住んでみたい街ランキング Part41（23区限定）

[匿名さん]

住んでみたい街ランキング のPart41です。
引き続き、みなさんの住んでみたい街、お勧めの街など語りませんか。
ネガレスはスルーしましょうね。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/526576/

[904: 匿名さん]

>902
ポラリティって何だよ、volatility（ボラティリティー）だろ。
リテラシーが低すぎる。中卒かいな。

[905: 匿名さん]

（新語）「ポラリティ」　＝　業者や売主にボラれる可能性。ボラれやすさ。

[906: 匿名さん]

ボリ助
ボリ平
ボッタクロウと企てる業者、売主

[907: 匿名さん]

今日、用事で浅草に行ってスカイツリーを眺めたが
第２展望台の高さが４５０ｍだそうで、飛行機都心通過ルートの高さと同じ。
あの高さで頭の上を飛行機に飛ばれたらキツそう。

[908: 匿名さん]

>904
ごめんな、根っから理系なんでな
polarity(極性、正反対）って意味で使うのかと思ったよ
株屋用語はしらんわ、でもブラウン運動のパラメータなのね、勉強なったよｗ

でも不動産やの統計がテキトーすぎるって主張はかわらんよ

[909: 匿名さん]

>>890
＞1990年や2007年の各バブルピークと2014年末を比較すると、都心が値下がり幅・率とも一番大きい。
＞理由は、容積率緩和で供給が増加しているから。
というのはまったく根拠がないですね。具体的にどこが緩和されたのか、それによって地価がどれだけ下がったのか、事例を挙げてみてください。一つも出てこないと思いますが。それに容積率が上がれば地価は上がります。
ピークからの値下がり率が大きいのはボラティリティーが高いからです。

あと、地価変動の影響を除けば、都心の方が資産性がある（価格が下がりにくい）のは事実で、その最大の理由は「物件価格に占める土地代の割合が高いから」です。
都心物件は土地代が半分以上を占めていること、古くなっても需要があることから、築３０年超でも新築物件の半値程度の価格は維持しています。
他方、郊外物件は土地代が２割程度だったりすること、需要も低いことから、築３０年超ともなるとほとんど価値が残っていません。

以下はご参考
2004→2008
都心６区 4,534→6,544 ＋2,010（144.3％）
城南城西 3,532→4,687 ＋1,155（132.7％）
城東城北 2,571→3,321 ＋ 750（129.2％）

東京カンテイ中古マンション価格（地区別は最終ページ）
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/c201012.pdf

[910: 匿名さん]

まあマグロの初セリみたいなもんだな。
本来価格でいえば500万くらいのマグロがご祝儀相場だと1.5億とかになってしまう。マグロ以外はそんなことにはならない。

[911: 匿名さん]

マグロでもそんなにならねーよwww

[912: 匿名さん]

890は容積率緩和でマンション価格は下がると書いているが、地価が下がるとは書いていない。
909は読解力が無い。

小泉政権で容積率は緩和され、アベノミクスでも更なる緩和が検討されているが、容積率緩和を簡単に言えば今まで2階建しか建てられなかった場所に10階建てが建てられるようになること。

これによって、地価は上昇する一方、マンション価格は床面積あたりの原価が安くなり、供給も増えるため当然下落する。

デベにとっては開発余地ができて原価が安くなるためウハウハ。地主もウハウハ。
緩和された場所のマンション資産価値は下落する。
子供でも分かる理屈。

[913: 匿名さん]

1980年に1億5,000万円でペアシティルネッサンス高輪（100㎡）と田園調布3丁目の土地（100坪）を買った場合の価格推移。
　　　 　　 　高輪　　　　　田園調布
1980 　　15,000万円　　15,000万円
1990 　　107,000万円　 135,000万円
2014　　　 8,000万円　　30,000万円

所詮マンションは消費財と思うべき。

[914: 匿名さん]

土地と建物の償却については無視？馬鹿げているね。
普通の一軒家なら価値は０であり、土地評価のみ。
だが高輪マンションは35年経っていても8千万の価格がつくとは、さすが高輪物件。
建て替えが近いだろうけど、あそこは敷地も広いから恐らく持ち出し0で建て替えできるだろう。
リニアなど話題の多い品川駅徒歩圏で、恐らく3億とかの値が付くマンション。
一方の田園調布は現在坪300万はしないよ。3丁目でも250万いかないぐらい。
それに古家撤去費用など色々勘案して、2億程度が土地の価値。
更に、これから郊外の土地は安くなっていく中、ブランド価値のある田園調布も蚊帳の外ではない。
新築の高輪マンション物件と更地の田園調布の土地。土地には更にお金をかけてウワモノを
建てなければいけないし、都心回帰の動きと相まって選ぶべきは…明らかだね。

[915: 匿名さん]

8000万でペアシティ買えるならすぐ買って、数年後に建て替えで３億ぐらいになる。
あっという間に価値は３倍以上になるかも。高輪の土地は希少だからね。
田園調布は一見高く見えるけど将来性は低いから比較にならない。

[916: 匿名さん]

>913
３５年前の話が次の３５年にも適用できると思っている
あほかな

[917: 匿名さん]

>915
素人かいな。
ペアシティ高輪の敷地面積は15,000㎡で250戸だから、一戸当たり60㎡しか土地の持ち分はない。
建物を壊して更地にしたら、高輪４丁目の地価は100万円/㎡なので一戸当たり6,000万円でしかデベには売れない。
http://www.stepon.co.jp/tochi/chikadoukou/13/103_kouji/0_12/

[918: 匿名さん]

>>917
何でデベに売るんだよ？住み続けなければ意味が無い。
建て替えで価値が上がるんだから。それが戸建てとマンションの違いだろうが。
これだから郊外の無知民は…苦笑

[919: 匿名さん]

ボラリティ高いな（笑）

[920: 匿名さん]

>>911
2013年の初セリでは1.5億で落札されたよ。

[921: 匿名さん]

なんで不便な郊外に住みたいと思うんだろう。

[922: 匿名さん]

>>912
＞890は容積率緩和でマンション価格は下がると書いているが、地価が下がるとは書いていない。
ん？「マンション価格」とは書いてないけど？　ま、大目に見てそういう意味だとしてあげるから、
具体的にどこが緩和されたのか、それによって【マンション価格】がどれだけ下がったのか、事例を挙げてみてください。
子供でも分かる理屈なら当然に事例があるはずだよね。答えられないなら何を言ってもあなたの負け（笑）

[923: 匿名さん]

>>917
＞高輪４丁目の地価は100万円/㎡なので一戸当たり6,000万円でしかデベには売れない。
素人かいな。公示地価と実勢価格は違うんだけどね。
それに、ちょいとシミュレーションすればわかると思うんだが。容積率200％だから土地持分60㎡ならだいたい120㎡の部屋になる。あの辺りの120㎡の新築はいくらで売れると思う？