宝塚ザ・レジデンスってどう？

[物件比較中さん]

武庫川沿いにできる宝塚ザレジデンスについて教えてください。
気になる場所だなって思います。
どうでしょうか。


所在地：兵庫県宝塚市湯本町73番1他4筆（地番）
交通：阪急今津線 「宝塚南口」駅 徒歩5分 （サブエントランスより（399m）、メインエントランスより徒歩6分（453m））
阪急宝塚本線 「宝塚」駅 徒歩6分 、福知山線 「宝塚」駅 徒歩8分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.23平米～93.90平米
売主・事業主：伊藤忠都市開発　大阪支店、三井不動産レジデンシャル 　関西支店、ユニチカエステート
販売代理：三井不動産レジデンシャル、伊藤忠ハウジング　大阪支店、アクラス
総戸数：176戸(他店舗3戸)
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1301/
施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

[146: 匿名さん]

宝塚歌劇団すみれ寮！！
144さんが仰る通り、宝塚ファンであれば感涙ものの環境ではないかと想像しますしご近所で芸能人にバッタリ会えたら誰しも喜ばしいのではないでしょうか。
憩いの場は地域の集会所や子育て支援関連施設ですか？

[147: 匿名]

>>146
やっぱ憩いの場は居酒屋パチンコカラオケでしょう。

[148: 匿名さん]

いまどれ位契約されているかご存知の方いらっしゃいませんか？

[149: 周辺住民さん [男性 30代]]

ガーデンフィールズ跡地vw横はスタバになるようですよ。ようやくって感じです。ドライブスルーできるのかな。

[150: 匿名さん]

駅までの距離が徒歩１０分までなので、近いほうかなと思うのですが
中学校は徒歩２１分と遠いのが少し考えてしまうかもしれません。
ちなみに、川沿いなのですが、

[151: 匿名さん]

光が丘中学校はとても評判が良いという話ですので、ここが通学区であることはとても宜しいんじゃないでしょうか。
ただ純粋に遠いですね（汗）
自転車通学ってどうなんですか？
学校のブログを一通りさらってみたのですが、見た範囲ではできるのかどうかというのが書かれておりませんでした。
特に冬季の部活帰りなんて真っ暗じゃないですか。
そういう時にだいじょうぶかな…という親心はあります。

[152: 周辺住民さん [男性 30代]]

スタバができるのはJR中山駅のコーナンそばですよ。ワーゲン横ではありません。
周辺マンション群のこちらより駅近物件かつ同平米の値下がり値を見ると、こちらのマンションも資産価値は将来的にあまり見込めないので、半永住目的(転勤等がない)であれば買いではないでしょうか。
これだけマンションが密集してしまうと、駅近6分はあまり強みになりませんね。3分圏内のマンションがゴロゴロありますから。

[153: 周辺住民さん [男性 30代]]

どこからの情報かは知りませんが、宝塚にスターバックスが出来ると言うのは完全にガセネタです。

通常、開発事業を行う場合、役所への申請が必要となりますが、宝塚の場合はその情報がＨＰ上に公開されており、スターバックスの申請は一切見当たりません。

[155: 匿名さん]

JR塚口にもスタバが出来ますよ！
宝塚より塚口がオススメです。

[156: 匿名さん]

ほんとやわ、塚口のほんまにいいわ、、、
神戸から宝塚に嫁ぎ、数10年後には神戸に帰りたい人……

[157: 購入検討中さん [男性 40代]]

スタバがあるから何なんだろう？
スタバがあったら何の基準になるの？
みんなコーヒーがそんなに好きなんだろうか？
スタバが近くにある無しで生活に何か影響があるのでしょうか？それとも、スタバまで「徒歩何分」で土地の価格が上がったりするの？

[159: 匿名さん]

>>157
上がる上がる！！！
なののでお願いです。
宝塚にも是非スターバックス運動に参加してくださいm(_ _)m

[160: 契約済みさん]

宝塚には、おいしいコーヒー屋さんいっぱいあるよ？
スタバにこだわる必要ないよね(^^)

しかしなぜ塚口と比較？
宝塚で生まれ育った私は、宝塚が大好きです。
どこかの業者のネガティブキャンペーンかしら？

[161: 匿名さん]

いまさらスタバを自慢する人ってカッコ悪いな、
コーヒはそれなりでもサイドメニューは
ぜんぜん美味しく無いし店の雰囲気も普通。
マックやケンタもいまさらってのと同じレベルの
アメリカンチェーン店ですよ。
一度食べログで検索してみてください、
宝塚には美味しく個性的な喫茶店が沢山あります、
スタバが無くたって困らないレベルの食文化が
根付いてる街です。

[162: 匿名さん]

>>161
飲食店のレベルめっちゃ低いやん、、、

[163: 匿名さん]

塚口の方が美味しい店たくさんあるで、私は東灘区民やけど。

[164: 匿名さん]

お母さんに連れられて宝塚歌劇見に行くけどほんまどこも帰りに食べる処ないから結局神戸帰ってきて食べるもん

[165: 匿名さん]

>>155
JR塚口にスタバが出来る事になって良かったですね、
貴方はJR塚口、私はスタバが無くたって宝塚良いです。
もうこの話は終わりませんか？

[166: 匿名さん]

わしゃー塚口ちゃうでー、御所近くどすーーー。

[167: 周辺住民さん [女性 20代]]

JR中山駅前のピーコック跡地の前を今日自転車で通ったら、確かにスタバ建設予定の看板がありました。

[169: 匿名さん]

>>168
宝塚はJR塚口と違って美味しいコーヒー店が多いから、
スタバコンプにはならないです。

[170: 周辺住民さん]

宝塚はおいしいお店がいっぱいありますよ。
ジェンヌさんがお忍びでいけるようなお店が多いから、知らないと見つけられないけどね。
宝塚通の道はまだまだ遠いけど、その分楽しみが多い街です。

[171: 匿名さん]

すみません、既に出ている話題かもしれませんが、こちらのマンションの一括受電サービスは4月からの電力自由化によりどうなりますか？
高圧電力を一括受電する事で5％割安となるのが、電力自由化で戸別に契約となるとメリットが無くなってしまうのでは？そもそも個別契約できないとか？

[172: 匿名]

知らんがな。

[173: 検討中の奥さま]

一括契約なので個別契約は出来なかったと記憶しています。
もし変更したい場合には総会で提案の上、高圧電力購入をマンション単位で解約する必要があると思います。そもそも物理的に簡単には変更出来なさそうな印象を受けました。
購入を検討する際の意外と大事な考慮ポイントかと思いますので、ぜひ担当者に確認してみて下さい。

[174: 検討中の奥さま]

マンション一括受電と検索してみてください。やはりマンション単位の契約で、特別な設備もマンション内に保有するようです。

https://ja.m.wikipedia.org/wiki/マンション一括受電

[176: 匿名さん]

宝塚にはスタバが無かったの？

じゃあ、スタバが出来たらスタバは商売繁盛ですね。
もしかしたら、開店時間は長蛇の列ですか？

スタバのコーヒーは美味しいですが、私はスタバのコーヒーの名称が未だに分からないです。

[177: 匿名]

冷こー。

[178: 匿名さん]

売主の一つのユニチカエステートが和歌山の会社に身売りするらしいです。

この物件、高級感があっていいなぁと思う。
でも修繕積立金額の上がり方が半端無かった記憶があるんやけど･･･。
10年後に約3万円／月･･･。

記憶違いかな。

[179: 匿名]

30000/月でしょう。安いやん。

[180: 匿名さん]

入居時は4,200円〜5,600円の設定ですが、10年後は30,000円に値上げですか？
分譲マンションに住んだ経験がないので知識がありませんが、修繕費は
どこも同じような値上げとなるのでしょうか。
その後も20年後、30年後と経年毎に値上げしていくものですか？

[181: 購入検討中さん [男性 30代]]

1年前くらいに気になってモデルルームに行きましたが、マンション購入熱が冷めてそれっきりでしたが、再度、物件探しを始めましたが、ここの売れ行きは順調なのでしょうか？かなり販売期間が長いようですが…

[182: 匿名さん]

修繕積立金が年々アップしていくということは知っていました。
それでも、月々3万円となるとかなりの負担に思えます。
それにプラスして管理費もありますから。
賃貸で暮らした方がひょっとして安上がりなんじゃないかと思えてしまいます。
新築で自分の家に暮らすということに意味があるので、話は別ですが。
とはいえ、積立金以外にも、急な修繕が必要になった場合、臨時で徴収されることもあるらしいですよね。

どれくらい売れているのでしょう。来月が第3期とのことですが。
竣工が来年の2月らしいですから、急いで売らなくてもいいのかもしれません。

[183: 匿名さん]

管理費の他に、ゴミ回収費・インターネット使用料・ホームセキュリティ費がかかるのが気になります。
他の物件を見に行った時は、管理費の中に含まれていましたが、あえて別記載にしている所が、管理費を安く見せかけようとしているような印象を受けたのは私だけでしょうか？

[184: 匿名さん]

じゃあ、買わなきゃいいやん。

[185: 匿名さん]

この物件の事は分からないのですが、たまたまた見かけたので。
3万で済めば良いと思わないと。
一般的に修繕積立金は管理会社か管理組合で決める話かと思いますが
新築時にはそのような話し合いが行われて居ない状態では困りますから
便宜上売り手が設定しているだけの話で、売り手はこの金額を
現実的な金額を設定してしまうと、高く感じられて売れにくくなりますし
管理費なども出来るだけ高く設定したいので目一杯安い金額にしています。
月に5000円ぽっち10年積み立てた所で60万にしかなりません。何が直せるでしょうか。
この辺りは「修繕積立金を値上げしなくちゃいけないのは、誰の責任なのか？」で
ググってください。理由が解るかと。
30年分の修繕工事費用を賄うためには、均等積立方式を前提とした場合、
およそ月額200円/㎡が必要とされています。
つまり、この物件ですと最初から1万5千～2万程度積み立てるのが妥当で
最初の金額を抑えているためにどうしても後で増える形になります。
また、大規模修繕の後からは老朽化が進む一方なので
修繕費が安くなると言う事はありません。
そうなってくるとゴネたり売却して修繕費を踏み倒そうと言う人が出てきたり
様々なトラブルが考えられるようになります。これらは共用部分のみの
話ですから注意が必要ですね。また古くなれば立て替えも検討されるでしょうが、
買った時の価格を考えれば分かる事ですが、より大きな出費が必要になり
長年住んで、もうすぐ人生も老後を迎える頃に大きな出費は避けたいと
思う人が現れるのは当然の事で、その合意を得るのは簡単ではありません。
老朽化してくると話し合いなど様々なストレスに晒される事になりやすいですね。
これらは、どの分譲マンションでも同じ事です。
だからといって分譲マンションがダメだと言う気はありません。
価値観は人それぞれですから、うわべだけの営業に惑わされず、
隠れたリスクとコストを覚悟して買う必要があります。
管理会社任せにせず管理組合が積極的に修繕計画をどのように考えて居るのか
精査して話し合う事が大事ですね。早めに均等積立方式に切り替えれば
修繕費値上がり前に売り抜けたりする人との不公平も是正されるでしょうしね。

[186: 匿名さん]

隠れたリスクとコスト、勉強になりました。
高い買い物ですから、自分でもしっかり勉強しないとと思います。

インターネット使用料は別途記載されているところが多いと思いますが、ごみ回収費とセキュリティ費用も管理費と別とは、意外です。
ただ、管理費としか書かれていないと何に使われるのか有耶無耶なので、こちらのように個別に記載されるのはわかりやすい面もあると思います。

[187: 匿名さん]

マンションも月々にかかるものがローンだけじゃないですからね。
賃貸を借りるにしたって共益費がかかったりするわけで…。
その辺りも頭に入れつつという感じの資金計画になります。
モデルルームでもそういう諸費用を含めた月々の支払パターンなんかの相談は載ってもらえると思いますし、
独立系のFPさんに相談してうちの家計ならどの程度大丈夫なの？みたいな相談もしてもらえますよ。

[188: 匿名さん]

宝塚駅まで徒歩６分は通勤に便利なので良い立地だと思うのですが

武庫川沿いというのが少し気になる点ではあります。

涼しげで良いのかな～と思う反面、臭いや虫が多かったりしないのかと思うからです。

それ以外は、共同施設はいろいろ考えられていて良いのですが。

価格も価格なので、あまり多くは望めないかなとは思いますけど。

[189: 匿名さん]

周りにも同じような環境のマンションがありますから暮らしていくのには悪くないんじゃないかなと思います。少なくとも。お値段がここのところの相場を考えるには、抑え気味になっているので良いのではないかとは思います。
今は先着順で価格も出ている状態。広めのお部屋があるということですから、ファミリーにはいいのかなぁ？なんて思いました。

[190: むぎパパ]

入居予定者です。
あと半年ほどで入居です。
入居時スムーズに入居できるように、また入居後の生活が入うまく行くよう入居予定のみなさん、お互いに持っている情報を共有しませんか。

まずは私から。
マルチメディアコンセントに記載されている、電話用ﾌﾞﾗﾝｸﾁｯﾌﾟとかｲﾝﾀｰﾈｯﾄ用ﾌﾞﾗﾝｸﾁｯﾌﾟとかのﾌﾞﾗﾝｸﾁｯﾌﾟという意味を訊ねてみました。
答えは空配管とのこと。
配線の出口だけがしつらえてあるだけで、配線自身は入居者が業者にお願いしなければならないとのこと。

私が契約した部屋には電話用のコンセントはﾌﾞﾗﾝｸﾁｯﾌﾟのみでした。
ＮＴＴに室内配線工事を依頼するか、ＵＣＯＭ光の光電話にするのか、弐者択一現在思案中です。

[191: 匿名さん]

ライフサポートのアイユー・コールというサービスは
管理費に組み込まれていて利用料が無料になりますか？
サービス内容に玄関鍵、電気設備、水回りのトラブル、
家具移動などが挙げられていますが、例えばトイレが
詰まった時などは無料で修理していただけるのでしょうか。

[192: 購入検討中]

武庫川湯本町当りところは全然臭わないですよ。川水が綺麗ですから虫もそんなに心配はいらないと思いますが。

[193: 匿名さん]

なかなか囲いが外れませんね。
中がとても気になります。

[194: 匿名さん]

南向き物件を探していますが、なかなか難しい。
ここは南西向きなのですが、日当たりとかどんな感じでしょうか。
西日は避けたいので、みなさんの情報がいただけたら嬉しいです。
参考にさせていただいて検討したいと思います。

[195: 匿名さん]

西は六甲山