プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その2

[匿名さん]

1000超えたので、その2立てました。
引き続きよろしくお願いします。

プラウドシティ加賀学園通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都板橋区加賀1丁目3356番47（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩9分
都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.38平米～118.84平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/447207/
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

【物件情報を追加しました 2015.1.21　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[265: 匿名さん]

加賀の路線価って三鷹市の井の頭付近よりもかなり安いわりには
物件価格が高い気がしますが、みなさんどうでしょう

[266: 土地勘無しさん]

価格が出てからにしましょうよ、無意味ですよ。しかも、三鷹と比べるなら、条件を揃えないと。でもなぜ三鷹と？

[267: 匿名さん]

>>265
加賀信者がありがたく買ってくれるから。
そういう実施安いけど高値でかってくれるホイホイ場所がデベに人気。

[268: 匿名さん]

ふふふ、誰も釣られねーよ。

価格発表が楽しみだー。
良い価格で買えたら嬉しいなー。

[269: 匿名さん]

価格発表はいつなの？のびのびになってるけど。

[270: 匿名さん]

今日は発表会ですよね？是非参加者さんのご感想を聞かせてください‼︎

[271: 匿名さん]

皆様の予想を適当にまとめました。
坪210予想　　>>199 >>210 >>212
坪215-220予想　　>>161 >>166 >>229
坪230予想　　>>181
坪240予想　　>>75
坪250-260予想　　>>165
坪260-270予想　　>>156
さあ実際はどうですかね。

[272: 匿名さん]

価格でませんねー。来年まで持ち越すのかな

[273: 匿名さん]

意外に安かったです。

[274: 匿名さん]

>273さん
どんなもんだったんですか？

[275: 匿名さん]

ただの釣り

誰だか、坪215とか予想してた不動産知ったか君がいたね。
見に行ってごらん、的はずれもいいとこだから

[276: 匿名さん]

やすかったね

[277: 匿名さん]

安いわけないでしょ！！

[278: 物件比較中さん]

今日プロジェクト発表会だったんですよね？
仕事で出られなかったので、出せるのであれば数字をいただけると嬉しいです。どなたかよろしくお願いします。

[279: 匿名さん]

価格はまだですよ～

[280: 匿名さん]

予定価格でてますよ！
モデルはできていない、詳細はあまり決まってないでしたけど。
価格は新価格。
正直高いです。

[281: 購入検討中さん]

１期は南向きと共用施設上のみの販売
価格は１月まで正式には発表しない

南向き予定価格は３ＬＤＫ７５㎡以下
中層階で５０００万円台中盤から後半
３ＬＤＫ７５㎡以上
中層階で５０００万円台後半から６０００万円台中盤
４ＬＤＫは６０００万円台後半から８０００万円台後半

こんなかんじ

[282: 278です]

>280､281さん
ありがとうございます。大変助かりました！
やはり予想はしてましたが高いですね。
ボリュームゾーンが(広い部屋が多いと思うので)5,000万台後半とかですか…
南向き以外は多少安いとは思いますが、既にある程度マンションがあるこの地域で360戸をどこまで捌けるのか…
我が家もMRが出来たら行って詳しい話を聞いてみたいと思います。

[283: 匿名さん]

やはり俺の予想通りの価格だった！

[284: 物件比較中さん]

>>283
あんた誰？

[285: 入居済みさん]

>>284

わたすは変なおじさんです。

[286: 匿名さん]

問題は共用施設なんだよね、ここ。

[287: 匿名さん]

坪210予想　　>>199 >>210 >>212
坪215-220予想　　>>161 >>166 >>229

やっぱりこの人たちはダメダメだったね。こんな予想して恥ずかしくないのだろうか？

[288: 匿名さん]

4000万円後半の値段もなかったですか？

[289: 匿名さん]

管理費いくらなの？

[290: 匿名さん]

4000万台たくさんあったよ

[291: 匿名さん]

>>290
何階で？

[292: 匿名さん]

>282

結局250万/坪どころか260万/坪～270万/坪っていうところですか。
土地入札額からこのスレッドで予測されていた上限当たりに来ましたね。
やっぱり建築費が上がってるんでしょうね・・・

こうなると、住友のスカイティアラには追い風ですね。

今年の春に出てた上鷺宮あたりから比べると一気に上がっちゃってますね・・・

[293: 匿名さん]

ありません、出てる価格の案内しかありませんでした。
管理修繕費もなーんにも詳細は決まってません。
何のための事前案内会なのか、さっぱりわからない感じでした。
住友の完売を待って、周辺にマンションなくなってから高値で本腰いれると思われる。

[294: 匿名さん]

>>290
こいつ坪215とか言ってた奴か。
予想外れて、くだらないことしてんね

[295: 匿名さん]

坪単価215のわけないでしょ。

[296: 匿名さん]

吠えてた232とかもう出てこれないねぇ。しかし板橋も蓮根あたりしか5000で買えるとこなくなったね。

[297: 匿名さん]

やっぱり‥。事前説明会ではモデルルーム出来てないし価格表も正式なものがない。蓮根のときそうだったので1月になってから見学へ行こうかなと思います。

[298: 匿名さん]

ちょっとスカイティアラスレがここを意識して吠えてるのがうける。
小豆沢と加賀では意味が違うのに。

[299: 匿名さん]

一体何を発表したの？一応発表会だよね。。中層階の価格以外何もなさそうね。しかも高いし予算オーバーしちゃったよ。。
低層階はどうでしょ。

[300: 匿名さん]

っていうか、今の予定価格ってのはようは探りの価格でしょ。
ここから実際の引き具合みてから前後するわけだから。

[301: 匿名さん]

>298

加賀のほうが人気なのはわかるけど、スカイティアラは坪250万切るぐらいだから、
>281で確定なら、1割ぐらい安いことになる。

それだけ価格差があったら追い風だよ。

1割の価格差を5%にしても行けるかも？なんて算段しちゃうかもね。スミフだからｗ

[302: 匿名さん]

>>301
そだねｗ　すみふだからありえそうだわ、たしかに。

[303: 匿名さん]

カフェサービスとか余計な維持費かかったりしないの？テナント料は管理組合側にはいるんだよね？

[304: 匿名さん]

スポーツジムやライブラリーもいらないね。シティテラスは隣りに区の体育館や図書館があるから管理費負担は少ないから羨ましい！

[305: 匿名さん]

共用設備ってほんといらないよなぁ
メガシティ並みの大規模であればまだしも

[306: 匿名さん]

高い‥‥。こりゃ売れ残るね。数が数だもの。

[307: 匿名さん]

>>306

価格に関しては妥当じゃないのかな。
プラウドx池袋3kmx新宿11分。

[308: 匿名さん]

>306

今までの感覚で行けば高いんだけど、ここを諦めた人が買うであろう他の候補はなさそうだから、
今時点ではまあまあ適当な価格なんでしょうね。

[309: 匿名さん]

>>298
小豆沢も加賀もたいして変わらんよ…。ただ高くなったよね。

[310: 匿名さん]

路線価格が井の頭近辺よりも150万/坪も安いのに吉祥寺と同価格帯なのは納得できませんね
井の頭公園あたりの文化的な香りも全くしない兵器倉庫跡地再開発なのに。
無理に加賀はいいのう～とかつべ広告で盛り上げて情弱を騙す作戦かな。まあデベは利潤を追求しないと
いけませんから致し方ないですかね。

[311: 匿名さん]

>>310

別に吉祥寺はどうでもいいのですが、たとえ人気があろうとも吉祥寺みたく郊外にいくよりかは
都心のほうがいいです。加賀がいいのはそこですよ。圧倒的都心に近くてでものどかで緑多く。

[312: 購入検討中さん]

高いな…
今期売り出さない東向住居低層階からやっと5000万円切るかどうかかな

[313: 匿名さん]

絶対4000万円台のお得物件を狙ってみせる！

[314: 匿名さん]

>311
吉祥寺がどうのというよりは、路線単価での割高感をシビアに評価できる人はいないのですかね。
これが加賀はいいのぅ～マジックですかね。

あと6年後の固定資産税は30万超なのは間違いなさそうですね。

[315: 匿名さん]

>>314
今の吉祥寺の路線価が高すぎるだけですね。今後は郊外の土地が下がり続けるのは明らかですからね。

[316: 匿名さん]

固定資産税が30万越えってなんの話？

[317: 匿名さん]

今もプラウドなんだが、MR行くと野村は美人ばかりなんだよな。だから買っちゃった

[318: 匿名さん]

その美人さんは土日限定の派遣さんですな。

[319: 匿名さん]

美人でけっこうあれだよね、なんか誘ってきてるよね。あれで買ちゃうひと多いと思うわ

[320: 匿名さん]

>>319

さすがにそれは無い…と思います。

[321: 匿名さん]

美人さんを配置するのは雰囲気づくりの一環らしいよね。平日に行くとガッカリするよ。

[322: 匿名さん]

>316
マンションを所有すると1月1日にそのマンションの住民だと年間の税金が国から徴収されます。
その金額が30万ぐらいの評価がつくでしょうとの事ですが、ひょっとしてもすこし安いんですかね
6000万の部屋を買ったとしてですが

[323: 匿名さん]

固定資産税
三鷹市で110平方メートル土地35坪の木造二階建て新築の固定資産税は12万ぐらいだそうです。
マンションは鉄筋鉄骨で建物の評価額が戸建ての倍はかるくつきますから
すくなく見積もっても24万ぐらいは税金できそうですよね

[324: 匿名さん]

ここの価格にびっくりしました。。

同じ野村の蓮根と比較してみましたが、
2,000万円近く違うなんて、、、
ここは諦めます。

[325: 匿名さん]

>310

吉祥寺と同じ値段ってことはないでしょ。
ちょっとは頭を使ってわかりにくいネガキャンをやりだしたのかな？

>281の情報から７５㎡６０００万円だとすると、ここの坪単価は約２６５万円。

吉祥寺の物件だと、
三鷹駅徒歩８分のパークホームズ三鷹レジデンスが坪３００万円オーバー。
同じく徒歩７分のパークハウス武蔵野中町も坪３２０万とか。
徒歩１０分の吉祥寺御殿山ハウス（野村の物件）だと、地価住戸でも坪３１５万とか
しかも、どれも半年～２年前の物件で、今だったらもっと高いはず。

ここと同じぐらいの吉祥寺の物件が有れば教えて欲しい。
すぐに申し込むよ。

[326: 購入検討中さん]

今後販売予定のオーベル吉祥寺はここと同価格になるはず

[327: 匿名さん]

>326

オーベルって団地の建て替え案件のやつ？

アレはバス１０分オーバーのバス便物件でしょ。
そりゃいくら吉祥寺でもここと同じぐらいでもおかしくない。

吉祥寺のバス便物件と同じ価格のことをもって、吉祥寺と同じ値段って捉えるのはおかしいよね。

[328: 匿名さん]

ってか何で板橋区と三鷹市比べてんの？
全く路線も地域も違うけど。
向こうを検討の人は向こうで話せよ

[329: 匿名さん]

モデルルームの美人の話をしようよ。

[330: 匿名さん]

>>328
同意。方向性も違いすぎるね。

[331: 匿名さん]

6年後にくる満額の固定資産税の検討はしておいたほうがいいですよ。
固定資産税が高くて管理費滞納のパターンになるケースが多いですからね
まあここを検討する人は30万50万の税金一括払いにおたおたするような
年収の人はいないでしょうけど

[332: 匿名さん]

固定資産税額でかなりの差がでる

http://homepage2.nifty.com/gakuyo/manshon/kotei.html

怖いですよ、マンションの固定資産税。自分はトラウマです。

[333: 匿名さん]

やっぱり、リセールを考えると、三井の板橋本町か野村の蓮根ですかね？

[334: 匿名さん]

>>332
いや、固定資産税はマンションの価格なりの額だからびっくりするほどじゃあない。

[335: 匿名さん]

>やっぱり、リセールを考えると、三井の板橋本町か野村の蓮根ですかね？

私だったら2000万でも、絶対に買わない。

環境、場所が悪すぎる。

[336: 匿名さん]

>>335
2000万だったら俺は買うね。

[337: 匿名さん]

>2000万だったら俺は買うね。

私は、要らん！

あんなとこ住みたくないね。

[338: 匿名さん]

2000なら買えるだけ買って転売する。

[339: 匿名さん]

三井の板橋本町はあと少しで終わりそうみたいです。

野村の蓮根は順調のようで、こちらもすぐ完売になるのでは！？プラウド×徒歩3分ですからね。

ここは、予想以上に価格が高そうなので、、、

[340: 匿名さん]

府中マークスの書き込み見ました？
野村だからと言って安心できないですね。、

[341: 匿名]

なんでみんなプラウド大好きなんだろう。
意味わからん。

[342: 匿名さん]

ここは二重床、二重天上、床暖対応ですか？プラウドでも無いところ多いみたいですね。

[343: 匿名さん]

プラウドはブランド力とアフターサービスがいいので、人気があるんです

[344: 匿名さん]

プラウドが人気なのは立地と建物仕様とコストが絶妙なところでしょ。
要は地域ごとにそこそこなものをそこその価格で出してくるところがうまい。

[345: 匿名さん]

>334
減税が終わる6年後には30万程度きますよ。

ローン以外の年間の諸経費が
管理費+修繕積立金+P代でおよそ90万程度ですか。+30万だから

ローン以外に年間120万かかる計算です。
車はキャシュで買ったとして
ガソリン代、車検、タイヤなどのこまごました経費はおよそ年間30万程度になるでしょうから

年間160万ぐらいですかね。
この他子供の塾などの費用がさらに積みあがっていきますから。

自分はけっこう固定資産税の30万はきついですよ。
>334さんはお金持ちみたいだから問題ないんでしょうけど・・・

[346: 匿名さん]

>>345
金持ち云々ではなく、君が上げたような費用は予めわかってる費用ですよね。そういうの含めてみんな考えて買ってるんだから。
きついなら車手放せばいいだけじゃないの？
もしくはここをやめてもっときつくないエリアに行けばいいじゃん。ここしかダメなわけないんだｋら

[347: 匿名さん]

>>344
そうですね。野村は値付けが上手いんだと思います。
坪215とか言ってたお花畑さんたちを除けば、スレの予想平均からそんなに大きく離れていませんし。

[348: 匿名さん]

6,000万円前半で買えるならありですね

[350: 匿名さん]

>346
23区内で駐車場並列2台の戸建てとここと考えています。
戸建てならば90万の経費は全くかからないし、固定資産税はおそらくここの半分以下が予想されます。
23区内ならば徒歩10分程度の平均値でさがせますので予算との兼ね合いでどちらかにしようかと
思っています。鉄骨作りであまり上物がいいと固定資産税が急に高くなりますから、木造2階建てを狙っています。
ここも駅徒歩5分以内ならば迷うことは無かったのですが・・マンションで9分は自分としては遠すぎます

[351: 匿名さん]

>>350
ならこの物件止めたらいいだけの話でしょ。
別に君の価値観を否定するつもりはない。
駅から徒歩９分は俺も近いと思わない。むしろ遠く感じる。が、駅近だったらどこでもいいわけでもないし価格だって予算はあるからね。
どこでバランスを取るかだけの話でしょ。

[352: 匿名さん]

ここを検討してる方は池袋本町を見学することをオススメします。共用施設だけ力入れて豪華にして部屋はショボい、団地みたいでした。プラウドに期待し過ぎていたみたいでショックです。

[353: 匿名さん]

まぁアレはハセコー作品だけどね。

[354: 匿名さん]

>350

どこの物件を買うつもりなんだろうね？
スーモでみても、このあたりの戸建てはないよ（ペンシルなら有る）

たまに戸建てにするって人が出てくるけど、自分にとっての優先順位が整理できてないんだね。

[355: 匿名さん]

>>354
ほんとそうおもう。要件整理ができてない。
きっと、どこか別のエリアとかの戸建のこといってるんだろうけど
仮に同じエリアだとしても全く同じ立地じゃないわけだからね。
マンションと戸建はそれぞれ良し悪しあれども異なるタイプなわけで
自分で選べばいいだけ。

[356: 匿名さん]

平均価格が5000万円後半なら当然「二重床、二重天上、ディスポーサ、床暖房、トイレはタンクレス」ですよね。エアコンの室外機も目隠しの工夫くらいして欲しいです。

[357: 匿名さん]

>>356
そんなん大した話じゃないよ 大事なのは立地

[358: 匿名さん]

立地の評価はどう？？

[359: 匿名]

府中のプラウド、大変なことになっていますね。
あんなことがあるのですね。

[360: 匿名さん]

>>359
何？

[361: 匿名さん]

>>357
立地が大事なのはわかるけど加賀で6000万円だよ。土地代を見たら高過ぎでしょ。加賀レジデンスみたいに仕様が相当良くなければ価格に見会わないと思う。

[362: 匿名さん]

>>361

だから〜、君みたいな人ことを言う人多いんだけどもさ、「過去の話」を言い出したところで
意味がないの。
それってあの株あんなに上がるならもっと先に大量に買っておくんだった！とか
年寄りが戦後すぐに港区あたりに買っておけば今頃悠々自適だった、とか言ってるのと全く同じ。
時は止まらず常に進んでいるし今後もっと上がるかもしれないしもっと下がるかもしれないしそれは
わからん。過去に縛られたり外的要因にブツブツいったところで始まらんでしょ。
大事なことは、いまの自分にとって何が必要か、ただそれだけ。
加賀なんかにこんな金額出すの馬鹿らしいって判断するならそれはそれであなたの判断だからいいんだよ。
加賀レジこそ価格に見合う！って思えばそっちを中古で買えばいいし、きっと今後加賀レジ相当で且つもっと
価格が安くなるって思うんだったら何年でも待ちなよ。誰も止めやしないよ。
なんでもそうだけど、人からいいとか悪いって言われて背中押されたり押し戻されるぐらいなら不動産なんて
買うこと自体やめちゃいなよ。自分の人生ぐらい自分で判断したらどう？

[363: 匿名さん]

>>361
現在の6000万円がその程度の価値しかないという事でしょうね。そう思えない人は買わなきゃいいだけ。