DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？その20

[匿名さん]

DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？その20です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/535372/

所在地：東京都中央区晴海三丁目102番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩9分
山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.67平米～123.77平米
売主：住友不動産株式会社

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[701: 匿名]

到着時間が遅れるのは仕方ないよ。出発時間が固定化されないのが辛いんだよ。始発は固定だろうけど、後続のバスは渋滞の影響受けて戻りが遅れる＝次の出発が遅れるって意味でしょう。5分〜10分間隔で稼働するならまだ大丈夫そうだけど、どうだろう？

[702: 匿名さん]

都01系統みたいに、一時間あたり２０〜３０本位運行すればよいのでは？

ここは、運行距離も長くないから、一時間あたり１０本位出発するようにすれば、いいのでは？

[703: 匿名さん]

>>702
うーん。
そんなに沢山走らせるための運行費どうすんの？

[704: 匿名さん]

台数を増やせば定刻発車できます。
DTを出て、新橋で降ろして、DTに戻って、乗客乗せて、DTを出る。
の１サイクルで30分位？
10分に一本なら3台、5分に一本なら6台あればまわりますね。
渋滞を考慮すると10台位は欲しいかな。

[705: 匿名さん]

>>704
管理費で賄うわけじゃないから、運賃コストに跳ね返らなきゃ本数多いに越した事はないね！
まぁ現実的には、2、3台で数分間隔で回すんだろうね。

[706: 匿名さん]

往復20分、乗降各5分で合計30分
遅れを吸収するマージン15分
3台だと15分間隔。
まあ、そんなところでしょうね。
朝のラッシュ時の所要時間がわからないので推測ですけど。

[707: 購入検討中さん]

運行バスの費用は管理費に含まれています。バスの利用者がゼロでも賄える設計ですよ。

でも、一戸あたり月2回ほど利用すれば都バスに乗るのと同じだったような。つまり3回以上乗れば元が取れる計算だった。具体的な数字はうろ覚えなので違ったかもしれませんが、管理費にしめるバス運行費は些少でした。

渋滞による定時運行問題とは関係ありませんが。

[708: 匿名さん]

>>707
私が聞いた話と少し違うのですが、管理費で運行費用を徴収しそれ以外に運賃を100円とか取るのですか？
それとも、運賃は個別にとらず全て管理費で賄うのですか？だとすると利用しない住人から文句が出そうですね。
私が聞いたのは運行はスミフ、利用毎に運賃回収、回収方法は未定（現金なのかチケット購入なのかなど）と聞いてました。
余談ですが、ただでさえここの管理費は割安なのに、バス運行費用も含む金額なら、かなり安くお得ですね〜

[709: 匿名さん]

>>706
ですかね〜！？
輸送キャパも大事だけど、朝のラッシュ時にバスが循環されなきゃ、勝どきまで歩いた方が早くなっちゃうから、意味ないっすね（苦笑）

[710: 匿名さん]

気になるのはバスが管理費を食うしきちんと運行できないようだから止めようって住民の総意で決めたりコース変えたりできるのかな？
晴海の某マンションが紛糾してるのはそれもあるよね？
変更意見が多数だったのに通らなかったとか書いてあったような
詳しくは見てきてくれ
住民で無いのでわからないことも多いが

[711: さか]

何割売れましたか？

[712: 匿名さん]

かなり売れてますよ。

お早めに。

[713: 匿名さん]

>>711
スミフは情報をオーブンにしないので、売れているかどうかはわからないようになってます。
第一期5次が戸数12戸で先着順受付だったのでそんなに売れていないのではないか、という書き込みが以前にありました。
5次が開始したのっていつでしたっけ？
スミフの方針で竣工後も販売を継続する(ゆっくり売り出す)そうなので慌てなくても大丈夫ではないかな。

[714: 匿名さん]

二期って本当に募集してるのですか？モデルルームに来た人は全員、先着順で買えるシステムでは・・・

[715: 匿名さん]

>>714
そうなんですか？MR行かれました？
少なくとも一期は違いましたけど…。最高11倍だったみたいですし。

[716: 匿名さん]

いいえ。行ってません。だけど二期に申し込んでたら絶対ぶちぎれてる。こんなに延長されたら、ふざけんなと思うよ。

[717: 購入検討中さん]

>>708

言葉足らずだったかもしれません。すみません。

利用者が少なくて、スパやバス運行の維持費がまかなえなくなった時のことを懸念して、営業の方に確認したところ、維持費は管理費の中に含まれているとのことでした。そのため利用者ゼロでもまかなえる設計ということですが、利用者負担の観点から、また無料にすると秩序を守らない人も出てくる可能性などを考えて、少額の利用料を徴収するということです。

スパもバスも1回あた100円だったかな。

徴収した利用料は収益として管理組合が管理することになるかと思います。これは駐車場代などの扱いと同じです。

ちなみに、中央区との取り決めで、オーナーズスイートの利用料は無料だそうです。ただし、同じ人が何度も使えないように利用規定があります。

[718: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

ここの検討者の方々は
本当にMR行ったこと無い人なのか？
デベが情報を出さないのか？
バスの運行間隔やスケジュールも分からず、
マンション選んでるのかしら…

もしや全員バイト？

[719: 匿名さん]

>>710
クロノレジデンスの住民板見てきました。
ホントの住人だけでなく冷やかしさんもいましたが、やはり管理組合って大事だなと思いましたね。シャトルバスが良好な住民環境の形成を阻害する一つの要素になる可能性もあるのだと認識しました。晴海→新橋へのシャトルバスも二号線の混雑状況によりどうなるのかわからないですね。何せまだ開通してない道路ですから。
ところで、住友不動産の売り方として竣工後も売り続ける形を今回も採ると思いますが、今後形成される管理組合＆理事会の決定事項にどれだけデベが口を出してくるでしょうか？どなたかご存知ですか？
例えばシャトルバスの運行変更とかスパの利用規約変更とかに対して。極論言えば、スパの廃止を管理組合で可決したら（そんな事は絶対に無いでしょうが）デベもそれに従うのでしょうか？もしそうなら完成在庫への営業にも影響がでると思います。

[720: 購入検討中さん]

シャトルバス代金って、実際、1日往復でいくらくらいなんだろう
100円で往復として200円の30日として6000円
この金額が管理費に上乗せされてるわけ？

[721: 匿名さん]

>>719
バスは新橋との往復だからクロノのそれとは次元が違うよ。

[722: 契約済みさん]

>719
管理組合が結成されたらデベや管理会社は口出しできませんよ！

それに売れてる売れてないの議論がなされてますが、住人としては売れてない方が管理組合も運営しやすいですし、エレベーターや共有施設も空いてるので快適極まりないです。
このまま売れないことを願うばかりです。

[723: 匿名さん]

シャトルバスは利害が対立しそうですよね。
新橋へ1時間に3本より豊洲に1時間に10本の方がいいという人もいるし、渋滞で時間がかかっても新橋がいいという人もいる。
合意形成が大変そうです。
新橋は駅付近が混雑しそうですね。

[724: 匿名さん]

>>722
永住するならそうですね。
今後買い替えを考えると、人気がないと中古で売却するのに苦労しそうです。

[725: 匿名さん]

管理費の実質的使い先ってコンシェルジュ5000円、管理人5000円、警備員5000円、会計運営3000円、スパメンテ2000円、その他5000円で合計25000円　くらいのイメージですかね

[726: 物件比較中さん]

ラッシュ時にバスで新橋行くのと、勝どき駅から汐留駅に出て新橋駅まで歩くのそんなに時間変わらないような。。。

[727: 匿名さん]

>>726
それなら一本で行けるバスの方が楽でいいですね。

[728: 物件比較中さん]

>>727
確かに。
でも今の晴海通りと渋滞が変わらなければ、大渋滞の日は３０分以上かかりますよ。
結局BRTや大江戸線の方がいいってなる気がする。。。

[729: 匿名さん]

>>728
個人的にはBRTができるまでのツナギって意味合いで、
シャトルバスがあればいいのかなって思いますけどね。

ただ雨の日とか、新橋辺りから濡れずにマンションまで帰れる手段があるのはありがたい。

[730: 物件比較中さん]

>>729
でも新橋で雨に濡れますよね？ロータリーには入れないでしょうし。
私なら雨の日はタクシーかな。

[731: 匿名さん]

>>730
確かに。
新橋でバスまってる間に濡れますね。。

まあバス待ってる間は、近くの濡れないとこで待機します。

[732: 物件比較中さん]

>>494
俺も同意!

[733: 匿名さん]

>>732
じゃ他へどうぞ〜（笑）
価値観の相違は否めないけど、ここ検討板だから！
ちなみに、私は全然セレブではありませんが、気に入ってます。
さようなら〜

[734: 匿名さん]

>>717
ご丁寧に有難うございます。
いずれにしてもキチンと把握しておきたいですね。
最初の話と入居前までに時間が空いているので二転三転しても困りますしね！
ところで、オーナーズスイートって中央区は無料？
今も中央区に住んでますが、今のマンションは有料ですけど！
規定ありますか？

[735: 匿名さん]

>>722
完売後引き渡しならそうでしょうけど、竣工時半分在庫があった場合その所有権ってデべにあるわけじゃないですか。
それでもデべは口を出さないんでしょうか？

[736: 匿名さん]

>>735
何を言っているのかわかりませんが、入居直ぐに共有施設やシャトルバスを取りやめるなんてありえません。
それがあるという事をメリットに感じて申し込んでいる人もいるわけですし、少なくともうちは反対します。

[737: 匿名さん]

>>735
横からすいません。
引渡し後入居者が管理組合は立ち上げるはずだから、
空き部屋の有無に関係なく、管理組合運営箇所については
デベは口出し出来ないかとおもうのですが、シャトルバス運営が管理組合管轄じゃなく、スミフ負担の運営なら
彼等の一存で継続廃止は決めらちゃうかもですね。
想像するに、BRTが円滑稼働（オリンピック後晴海み停留所が出来るまで）したら、止めちゃうかもしれませんね？
それまでの繋ぎの様な気がします。

[738: 722]

マンションは引き渡し↓時点で組合が結成されます。
よってそれ以降の管理は売主でなく、組合に移ります。

変更・廃止には組合員の４分の３の特別議決が必要になります。

[739: 匿名さん]

竣工後、売主は、販売していない部屋の所有者として、組合員になり管理組合に意見を言えると思ってましたが、あってますか？

たくさんの議決権をもった売主が、資産価値が下がるような決議をする心配は無用と思いますが、参考までに。

[740: 匿名]

シャトルバスの運行経費をマンション分譲業者が負担するなんてあり得ません。
すべて管理組合負担です。
マンション分譲業者は売り切りで、販売が終了したらさようならですよ。

[741: 722]

通常の取引であれば売主は区分所有者にはなりませんので、組合員ではないため議決権は持ち合わせていないですね。

株式で例えるとわかりやすいと思うのですが、自社株の場合は議決権がありませんよね。
それと同じような理屈です。（厳密には違いますが、イメージとして・・・）

[742: 匿名さん]

シャトルバスがBRT後に赤字運営なら、廃止の提案を誰かが出して
採決すればよいだけでは？

[743: 匿名さん]

>>741
そうなんですね。ありがとうございます。

先に入居した人たちが、あとから販売される住戸に不利な決議(未販売部屋の管理費を値上げしちゃうとか)をしてしまわないか気になりますが…
考えすぎか。素人なもので。

[744: 匿名さん]

＞＞742
何年か運営してダメならありですね。
で、あなたは荒らしにきてるのですか？？
こんな掲示板で聞かずにMRで営業担当に確認されてはいかがでしょうか？？MR行かれてない方ですよね？？

[745: 契約済みさん]

>>732
何かと思ってみてみたら、ひどい言われようですね。

DT前向き検討してますが、MRがあまりにもがらがらで心配になりました。勝どき駅前の看板持ちの人が半端なく多いし。
実際、どのくらい売れてるのでしょうか？

もしかして、今買うのはよくないのでしょうか？


ネガティブ・ポジティブ両方の意見が聞きたいです！皆様、よろしくお願いします。

[746: 匿名さん]

シャトルバスの運行やスパの運用は、冷静に考えると不要ではとの議論がでる可能性はあるので将来リスクとして廃止があり得るかどうかはよく確認しておいた方がいいと思います
見込んでいた駐車場収入が激減することで管理費が足りなくなる現象は都心部の多くのマンションですでに発生していますんで

[747: 匿名さん]

>>745
MRでどのくらい売れているか聞かれなかったんですか？普通に教えてもらえますよ。

[748: 匿名さん]

>>745
「契約済」で「前向きに検討」って、、、ネガコメ巡回してる方ですかね。お疲れ様です。

[749: 匿名さん]

最新詳細わからないけど、
売りに出してるウエストは、
約800のうち500〜550は売れたのでは。
最高層階は、竣工後ですが。

年内にあると思われる2期は、残りの低層階をどこまで出すか？全部出さなそうな気がするけど。

イーストは、来春か竣工予定の9月ぐらいから市況見ながら進めて、入居の3月までに8割埋まってるぐらいでは。

ただ、市況が良くなって五輪近づいてBRTももっと詳細が見えてくれば、さらに延期や値上げもあるだろうし。

対抗となるのは、来年からの勝どき東の動向かな。

どなたか最新情報ご存知でしたら教えて。

[750: 物件比較中さん]

>>745
待てるのであれば今は待ちで決めるのは竣工後でいいと思いますよ。
私は売れていないと思ってますが、売れてる売れてないは別として、
こればかりは本人のタイミングが重要なので。

[751: 735]

>>741
皆様、ありがとうございます。
完成在庫に関しては、デベは管理費と修繕積立金等お金は出すが、管理組合員に与えられる議決権が無いという解釈でよろしいのでしょうか？
もしデベに議決権があるなら大きな発言権を有し、管理組合や理事会がデベの傀儡になりかねないと率直に思ったので質問させていただきました。
736さんみたいに「ありえない」という考えは随分楽観的だと思いますよ。何があるのかわからないのが集合住宅ですから。

[752: 匿名さん]

未販売住戸は売主が区分所有者だよ。管理費、修繕積立金の負担義務があるけど、管理組合総会の議決権はある。行使するかは別だけど。

[753: 匿名さん]

>738

特別決議の対象は管理規約の変更とか、重要な内容が対象。シャトルバスの変更・廃止は普通決議。

[754: 匿名さん]

>751

管理会社が理事会を傀儡化して、隣にマンション計画を出してきたデベに対する反対運動つぶしなんてケースもある。過去の事例は調べないと。

[755: 匿名さん]

待てれば待つのは、どこでもそうだね。
納得いかないならやめた方がいい。ひひひ


あとは竣工後に残ったもので希望の間取りがあるかどうか、なければ縁がなかったということで。

[756: 匿名さん]

>743

竣工時点で未販売住戸があると、入居者にもデメリットが生じる。コメントしてるようなことしたら更に売れなくなっちゃうから、自分で自分の首を絞めるようなもの。

[757: 匿名さん]

>>756
そう、皆自分にとって不利なことはしないです。ただ、その不利なことが千差万別なのがやっかいなんです。それを調整するのが管理組合であり理事会であるわけですが、各々議決権が等しければ問題ないのですが大規模地権者や在庫物件のデベなどが大きな権利を有すると厄介だと思います。

[758: 匿名さん]

確実に売れ残るようなすみふの売り方の問題をちゃんと考えないとね。入居してからしまったと思っても後の祭り。

[759: 匿名さん]

>>742
例えばデベの売り方と矛盾するような意見が管理組合で多数になったとしてそれが実現するのかな？
デベはバスやスパで利便性や豪華さを押そうとマンションを作った
住民が定着して不要に感じる人が増えて廃止を検討し賛成多数

こうなった時に住民の多数派意見が通るなら結構柔軟性あっていいよね
逆に通らないなら将来20年30年に渡って共用施設使うかを真剣に考えてから出ないといけなくなるし・・・

[760: 匿名さん]

赤字になって廃止の議案がでたら、シャトルバスがあったからここを購入したって意見の人もでてくる。将来の火種になるようなもの最初から無いほうが良いのかも。

[761: 匿名さん]

共用施設の場合、変更は管理組合総会での特別決議になる。共用サービスとは異なるから要注意。

スパみたいな水を使う共用設備って意外に金食い虫。

[762: 匿名さん]

>>760
思い通りにネガが広がってよかったですね、、DTの
共用施設等が嫌なのであれば別の物件を検討することをお勧めいたします。

[763: 匿名さん]

>>762
ネガではないと思うけど。762さんは、管理組合についてどう思ってるの？

[764: 匿名さん]

不便だから豪華設備。そんなの常識でしょ。みんな承知の上で買うんだから、外野はガタガタ言うなって事だよ。

[765: 匿名さん]

>>748
745です。
決めつけないでもらえますか？お疲れ様とは？何のことでしょう？
748さんみたいな方がいると思うだけで検討から外したくなりますね。

[766: 匿名さん]

>>765
本気で言ってます？
購入者とも限らない匿名の人の書き込みで、そのマンションを検討から外すとか信じられないのですが。。。
それではネガとかアラシとか言われても仕方ないと思いますよ。

[767: 匿名さん]

>>765
ここは検討者はほとんどいないので
荒らしても面白くないでしょ

もう524売れてるから年内はもう売る気無いらしい

[768: 匿名さん]

745です。
誰かが私になりすましてます。
私の書き込みで皆さんを混乱させてすみませんでした。

真剣に検討していて、良い点・悪い点をお聞きしたかったのですが。

[769: 購入検討中さん]

購入検討者です。勝どき東が建つまで待とうか悩んでます。売れてないと言う人いますが、出してる分はほぼ完売してましたよここ。売れてないといってる人の根拠は何でしょうか。公表してないというのはやや根拠としては弱いですよね…素晴らしいマンション何ですが勝どき東が気になって仕方がありません。

[770: 匿名さん]

>>769
勝どき東を待てない理由は何ですか？

[771: 匿名さん]

さくらが必死だから、ネガに遊ばれる。いい加減理解できないのかな。ある意味自業自得。

[772: 匿名さん]

>769

小出しに期分けして売れる見込みの分を販売するから、完売は当たり前というか売る側の演出。販売のペースが遅いから不振と言われてるんだよ。

[773: 匿名さん]

524売れているってほんとですか？
524戸売り出した、というだけでは？

前スレで7月末の時点で300契約があると営業の人に聞いたという人がいましたが。
1期4次と5次で24戸しか売り出してないらしいし。

[774: 匿名さん]

>>773
私は実際に524とは聞いていませんがそれに近い戸数は売れてますね。早くしないといいところは無くなりますよ。

[775: 匿名さん]

早くしないとってのは売る側の常套句。いい部屋から売り出したら最後に売りにくい部屋しか残らなくなって、最後がしんどくなるからそんなことしないんだけどな。

[776: 物件比較中さん]

>>774
まだそれしか売れてないんですか？

[777: 匿名さん]

ポジったらネガ。
ポジったらネガ。

すごい掲示板にはりついてますねぇ。

やはり二期が近づいてきましたからですねぇ、笑。

[778: 匿名さん]

勝どき東は間違いなくここより高くなるから、
予算がある人は待つ意味あるでしょうね。

[779: 匿名さん]

勝どきは古い建物が混在して汚いからなあ～。

[780: 匿名さん]

>>779
新豊洲を
オススメするよ。

[781: 匿名さん]

>>780
物件自体は悪くないけど、もっと利便性悪いよ！
まぁお値段も安いから、ご予算との兼ね合いになるのかな？！

[782: 購入検討中さん]

中国人からすると15000万=1000万元で契約した日本のタワマンが契約時の1割だけ支払えば、決済までの3年間に円安でどんどん値下がりしていくわけだからウハウハなわけだよね

[783: 匿名さん]

それなら配当のある日本株を買うのでは？

[784: 匿名さん]

>>774
それに近い数売れてるとはどこ情報ですか？
500戸売り出す、という情報を500戸売れた=成約と勘違いしてないですか？
前スレで、契約者が営業から7月末で300件契約したと聞いた、という書き込みがありましたけど。
その後の約2ヶ月で200近く売れたのですか？
10月に入って第一期4次が13？第一期5次が12。
急減速ですね。

[785: 物件比較中さん]

ここは立地が悪すぎますね。徒歩１０分はさすがに。。。
立地が悪い上に眺望も悪い。こんな湾岸のタワマン他にありますか？
って、どこかの専門家が言ってました。。。

[786: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

住友ステマ隊の方々へ
名前を変えて複数を装う時は、同じ名前にするのではなく切り替えましょう！

もうやめません？

[787: 匿名さん]

>>785
あいかわらずしつこいね。

ポジもネガも情報欲しいんです！

といいながら、ひたすらネガを書き込む粘着質。

もうあきらめなって。

ネタがなくなったら、
どこかの専門家が、って、笑。

[788: 匿名さん]

>>784
こんなに売れてたら何かあなたは困るんですか？？

そんなに知りたいなら、営業に聞けばいいじゃん。

[789: 物件比較中さん]

>>784
MRから出る情報はちょっとあやしいですね。
買いたいって人の希望に合った住戸だけを売り出してる感じではないでしょうか。

他の方も書いてましたけど、
いい住戸を早い者勝ちで売っていたら後半売るのが大変になるので、
そんなことはなく急いで買う必要は全くないです。

来年から他の物件の情報も次々出てきます。
だから経済の動きを見ながら今は待ちが絶対に正解です。

[790: 匿名]

確かに 勝どき東が来年着工するからDTにするか迷っている人多いかも
勝どき東の何の情報が欲しいのですか？
やはりお値段ですか!?

[791: 物件比較中さん]

朝って営業さんと思われる書き込み多いですね。笑
午前中は暇ですもんね。

[792: 匿名さん]

784です。

売れてても売れてなくても困りませんよ。
売り出しを成約と勘違いしているのではないかと思ったので確認したいだけです。
売出し数は公表しても成約数は公表していないですよね？
第一期何次完売とかも出ていないと思うのですが。

[793: 匿名さん]

>>790
勝どき再開発は全く比較対象にならないでしょ、竣工時期が違い過ぎる・・・
着工15年で全体の完成は25年だからねぇ
分譲は早くても20年以降じゃないの？詳しくは知らないけどさ
もちろんその時期までDTを売ってる可能性は大いにあるだろうけどね（笑）

[794: マンション投資家さん]

２年後の金利は分からないから、
過去最低金利更新中の今のうちに近隣の中古を１０年の固定金利で買って、
１０年後に勝どき東を買う方が賢いと思うな～。
新築DTから勝どき東はキャピタルロスが大きくて難しいと思う。

[795: 匿名さん]

>>793
私もMRで聞きましたが、DTから数年後になりそうです。
また、豊海も開発されるから、読みにくいエリアです。
ただ、勝どき東の価格は間違いなく今より上がるはずだから、先送り対象として比較検討は危険かと。
お金に余裕ある人は別ですが（苦笑）

[796: 匿名さん]

勝どき東は3000戸のうち2400戸が2020年竣工予定だから2017年度あたりに分譲開始するんじゃないかな。

事業費と販売戸数の割合を考えると勝どきザタワーにかなり近く、かつオフィスフロア等あるので予定通りの事業費でいけるとKTTより坪10万高いぐらいでは。グロスにしたらファミリータイプで200万以上高いことになるけど。

[797: 匿名さん]

>>796
どちらにしろ、新規供給が延々と続くエリアですね。
選手村跡地を含めて。

[798: 匿名さん]

イギリスの選手村跡地を都知事が訪問するニュースがでてた。

選手村は、その後の街づくりを意識して開発できるかどうかだと。
ただの、マンションでなく、その後の人口年齢層も考えて、ファミリー層だけではないターゲットも考える。
雇用が生まれるよう、企業誘致や住民以外も集まるような施設作りも必要だと。

今後1年間かけて、日本の選手村開発を考えるそうです。。

[799: 匿名さん]

>>798
江東区の豊洲がお手本？

[800: 匿名さん]

豊洲、武蔵小杉をお手本にすべきでしょうね。