プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その2

[匿名さん]

1000超えたので、その2立てました。
引き続きよろしくお願いします。

プラウドシティ加賀学園通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都板橋区加賀1丁目3356番47（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩9分
都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.38平米～118.84平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/447207/
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

【物件情報を追加しました 2015.1.21　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[151: 匿名さん]

>149

野村は小規模だと安くして完売を狙うけど、プラウドシティだと結構高めで来るよ。
仙川なんてそれで爆死してるし。

6000も十分有り得ると思う。

[152: 匿名さん]

>>151
まぁあえりるかありえないかって言われたらありえないとは言い切れないけど
可能性は低いと思うよ。所詮板橋区だから。加賀なんて知名度ゼロで人気があるわけ
でもなし。板橋区全体に言えるけどね。そんな板橋で６０００マンも出す人ってものすごく
少数だよ。現にシティテラス加賀もスカイティアラもだけど5500でもなかなか売れてないじゃん。
すみふは十分ぼった額で太く長くってのができるキャッシュフローだから別にそれでいいけど
野村に同じことは不可能だよ。正直加賀なんて財閥でもせいぜい新築4800-5000がいいところだよ。
6000も出すならパークハウス上鷺宮とか杉並や中野のマンションに行く人の方が多いと思うけどね。

[153: 匿名さん]

面積が広めだから、総額は6000万円くらいいきそうですね

[154: 匿名さん]

>152

そこは野村がよく考えてるところで、この物件とかぶるぐらいの時期に、杉並・中野は出物が少ないのよ。

パークハウス上鷺宮も、パークハウス中野弥生町も終わってるだろうし、
これから出てくるプラウド中野とかパークハウス荻窪大田黒公園は
多分もっと高くて6000万じゃ３LDKは難しい。

おとなりの練馬区ですら、6000万円以下で3LDKが手に届く物件は少なくなってるぐらいだから。
パークハウス上石神井、プラウド石神井、ライオンズ平和台、プラウド練馬豊玉あたりの
売れ残りが消えたらその後は6000万円前後でしょ。

[155: 匿名さん]

>>154
いやいや、杉並や中野に実際に物件があるとかないに関係ないのよ、それって。
もっと正確に言えば昨今の情勢なり状況を見て合理的に考えての話ではなくて
感覚的な話になる。
板橋区のマンションに6000万払うかどうかってところ。東京は人数が多いので
6000万円程度のマンションなんて払える人は割合にしてみたら少ないけど母数が
多い分だけ絶対数自体は多い。払えるか払えないかって言われたら払える人間は
数多くいる。が、たとえば億ション払える人間がここを買うか？っていうとそれは
ないわけで、大抵は6000万円払えるかどうかって人が結局購入対象になるわけだよね。
じゃあそういう人がここをギリで買うか？ってこと。買わないよ。
そういう人が大多数で商売成り立ってるならここの相場がそうなってるはずだから。
なってないじゃん。5500-700で売れ残ってるシティテラス加賀がそれを物語ってる。
スカイティアラも同じこと。5000-5500でも売れない。
みんなの大好きなブランドx財閥x大手施工
でもね。なんでだろ？板橋だからでしょ。ユニクロで千円未満の靴下や下着、部屋着を
買う人はいるけど、ユニクロで万を超える（もちろん他者に比べたら安い）ような
アウターやコートを買う人がどれだけいるの？って話とおなじことだよ。
高い部屋は6000万超えるだろうけどそれがボリューミーにはなり得ないよ。

[156: 匿名さん]

ここは平均面積が80平米くらいみたいだから、建築費高騰を考えると260～270万円/坪だとしたら、6,300～6,600万円くらいになるんじゃないでしょうか？

[157: 匿名さん]

6000越えはないわ〜

[158: 匿名さん]

このマンションありだと思います。

[159: 匿名さん]

>>151
小規模の野村なんて基本高めだろ

[160: 匿名さん]

ボリューミーって最多価格ってこと？
プラウド信者の俺から見ても6000万越えはないよ
というか、ここは72㎡以上の部屋しかないし
㎡単価の金額で比較しないと意味ないでしょうよ
今のご時世、70㎡未満の3LDKとかざらじゃないですか

[161: 匿名さん]

>>156
坪単価は220がいいところ。215あたりでしょう

[162: 匿名さん]

そう考えるとお隣のレジデンスは88平米が多くて(平均90平米以上って触れ込みでしたか)
壺215から買えて、良かったですね。確かに壺300近くもありましたが。
もう6〜7年前の出来事ですか。
当時はそれでも高いと思ったりしましたが、
この辺りも上がったもんですね。

[163: 匿名さん]

志村でも250万円/坪なんだから、ここでさらにプラウドで220万円はない

[164: 匿名さん]

>>163
各部屋の平米数が大きくなると販売額も一戸あたり大きくなるので売りにくくなる。なので価格を下げるために坪単価を下げざるを得ない。

[165: 匿名さん]

まぁ、落ち着いて250万円～260万円ってとこですかね

[166: 匿名さん]

>>165
215万でしょうね

[167: 匿名さん]

単価と言うよりは、目の前の加賀レジデンスの価格(総額６５００～７０００万円)を意識した価格付けをするのではないでしょうか？

中古で上記価格のマンションが取引されてるなら強気で勝負できると思いますよ

[168: 匿名さん]

加賀で、6000万なんて・・・・

あり得ない！

[169: 匿名さん]

加賀レジ今凄いょ

売りに出てね。

高いしね
中々売れないみたいょ。

[170: 匿名さん]

加賀もうれないからね

[171: 匿名さん]

>>166
215じゃあ採算取れません。
自分でシミュレーションしてみれば分かること。
詳しくはその1を参照してみて。

[172: 匿名さん]

>>171
実際の値段交渉後はそうなるから。心配なし
板橋で6000超えがボリュームゾーンのマンションなんて売れないから。んなことみんな知ってること。

[173: 匿名さん]

加賀は特別高い

[174: 匿名さん]

高くないよ。ここのスレに居ついている一部の人が勝手に加賀を無理やりポジってるだけ。

[175: 匿名さん]

てかどこも値上がってるから加賀云々じゃなくて80平米で6000万てとこじゃないの？だとするとスカイティアラの70平米で5500もフェアでしょ？

[176: 匿名さん]

>>155
シティテラス加賀ってそんなに高いんだっけ？

[177: 匿名さん]

>>175
スカイティアラもぼりすぎて売れてない。でもすみふはもともとそういう売り方だから別にいい。
プラウドも同じことをしたら同じように長く売り続けないといけないが野村は体力ないからそれは
無理。だからさっさと手仕舞いして売る。即日完売御礼というこのプラウドの売り方はなにも
プラウド、というブランドを常に人気だと思わせるための手段だけではなく、単純にそうしないと
キャッシュフローが悪化してしまうから。

[178: 匿名さん]

>>172
会話になってない。坪215万なんて極端だから。
坪250万が通常の採算ライン。
そうすると、75㎡台の部屋で5,700万円。
交渉の結果、赤字ラインで売る馬鹿はいないでしょ。
考えたら分かること。

[179: 匿名さん]

>155みたいに熱く語ってる人がいるけど、
ここは5000万円代後半～6000万円で十分勝算あるでしょ。

だって、6000万円でファミリー物件を狙う人はどこを買うの？

木場？東陽町？市川？

それらと勝負なら十分行けるよ。

[180: 匿名さん]

>>178

だーかーらー、君は一体何基準で採算ラインを算出してるの？
一体ここの土地いくらで仕入れていて設計費、建築費、広告費等いくらかかってるのか
全部その内訳しってるの？知らないのに採算ラインなんて語れないでしょ。
それにね、坪単価ってのは参考値であって絶対値じゃないし額がでかいから
そう単純に坪単価相場でx坪数ってわけにはいかないの。
68m2でも販売価格が5000万なら買う人がいても80m2で6000万になると
坪単価的には安くなってても額が額だから買えないのね。おわかり？
スーパーでりんご単品なら150円だけど６個入り１袋なら600円なら単価も
安くなってお得だから！っていって買える人が劇的に減ることはないけども
不動産は同じ理屈じゃ通用しないの。もっといえば、ここの部屋が90m2だとしても
坪単価250万円で７０００万円近く払って買う人がいるのか？ってことよ。
都心部で人気のエリアならそりゃたくさんいるよ。坪単価350ー400万が当たり前の
エリアにとってみたら億超えるのが普通だからね。ここは？人気だっけ？
誰もが欲しがるようなエリアだっけ？知名度あったっけ？特段利便性や交通網にも
すぐれてたっけ？そんなところで6000万円払う人どこにいるの？おしえて。

[181: 買い換え検討中]

何れにしても楽しみですね。坪230万円位からと考えてます。それ以上だと買えなくなりそうです。
でも、新宿、大手町近くていい場所です。
シティテラス加賀も良いけど、共用設備がこちらの方が良さげです。

[182: 匿名さん]

>180

その１から読めば分かるよ。
東洋インキのIRでここの土地の売却価格（野村が買った価格）は出てる。

そこに一般的な建築費とまともな利益を乗せたらそのぐらいってこと。

ここは土地の仕入れ値がわかるから、かなり価格は読みやすい物件だよ。

[183: 申込予定さん]

営業マンに聞けばだいたいの価格を教えてくれましたよ。

[184: 入居済みさん]

>>180

178がゆってることはそんな的外れではないよ。
あんたの自信はどっからくるかが謎。

[185: 匿名さん]

>>184

おれは君が入居済みさん、なのがよくわからないよ。
まぁ、どうでもいいよ。価格についてはもうすぐでるんだから。

[186: 匿名さん]

私は南向きは6000万円くらいからと聞きました

[187: 入居済みさん]

>>185

人のこと言えないが、ここのチェックはんぱねーなー！
相当買いたいか、相当暇なんだな。

[188: 匿名さん]

>>187

真剣に検討してるので。ただそれだけです。
ここは立地がいいですからね。

[189: 買い換え検討中]

>>188

それなら構わん。
人の揚げ足取りはやめたまえ。
いいか？

[190: 匿名さん]

>>189

揚げ足取り？どこのことをいってる？
君も買い替え検討中ならちゃんと説明してくれよ。
意味のあるスレにしていかないかい？

[191: 匿名さん]

イチバン広いルーバル間取りは最上階ですよね…？

[192: 匿名さん]

>>180
坪単価250万ってのはあくまでならし。
もちろん向きや階数等の条件によって250万を上回る物件もあれば、下回る物件もある。
250万の根拠は自分がその1に書いてるから見てくれ。
今のご時世、90㎡角部屋低層階でなければ6800万でも買う人十分いるでしょ。
買える人に売るだけだから、それで買えないんだったら諦めたら？

[193: 匿名さん]

>>192
論理的な話でお願いします。感情論はいらないです。

[194: 匿名さん]

＞191
違います。

[195: 匿名さん]

>>193
180がここを90㎡9000万で買う人がいるのか？って感情的な話をしてるので、そこについては感情論で返してるだけ。文句は180に言ってくれよ。
君が180でないなら入って来ないで。
坪250万の根拠については論理的に展開している。探すのも面倒だから気になるならその1を参照してくれ。
以上

[196: 匿名さん]

まぁ～
仕方ないね。

加賀は板橋区としては別格だものね。

[197: 匿名さん]

23区の大手物件で250～260万円で買えるなら、良心的

[198: 匿名さん]

加賀ブランド恐るべし

まぁ　環境違うし仕方無いね。

[199: 匿名さん]

>>197
板橋区内は大手ですら坪単価210万です

[200: 匿名さん]

>>199
今までのスレ読んでる？
210万では赤字プロジェクト。
会社としてなんで赤字で売らないといけないの？

[201: 匿名さん]

土地代高かったですもんね

[202: 匿名さん]

土地代高くても建築費はいくらでも安くできるからね。
まぁ蓋を開けてのお楽しみ

[203: 匿名さん]

>>202
今の建築業界の惨状をご存知ないようですね。
もっと世間のことを知った方が身のためですよ。

[204: 匿名さん]

まあ、価格はじきに判明することだし、
売れ行きも、しかり。
単なる水掛け論は置いときましょうよ。

[205: 匿名さん]

>>203
何も知らないのはあなたでしょｗ　吠えるのはいいんだけどマンション買ったことないみたいですね。
野村のやり口しらないなら首を突っ込まないことです

[206: 匿名さん]

ここって固定資産税は軽減措置が終了後は年間30万ぐらいなんですかね?

[207: 匿名さん]

>>205
＊＊＊の遠吠えご苦労様です。野村のやり口は十分知った上でそれでも坪210万は有り得ないと申し上げている。
あなたが買えないのは目に見えてるのでこの物件にしがみつくのはやめた方がいいですよ。

[208: 匿名さん]

>>207
きたない言葉遣いは考えものですよ。

[209: 匿名さん]

普通に考えて、目の前の加賀レジデンスが240～250万円でやってるのに、建築費高騰時代に210万円はないでしょ！

250万円で出たら良心的なくらいです。

[210: 匿名さん]

>>209
業者なのかどうか知りませんですか板橋区であれば210万でも高い方です。
そして現実に加賀もそうですが中古相場がそうであります。
別に構いませんけどね。気に入ったものを買うのが一番いいのはその通りですから。

[211: 物件比較中さん]

>>210
具体的にどこの物件のことですか？
他の物件の価格ご存知？

[212: 匿名さん]

>>211
はい？自分で物件調べることもできないのでしょうか？
ときわ台ですらそのような価格なのですけど。

[213: 匿名さん]

でしょうね。
野村は（アーバンネットが）加賀レジデンスの販売代理もやっていた（サブだけど）。
その加賀というエリアでの過去の成功例、
近隣プラウドシティ（赤羽や池袋本町）、区内プラウド（志村など）の実績、
さらに最近の区内の情勢（板橋テラス、シティテラス、スカイティアラ、などなど）、
および土地取得代と戸数から考えて、
・最安住戸210/坪（4800万）
・ボリュームゾーン250/坪（5800～6000万）
・最高住戸300/坪（10000万）
と予想。

[214: 匿名さん]

>212

ときわ台（住所は前野町）のブリリアだと、坪単価230ぐらいでしたよね？

また、加賀レジデンスの中古成約事例は平米単価６４～６６万ってところ。
坪単価に直すと２１１万～２１８万
築７年ぐらいの物件でも２１０万は超えてるから、新築で２１０万はありえないだろうね。

[215: 物件比較中さん]

>>212
調べられるから言ってんだよ。
調べられないのはあなた。そんなことも気付かず恥さらすなよ。

[216: 匿名さん]

ノムコム、アットホーム、長谷工REより。
本日現在。

加賀はレジデンスが3戸あるだけかな、それなりの物件は。
2F　95.92㎡　6780万
6F　88.24㎡　6380万
8F　130.09㎡　9280万

ときわ台はろくな物件が出てないな。強いて言えばライオンズときわ台か。
3F　72.60㎡　4180万円

ついでに志村坂上はプラウド志村城山が2戸。
2F　75.09㎡　4690万
9F　71.78㎡　4750万

[217: 匿名さん]

210と212は、坪210万以上だったら謝罪するべき。
虚偽の情報をバラまいて何も知らない人を混乱させたことになる。
210万だと赤字だから野村がその価格で得ることは有り得ないのは分かってることなのに

[218: 匿名さん]

>>216みたいなのは典型的な偏向報道するマスコミそのものじゃん。
>>217
君が悪質で謝罪すべき存在だとわからないの？虚偽の情報だって？
どこが？
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ010FJ001/?ar=030&bs=011&ta=13&...
みてみな。板橋区の実態だ。くわえて、中古の実売はSUUMOのようなネットで出てる売主価格から
実際には10%引いたところが中古の実売価格。それがわからないの？そういった事実を無視して
他人を攻撃するだけの人間が何を言ってるのでしょうか？

[219: 匿名さん]

なんかわけわからんヤツが来ちゃったけど、、、
まいっか。
そのうち価格発表されるよ。
買わない、買えないんだったら、
静かに消えてくれれば。

[220: 匿名さん]

>>219
冷やかしの人は出て行ってもらえませんか？
健全で誠実な意見交換がまったくできません。

[221: 匿名さん]

>>212さん

中古ですか？

[222: 匿名さん]

>>218
加賀で野村物件なんだから板橋区でも高いですよ。志村坂上～高島平は比較対象にはならないと思いますけど‥。

[223: 匿名さん]

>>222
ときわ台も含めての話をしてますけど。加賀だけがそんなに高いっておもってる
理由をじゃあだしてもらえます？全然高くないのだけど。

[224: 匿名さん]

>>218
だから新築の最多価格帯で坪210万円の事例は？
新築と中古比べてどうするの？
板橋区というだけでエリア的にもマッチしてないし。
それに、時期もあってないしな。今の建築情勢が反映されてない。
何の根拠にもならないデータを出しても何一つ説得力ないよ。
主張とデータがミスマッチという仕事ができない人間の典型例。
これ以上は恥かくだけだからやめといたら（笑）

[225: 匿名さん]

>>224
何必死になってんの？検討者にとって有意義な情報でも無いし

[226: 匿名さん]

>>225
なんで？
検討者にとって価格は重要な検討要素でしょ。

[227: 匿名]

プラウド城山もう売りに出てるんだ。
なんか評判悪かったもんな
見切りつけたオーナーがいるのか

[228: 匿名さん]

プラウドはそれなりの値段になるしょ。でも十条アクセスは…どうかな？

[229: 匿名さん]

板橋ではそれなりの値段でも坪230超えると爆死してしまいますからね。
結局は215がゴールデン価格なんですよ。

[230: 匿名さん]

>>229

何時の時代の話なんだか。
会社の方針でちんたらやってるスミフはともかく、
ブリリアときわ台もオーベル志村も順調に消化してるよ。

シティテラス加賀もスミフにしては早めに終わりが見えてきてるし、
マンコミのスレッドを見るとプラウド蓮根は順調な出足らしい。

今は２１５万とかそんな値段じゃとうてい無理だよ。

[231: 申込予定さん]

がんばれ、野村、価格後楽しみです。いずれ分かるとして、私のブランドランキングは、以下です。
１位、プラウド、野村
２位、パークハウス、三菱
３位、パークマンション、三井最上級

プラウドは、ブランドな様で、まだ買いやすいブランドなので、でもここが高くなければいいのにと思うこの頃。

[232: 匿名さん]

>>230
君もいつの時代の話なんだろうか。
自分は2014年2Q以降の今の話をしておる。

[233: 匿名さん]

>232

今年の下半期以降、値段が下がる要因ってあったっけ？

[234: 物件比較中さん]

>>233
ないですね。
まあ値段はいくら議論したところで結論出ないので、予定価格の発表を待つしかない。

[235: 匿名さん]

>>234
そういうこと。価格が出るまで待てばよろしいかと。
250なのか215なのか。すぐにわかる。

[236: 匿名さん]

板橋区だから高くないはず〜というのは甘いかもしれませんね。今回売り出すにあたって、「加賀ブランド」なるものを作ってますし、そうやってイメージ作戦で付加価値をつけて価格に反映させるのが野村のプラウドです。
それに東京市部でも坪単価250万超えてきてますし。

[237: 匿名さん]

加賀が安いと思って、蓋を開けたら想像以上に高くて他の物件を逃したことを後悔しそう。

加賀レジデンスと同等金額(6500万円)ならアウトだな。

[238: 匿名]

板橋区で値段がつくのはむしろ、自然環境はよくないが
利便性が高い駅近地域の印象。
ここは環境とブランドイメージで売ろうとしてるから、
どこまで頑張るのか興味ある。
まあ単価はレジデンス並が一つの指標でしょう。
面積が小さいから、それでもグロスはレジデンスより
抑えられるし。コストカットもどこかであれそうな気は
するけど。

[239: 匿名さん]

板橋区で6000万払うならみんな文京区や杉並区にすむと思うけどね。

[240: 匿名さん]

徒歩12分って駅遠ですよね？

[241: 匿名さん]

>>235
坪単価215万円ということは、土地建物比50:50だとして消費税は8万円なので、税抜207万円/坪。
以下税抜計算

販売総額=207万円/坪×延床10,211坪=211億円…①
土地取得費=75億円…②
建築費=120万円/坪×延床10,211坪=122億円…③　→今の建築費はまだ相当高いが、契約時はおそらくこれぐらい
販管費(SGA)=建築費×10%=12億円…④
金利=（土地取得費×4年分+建築費・SGA×2年分）×野村の平均調達金利1%=6億円…⑤
プロジェクト収支=①-（②+③+④+⑤）=-4億円
赤字で誰が売るのかね。

[242: 匿名さん]

>>241
前提がおかしいですね。商売ってのはなにも単品勝負じゃないからね。

[243: 匿名さん]

>239

杉並で6000万だと駅徒歩10分以内は厳しい。
文京区じゃ全然ムリ。

もうちょっと相場を見ないと・・・

[244: 匿名さん]

>>243
杉並区は最近不人気で激安になってきたので6000万もあれば十分ですよ。
ちなみに戸建であれば5000万で買えるぐらいです。
文京区も6200万がボリュームゾーンですよ。
普通の感覚がある人はそちらにいきます。板橋区で5500万以上を払う人って
本当にもの好きだけです。ごく一部ですよ。だからシティテラス加賀だって売れ残り。

[245: 匿名さん]

営業が6000って言ってるんだからそうなんでしょう。29日には正式に予定価格がわかるからいいじゃん。

[246: 匿名さん]

29日か。相場観の無い恥ずかしいコメントはどれになるのかな～、楽しみだな。

[247: 匿名さん]

野村の場合、大事なのは公示価格よりも実際の成約価格だと思うけどね。
すみふはともかく通常野村も含めてどこも実際には下げるわけなので

[248: 匿名さん]

>244

パークホームズの杉並和泉は6000万じゃ選択の余地なしだったけどね。
（一応変える部屋はあった）
これからの物件は6000じゃきついんじゃないかな？

文京区も6200じゃ厳しいよ。プラウド文京とかインペリアルガーデンは全然ムリだったよね。
（ミッドレジデンス江戸川橋は例外。）

ちなみに、東京だと駅から遠い地域が多くなるから、マンションより戸建てが安いのはよくある話。
東京の人は駅距離を重視するから、マンション・戸建て関係なく、駅から遠くなると安くなる。

[249: 匿名さん]

でも成約価格の平均なんて判りませんからね。坪○○万！って言ってる人は公示価格の予想に決まってるでしょう。

[250: 匿名さん]

>>248
どうも不動産知らないようですけど当たり前だけど不動産ってのは基本後着不利なのね。
いいところは先に買ったもの勝ちであり手放すまではその人占有なので。
だから昨今のマンションってのは原則不利な立地ばかり。駅から徒歩5分以内がマンション
という形態でのメリットだったのにいまや１０分はあたりまえ。
それも当然。土地がない。マンションを建てるにはそこそこまとまった区画の立地が必要。
だが、そんな立地はずーっと前からマンションが建ってしまっていれば最低40年はそのまま
どうにもならない。だから、法人の事業所なり工場などの跡地に立てるしかない。

一方の戸建はマンションのようなまとまった区画は必要ない。それどころか23区であれば
30坪程度にしないと高くなりすぎて逆に買い手がいない。戸建の場合は100坪前後の売却は
日常茶飯事なので駅近や住環境の良いところでも普通にたくさんある。
文京区にしろ杉並にしろ世田谷、中野、大田区にしても駅から徒歩10分以内で
いいところはたくさんある。ましてや板橋区であれば4000万もあればいい立地が
購入できちゃうエリア。だからマンションが5500も超えたら誰も買わないのって
わからないのかな？　マンションにはマンションの売りがあるわけで別に戸建を
推してるわけじゃない。マンションたるゆえんがあるわけで、それはずばり
共同購入によって世帯あたりの単価を下げること。合理的ってやつだね。
それを満たさないようなマンションは買う人間は馬鹿なだけで今後死に目にあうあだけ。