住んでみたい街ランキング Part41（23区限定）

[匿名さん]

住んでみたい街ランキング のPart41です。
引き続き、みなさんの住んでみたい街、お勧めの街など語りませんか。
ネガレスはスルーしましょうね。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/526576/

[905: 匿名さん]

（新語）「ポラリティ」　＝　業者や売主にボラれる可能性。ボラれやすさ。

[906: 匿名さん]

ボリ助
ボリ平
ボッタクロウと企てる業者、売主

[907: 匿名さん]

今日、用事で浅草に行ってスカイツリーを眺めたが
第２展望台の高さが４５０ｍだそうで、飛行機都心通過ルートの高さと同じ。
あの高さで頭の上を飛行機に飛ばれたらキツそう。

[908: 匿名さん]

>904
ごめんな、根っから理系なんでな
polarity(極性、正反対）って意味で使うのかと思ったよ
株屋用語はしらんわ、でもブラウン運動のパラメータなのね、勉強なったよｗ

でも不動産やの統計がテキトーすぎるって主張はかわらんよ

[909: 匿名さん]

>>890
＞1990年や2007年の各バブルピークと2014年末を比較すると、都心が値下がり幅・率とも一番大きい。
＞理由は、容積率緩和で供給が増加しているから。
というのはまったく根拠がないですね。具体的にどこが緩和されたのか、それによって地価がどれだけ下がったのか、事例を挙げてみてください。一つも出てこないと思いますが。それに容積率が上がれば地価は上がります。
ピークからの値下がり率が大きいのはボラティリティーが高いからです。

あと、地価変動の影響を除けば、都心の方が資産性がある（価格が下がりにくい）のは事実で、その最大の理由は「物件価格に占める土地代の割合が高いから」です。
都心物件は土地代が半分以上を占めていること、古くなっても需要があることから、築３０年超でも新築物件の半値程度の価格は維持しています。
他方、郊外物件は土地代が２割程度だったりすること、需要も低いことから、築３０年超ともなるとほとんど価値が残っていません。

以下はご参考
2004→2008
都心６区 4,534→6,544 ＋2,010（144.3％）
城南城西 3,532→4,687 ＋1,155（132.7％）
城東城北 2,571→3,321 ＋ 750（129.2％）

東京カンテイ中古マンション価格（地区別は最終ページ）
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/c201012.pdf

[910: 匿名さん]

まあマグロの初セリみたいなもんだな。
本来価格でいえば500万くらいのマグロがご祝儀相場だと1.5億とかになってしまう。マグロ以外はそんなことにはならない。

[911: 匿名さん]

マグロでもそんなにならねーよwww

[912: 匿名さん]

890は容積率緩和でマンション価格は下がると書いているが、地価が下がるとは書いていない。
909は読解力が無い。

小泉政権で容積率は緩和され、アベノミクスでも更なる緩和が検討されているが、容積率緩和を簡単に言えば今まで2階建しか建てられなかった場所に10階建てが建てられるようになること。

これによって、地価は上昇する一方、マンション価格は床面積あたりの原価が安くなり、供給も増えるため当然下落する。

デベにとっては開発余地ができて原価が安くなるためウハウハ。地主もウハウハ。
緩和された場所のマンション資産価値は下落する。
子供でも分かる理屈。

[913: 匿名さん]

1980年に1億5,000万円でペアシティルネッサンス高輪（100㎡）と田園調布3丁目の土地（100坪）を買った場合の価格推移。
　　　 　　 　高輪　　　　　田園調布
1980 　　15,000万円　　15,000万円
1990 　　107,000万円　 135,000万円
2014　　　 8,000万円　　30,000万円

所詮マンションは消費財と思うべき。

[914: 匿名さん]

土地と建物の償却については無視？馬鹿げているね。
普通の一軒家なら価値は０であり、土地評価のみ。
だが高輪マンションは35年経っていても8千万の価格がつくとは、さすが高輪物件。
建て替えが近いだろうけど、あそこは敷地も広いから恐らく持ち出し0で建て替えできるだろう。
リニアなど話題の多い品川駅徒歩圏で、恐らく3億とかの値が付くマンション。
一方の田園調布は現在坪300万はしないよ。3丁目でも250万いかないぐらい。
それに古家撤去費用など色々勘案して、2億程度が土地の価値。
更に、これから郊外の土地は安くなっていく中、ブランド価値のある田園調布も蚊帳の外ではない。
新築の高輪マンション物件と更地の田園調布の土地。土地には更にお金をかけてウワモノを
建てなければいけないし、都心回帰の動きと相まって選ぶべきは…明らかだね。

[915: 匿名さん]

8000万でペアシティ買えるならすぐ買って、数年後に建て替えで３億ぐらいになる。
あっという間に価値は３倍以上になるかも。高輪の土地は希少だからね。
田園調布は一見高く見えるけど将来性は低いから比較にならない。

[916: 匿名さん]

>913
３５年前の話が次の３５年にも適用できると思っている
あほかな

[917: 匿名さん]

>915
素人かいな。
ペアシティ高輪の敷地面積は15,000㎡で250戸だから、一戸当たり60㎡しか土地の持ち分はない。
建物を壊して更地にしたら、高輪４丁目の地価は100万円/㎡なので一戸当たり6,000万円でしかデベには売れない。
http://www.stepon.co.jp/tochi/chikadoukou/13/103_kouji/0_12/

[918: 匿名さん]

>>917
何でデベに売るんだよ？住み続けなければ意味が無い。
建て替えで価値が上がるんだから。それが戸建てとマンションの違いだろうが。
これだから郊外の無知民は…苦笑

[919: 匿名さん]

ボラリティ高いな（笑）

[920: 匿名さん]

>>911
2013年の初セリでは1.5億で落札されたよ。

[921: 匿名さん]

なんで不便な郊外に住みたいと思うんだろう。

[922: 匿名さん]

>>912
＞890は容積率緩和でマンション価格は下がると書いているが、地価が下がるとは書いていない。
ん？「マンション価格」とは書いてないけど？　ま、大目に見てそういう意味だとしてあげるから、
具体的にどこが緩和されたのか、それによって【マンション価格】がどれだけ下がったのか、事例を挙げてみてください。
子供でも分かる理屈なら当然に事例があるはずだよね。答えられないなら何を言ってもあなたの負け（笑）

[923: 匿名さん]

>>917
＞高輪４丁目の地価は100万円/㎡なので一戸当たり6,000万円でしかデベには売れない。
素人かいな。公示地価と実勢価格は違うんだけどね。
それに、ちょいとシミュレーションすればわかると思うんだが。容積率200％だから土地持分60㎡ならだいたい120㎡の部屋になる。あの辺りの120㎡の新築はいくらで売れると思う？

[924: 匿名さん]

建て替えを考えるのなら
まずは、建物の解体処分コストと住民の数年に渡る仮住まいコストと
新築コストとを計算して引かなければ
あの辺りの新築の部屋との比較はできんわな。

[925: 匿名さん]

↑
建て替え期間中のホテル代や仮住まい費用などは、当然デベが手当するのが普通です。
もちろん、手持ち完全０でいけるかどうかは、敷地の容積率との関係ですが、
ヴィンテージマンションは平置き駐車場のスペースがたっぷり取ってあったり、
余裕が多いので、比較的容易にいけるでしょうね。
というか、数千万費用が発生したとしても、それで2億とかの新築の部屋が手に入るなら、
喜んで出すというものでしょう。地権者住戸なので売りに出してもいいし、
住み続けてもいい。いずれにせよ、都心の一等地だからこそできることですよね。

[926: 匿名さん]

後藤さんは奥さん美人で英語堪能、そして住まいは赤坂なんてお前ら憧れるだろ。

[927: 匿名さん]

>908

Volatility = 標準偏差
だと思っておけばよろしい。

[928: 住まいに詳しい人]

コープオリンピアみたいに建替えってそう簡単にはできないぞ。

[929: 匿名さん]

ちょっと覗いて見たのですが、ここは何のスレなの？
不動産価格の変動について？

[930: 匿名さん]

>>929
エア都心住民やエア金持ちのスレです。

[931: 匿名さん]

＞９３０

良く判りました。
レスを繰り返している方々は早く社会復帰して下さい。もしくは病院行ってください。

[932: 匿名さん]

↑あなた以上に精神科での診療を必要としている人はいませんｗｗ

[933: 匿名さん]

ご心配いただき有難うございます。
皆様もご自愛ください。

[934: 匿名さん]

リニア駅出来るから、これからは高輪が最強でしょうね。

[935: 匿名さん]

おまえら全員さいたまに帰れや

[936: 匿名さん]

マンションが建替えできた事例など殆どない。
累計で全国で100件。旧公団分譲のような敷地に余裕がある場合がほとんど。
高齢者が多いのに取り壊し費用、仮住まい、再建築費用をどのように捻出するのか。

いずれにしても築35年すると高輪のマンションも、土地の持ち分（60㎡）のみの価値にほぼ近づく。
60㎡で容積率200%だと、共用部分込みで120㎡が限界だから占有部分はせいぜい100㎡。
現状でも土地を限界まで利用しており、余裕は全くない。（民間デベの共同住宅だから当然）

[937: 匿名さん]

50年後、建て替えてウホウホ地権者になれるのは、超都心部の駅直結や駅前の物件だけでしょうね。
さらに超超高層マンションにデベが作り変えてくれる。

で、駅遠大規模マンションは放棄される運命。
修繕費で延命できる間の運命。

[938: 匿名さん]

歩いて日常的な全ての用事（通勤、通学、買い物、食事）が済ませられる場所が良いですね。池袋のクヤクションとか売れるのわかります。

[939: 物件比較中さん]

Sクラス 品川区、港区、渋谷区、新宿区、千代田区、世田谷区、目黒区
Aクラス 文京区、中央区、武蔵野市、三鷹市、国立市、大田区、台東区 、江東区
Bクラス 江戸川区、杉並区、荒川区、中野区、立川市、国分寺市
Cクラス 練馬区、豊島区 、葛飾区、板橋区、北区、足立区

人気と価値だとこんな感じ？

[940: 匿名さん]

>939

駅にもよるけど、それにしてもめちゃくちゃ。
あなたの書いてるのを正しく区分するとこう。

Sクラス 品川区、港区、渋谷区、新宿区、千代田区、文京区
Aクラス 中央区、目黒区、豊島区
Bクラス 大田区、世田谷区、中野区、江東区
Cクラス 練馬区、杉並区、台東区
Dクラス 江戸川区、北区、荒川区、板橋区、足立区、葛飾区
Eクラス　武蔵野市、三鷹市、
Fクラス　国立市、国分寺市

中央区は場所による差が激しい。Sクラス相当のところも多いけど・・・

[941: 匿名さん]

品川区は平均年収で練馬区と変わらないし、練馬区は石神井公園など超優良住宅地もあるのに、品川区は全くない。
品川区はDで練馬区はC。

[942: 匿名さん]

>940
全く意味不明。
区単位というもの全く意味が無い。
調査会社によるしっかりとした世論のランキングは、数多く出されている。

[943: 匿名さん]

都心は駅単位ですら評価の価値が小さくなってくる。
都心になると、あくまでマンション単位の評価。
ブランドマンションの真横にある無名のマンションは、殆ど価値が無いということも多い。

[944: 匿名さん]

939の「by 物件比較中さん」は、練馬ほか城北に対してdisリングを日課にしている新宿区推しの人。

[945: 匿名さん]

西新宿６０の販売が迫っていることだし。

[946: 匿名さん]

>941

個々の案件はともかく、石神井公園とか成城学園とか、23区の外側の閑静な住宅地の人気は下がる一方でしょ。

都心の容積率が緩和されて、都心に住みやすくなってるし、
稼げる仕事が都心に集中しているから、昔に比べてステータスが相当下がってる。

>939、>940が正しいとは思わんけど、傾向としては23区外周の住宅街は下がって、
都心に近い商業地は上がる流れだと思うよ。

[947: 匿名さん]

今後は今以上に都心五区へ一極集中して来ますよ。既に始まっていますが、湾岸の開発、都心の再開発が進み、郊外の地価は安定してくるでしょう。向こう数十年住むなら都心三区でしょうね。港区、千代田区、中央区でしょう。
自治体の税収も二極化が進みます。暮らしにも影響する事となると慎重にならざるを得ませんね。

[948: 匿名さん]

と、港区の山手線の外側にある駅遠ウメタテチに住んでしまうと、終わり。

[949: ビギナーさん]

>>941
五反田とか大崎なんて成金じゃ絶対に住めないしね。
品川区に優良住宅地なんてないよね。

[950: 匿名さん]

大崎にはOWCTのような超優良物件があるな。

[951: 匿名さん]

＞超優良住宅地もあるのに、品川区は全くない。
＞品川区に優良住宅地なんてないよね。

優良住宅地の定義が不明ですが、品川区には池田山・島津山を擁する城南五山という、
超高級住宅地がありますが、まさかご存知ないとか？
そういう意味で>940さんの区分けは結構いい線いっていると思いますよ。

[952: 匿名]

台東区にも池之端、上野桜木などあります。

[953: 匿名さん]

城南五山
山手線の内側、目黒駅から品川駅にかけての地域にあり、古くからの高級住宅街として知られる。

島津山
現在の品川区東五反田1・3丁目付近の高台に相当する。

池田山
現在の品川区東五反田4・5丁目付近の高台に相当する。

花房山
現在の品川区上大崎3丁目付近の高台に相当する。

御殿山
現在の品川区北品川3 - 6丁目付近の高台に相当する。

八ツ山
現在の港区高輪3 - 4丁目付近の高台に相当する。

[954: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたしました。

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http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553598/

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引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。

今後とも、宜しくお願いいたします。