エヌヴィ西岡本レジデンス［旧：エヌヴィ西岡本（仮称）］ってどうでしょうか？

[物件比較中さん]

エヌヴィ西岡本レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県神戸市東灘区西岡本6丁目32番、33番1　（地番）
　　　　兵庫県神戸市東灘区西岡本6丁目11番　以下未定（住居表示）
交通：阪急神戸線「御影」駅15分　
　　　ＪＲ神戸線「住吉」駅16分


売主：株式会社日昌
施工会社：株式会社岡工務店
管理会社：株式会社日昌

[1: 匿名]

西岡本ということで気になります。
価格はいくらくらいになるのでしょうか？

[2: 匿名さん]

70.32m2～100.56m2となると全体的に広めの間取りが多そうです。
戸数は少ないですがファミリー仕様のマンションになるんでしょうか。
地下一階部分があるのが気になりましたが
部屋になるのか駐車場・駐輪場になるのかどうなんでしょうね。
周辺の住環境や治安ってどんな感じでしょうか？

[3: 匿名さん]

間取りが広くて立地も悪くないと思います。
まだ詳細は、解かりませんけど。
ただ、駅から遠いのでそこがネックですね。
徒歩１５分なので。
３３戸とこじまりした物件ですね。
金額は、駅から遠い分、安いのではないでしょうか。

[4: 住まいに詳しい人]

駅は遠いけれども、住吉川沿いは別格ですからね。。
週末に過ごすセカンドハウスで欲しい。

[5: 匿名さん]

総戸数が３３戸と他と比べて戸数は少ないですが
ざわざわと人が多いよりも落ち着くかもしれないかなと思います。
間取りは２ＬＤＫ＋Ｆ～４ＬＤＫとあるのでファミリー層も住めそうですね。
価格などの詳細が早く知りたいです。
もう資料を取り寄せた方はいらっしゃいますか？

[6: 匿名さん]

外壁の色が明るくていいですね。
間取りの広いプランが多いので、ゆったりと暮らせますね。
駅から離れていますが閑静な感じです。
川がそばにあり、遊歩道もあるのでウォーキングしてもいいかも。
夜は、寂しいかもしれませんが。

[7: 匿名さん]

外観は高級感があり、間取りも余裕があるように見えとても良い印象です。
駅から遠い（＋坂）のと地盤がネックのように思えますので、
少々安めの最低3500万〜平均価格帯4200ぐらいでしょうか？？
資産価値も気になるとこですが、
この地域の情報をお持ちの方がおられましたらご教示お願いします。

[8: 匿名さん]

>>4
確かに別格かもしれません。
住吉川は、過去に水害などの災害も起きてます。

検討に当たっては、神戸市のハザードマップを参照されておくと良いかと思います。

[9: 匿名さん]

ウォーキングに良い遊歩道があり、静かな環境に心惹かれます。
風致地区として緑地率30％を守る制限があるそうで、
マンションも住みやすいものになると予想しております。
夜は寂しくなるそうですが、この辺りの治安の方は如何でしょうか。

[10: 匿名さん]

春から秋にかけて住吉川でBBQする人が増え迷惑。これでもかと言わんばかりの煙。

[11: 匿名さん]

住吉川ってBBQってできるのですか？？知らなかった。
川辺は基本的には禁止なんだと思いました。
BBQ場があるという訳ではなくって、ただただ河原なんですよね？

普段のウォーキングなどは良い場所ありそうな感じですよね。
ジョギングなどにもいいかも。

[12: ご近所さん]

住吉川はBBQ禁止です。ただ、張り紙がしてあるだけで、事実上黙認されてしまっています。
ネットなどにも、堂々と「○月×日住吉川でBBQするので是非参加してください」などと書かれています。

特に夏場がひどいです。このマンションのあるところは川辺の道の行き止まりになりウォーキングする人も少ない、
近くトイレのついた小さな公園が有るため、BBQの定位置となっています
付近の住民層はそんなに悪くないのですが、BBQで集まる輩の民度はかなり低いです
そのため、夏は毎週末、騒音とゴミと違法駐車などに悩まされます。

[13: 物件比較中さん]

半分、うれたらしいです。

[14: 匿名さん]

川のほとりという環境自体はすごく素敵だなぁと思います
あとは駅までの距離ですよね
マンションの場合は資産価値的には駅に近い方が良いとされていますけれど、
徒歩で15分となるとどうなのかなと。
周囲の環境面は基本はすごくいいかと思います。

[15: 匿名さん]

15分は遠いと考えるか、ぎりぎりセーフと考えるかの
境目のような気がします。
歩けるけどちょっと遠いと感じる距離かなと思うのです。
でも、住まいに詳しい方が別格とおっしゃってるので
駅とは関係ない価値があるのだろうなとも思います。

バーベキューをする人たちがいるくらいですから
川の水はそれなりに綺麗だと思って良いですか？
写真で見る限りではかなり整備された川ですよね。
大雨などで水嵩が増えることもあるのですか？

[16: ご近所の奥さま]

下流には鮎が泳いでるし、つゆ頃にはホタルとんでるよ～！

よく散歩するけど、きれいな川です。

[17: 買い換え検討中]

残り10戸以下と順調に売れているようですね。
駅からは少し距離がありますが、
閑静なエリアで山に川にと自然も豊かなため、
ウォーキングや子供には川遊びとゆったりした週末を過ごせそう。
短所はあまり見受けられなく価値はあるのだと思います。

[18: 契約済みさん]

昨日良い天気だったのでお散歩してきました。
徐々に大きくなってきましたね。

[19: 契約済みさん]

昨日の写真アップしておきます。

[20: 物件比較中さん]

どなたか教えて下さい。
暗くなった時のこの辺りの印象はどのようなものでしょうか？
街灯とかも少なく暗い印象でしょうか。

[21: 匿名さん]

２０さんと同様に夜の雰囲気が気になりますね。
日中の雰囲気は明るそうなんですけど、街灯が少なそうに思います。
日々の生活で賑やか過ぎるのも困りますが
夜があまりに暗い雰囲気だとちょっと・・・って感じにもなりますよね。

[22: 匿名さん]

>>12
夜は深夜遅くまで花火。
さすがに通報されすぐ警察が来ますが。

[23: 匿名さん]

河原でバーベキューや花火をする人がいるんですか。
川の近くは眺めが良く、犬を連れての散歩やウォーキングに
気持ちがいいだろうと憧れていましたが意外な盲点でした。
春から秋なんて最高にいい季節なのに残念ですね。

[24: 周辺住民さん [男性 30代]]

住吉川への出入り口にも以下の事が掲示していますが、気になる方は東灘区のホームページ内、住吉川清流の会のリンクを見てください。

・イヌを散歩させるときは必ずクサリにつないでください　・イヌのフンの後始末は飼い主の責任です　・自転車・バイクの乗り入れは禁止です　・ゴミは必ず持ち帰ってください　・バーベキュー・花火など火気の使用は、近隣の迷惑になりますので、ご遠慮くださいと書いてます。マナーを守ろうとありますので、普段は静かな川ですよ。火気を使っている光景があれば警察に相談しては。

[25: 物件比較中さん]

逆にバーベキューしたくなるほど環境は良いということと捉えてます。
基本禁止エリアですし。

現在検討中ですが、少し価格設定が高いので悩んでます。
環境の良い住吉川付近に住みたいです。
購入された方の決め手は何だったのでしょう？

[26: 物件比較中さん]

>>25
高さ制限の境界地、川沿いで周りにたたない。
ギリで本山の好学区
同地区にマンション建設予定が少ない
など。

[27: 匿名さん]

河川敷は自転車も乗り入れ禁止なんですね。
結構徹底しているようで安全性と環境を守ろうといった姿勢が伺えます。
写真を拝見すると、確かにバーベキューをやりたくなるような環境なので
恐らくルールを知らないだけなのでしょう。

[28: 匿名さん]

公式サイトのクオリティが更新されていたので
閲覧させていただきましたが、どの部分も高級感がありますし、
採用されたメーカーを見てもなかなかの高仕様ではないかと感じました。
見た目だけでは判断できませんが、フローリングは天然木なのでしょうか。

[29: 匿名さん]

近くにお住いの方、おしえてください。こちらの物件は川に近く音が気になりませんか？川とマンション横の水道局でしたっけ？挟まれて湿気は大丈夫でしょうか？
電動自転車なら楽に駅まで往復できますか？
マンション立つまえは何の工場だったのでしょうか？
色々質問しましたがよろしくお願いいたします。

[30: 匿名さん]

先日物件前に行きましたが、川沿いでバーベキューしてる人が沢山いました。
マンション前のベンチ横の水道でバーベキューグリルを洗っていました。

ちょうど物件前に車を停めてるかたも多く残念です。

綺麗な環境なのでやりたい気持ちはわかりますが…。

[31: 匿名さん]

徒歩15分程度の距離なので電動自転車があれば何も問題ないですよ。
川の音は一定なので慣れると思いますけどね。
私は現在神戸市内の新築の中では最も総合評価が高いと思います。

[32: 匿名さん]

>私は現在神戸市内の新築の中では最も総合評価が高いと思います。

全然意味がわかりません。
悪くないとは思っても最高評価って・・・
総合評価の内訳をお教えいただければ幸いです。

[33: 匿名さん]

>30さん
地元の方BBQが禁止されているとならご存知かと思いますが、
他所のエリアから遊びに来られるんでしょうか？
禁止になったいきさつですが、どこかの団体が
大音量で音楽をかけ、ゴミを大量に残していき周辺住民から
苦情が殺到したからなんだそうです。

[34: ご近所さん]

この物件を検討されている方、まさに今の時期に現地周辺を確認する事です。
本日も住吉川河川敷は火気使用厳禁にもかかわらず現地付近は属性の悪そうな輩がバーベキューのやり放題。
挙げ句の果て簡易DJブースみたいな物を作り酩酊した若者が多数爆音を出して踊り狂ってましたね。
しっかりと今後の行政の対処を売り主に確認しましょう、でないと老婆心ながら大変ですよ。

[35: ご近所さん]

バーベキューしたくなるような気持ちもわかりますが、
ひどい場合は、警察へ通報するのがよろしいかと。

行政の対処は、直接行政へ確認した方がいいと思います。
売り主に聞いた所で何もわからないのでは？

住吉川の自然、広い空、時間がゆっくりと流れているような雰囲気、
私はこの住環境を気に入り住んでいます。

[36: 匿名さん]

>>33様
他所からです。神戸で学生生活を過ごしこの辺りに住むのが憧れでした。

禁止のいきさつは知りませんでした。
どんちゃん騒ぎは困りますね。

[37: 匿名さん]

広めな間取りなので家族に住みやすそうと思います

周辺環境は利便性がいいとは言い難いですから、車があったほうがよさそうかな
特に気になったのが、小学校と中学校が遠いのが子供がいる親目線からすると、
心配です。

[38: 購入しました。]

>>37
学校に近いと、環境が...となるので、落とし所かなと思いました。
あと、この学区内にめぼしいマンション計画、資産価値を維持できる物件はないように思います。

[39: 匿名さん]

この物件は駅から遠いし、不動産がバブル期並の価格です。
おそらく価値は購入即資産価値は下がるのかもしれません。。。それが購入に踏み出せない理由です。

[40: 周辺住民さん]

近所でマンションまた建つみたいですよ。工事のお知らせみたいなチラシが入ってました。

[41: 匿名さん]

マンションが建つとなれば、周辺は工事の為に騒がしくなりそうですね。
まあ、マンションが建つまでの間ですが、マンションが沢山建てば陽が当たらないところも出て来そうですね。
それを考えたら、マンションは上の階を選ぶのが良いな。

[42: 購入検討中さん]

>>40様
詳しい情報教えていただけると助かります。

よろしくお願いいたします。

[43: 匿名さん]

駅から遠いのに高いですね。
駐車場は100％ですけど。
商業施設なども全体的に遠いですね。
ちょっと、徒歩で気軽に行くには距離がある。
間取りの広さは、魅力ですけど。
収納も割と広いでし。
ある程度の金額のマンションでよく見かけるグローエ社、いいのでしょうか？

[44: 匿名さん]

指定通学路通って、本二小まで子どもの足で何分ぐらいでしょうね？
新一年生の場合なんですが。

[45: 匿名さん]

総戸数が少ないので将来的に管理修繕費が回収できるかが問題となってきそうです
周辺はマンションラッシュなんでしょうか？
日当たりが悪くなるのは購入側としてはデメリットになりますね

[46: 匿名さん]

学校までの距離が気になります。
少々遠いようですが、実際はどのくらいの距離があるのでしょうか？

川がとってもきれいで、住むには良いと感じますが、
マナーを守らない人も多いのはストレスにもなります。
ＢＢＱについては、行政にたいおうしてもらうしかないでしょう。
騒音に置いてはすぐ警察に連絡するのが一番。
苦情が多ければ、警察の方でも定期的にパトロールされると思います。

[47: 購入検討中さん [女性 20代]]

子育て環境◎
幼稚園や小学校、中学校、大学も周りに沢山あって、自然もあって…、と。

ただ、駅から少し距離あるのに高過ぎー！！
やはり、山の手に住むってステイタスなんだな、と。
駅から遠いけど、金持ちは車だもんね。
駅の距離とか関係ないか。

庶民には手が出ません。

[48: 買い換え検討中 [男性 40代]]

金額的に、利便性の良い中心部のタワーマンションのかなり上層階買えちゃうよね。

ただ、何が優先されるか。
金額的には一般市民には厳しいが、住吉川は別格だし、阪急沿線より大分山手に位置してるから、静かに(川の流れる音はあるものの)暮らせるんじゃないかな。

休日は住吉川ランニングとかして過ごしたいなー。

豊かだねー、ま、俺には手が出ないが…。

[49: 匿名さん]

４６様

学校までの距離は確かに遠いように思います。
小学校で１５分、中学校で１７分。
実際に子供の足で歩くと２～３分プラスで考えても良いでしょう。
雨の日もあるので心配ではありますが、友達と行けば遠くは感じないものかも？

[50: 匿名さん]

設備仕様がこれでもか！ってくらい豪華仕様だなあと思います。
やっぱりこういうものが付いてると目が行きますね…。
買えるかどうかは別ですが。部屋の広さもあることですし
こういったマンションでもファミリーさん多いのかな。
学校までの距離はそれなりかなあ、集団登校だとおしゃべりしながら
すぐ着いちゃいそうです。

[51: 匿名さん]

小学校まで１５分程度なら、すうぐ慣れると思います。
私が通っていた小学校でも、１５～２０分程歩いていましたが、
子供の頃に、遠いと感じたことはありませんでした。
登下校中は子供もたくさん歩いていますし、それが当たり前って思ってましたから、
そんなに心配は要らないのでは？

[52: 買い換え検討中]

小学校の距離より、駅の距離の方を気にすべきだと思います。
気になる点はそれぐらいですかな。
最初は価格設定が高いかと思っていましたが、
入居までには完売しそうですね。

[53: 匿名さん]

土地勘がないのですが、立地としてはどうなのですか？
駅から遠くても価格から考えるに、特別な立地なのかと思われますけれど。
価格が高いのは、ゆったりした間取りだからということもあるのでしょうね。
駅に近い場所なら、同じ価格でもこれほど広い間取りにはならないのでしょうから。

[54: 購入経験者さん [女性 40代]]

特別な立地ですよ。

住環境の良さに加え、教育施設の充実度。
本山第二と本山中学校は、下手に私学に行かせるより素晴らしいと聞いた事があります。
山手(高給)、教育、自然、でやはり人気のエリアになります。

明石、六甲、岡本が、文教エリアになっているので、上記のエリアはファミリーに人気。

勿論ゆったりした間取りという事もありますが、このエリアが人気なので少々お高めでも購入したい方がいるからです。
また山手でもあるのであまり値段は下げれないはずです
。

駅が近いとそれだけ静かな環境や自然とは離れてしまいますし、住吉川を望む環境眺望もこちらのウリなのかな、と。

コンビニが近かったりすると、それだけ外部の出入りも多い環境、交通量も多くなってしまいます。

[55: 周辺住民さん]

スノッブですね～
学区が良いのか知らないけど、そこに住めば子供の出来が良くなるわけでもないだろうに。
私学落ちばっかりでアタマに差が無いと、高校入試は内申次第になるから却って大変だろうね。

[56: 購入経験者さん [男性 40代]]

クラス皆が皆、レベルが高いわけにはならないだろうけど(私学もしかり)、全体として学力や人間性だったりを高く教育して頂けるなら単純に親は少し安心します。
荒れてる学校だったり、レベルが低いと言われてる学校に行かせるより。
噂が一人歩きしてる事もあって、実際は通わせてみないと分からない事も多いでしょうが。

もっと、教養を！知性を！と求める方は私学に行かせるんでしょう、そしたらこの校区に拘る必要はないですね。

[57: 匿名さん]

学校が落ち着いていると、親御さんも落ち着いていて学校に協力的な方が多いという話を聞いたことがあります。
地域の住民が落ち着いているという事ですので、
子供がいない人の場合でも、公立の学校で特に評判がよい所に住むということは良いですよっていう話を聞いたことがあります。
資産価値的にも。

[58: 匿名さん]

確かに小学校までの距離より駅の距離が重要だと感じます。
徒歩15分でしたらよほど低学年でない限り全く問題ないでしょうし、
進学、通勤を考えれば駅の利用頻度を重視すべきかと。
資産価値の観点から見ても学校までの距離より駅！そして管理です。

[59: 匿名さん]

その学校に通っている子供がいなかったとしても、やはり学校の雰囲気と言うのは大切かな？と感じています。
うちのすぐ近くの中学校、５年程前はかなり荒れていたので、授業を抜け出した中学生がウロウロしていたり、校舎の裏とかで煙草をすって、その煙草を道にポイとかよくありましたし、警察が頻繁にパトロールしていたり、周辺全体が落ち着きありませんでした。
現在は学校もおちついて、周辺雰囲気もずっと落ち着きました。
やっぱり影響されるなって感じてしまいました。

[60: 入居予定さん]

完売したようですね！

[61: 買い換え検討中 [女性 40代]]

山の手とはいえ、駅から少し距離があったにも関わらず、高級な物件だったのに完成前に完売とは、世の中お金ある人は沢山いるんですね～
岡本の山の手に住めるなんてうらやましい限りです。

[62: 匿名さん]

33戸、完売ですか。おめでとうございます。完成前とのことで、入居を予定されている皆さんも安心されたことでしょう。
高級な物件なのもさることながら、駅から距離があっても不便なく暮らせる暮らしであろうことが羨ましくもあります。

[63: 匿名さん]

これから不動産はきつい時代が続くから、こういう資本金の小さいデベがどうなるかは要注意だと思うけど、みんな買っちゃうのね。

大手なら手を出さないような駅遠の狭い土地や、高値掴みの土地を無理に買ってでも、売り買いを回転させなきゃいけないからね。

前回の不動産バブルでたくさんのカタカナ系新興デベが消えていった。ここはどうなるかな。

[64: 匿名さん]

自分が気に入って、大手ではないリスクも踏まえて買ってるでしょ、購入者は。
まぁ、大手であろうが偽装や不正はありましたし、ノーリスクとは思えませんが。
まあ、ネガ目当ての書き込みはよくないよ。

[65: 購入経験者さん [女性 50代]]

1階でも5000万円6000万円からでしたよね。
不景気とはいえ、お金ある人いるんですねー。
角部屋なんて特に高かったような。
完成前に完売とは。

蛇口もドイツのCROHE社のもの使ってたり、高級物件、いつかは手にしたい！

[66: 匿名さん]

1階、5000万円以上なので、ちょっとお高いなと思っていました。しかし、完売ですか。やっぱりお金持ち、いるものですね。

中古で出ていたら欲しいなと思いますが、急にはキャンセル住戸や中古も出ないですよね。完成前に完売、おめでとうございます！

[67: 匿名さん [男性 50代]]

恐ろしく白々しいレス、デベさんお疲れさま。
戸数少ないのに、賃貸と売れ残りで既に1割！
管理が大変だね。金持ちばっかだから大丈夫か（笑）

[68: 住人]

>>67 本当に完売してましたよ(入居説明会の駐車場抽選会で確認済)
すごく住みやすいマンションで、購入して良かったと思ってます。
キャンセル住戸、早く売れるといいですね！

[69: 周辺住民さん]

サイトには「新築」としてキャンセル物件出てますね。
68さんの言われる通りキャンセル物件に所有者がいたのなら、
「新築」ではなく「中古」と表記するべきでは？
やっぱりキャンセル物件と見せかけた売れ残りってことじゃないの？？

[70: 周辺住民さん]

[スレッドの趣旨を大きく逸脱する内容のため、削除しました。管理担当]

[71: ご近所さん]

賃貸が出ているので検討していたのですが、複数の人から
「タクシーや通行人にベランダから水をかける人がいるマンション」というのを聞きました。
たまたま前を通った時マンション前(エントランスではなく公道)で小さな子供を見ずに立ち話しているお母さんがおり危ない思いをしたことがあります。
設備は良さそうなのですが、民度はどうなのでしょうか。

[72: 通りがかりさん]

近隣に住む者です。
知人の話ですが、犬の散歩していた時に、突然に頭上から液体をかけられたそうです。
驚いて直ぐに見上げたらしいのですが、犯人の部屋を特定することは出来なかったそうです。
また、かけられた液体は真水ではなく、異様な匂いに加えてベタつきがあった、とのことです。
もっと言うと、かけられた液体には、オシ●コのような匂いがした、と言っていました。
まぁ、しょせん三流未満の零細不動産業者が建てた安物の分譲マンションですので、住人もエキセントリックな人が多いのでしょう。
よく分かりませんが、特殊な行動癖を持つ住人のせいで、このマンションの民度は、大阪の西●区と同等かもしれません。