年収に対して無謀なローン その30

[匿名さん]

その30です。
下記テンプレを参考して書き込みをお願いします。


【テンプレ】

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込500万円　正社員
　配偶者　税込400万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3000万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　11000円・5600円・10000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。近隣に妻実家有り、育児協力が見込める。


※前スレ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/447524/

[465: 匿名さん]

>>461
収入に対して借入がちょい高めですが、資産があるようですし、大丈夫ではないかと。
いざというときでも、立地がいいから値崩れしなさそうなマンションですし、売ればいいだけでリスクもそんなにないんじゃないかな。

[466: 匿名さん]

↑いやいや、どう考えても無謀だと思うが…

[467: 匿名さん]

不動産を「売ればいい。」と言う奴は信用しないほうがいい。
固定資産は簡単に思うような価格では売れない。
市場価格を下回る値付けでも、買う人がいなければただの古家。
最後は売ればいいと考えるのは金を捨てるのと同じ。

[468: 匿名さん]

都内でも不動産は有るがキャッシュが無くて苦労してる人が多い。

[469: 匿名さん]

変動　35年・0.67％ ←この想定は甘くないですか？

[470: 購入検討中さん]

＞＞461
　うん。良いと思います。

　たしかに、このスレは「年収に対して無謀か」がテーマなのでそこから考えると、
　466の方のいうとおりやや無謀です（＾＾；
　世帯年収890万なのに5000万のローンを組もうとしているのですから。

　でも、461さんに関しては次の5点からまず大丈夫と言えます。

①物件の場所が良い。駅からの距離や日当たりは書いてありませんが、
　やはり千代田区、中央区、文京区といえばいずれもイメージが良い区です。
　特に中央区の日本橋や文京区の茗荷谷であれば、１０年どころか３０年経っても、
　資産価値は下がらない、いやむしろ上がっているかもしれません。
　良い買い物だと思います（＾－＾）

②専業主婦でありながら、家賃収入で、210万×残期間16年＝3360万円入ってくる。
　しかも、最後に処分すれば、学芸大学駅近で駅近３ＬＤＫならどんなにボロくても
　1500万を切ることはありえませんので、これは非常に大きいです。

③車を持たないと割り切っている。車は年間80万はかかる金食い虫です。

④子供をゼロか１に割り切っている。私立か国立か、理系か文系かにもよりますが、
　子供は1人当たり3000~4000万円の費用がかかります。

⑤旦那さんの昇格が見えている。堅実に働いて、上場企業で出世できるということは、
　真面目で勉強熱心でなければできないません。そういう旦那さんなら大丈夫ですよ。

最後にひとつだけ。子供が2人になったら、北区や江東区に行くとおっしゃっておりますが、
ちょっと待った！

売却のタイミングにもよりますが、値下がりはほとんどしないエリアなので、
売却すればおそらく手元に1000万は残るはずです。

そのうち500万を違約金（立ち退き料）の原資として、管理会社と交渉して、
定期建物賃貸借を解除してはどうでしょうか？
立ち退いてもらった後で残りの500万でリフォームするんです。

そうすればあとはローン「ゼロ」で住むことができるし、ご自身にとっても
ご実家ですから、安心するのではないでしょうか？

ご一考ください。

[471: 匿名さん]

>>466
どう考えても無謀とおっしゃっていますが、どこが無謀なのか是非とも教えてください

あなたが、 「どう考えたのか」が是非とも知りたいです。
全部とは言いません。無謀と思ったこと一つでかまいませんので
「どう考えても」とおっしゃるぐらいなので、一つぐらいは簡単に例示可能と思います

[472: 働くママさん]

【テンプレ】
海外在住で、居住している国（夫の母国）での住宅購入を検討中です。日本と色々事情が異なる点も多々あるとは思うのですが、ご感想をいただければ幸いです。
日本との一番の違いは、金利が9％というところです。これでも、一番安い金利の銀行のもので、他は１１％くらいあったりします。

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
税金のシステム等違うため、手取り月収＋ボーナスで記載しました。

　本人　　　手取り月収２４万円 正社員 （義父の会社で義兄と働いている）
　　　　　　　業績次第のボーナスが昨年は年間手取り４００万円、
　　　　　　　一昨年は２５０万円。おそらく、年間２００万円は見込める予定。
　配偶者　　手取り月収７万円 　非常勤勤務
　
　不動産A（築0年、1700万円相当、キャッシュで購入（購入時価格1375万円）、現在家賃収入８万円）
　　　　　　近くにマンモス国立大学があり、借り手探しに苦労はなく、空き室リスクは年間１ヶ月程度。
　　　　　　マンション価格もこの地域では中古築２０年マンションが６年で価格が倍になった）
　不動産B（築４年、1800万円相当（購入時価格1400万円）、ローンは2年前に完済。
　　　　　　在居住しているが、次の物件を購入したら家賃収入８万円で賃貸に出す予定）
　　　　　　（空き室リスクは２−３ヶ月程度と予想）

■家族構成　※要年齢
　本人　　　33歳
　配偶者　　34歳 （産休中、１年後復帰）
　子供１　　　0歳、3歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3100万円　中古マンション（築３０年）
　（この国では中古住宅でも管理が良ければ価格が上がっていきます）

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　管理費月１万4000円、修繕積立金　おそらく年間４万円程度、駐車場代無し
　（駐車場代2台分はマンション価格に含まれている）

■住宅ローン
　・頭金　1100万円（諸経費別途200万円、リフォーム代100万円用意有）
　・借入　2000万円
　・固定　18年・9.00%

　月返済額が初年度１７万円強、徐々に元金返済分が上がっていき、18年目には月返済額２４万円に。
　ただし、繰り上げ返済を年に１００万円出来れば返済年は9年半、月返済額は最高２０万円に。繰り上げ返済を年に２００万円で切れば返済年は７年、月返済額は最高でも１９万円に押さえられる。
　

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　150万円 　（妻の独身時の貯金が別途３００万円あるが、緊急事態用費用のため、基本的に使わない予定）

　今までの物件と今回の物件、全て夫の実家から２００万円ずつの援助がありましたが、それ以外は夫婦の共通貯金、あるいは独身時の貯金から支出してきました。

■昇給見込み
　業績次第

■定年・退職金
　60歳 （ただし、家族経営なので 多少の融通はきくと思われる）
　退職金は無し

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　変更無し

■その他事情
・ 教育費、医療費にお金がかかる国で、現在の収支は
月２４万円の夫の給与をちょうど使い切るか、月によっては２−３万円残るかという程度。（子どもの風邪の受診で１回１万円＋薬代数千円、巻き爪治療で一回３万円、一家でインフルエンザになった時はトータル６万円の医療費がかかった）
車（2台）の保険、車検、子どもの年間教材費、旅行代等１０万単位でかかる費用はボーナスから補填。
・妻の給料は日本への帰省時の航空券代その他費用目的で全額貯金。
・第一子の幼稚園代は月額５万円。割り引き制度があり、子ども2人でも支出額は合計５万円で変わらない予定。小学校でも支出額に大きな変更無し。
・物価、賃金は年間４％くらい上がっており、賃貸料も年間数千円UP出来る可能性もある。
・返済イメージとしては、家賃収入１６万円＋家計から２−３万円を支出する形。不動産の空き室リスク（賃貸料４ヶ月分３４万円＋車保険料２０万円（2台分）＋車検１５万円（2台分）＋子どもの年間教材費１０万円＋国内レジャー（旅行）代２０万円　等で年間１００万円をボーナスから補填予定。あとは、最低１年に１００万円の繰り上げ返済（手数料無料）をしたい。
・ローンに行き詰まったら、最悪不動産A,Bどちらかを売却するが、退職金などないため、老後の資金、資産として不動産はなるべく売りたくない。

・もうしばらく今のマンション（不動産B）に住むつもりでしたが、第二子が出来手狭になりそうなこと、現在検討中のマンションの条件がいいこと（敷地内に公園等あり子育て環境良し、通勤も便利、義理実家も近くなる、広さは今の倍の140㎡弱）から、あまり貯金はないのですが、購入を検討しています。２０００万円という借入額は初めてであること、金利が高いこと、ボーナス頼りの点を心配しています。

[473: 働くママさん]

すみません、No.４７２です。
月収支は、大体月２−３万円余りますが、病気が続いた月などは夫の給料２４万円使いきる形です。
ローン支払いが難しければ、しばらくは日本への帰省を１年に１回ではなく、2年に1回で我慢しようかと思っています。

[474: 物件比較中さん]

■世帯年収
　本人　税込460万円
　配偶者　税込0万円

■家族構成
　本人　32歳
　配偶者　27歳
　子供　1歳 、もう一人妊娠中

■物件価格・種類
　3200万円　中古マンション　総戸数141戸（築10年、諸費用込み）
　3700万円　中古戸建て（築6年）

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　管理費：13,700円
　修繕積立金：9,700円
　駐車場：1000円


■住宅ローン
　・頭金　850万円（諸経費含む)
　・借入　マンション　2350万円
　　　　　戸建て　2850万円
　・変動　35年・0.75%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　100万円

■昇給見込み
　年5千円

■定年・退職金
　70歳（職人のため定年なし・ただ体が動くかどうか）
　200万程度見込み涙
　　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　現状まま

■その他事情
　・ 確定拠出年金（月2万3000円）で老後資金を何とかためたい。
　　 上手く運用出来れば1000万・退職金プラスで1200万・・・。
　・ 自分が大学にいけなかった分（自助努力の足りなさ）子供2人には大学に行って欲しい。
　・ 妻は下の子供が幼稚園入学する頃、約4年後パートに出る。

以上、ご教授お願いします。破綻しますでしょうか？

[475: 匿名さん]

法人でなく商店とかなら審査が通るか、まずそれが先ですね。
法人でも零細ですと銀行の目が厳しいから、、、

[477: 匿名]

>>474
購入するなら戸建てのほうがいいように思います。
お子さんの人数もほぼ確定ですよね。
物件価格は厳しめですが、なるべく早く奥さんにパートに出てもらい学資保険やご夫婦の年金はアシストしてもらいましょう。
かなり倹約を要することになりますが若い年齢で頭金をそれだけ貯蓄出来たということは経済観念がしっかりなさっているのでしょう。
だだ、病気や怪我には十分に気をつけてがんばって下さい。

[478: 匿名さん]

>>476
現在できていても、将来大変そうですね～

まさか、賃貸様？

[479: 匿名さん]

>>478
先日，日経ビジネスオンラインで「年収1000万こそ、老後が危ない」という
記事を見ましたが、476はその典型かと。

年収1000万って税金とか考えると800万とそこまで変わらないんだよね。

でも800万の人は「1000万に届いていないんだから。」という意識があるので、
妻も働きに出たり、普段の生活でも身の丈にあった生活をする。

ところが1000万を超えると「ケタ」が変わるせいか、一気に勘違いする人は
多々おります。

上の方でVERRY妻なんてワードが出ていましたが、まさにその典型。
夫は商社マンか都銀で年収1100万。専業主婦。子供２人は中学から私立。
マンションは豊洲か勝どき、湾岸埋め立て地の7000万クラスのタワマン。
車は勿論レクサス、みたいな。

それでもまぁ、生活はできるんだけど、妻がいわゆるverry妻的生活に慣れてしまった場合、
子供達が巣立ち、夫が定年退職した時点で必要充分な老後資金を貯めることは確実に無理。
せめて1500万あればそれも可能だとは思いますが…。

おそらくそこまで考えが回らないウマシカか賃貸様では？

[480: 匿名さん]

>>474
マンションで5.1倍、戸建で6.2倍、残預金100万は少なすぎ、世帯数が増えそうなので繰上は厳しそう。教育費は大学のみ私立文系で現見込み＠1500万程。物価、消費税で将来はもう少しupするだろうけど。

[481: 匿名さん]

年収460万の6倍物件は厳しいよね。
でも、なんとかならないレベルでもない

[482: 匿名さん]

年収460万の6倍物件は厳しいよね。
でも、なんとかならないレベルでもない

[483: 匿名]

職人さんだと社宅もないだろうし老後は国民年金だからね
やはり家は確保したい気持ちもわかる
物件がもう少し安く購入できるといいんだが

[484: 匿名さん]

>>474
どちらも中古物件なので、仲介料が発生して諸経費が高めなのかな？

また、どこまでを入れていますか？
業者や行政に払う分のみ？
カーテンや照明、引っ越し代まで含まれているのでしょうか？

＞■貯蓄　(購入後の残貯金)
＞100万円
ここが心配です。

諸経費の内訳に、カーテンや照明等が入っていない場合、
それら大物だけでなく、意外とコマゴマとした物に支出が発生します。

同じくどちらも中古ですが、
給湯器等の設備は、購入時には新品なのでしょうか？

もし＝築年数の場合、5年以内くらいで交換時期が来ると思われます。
仮に、ガスで給湯だけでなく暖房（床暖や浴室乾燥機）もとなると、
交換には30～50万円掛かります。

正直、買う時は高くても、新品や保証等で10数年費用が掛からないのが新築。
中古は新築の上乗せ分が無い分安価ですが、
年数や物によっては経年劣化や、保証切れが増えてくるので、それらの費用分の覚悟が必要になります。

ローンを借りられる金額と、
実際に生活しながら返せる金額は大きく異なります。

そこを見誤らないようにご注意ください。

[486: 物件比較中さん]

474です。
皆様ご丁寧にレスして頂き有難う御座います。

鉄筋工をしており、都内の現場に出ているので
都内に比較的近い、東上線志木～池袋、TX八潮～三郷中央を希望しています。
本社が東上線沿線にあるので、東上線が第一希望です。
どちらの沿線にしても、徒歩20分圏内ですと3000万円を超えてきます。

新築ですと駅から遠くなるのと、志木より森林公園よりの駅にならないと買えません。

また建売ですと、雨漏りがした、台風で屋根が飛んだ等色々な口コミをみると不安です。

その分マンションですと検査もしっかり行っておりますし（自分が携わっているので）
今検討しているマンションは、元請が鹿島建設で、施工会社も安心出来ます。
（H谷工などの躯体にお金を掛けない業者と違う）

安い家を買っても色々不具合が出たりしそうなので
ちょっと無理をしてローンを組んで、自分の中で納得した物件を買いたいと思いました。