プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その2

[匿名さん]

1000超えたので、その2立てました。
引き続きよろしくお願いします。

プラウドシティ加賀学園通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都板橋区加賀1丁目3356番47（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩9分
都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.38平米～118.84平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/447207/
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

【物件情報を追加しました 2015.1.21　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[201: 匿名さん]

土地代高かったですもんね

[202: 匿名さん]

土地代高くても建築費はいくらでも安くできるからね。
まぁ蓋を開けてのお楽しみ

[203: 匿名さん]

>>202
今の建築業界の惨状をご存知ないようですね。
もっと世間のことを知った方が身のためですよ。

[204: 匿名さん]

まあ、価格はじきに判明することだし、
売れ行きも、しかり。
単なる水掛け論は置いときましょうよ。

[205: 匿名さん]

>>203
何も知らないのはあなたでしょｗ　吠えるのはいいんだけどマンション買ったことないみたいですね。
野村のやり口しらないなら首を突っ込まないことです

[206: 匿名さん]

ここって固定資産税は軽減措置が終了後は年間30万ぐらいなんですかね?

[207: 匿名さん]

>>205
＊＊＊の遠吠えご苦労様です。野村のやり口は十分知った上でそれでも坪210万は有り得ないと申し上げている。
あなたが買えないのは目に見えてるのでこの物件にしがみつくのはやめた方がいいですよ。

[208: 匿名さん]

>>207
きたない言葉遣いは考えものですよ。

[209: 匿名さん]

普通に考えて、目の前の加賀レジデンスが240～250万円でやってるのに、建築費高騰時代に210万円はないでしょ！

250万円で出たら良心的なくらいです。

[210: 匿名さん]

>>209
業者なのかどうか知りませんですか板橋区であれば210万でも高い方です。
そして現実に加賀もそうですが中古相場がそうであります。
別に構いませんけどね。気に入ったものを買うのが一番いいのはその通りですから。

[211: 物件比較中さん]

>>210
具体的にどこの物件のことですか？
他の物件の価格ご存知？

[212: 匿名さん]

>>211
はい？自分で物件調べることもできないのでしょうか？
ときわ台ですらそのような価格なのですけど。

[213: 匿名さん]

でしょうね。
野村は（アーバンネットが）加賀レジデンスの販売代理もやっていた（サブだけど）。
その加賀というエリアでの過去の成功例、
近隣プラウドシティ（赤羽や池袋本町）、区内プラウド（志村など）の実績、
さらに最近の区内の情勢（板橋テラス、シティテラス、スカイティアラ、などなど）、
および土地取得代と戸数から考えて、
・最安住戸210/坪（4800万）
・ボリュームゾーン250/坪（5800～6000万）
・最高住戸300/坪（10000万）
と予想。

[214: 匿名さん]

>212

ときわ台（住所は前野町）のブリリアだと、坪単価230ぐらいでしたよね？

また、加賀レジデンスの中古成約事例は平米単価６４～６６万ってところ。
坪単価に直すと２１１万～２１８万
築７年ぐらいの物件でも２１０万は超えてるから、新築で２１０万はありえないだろうね。

[215: 物件比較中さん]

>>212
調べられるから言ってんだよ。
調べられないのはあなた。そんなことも気付かず恥さらすなよ。

[216: 匿名さん]

ノムコム、アットホーム、長谷工REより。
本日現在。

加賀はレジデンスが3戸あるだけかな、それなりの物件は。
2F　95.92㎡　6780万
6F　88.24㎡　6380万
8F　130.09㎡　9280万

ときわ台はろくな物件が出てないな。強いて言えばライオンズときわ台か。
3F　72.60㎡　4180万円

ついでに志村坂上はプラウド志村城山が2戸。
2F　75.09㎡　4690万
9F　71.78㎡　4750万

[217: 匿名さん]

210と212は、坪210万以上だったら謝罪するべき。
虚偽の情報をバラまいて何も知らない人を混乱させたことになる。
210万だと赤字だから野村がその価格で得ることは有り得ないのは分かってることなのに

[218: 匿名さん]

>>216みたいなのは典型的な偏向報道するマスコミそのものじゃん。
>>217
君が悪質で謝罪すべき存在だとわからないの？虚偽の情報だって？
どこが？
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ010FJ001/?ar=030&bs=011&ta=13&...
みてみな。板橋区の実態だ。くわえて、中古の実売はSUUMOのようなネットで出てる売主価格から
実際には10%引いたところが中古の実売価格。それがわからないの？そういった事実を無視して
他人を攻撃するだけの人間が何を言ってるのでしょうか？

[219: 匿名さん]

なんかわけわからんヤツが来ちゃったけど、、、
まいっか。
そのうち価格発表されるよ。
買わない、買えないんだったら、
静かに消えてくれれば。

[220: 匿名さん]

>>219
冷やかしの人は出て行ってもらえませんか？
健全で誠実な意見交換がまったくできません。

[221: 匿名さん]

>>212さん

中古ですか？

[222: 匿名さん]

>>218
加賀で野村物件なんだから板橋区でも高いですよ。志村坂上～高島平は比較対象にはならないと思いますけど‥。

[223: 匿名さん]

>>222
ときわ台も含めての話をしてますけど。加賀だけがそんなに高いっておもってる
理由をじゃあだしてもらえます？全然高くないのだけど。

[224: 匿名さん]

>>218
だから新築の最多価格帯で坪210万円の事例は？
新築と中古比べてどうするの？
板橋区というだけでエリア的にもマッチしてないし。
それに、時期もあってないしな。今の建築情勢が反映されてない。
何の根拠にもならないデータを出しても何一つ説得力ないよ。
主張とデータがミスマッチという仕事ができない人間の典型例。
これ以上は恥かくだけだからやめといたら（笑）

[225: 匿名さん]

>>224
何必死になってんの？検討者にとって有意義な情報でも無いし

[226: 匿名さん]

>>225
なんで？
検討者にとって価格は重要な検討要素でしょ。

[227: 匿名]

プラウド城山もう売りに出てるんだ。
なんか評判悪かったもんな
見切りつけたオーナーがいるのか

[228: 匿名さん]

プラウドはそれなりの値段になるしょ。でも十条アクセスは…どうかな？

[229: 匿名さん]

板橋ではそれなりの値段でも坪230超えると爆死してしまいますからね。
結局は215がゴールデン価格なんですよ。

[230: 匿名さん]

>>229

何時の時代の話なんだか。
会社の方針でちんたらやってるスミフはともかく、
ブリリアときわ台もオーベル志村も順調に消化してるよ。

シティテラス加賀もスミフにしては早めに終わりが見えてきてるし、
マンコミのスレッドを見るとプラウド蓮根は順調な出足らしい。

今は２１５万とかそんな値段じゃとうてい無理だよ。

[231: 申込予定さん]

がんばれ、野村、価格後楽しみです。いずれ分かるとして、私のブランドランキングは、以下です。
１位、プラウド、野村
２位、パークハウス、三菱
３位、パークマンション、三井最上級

プラウドは、ブランドな様で、まだ買いやすいブランドなので、でもここが高くなければいいのにと思うこの頃。

[232: 匿名さん]

>>230
君もいつの時代の話なんだろうか。
自分は2014年2Q以降の今の話をしておる。

[233: 匿名さん]

>232

今年の下半期以降、値段が下がる要因ってあったっけ？

[234: 物件比較中さん]

>>233
ないですね。
まあ値段はいくら議論したところで結論出ないので、予定価格の発表を待つしかない。

[235: 匿名さん]

>>234
そういうこと。価格が出るまで待てばよろしいかと。
250なのか215なのか。すぐにわかる。

[236: 匿名さん]

板橋区だから高くないはず〜というのは甘いかもしれませんね。今回売り出すにあたって、「加賀ブランド」なるものを作ってますし、そうやってイメージ作戦で付加価値をつけて価格に反映させるのが野村のプラウドです。
それに東京市部でも坪単価250万超えてきてますし。

[237: 匿名さん]

加賀が安いと思って、蓋を開けたら想像以上に高くて他の物件を逃したことを後悔しそう。

加賀レジデンスと同等金額(6500万円)ならアウトだな。

[238: 匿名]

板橋区で値段がつくのはむしろ、自然環境はよくないが
利便性が高い駅近地域の印象。
ここは環境とブランドイメージで売ろうとしてるから、
どこまで頑張るのか興味ある。
まあ単価はレジデンス並が一つの指標でしょう。
面積が小さいから、それでもグロスはレジデンスより
抑えられるし。コストカットもどこかであれそうな気は
するけど。

[239: 匿名さん]

板橋区で6000万払うならみんな文京区や杉並区にすむと思うけどね。

[240: 匿名さん]

徒歩12分って駅遠ですよね？

[241: 匿名さん]

>>235
坪単価215万円ということは、土地建物比50:50だとして消費税は8万円なので、税抜207万円/坪。
以下税抜計算

販売総額=207万円/坪×延床10,211坪=211億円…①
土地取得費=75億円…②
建築費=120万円/坪×延床10,211坪=122億円…③　→今の建築費はまだ相当高いが、契約時はおそらくこれぐらい
販管費(SGA)=建築費×10%=12億円…④
金利=（土地取得費×4年分+建築費・SGA×2年分）×野村の平均調達金利1%=6億円…⑤
プロジェクト収支=①-（②+③+④+⑤）=-4億円
赤字で誰が売るのかね。

[242: 匿名さん]

>>241
前提がおかしいですね。商売ってのはなにも単品勝負じゃないからね。

[243: 匿名さん]

>239

杉並で6000万だと駅徒歩10分以内は厳しい。
文京区じゃ全然ムリ。

もうちょっと相場を見ないと・・・

[244: 匿名さん]

>>243
杉並区は最近不人気で激安になってきたので6000万もあれば十分ですよ。
ちなみに戸建であれば5000万で買えるぐらいです。
文京区も6200万がボリュームゾーンですよ。
普通の感覚がある人はそちらにいきます。板橋区で5500万以上を払う人って
本当にもの好きだけです。ごく一部ですよ。だからシティテラス加賀だって売れ残り。

[245: 匿名さん]

営業が6000って言ってるんだからそうなんでしょう。29日には正式に予定価格がわかるからいいじゃん。

[246: 匿名さん]

29日か。相場観の無い恥ずかしいコメントはどれになるのかな～、楽しみだな。

[247: 匿名さん]

野村の場合、大事なのは公示価格よりも実際の成約価格だと思うけどね。
すみふはともかく通常野村も含めてどこも実際には下げるわけなので

[248: 匿名さん]

>244

パークホームズの杉並和泉は6000万じゃ選択の余地なしだったけどね。
（一応変える部屋はあった）
これからの物件は6000じゃきついんじゃないかな？

文京区も6200じゃ厳しいよ。プラウド文京とかインペリアルガーデンは全然ムリだったよね。
（ミッドレジデンス江戸川橋は例外。）

ちなみに、東京だと駅から遠い地域が多くなるから、マンションより戸建てが安いのはよくある話。
東京の人は駅距離を重視するから、マンション・戸建て関係なく、駅から遠くなると安くなる。

[249: 匿名さん]

でも成約価格の平均なんて判りませんからね。坪○○万！って言ってる人は公示価格の予想に決まってるでしょう。

[250: 匿名さん]

>>248
どうも不動産知らないようですけど当たり前だけど不動産ってのは基本後着不利なのね。
いいところは先に買ったもの勝ちであり手放すまではその人占有なので。
だから昨今のマンションってのは原則不利な立地ばかり。駅から徒歩5分以内がマンション
という形態でのメリットだったのにいまや１０分はあたりまえ。
それも当然。土地がない。マンションを建てるにはそこそこまとまった区画の立地が必要。
だが、そんな立地はずーっと前からマンションが建ってしまっていれば最低40年はそのまま
どうにもならない。だから、法人の事業所なり工場などの跡地に立てるしかない。

一方の戸建はマンションのようなまとまった区画は必要ない。それどころか23区であれば
30坪程度にしないと高くなりすぎて逆に買い手がいない。戸建の場合は100坪前後の売却は
日常茶飯事なので駅近や住環境の良いところでも普通にたくさんある。
文京区にしろ杉並にしろ世田谷、中野、大田区にしても駅から徒歩10分以内で
いいところはたくさんある。ましてや板橋区であれば4000万もあればいい立地が
購入できちゃうエリア。だからマンションが5500も超えたら誰も買わないのって
わからないのかな？　マンションにはマンションの売りがあるわけで別に戸建を
推してるわけじゃない。マンションたるゆえんがあるわけで、それはずばり
共同購入によって世帯あたりの単価を下げること。合理的ってやつだね。
それを満たさないようなマンションは買う人間は馬鹿なだけで今後死に目にあうあだけ。