DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？その20

[匿名さん]

DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？その20です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/535372/

所在地：東京都中央区晴海三丁目102番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩9分
山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.67平米～123.77平米
売主：住友不動産株式会社

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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[102: 匿名さん]

＞＞100
共用設備を重視する人はそうでしょうね。それぞれの価値観だと思います。
私はマンション価格に占める共用設備分の資産価値は小さいと考えているので、タワーは眺望の良い高い部屋と眺望は悪いけど安い部屋になるのかな、と思っています。
管理費や修繕費は専有面積で決まったりするので低層階は割りが悪いように感じています。
5階とかに住むならタワーの5階より14階建の5階の方がタワーのデメリット（大規模修繕費や乾式壁）が無くて良いように思います。
もちろん建物の中に小型スーパーが入るなどのメリットもあるとは思いますが。

[103: 匿名さん]

これからの都心タワーはお見合いが当たり前になります。
そうじゃないところは余程の僻地ということ。

[104: 匿名さん]

北と東向きは、
確かに運河挟んで将来的には勝どき東開発者があるけど、
絶望的ってことは全然ないでしょ。。
運河の距離あるし。

KTTなんて環状2号線とマンション群で四方囲まれてるのに比べれば、全然いいと思うんだけど、
北や東の低層は水辺近い景色悪くないと思うけどなぁ。

これで、絶望的といったら、
運河沿いのマンション全てがダメってことになるでしょ。

ただ価格がまだ三期ぐらいにならないと出てこないんだろうから、まだ何とも言えないけど。

[105: 匿名さん]

>>102
14階建てでなく、
この規模ぐらいのマンションだからこそ、
この管理費でこれだけの共有施設が使えるんじゃない？

戸数少なくなれば、それだけ一戸当たりの負担増えるから、共有施設なんて難しくなるよ。

なんで、例えば同じ5階なら、高層タワーの方がいいと思うなー。

[106: 匿名さん]

お見合いって言ってもDTは専有部の設備がいい
ダイレクトウインドウや透明バルコニーで囲まれた感が全くない

[107: 匿名さん]

>>105
大規模だから一戸あたりの負担は少なくなりますが共有設備はみんなで使うので例えばゲストルームはなかなか取れなかったりします。
プールもラウンジもみんなが頻繁に通ったら大混雑ですよね。
たまにしか使わないコンシェルジュとかは一戸あたりの負担が少ないのはメリットだとは思います。
そのメリットとタワーゆえの修繕費・維持費の高さ（特に10年後、15年後以降）や乾式壁などのデメリット、そして価格などを総合的に判断することになると思います。
（どちらがよいかは人それぞれなのでタワーの方がよいという意見に反対するものではありません）

[108: 匿名さん]

>>107
それも規模に比例してる話で、
大規模になるとコンシェルジュは3.4人いるところもあるし、ゲストルームの数も同じ。
ただ一戸当たりのコストは逓減してくよ。

なので、共有施設なんて全くいらない、っていう人は、
小規模物件の方がいいし、
逆に共有施設がほしい人は大規模の方がコストメリットがよくなると思うの。

[109: 匿名さん]

ＤＴをネガってる人は
モデルルームも行かないし
資金計算もしていないだろうから
わからないと思うけど、
ここはメチャクチャ管理費お安いですよ♪
インターネットも込みなので
他のタワマンに比べたら圧倒的に
ランニングコストがとてもお得です。

[110: 匿名さん]

ダイレクトウインドはいいけど，お見合い状態だとタワマン特権のカーテンなし生活はまず無理だよね．

またＤＴのプレミア部屋以外の専有部は競合タワマンより仕様は確実に劣っているというのは何回も議論されたところだからそこは同意できないかな（低天井，かつ壁掛けエアコン，食洗機なし，玄関天然石をコストカットなど）

イーストは四方がほぼお見合い状態だからダイレクトウインドなのにその良さを生かせないのが非常に残念というか．．．

[111: 匿名さん]

これからのタワマンはみんな，お見合いが当たり前という暴論を言っている人がいるが．．．スカイズベイズは眺望いいしかつ永久眺望，ＫＴＴも南西は眺望確定，クロノ・ティアロも南は永久眺望確定でクロノは北西，ティアロも北は眺望抜けてる，さらにテリトリーは違うがもっと都心にあるＧＦＴだって四方とも眺望良好でタワマンは決してお見合い当たり前の状況ではないよ．

ウエストはまだいいがイーストの四方高層タワマンという環境は東京のタワマン歴史上でも初めての状況だと思う．どう考えても厳しそうだが，そのイーストをどう興味持たせて売るのかは見物だしデベの腕の見せ所だね．

[112: 匿名さん]

>110
そう、だからWestしか選択肢はなくなるけど、Westでもお見合いにならない部屋は限られてくるし、
そもそももうお見合いにならない部屋はもう全て売り切れてるのでは？という悪寒がしているんです
なので中古待つしかないのかなと（もしくは高額のペントハウス。買えないけどorz）

[113: 匿名さん]

＞110
お見合いでダイレクトウインドウのどこが悪いの？
カーテンだってうちのは100万だとか自慢出来るし

[114: 匿名さん]

>>109

そんなに安いとは感じなかったですけど。
「スパ」がある割に、という意味ですか？
大規模でない物件と同じくらいかな、と感じました。共用設備の分のプラスと大規模によるマイナスが相殺しているのでしょうか。

少なくともメチャクチャ安いということはないですね。

[115: 匿名さん]

ＭＲ行った？
管理費お得
しかもインターネットこみで
売り渋り
売り惜しみ

このキーワードはステマだからスルーします。お願いだから検討者だけで会話させてください。

[116: 匿名さん]

＞１１３

ダイレクトお見合い高級カーテン

みたいなことを言っているの？あっごめん面白くないか．．．(笑)

[117: 匿名さん]

管理費少し安いって20-30年の積算されてもそんなには住まいないからなあ。
タワマンは正直住んで10年以内。あとは売り抜け，買い替えです。
だから管理費ちょっと安いくても意味ないから物件価格を安くしてもらうほうが100倍うれしい(笑)

一生住むつもりの人もたまにはいるのかもしれないけどね。

[118: 匿名さん]

>>117
物件価格安いとこなんて
世の中いくらでもあるんだから
貴方が求めるハードルはかなり低くて羨ましい！
それなりのとこで満足してください。

[119: 匿名さん]

最近、中国人他の外国人が湾岸タワマンを買ってるとの報道がありますが、実際ここの外人買い比率ってどのくらいなのでしょうか？

[120: 匿名さん]

また話しの論点がズレてきてる様ですね(苦笑)
このスレは以前から話しがぐるぐる回っちゃってるのは、個々の主観で会話してるからかな？
管理費が安い！これは主観じゃなく事実。ただし、その絶対金額が安いと感じるか否かは主観です。所得や生活感が違う人とは噛み合わないので、議論しても解はない！
眺望が悪い？！これも環境を見れば分かる事。ただ、完全封鎖じゃないし、川があるのでいう程気にならない！これは主観です。つまり、人それぞれの感想はあまり意味がなく、事実対比だけでスレのコメントは良いのでは？買うか買わないかは個人の判断だしね。

[121: 匿名さん]

119さん
この様なコメントを検討板に書いて答えられる人いますかね～？
どの様な意図で聞かれてるか分かりませんが、こういう情報こそスミフの営業に直接聞いた方が良いと思いますよ。

[122: 匿名さん]

>>120
わかりやすい。

確かにその通りですね。

[123: 匿名さん]

>>119
モデルルームで営業さん
ちゃんと教えてくれましたよ。

[124: 豊洲くん]

>>95

>あとは、投資的な意味合いが薄くなれば、
>個人的な事由が一番影響すると思います。
>ここ一二年で住宅ローンを組みたいとか、引越しがあるとか、家庭環境的な問題とか、とか。

不動産は誰にとっても大事な固定資産であり、その資産にお金を投資するのが不動産購入だと思ってます。なので投資とか資産性の意味合いが薄いというのは不動産購入が分かっていない人だと私は思っています。厳しい意見ですが。。。
また、個人的な理由もこういった新築を買うということは、実際は個人の都合に合わせているのではなく、物件の都合（2016年3月入居）に合わせている気がしますがいかがでしょうか？

>>97

>待てば待つほど、条件の悪い住戸しか残らない気がします。（新品では）

WEST棟の眺望良いところが売れてしまっているので待ちでいいのでは？という話です。
その他の住戸はダイナミックウィンドウなので日中夜間問わずカーテン締切状態になりますので、共有施設狙いならば中途な高さは狙わず、ＥＡＳＴ棟の低層階の価格が分かるまで待つのもありです。そこで思った価格が出なかったらDTは縁がなかった、もしくは中古狙いでいいと思います。

[125: 匿名さん]

買ったことにはならんよ。賃貸よりたちが悪い。

この物件を銀行へ担保として差し出して、

お金を借りるってこと。

意味わかってんのかね。

[126: 匿名さん]

３ヶ月滞納で銀行のものになってしまう。アホな契約。

[127: 契約済みさん]

>>104
イーストの北と東は確かに狙いだと思う。東は抜けるし、北は運河ビューかあります。北は高層階以外勝どき東で塞がりますが、運河ビューめっちゃ素敵ですよ。ウエストは値段的にもお手頃でどの方角より早く売れてました。今更ながら北にしとけばよかったです涙 イースト値段上がらないことを祈ってます。

[128: 匿名さん]

>>120
「管理費平米単価」が、どこと比較して安いのでしょうか。

これなら「事実対比」だけですよね。

参考までに管理費が載っているblogを見つけました
http://tokyo-wangan.com/?p=3166

一番狭い部屋で計算してみました。
13337/44.67=299（円/㎡）

プール・バーのあるブリリア有明シティタワーの中古情報を見るとインターネット接続料込みで
19864/61.17=325（円/㎡）

１割弱の差ですから、少し安い程度では？

[129: 匿名さん]

>>128
ん？安いんでしょ？！何を言いたいのかな〜？
ただ、単に管理費金額が安いかどうかを議論しても
意味がないと言う話しです。
もっと安い管理費のマンションなんて、全国に沢山あるでしょ（笑）
立地条件や物件の違いにより単純に対比出来ないですよね！
言葉尻を捉えるのではなく、もう少し全体の意味を理解して欲しいですね。

[130: 匿名さん]

八重洲のバスターミナル計画がオープンになったけど、湾岸BRTは行くのかしら？

[131: 匿名さん]

佃住民です。
中央区駅近のタワマンであれば多少のお見合いは当たり前だよ。

今騒いでも土地に価値があるから遅かれ早かれバンバン建つし。
だからこそ地価も上がるしお見合いになっても安定したキャピタルゲインが確保できる。

みんなそうやって儲けてると思うよ。
重要なのは総合的にエリアナンバーワンの物件かどうかってこと。

[132: 匿名さん]

>>129
全国と比べてもね～

[133: 匿名さん]

お見合いって言ってもここはある程度抜けるように設計されてるから大丈夫でしょ。

高級感&スパ&共用部が気に入ったのでここに決めます。

[134: 匿名さん]

ＤＴは決断力が無く他人のネガや意見とか気にしちゃって迷っているようじゃ
正直言って買えないだろうね。
買わなくて正解かもしれないし買わなくて悔いが残るか将来はわからんけどね。

[135: 匿名さん]

>>133
お見合いなんてたいしたことない！
スパとバスね
買える人は既に買ってる

[136: 匿名さん]

今のところ、晴海では一番高級感のあるマンションだと思っています。

[137: 匿名さん]

こういう掲示版は確かに主観の意見になっちゃいますよね。

ただ検討者のふりして、
ネガのためのネガが多過ぎだよね。

だったら買わなくていいじゃん、終了。

なんだけど、一生懸命張り付いてる人多いよね。
ほんとは欲しかったけど予算オーバーだったのか、
見送ったことを正当化したいのか。
はたまた近隣競合中古物件の所有者なのか。。

もう買わないことを決定した人は相談するふりのネガはやめて、ここをみない方が精神衛生的にいいよ。

[138: 匿名さん]

ここはステマ業者の素晴らしさを見に来るんですよ〜
管理費についてブログ貼るって…
検討中のポジなら、手元の資料で書きましょうよ

もうユニークはーと

[139: 匿名さん]

>>137
あたり

[140: 匿名さん]

ユニークはーと？？

新しい設備か

[141: 匿名さん]

ユニークはーと晴海

モデルルール公開


違うよな～

[142: 匿名さん]

ＤＴは確かにスミフの中でもフラッグシップだからユニークだね。

[143: 匿名さん]

>138

Ａｇｒｅｅです。徹底してますよね

スミフ物件の掲示板みな同じパターンですからね(笑)

もはや芸術です。

[144: 匿名さん]

>143
Ａｇｒｅｅです。うんうんネガ徹底してますよね
悔しい思いをしたのか地縛霊のように憑いている人確かに多いですよね(笑)
ホントもはや芸術ですね。

[145: 匿名さん]

それじゃ、騙されれた買った人が可哀想じゃん。

友達の中国人も湾岸の情報しか持ってなかったｗ

やっぱり内陸はまだ日本人富裕層が独占してるみたい。

[146: 匿名さん]

>>137
そういうことか！あなたは買ったことを正当化したいんですね！

[147: 匿名さん]

>>145
騙されてないですよ！
ここは中央区晴海
高級で免震ですよ！

ここより総合的に優れてるマンションあったら書いてみろ〜

[148: 匿名さん]

本来の目的である検討をきちんとしましょう。ＤＴは竣工後数年まで売り渋りする物件ですから長期戦になります。
今までの情報をまとめるとこんな感じですかね。


長所
➀圧倒的な眺望（ただし，イーストは四方お見合い，ウエストは清掃工場方向以外はお見合い部屋が多数）
②快適な大浴場あり
③便の悪さをカバーする専用シャトルバス（平日ラッシュ時メイン）
④スミフの信頼感（３大財閥）
⑤選手村隣接地帯（中国人受けがいい）
⑥ツインタワーの圧倒的迫力

短所
➀ごみ焼却場至近（健康不安・子供妊婦持ちには論外：➀ダイオキシン類②有害性化合物③粉じん放射線などは、ごみ焼却場周辺ではそれ以外と比較すればやはり高い（当たり前の話ですが）。 数値はしっかり国の基準値以下に抑えられている。しかしこの国の基準値というのは100%の安全を担保するものではない。）
②外壁は基本吹き付け仕様
③湾岸タワマン最低ランクの低階高
④湾岸タワマン最低ランクの低天井２５０なのに壁掛けエアコン
⑤食洗機なし
⑥玄関も天然石までコストカット
⑦駅遠い物件　だからシャトルバス出す （超混雑勝どきか平日ラッシュ時メインに出るシャトルバスの選択：いずれにしろ都心部のマンションと比較すれば不便と言わざるを得ない：平日のラッシュ時メインのみと言われており土日仕事ある人や平日の非ラッシュ時にはまともに使えない可能性も）
⑧イーストは四方を高層タワマンに囲まれる予定
⑨ウエストのごみ焼却場ビューのみ永久眺望確定 ．選手村方向も高層タワマン計画あり，レインボー方向ビューも危うくなってきた．
⑩つまり売りの眺望はほとんどの部屋が悲しいかなお見合いとなる立地
⑪大浴場は10－15年後に荒廃して問題施設になる可能性も
⑫スーパーの売り場面積が湾岸なのに小さい
⑬周辺より2割は割高の高値
⑭専有部は湾岸タワマン最低ランクの低仕様（専有部で特別豪華な仕様はなく，ごく普通の大衆マンション使用）
⑮竣工後も多くの在庫を抱えると多くの人が危惧　最長記録になる可能性　すると引き渡し時すでに含み損の可能性も
⑯シャトルバスは平日のラッシュ時をメインに想定。それ以外の時間帯は期待できない。言われている降車場所が大きな交差点を渡る必要がありＪＲ駅まで平均で4分くらいかかりそう。
⑰地下鉄延伸，ＬＲＴは絶望的
⑱ＢＲＴは所詮バス
⑲他の現在販売好調湾岸タワマンと比較して（ＫＴＴ，ワンダフルプロジェクト，ＧＦＴ），売れ行きが良好とはいえなそう（ＨＰに売れ行き好調物件でおなじみの即申し込み御礼等がでたことはない）．

検討版なので懸念要素はなるべく詳しい方がいいですよね
こんなところでしょうか．誤りがあれば教えてください

[149: 匿名さん]

高島平団地や、光が丘団地じゃない？

ここより交通の便がいいし。

倍率５０００倍ぐらいあったみたい。

売れてるとか意味ないから。たとえ
ここが売れてなくても安心できるでしょ。

[150: 匿名さん]

長所に
ダイレクトウインドウと透明バルコニー
中央区晴海
免震＆長期優良物件

も加えて

[151: 匿名さん]

150さん，そうでしたね，それも長所ですね！

高島平団地5000倍もあったんですか？笑うしかないですね？バブル恐るべし．

今の比にもならない規模ですね。そりゃ弾けるわ