっても(徒歩10分)四ツ谷ですからね。
四ツ谷の中ではしょぼい(坂下)んだけど。

[256: 匿名さん]

四谷っていうのももちろん大きなポイントなんだろうけれども、
間取りや価格の全体的なバランスが良い、というのがあるのではなかろうかと思います。
四谷の中だとちょっと…という感じかも知れないですが、
まあ四谷だし、駅まで徒歩10分だしっていうのは大きいでしょうね。

[257: 匿名さん]

かつての地主さんが「ウチの土地は三菱さんにしか売りません！」という考えの方で、三菱が安く買えた土地なのかな。

[258: 匿名さん]

ここは地価安いし、普通は大手が手掛けないような立地だから。立地が悪いから安い。ただそれだけ。

[259: 匿名さん]

地価そんな安いのかな。
商業地の部分はそうでもないんじゃないのかな。

[260: 購入検討中さん]

計算等が間違っていたらすみません。

もらった資料によると、土地と建物の価格が約1:1でした。
7000万の部屋だと各々3500万とします。
この物件は地区計画の基準を満たすことにより、容積率が262%から300%に緩和されているようです。
よって容積率緩和がなければ、4007万(=3500＊300／262)の土地価格持分と推計されます。
(結論)7000万の部屋で約500万円分は安いと考えられる。

[261: 匿名さん]

>>260
周辺相場より間違いなく土地安いな。
というか、建物高いw
人気がなければもっと下げられそうだけど、そういう物件ではなさそう。三菱のスケジュール内で完売しそうだ。

[262: 購入検討中さん]

住友さんのグランドヒルズと比較したいんですが、こちらの2、3倍の価格を出されると、手も足も出ないので、こちらで手を打つか悩ましいです。

[263: 購入検討中さん]

グランドヒルズと比較って…全然違いません？仕様も価格も、恐らく客層も。
共通なのは、地縁に難がある事かな。それでもグランドヒルズは御所に隣接しているだけまだマシですが。
釣られたのかな？

[264: 購入検討中さん]

一般的に、こことグランドヒルズが全く違うのは承知しています。価格は、2、3倍だろうからね。
もし、グランドヒルズの北側とかの最悪条件の部屋が例えば、70平米で1億位だとしたら、ここでの最高が8千万位だから、ちょっと考える余地があるなって位ですよ。

余計な書き込みして、失礼しました。

[265: 匿名さん]

>>260

マンションにおいて土地と建物の価格比なんて後付けです。
まずは総額を決めて戸数で割って分譲価格をきめる。その中で土地と建物の割合を各社のコンセプトである程度適当に決める。
もちろん極端なことすると問題になるけど。
だから地価なんて反映されていません。

[266: 購入検討中さん]

>>265
そうなんですか。教えていただき、ありがとうございます。勉強になります。

[267: 購入検討中さん]

ここは庶民の手の届く、最後の都心物件ですかね

[268: 匿名さん]

古ーい中古マンションとかなら、まだ買えるんだと思いますが、家族(4人くらいまでか)で住める都心の新築マンションとしては、間違いなく希少ですね。

[269: 匿名さん]

腐っても四谷。目の前がスーパー。
坂道は多いけど、むしろそこに風情を感じる向きには良い物件。

[270: 匿名さん]

丸正は隣にプレハブ増設してまで営業してるから、
なくなるということはないのでは。
ただ建物が古いので、建て替えることはあるでしょう。

[271: 匿名さん]

若葉界隈は昔は貧しい人が多かったとは言え、
最近まで結構な値段をとるフレンチが2軒あったのは有名。

[272: 匿名さん]

カシュカシュしか行ったことないなぁ。いつの間にか無くなってて、びっくりしたよ。

[273: 匿名さん]

ミロワールも閉店してしまった。

[274: 匿名さん]

カシュカシュの後にレスプリ・ミタニ ア ゲタリというフレンチが開店したようです。
これもかなり高級路線の店ですね。
地歴に関わらず、それなりの客層が期待できるということなんでしょう。
ミロワールの後にも工事をしているので、新しいレストランができるのでしょうか。
駅から少し遠い、坂道、ということに妥協できれば、
お買得な物件と思います。
田の字で行灯部屋が当たり前の都心で、部屋に窓があるというだけでも奇跡的。

[275: 匿名さん]

>>270
プレハブ増設ではなく、このパークハウスの場所にもともとスーパーがあったんですよ？だからのプレハブです。

[276: 匿名さん]

プレハブ店舗は今後どうなるんですか？

[277: 匿名さん]

家族で住むには、ピッタリの立地かと思います。
駅に近いところもと考えたりしていますが
駅に近いと治安があまり良くないのがマイナスです。
便利なのですけどね。
その点、ここなら徒歩１０分程度で駅に行けるのがいいです。
通勤の行き帰りで、毎日新しい発見があったりするかもしれません。

[278: 匿名さん]

ただの推測ですが、丸正さんとしては急な土地売却の成立で、やむなく元駐車場のところにプレハブを建てた。
プレハブの寿命か、既存建物の寿命が来れば、堅固なビルに建て替える。
したがって、どうするかは丸正さん次第だけど、プレハブの償却とかあるから、数年は現状維持。

[279: 匿名さん]

地歴、地歴というが、港区の六本木あたりも
元貧民窟ですよ。

ネットでは削除されてますが、
約35年前は貧民窟でバラック小屋が坂下に沢山ありました。
約30年前に森ビルが地上げしてゴーストタウンへ。
それから、約25年前森ビルが再開発。

[280: 匿名さん]

西新宿も昔は浄水場。

[281: 匿名さん]

丸正がマンションの1階に入るという案はなかったのでしょうか？

[282: 匿名さん]

近くにはあって欲しいけど、スーパーが入居してるマンションに住みたくないな。

[283: 匿名さん]

丸正さんはとりあえずは数年維持という風に考えて良いんですかね。
やはりないと困ってしまいますから、
存続していてほしいなという住民の方は多くなってくるのではないでしょうか。
マンションの1階っていうのはどうなんでしょう。
マンションのコンセプト的にそれはそもそも最初からむずかしかったのでは？

[284: 匿名さん]

丸正としては三菱のマンションの1Fに店舗を間借りするより
むしろ三菱から土地を明け渡したお金をもとに
プレハブと古ビルの土地に新ビル建てたいと思ったのでは？
そうなると現状維持どころか逆に建て替えが加速する可能性ありますよ

[285: 匿名さん]

そしたら、新ビル建て替えの間は営業できなくなりませんか？

[286: 匿名さん]

マンションの販売は、webを見る限り、あまり動きが無さそうですね。
現地付近でザ・パークハウスの紙袋を持った見学者風の方はよく見掛けるんだけどね。

[287: 匿名さん]

確か向かいの丸正さんの場所って
高層マンションが建つ予定なんですよね？
丸正さん現状維持ってことは
数年は高層マンションも建つ予定はないと
考えて良いのでしょうか？
それとも高層マンションの1階に
丸正さんが入る可能性ありってことですかね。

[288: 購入検討中 [男性 30代]]

今時新築マンションの1階にスーパーが入るのかなあ？
おまけに丸正？
このあたりでは有名だけど一般にはマイナーだよね。
将来的に高い建物が建つという前提で考えた方がよさそうだよね。
そうなると前の道路が狭いのが気になってくる。

[289: 匿名さん]

釣りなのかな。
高さは25メートル制限があるから、現状では高層は建たないよ。

[290: 匿名さん]

前の人が書いたのは高層マンションが建つではなく今の丸正さんの建物より高いものが建つ、という意味でしょう
今景色が抜けているからと東側を買う人にとっては50m80mの高層物件じゃなく25mても十分懸念材料です

[291: 匿名さん]

お墓の西側より、断然東側の方が良いですよね。価格は高いですけれども。

[292: 匿名さん]

290さんの言う通り高層じゃなくても同じぐらいの高さのマンションが建てば道路が狭いから
もろ真向かいでお見合いになる。女性はいやがると思う。カミさんも言ってた。多少はセットバックすると思うけど。
西側はいくら竹で隠しても毎日お墓はちょっとね・・・
やっぱりここの利点は山手線内にしては安いのと現状はスーパーが目の前にあることかな。
四谷駅から歩くと本当に下っていく感じ。四谷は東西南北どこにでも行けて非常に交通が便利だけど。

[293: 匿名さん]

地図で確かめてみたのですが、南側は建物があって窓があっても
壁が見えるだけという感じなんでしょうか。
間取りは西か東向きということですね。
お墓の見える西と将来ビルが建つかもしれない東となると
どちらがいいのか迷うところです。

お墓に抵抗のある方も多いでしょうけど、将来的にも視界が広いことは
変わらないという利点があるものの、お墓と西日が気になる。
東側は日中少し暗めで、将来は対面にビル。
難しい選択のように思えます。
スーパーが近いのはすごく便利ですよね。

[294: 匿名さん]

隣のマンション西側(墓側)に住んでいます。
西日は強く冬でも暖かいです。
お墓の存在は視界も開けて永久眺望で(笑)気に入っていますが、週末とかお彼岸とかの早朝から夕方まで続くお経BGMと線香の香りは気になる方は嫌かもしれない。
日曜とか昼まで寝たいのにお経の声で起こされたりします。

[295: 匿名さん]

>>294
ライトコート住民さん
情報ありがとうございます。
お墓側も良さそうですね。

質問なんですが、お部屋から神宮球場の花火は見えますか？
よければ教えてください。

[296: 匿名さん]

>>295
花火見えますよー！
私はお墓を買うつもりですが
バンブーガーデン邪魔じゃないですか？
日当たり悪くなりそう…

[297: 匿名さん]

>>296
お墓、ではなくお墓側です。
誤字失礼致しました。

[298: 匿名さん]

>>296
ご回答ありがとうございます。

花火、見られて良いですね。うらやましいです。
ここのマンションでも西側の4階以上位ならば、見えるかもしれませんね。

[299: 匿名さん]

庭付きも魅力的なんですが
花火・日当たりのために4階以上か、
迷いますね。

[300: 匿名さん]

都心部にはマンションやビルが多数建っているから、低い所には日当たりが悪いですからね。
日が当たっていても僅かな時間だけなんでしょうね。
やっぱり上の階の方が良さそうな気もしますよね。
その代り荷物の出し入れが大変ですけどね。

[301: 匿名さん]

庭付ってまだあるのですか？
さすがにもう全部ないのかなぁなんて思っておりましたが。
ここだと庭は人気があるだろうなと感じております。

お経の声で目が覚めるなんてあるのですか。
窓さえロックしとけば外の音は聞こえないんじゃないかなと思ってたけれど
そうでもないんですかね？
建物が変われば向きとか位置とかも変わるから
その辺は大丈夫かな？

[302: 匿名さん]

庭付きまだ売り出してないですよね？

[303: 匿名ちゃん]

墓地は半永久的にビルなど建たないし考え方によっては良い環境では？クレーマーも住んでないし。
変な隣人より墓のほうがいいかも

[304: 匿名さん]

墓地の近くに住んでいた者です。
墓地は見慣れれば、気にならなくなると思います。ある意味、半永久眺望ですしね。
暴力団でも誰でも、そう簡単には地上げできません。
ただ、売る時にマイナス要素になりそうなのが、心配ですね。

[305: 匿名さん]

私はライトコート墓側に住んでいますがここの墓側を買うつもりです。
永久眺望です。日当たり抜群です。基本ひと気はありません。
お経とお香は「ヒーリングミュージック」「和風な香り」と
脳内処理でOKです。

[306: 匿名さん]

>>305
日影図を見させてもらったら、南のライトコートの影響で、墓側は部屋にもよりますが、広めのところは冬の日当たりはほぼない状態に見えましたが、大丈夫でしょうか。

[307: 匿名さん]

>>306
マンションが建つと知った今年の頭から毎日のように
うちのベランダから現地1階部分を覗いて日当たりを確認しています。
1月でもかなり内側まで日が差していましたよ。
問題はバンブーガーデンの威力と思うんですよね。
あれなければ冬でも日は十分当たります。
バンブーが高く生い繁るようなら日当たりは悪くなるかと。

[308: 匿名さん]

305さん、
ヒーリングミュージックと和風な香りですか
確かに！！（＾＾）
考え方も色々ですネェ
でも眺望面を前面にとらえていくのであれば、
一定時期のそういうものは気にならなくなるというか
305さんのように前向きに考えられるかなぁと思います
何しろ本当に何か巨大な物が突如できるというリスクはわりかし低いですから

[309: 匿名さん]

近所ですが、花火毎年木曜日だしみれたことないわf^_^;

[310: 匿名さん]

花火は神宮花火大会だけでなく、7・8月開催の神宮球場スワローズ戦7回終了後に200発くらい上がりますよ。

[311: 匿名さん]

>>307
そうなんですね。改めて日影図を撮影したものをみてみると、確かに一番南側住戸の低層の日当たりはほぼありませんでしたが、それ以外はそれなりにありそうですね。

ちなみに、何故まだ新しいスターコートからお引っ越しされるのでしょう？

[312: 匿名さん]

>>311
賃貸だからです。

[313: 匿名さん]

信濃町も近いし、やはりこの周辺は宗教の人多いですか？
見た感じあまり某政党のポスターなどは見かけませんでしたが。

[314: 匿名]

>>313
多いけどその話もう終わってる。ちゃんとスレ読めば？

[315: 匿名さん]

あの辺の電柱は２本に１本位の割合で新聞の広告で少々げんなりします。

[316: 匿名さん]

頻繁に花火が見られるのはうらやましいかな？って思うのですが。
慣れてしまうと騒音になってしまうのかな？
子供は喜びそうですよね。
賃貸から分譲に引っ越すって事は、やはり住みやすい場所と考えて良いのでしょうか？

[317: 匿名さん]

新聞広告とは？
新聞社の購読申し込みを呼びかける広告が貼られているんですか？

低層、特に1階は確実に日照がよろしくない環境なのですね。
1階なんて小さいお子さんがいらっしゃるご家庭が希望するでしょうに、
もったいないですね。

[318: 匿名さん]

>>316
花火は音で気づくんじゃなく、
テレビで野球中継を観ながら頃合い見てベランダでスタンバる感じです。
さすがに窓閉めてたら音は聞こえませんよ〜。

[319: 匿名さん]

>>317
信濃町に本社がある新聞社です。
現地を見たことは無いのですか？
もし、本気でこの物件を検討しているなら、現地をご覧になることをおすすめします。

[320: 購入検討中さん]

よ～く考えてみると、都心で三菱で８０００万円程度で建物内の最上級の部屋が買えるってすごいことだと思う。高級物件を買っても、同じ建物内に遙かにすごい部屋があって引け目を感じることは必然だから

[321: 匿名さん]

東京ディープ案内ってサイトで、若葉二丁目商店街ってページ見てみなよ。
その前後のページと合わせて地歴が分かるから。
それを織り込み済みの価格よ。

[322: 匿名さん]

織り込み済みで相場のマイナス3000万円でしょ？
だったら良くない？

[323: 匿名さん]

四ツ谷10分で大手デベで、ここまで近隣相場より安いのは10年に1度位しか出ないんじゃない。

[324: 匿名さん]

目黒駅前の半値で、しかも四谷　
近くのスミふより２〜３割安　
で、三菱　
完売も時間の問題です

[325: 匿名さん]

今って先着順販売になっているのですが、これでもう最終という風に考えて宜しいのでしょうか。あと７戸となっています。
四谷で駅１０分だと考えると感覚的にリーズナブルだなと感じられる方が多いのではないのかと思いました。
資産価値的にもいいのでは、と。
それにしても今どきどうしてこんなに安いんでしょう？
もともと何があったんでしょうか、ここは？？

[326: 匿名さん]

谷底だから安い。
これが坂の上なら、庶民には手の出ない高級マンションになっていた。

[327: 匿名さん]

谷底であること、お墓が隣、宗教が気になるというところが控えめな値段の理由です。

現在の相場から見れば、正直お得ですが、1-2年前のすぐ近くの分譲マンションからは
1割高くなっていますし、東側は再開発でお見合いの可能性があります。

[328: 匿名]

>>327
地歴忘れてるよ

[329: 匿名]

まあやすいんだしそんなのもちろん込み込みだろ？安いには安いなりの理由があるんだよね。普通

[330: 匿名さん]

327,328
そうなんですよね、あと検討する方は絶対に現地に行ったほうがいい。
雰囲気が独特なんですよ。異様というか。
商店街は小奇麗に見せようとしていますが、これが地歴というやつか、をまざまざと感じとれます。

[331: ご近所さん]

安くて建物の質がよければ、それでクリアじゃない。
近所で販売中の某大手の安普請高額物件よりずっと良い

[332: 匿名さん]

>>330
すごくわかります。独特な雰囲気。
道端で老人がカップラーメンすすったりしてますもんね。
でもあと10年もすればその年代は一掃されるじゃん？
とも思います。

[333: 匿名]

あそこが、昔…の中心部でしたからね
利便性はこちらが数段上ですね

[334: 匿名さん]

皇族がお住まいになっている御所が徒歩5分にあるのは非常に魅力的だと思いますよ。全国でも限られた場所しかありませんので。

[335: 購入検討中さん]

>>334
いやいや！
ここは全然関係ないから！
勝手に皇室との縁を感じないで！
飽くまで若葉ですよ

[336: 匿名さん]

御所から徒歩5分だと、住所では、紀尾井町、南元町、北青山、南青山、赤坂とかですが、その住所だと何か縁があるんですか？
あくまで距離の話です。お疲れ様です。

[337: 匿名さん]

>>336
でもここは若葉でしょ？
若葉まで御所の近所に含めるなら、さして限られた感じはしないのですが…
まぁ、この物件は安いからそのうち売れるよ！

[338: 匿名さん]

御所？ちゃんと現地行けばどれだけ庶民的な街かわかるよ。だったらグランドヒルズ狙いなよ。
ここは谷底、地歴、宗教。
だから安い。
変に持ち上げるのやめなよ。
そのおかげで安いし。
四ツ谷10分の山手線内、安い！
これがウリだしすぐ完売する物件だよ。
黙って見てればイイのに御所とか持ち出すな恥ずかしい。

[339: 匿名さん]

>>338
全くその通り。

[340: 匿名さん]

御所しか売りのない、ぼったくりグランドヒルズより良いんじゃない？
あちらは、この一帯で一番の低地、貯水槽の隣で湿気が多そう

[341: 匿名]

その御所が実生活に何も影響ないんですよ。自己満足と言うか…
日頃の生活を考えるとこっちの方がいいかも。
ただし、坂道とは切っても離せない立地なので覚悟は必要かと。

[342: 匿名さん]

御所を持ち出すなと言われても、、、
恥ずかしいと言う神経が理解不能。
過去ではなく、現在徒歩圏に何があるかは重要でしょ。
それこそ徒歩圏にキャバクラや風俗店があれば子供に悪影響を与えるかもしれないですし、逆に公園や教育施設が充実してれば子供にとっては良い影響を与えるのでは。

[343: 匿名さん]

>>342
いやいや、そう思うのは全く自由ですけど、はっきり言って若葉と赤坂御用邸は全く別物で、こことは全く違う土地ですから。
御所を持ち出すなと仰る方が全く意味不明です。
違う土地ですから、御所を巻き込まないで下さいね。

[344: 匿名さん]

巻き込むの意味がわかりませんね。
若葉だろうが、赤坂だろうが、紀尾井町だろうが、御所は全く別物で違う土地です。そんなことは小学生でもわかります。ただ、徒歩圏の話をしてるだけです。

[345: 不動産購入勉強中さん]

良くも悪しくも、御所を無くしてこの地域を語れないことは確か

[346: 匿名さん]

こんなとこに御所持ち出されてほんと迷惑だろ（笑）徒歩圏ならまずあの近くのワケワカラン寺にでもいけば？（笑）

[347: 匿名さん]

ワケワカラン寺って何ですか？

[348: 匿名さん]

御所と違うだの、徒歩圏だの、何を言い合っても
ここは坂上の67平米1億1000万円と同じような部屋が
6000万ちょいで買えるんですよ。
その差が坂道であり、宗教であり、地歴でもあります。
私は断然 価格重視。庶民にとって5000万円でかいわー。
坂道も登るわーw

[349: 匿名さん]

いや、坂上で1.1vは言い過ぎでしょう。
70平米で8000万くらいじゃない？
まぁ安いは安いけどね

[350: 匿名さん]

四谷三丁目のミッドタウン何ちゃらが、348さんの言う価格らしいよ。