プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その2

[匿名さん]

1000超えたので、その2立てました。
引き続きよろしくお願いします。

プラウドシティ加賀学園通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都板橋区加賀1丁目3356番47（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩9分
都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.38平米～118.84平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/447207/
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

【物件情報を追加しました 2015.1.21　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[145: 匿名さん]

>>14２
無理

[146: 匿名さん]

やっぱり、6,000万円超えるよね？

[147: 匿名さん]

>>146
そりゃ超える部屋もあるだろうがボリューミーは5500でしょう。もしくは5780

[148: 匿名さん]

平均5900～6000万円と予想

[149: 匿名さん]

>>148
この情勢とこの立地でボリューミーが6000はないわ。そんなことしたら死んでしまう。
まぁ野村さんのすることなので、表向き数字上は5700とみせて客に応じてギリの値段
まで値下げしての交渉でしょう。

[150: 匿名さん]

間取りが広そうだから、最多6,000万円台ってこともあるのでは？

[151: 匿名さん]

>149

野村は小規模だと安くして完売を狙うけど、プラウドシティだと結構高めで来るよ。
仙川なんてそれで爆死してるし。

6000も十分有り得ると思う。

[152: 匿名さん]

>>151
まぁあえりるかありえないかって言われたらありえないとは言い切れないけど
可能性は低いと思うよ。所詮板橋区だから。加賀なんて知名度ゼロで人気があるわけ
でもなし。板橋区全体に言えるけどね。そんな板橋で６０００マンも出す人ってものすごく
少数だよ。現にシティテラス加賀もスカイティアラもだけど5500でもなかなか売れてないじゃん。
すみふは十分ぼった額で太く長くってのができるキャッシュフローだから別にそれでいいけど
野村に同じことは不可能だよ。正直加賀なんて財閥でもせいぜい新築4800-5000がいいところだよ。
6000も出すならパークハウス上鷺宮とか杉並や中野のマンションに行く人の方が多いと思うけどね。

[153: 匿名さん]

面積が広めだから、総額は6000万円くらいいきそうですね

[154: 匿名さん]

>152

そこは野村がよく考えてるところで、この物件とかぶるぐらいの時期に、杉並・中野は出物が少ないのよ。

パークハウス上鷺宮も、パークハウス中野弥生町も終わってるだろうし、
これから出てくるプラウド中野とかパークハウス荻窪大田黒公園は
多分もっと高くて6000万じゃ３LDKは難しい。

おとなりの練馬区ですら、6000万円以下で3LDKが手に届く物件は少なくなってるぐらいだから。
パークハウス上石神井、プラウド石神井、ライオンズ平和台、プラウド練馬豊玉あたりの
売れ残りが消えたらその後は6000万円前後でしょ。

[155: 匿名さん]

>>154
いやいや、杉並や中野に実際に物件があるとかないに関係ないのよ、それって。
もっと正確に言えば昨今の情勢なり状況を見て合理的に考えての話ではなくて
感覚的な話になる。
板橋区のマンションに6000万払うかどうかってところ。東京は人数が多いので
6000万円程度のマンションなんて払える人は割合にしてみたら少ないけど母数が
多い分だけ絶対数自体は多い。払えるか払えないかって言われたら払える人間は
数多くいる。が、たとえば億ション払える人間がここを買うか？っていうとそれは
ないわけで、大抵は6000万円払えるかどうかって人が結局購入対象になるわけだよね。
じゃあそういう人がここをギリで買うか？ってこと。買わないよ。
そういう人が大多数で商売成り立ってるならここの相場がそうなってるはずだから。
なってないじゃん。5500-700で売れ残ってるシティテラス加賀がそれを物語ってる。
スカイティアラも同じこと。5000-5500でも売れない。
みんなの大好きなブランドx財閥x大手施工
でもね。なんでだろ？板橋だからでしょ。ユニクロで千円未満の靴下や下着、部屋着を
買う人はいるけど、ユニクロで万を超える（もちろん他者に比べたら安い）ような
アウターやコートを買う人がどれだけいるの？って話とおなじことだよ。
高い部屋は6000万超えるだろうけどそれがボリューミーにはなり得ないよ。

[156: 匿名さん]

ここは平均面積が80平米くらいみたいだから、建築費高騰を考えると260～270万円/坪だとしたら、6,300～6,600万円くらいになるんじゃないでしょうか？

[157: 匿名さん]

6000越えはないわ〜

[158: 匿名さん]

このマンションありだと思います。

[159: 匿名さん]

>>151
小規模の野村なんて基本高めだろ

[160: 匿名さん]

ボリューミーって最多価格ってこと？
プラウド信者の俺から見ても6000万越えはないよ
というか、ここは72㎡以上の部屋しかないし
㎡単価の金額で比較しないと意味ないでしょうよ
今のご時世、70㎡未満の3LDKとかざらじゃないですか

[161: 匿名さん]

>>156
坪単価は220がいいところ。215あたりでしょう

[162: 匿名さん]

そう考えるとお隣のレジデンスは88平米が多くて(平均90平米以上って触れ込みでしたか)
壺215から買えて、良かったですね。確かに壺300近くもありましたが。
もう6〜7年前の出来事ですか。
当時はそれでも高いと思ったりしましたが、
この辺りも上がったもんですね。

[163: 匿名さん]

志村でも250万円/坪なんだから、ここでさらにプラウドで220万円はない

[164: 匿名さん]

>>163
各部屋の平米数が大きくなると販売額も一戸あたり大きくなるので売りにくくなる。なので価格を下げるために坪単価を下げざるを得ない。

[165: 匿名さん]

まぁ、落ち着いて250万円～260万円ってとこですかね

[166: 匿名さん]

>>165
215万でしょうね

[167: 匿名さん]

単価と言うよりは、目の前の加賀レジデンスの価格(総額６５００～７０００万円)を意識した価格付けをするのではないでしょうか？

中古で上記価格のマンションが取引されてるなら強気で勝負できると思いますよ

[168: 匿名さん]

加賀で、6000万なんて・・・・

あり得ない！

[169: 匿名さん]

加賀レジ今凄いょ

売りに出てね。

高いしね
中々売れないみたいょ。

[170: 匿名さん]

加賀もうれないからね

[171: 匿名さん]

>>166
215じゃあ採算取れません。
自分でシミュレーションしてみれば分かること。
詳しくはその1を参照してみて。

[172: 匿名さん]

>>171
実際の値段交渉後はそうなるから。心配なし
板橋で6000超えがボリュームゾーンのマンションなんて売れないから。んなことみんな知ってること。

[173: 匿名さん]

加賀は特別高い

[174: 匿名さん]

高くないよ。ここのスレに居ついている一部の人が勝手に加賀を無理やりポジってるだけ。

[175: 匿名さん]

てかどこも値上がってるから加賀云々じゃなくて80平米で6000万てとこじゃないの？だとするとスカイティアラの70平米で5500もフェアでしょ？

[176: 匿名さん]

>>155
シティテラス加賀ってそんなに高いんだっけ？

[177: 匿名さん]

>>175
スカイティアラもぼりすぎて売れてない。でもすみふはもともとそういう売り方だから別にいい。
プラウドも同じことをしたら同じように長く売り続けないといけないが野村は体力ないからそれは
無理。だからさっさと手仕舞いして売る。即日完売御礼というこのプラウドの売り方はなにも
プラウド、というブランドを常に人気だと思わせるための手段だけではなく、単純にそうしないと
キャッシュフローが悪化してしまうから。

[178: 匿名さん]

>>172
会話になってない。坪215万なんて極端だから。
坪250万が通常の採算ライン。
そうすると、75㎡台の部屋で5,700万円。
交渉の結果、赤字ラインで売る馬鹿はいないでしょ。
考えたら分かること。

[179: 匿名さん]

>155みたいに熱く語ってる人がいるけど、
ここは5000万円代後半～6000万円で十分勝算あるでしょ。

だって、6000万円でファミリー物件を狙う人はどこを買うの？

木場？東陽町？市川？

それらと勝負なら十分行けるよ。

[180: 匿名さん]

>>178

だーかーらー、君は一体何基準で採算ラインを算出してるの？
一体ここの土地いくらで仕入れていて設計費、建築費、広告費等いくらかかってるのか
全部その内訳しってるの？知らないのに採算ラインなんて語れないでしょ。
それにね、坪単価ってのは参考値であって絶対値じゃないし額がでかいから
そう単純に坪単価相場でx坪数ってわけにはいかないの。
68m2でも販売価格が5000万なら買う人がいても80m2で6000万になると
坪単価的には安くなってても額が額だから買えないのね。おわかり？
スーパーでりんご単品なら150円だけど６個入り１袋なら600円なら単価も
安くなってお得だから！っていって買える人が劇的に減ることはないけども
不動産は同じ理屈じゃ通用しないの。もっといえば、ここの部屋が90m2だとしても
坪単価250万円で７０００万円近く払って買う人がいるのか？ってことよ。
都心部で人気のエリアならそりゃたくさんいるよ。坪単価350ー400万が当たり前の
エリアにとってみたら億超えるのが普通だからね。ここは？人気だっけ？
誰もが欲しがるようなエリアだっけ？知名度あったっけ？特段利便性や交通網にも
すぐれてたっけ？そんなところで6000万円払う人どこにいるの？おしえて。

[181: 買い換え検討中]

何れにしても楽しみですね。坪230万円位からと考えてます。それ以上だと買えなくなりそうです。
でも、新宿、大手町近くていい場所です。
シティテラス加賀も良いけど、共用設備がこちらの方が良さげです。

[182: 匿名さん]

>180

その１から読めば分かるよ。
東洋インキのIRでここの土地の売却価格（野村が買った価格）は出てる。

そこに一般的な建築費とまともな利益を乗せたらそのぐらいってこと。

ここは土地の仕入れ値がわかるから、かなり価格は読みやすい物件だよ。

[183: 申込予定さん]

営業マンに聞けばだいたいの価格を教えてくれましたよ。

[184: 入居済みさん]

>>180

178がゆってることはそんな的外れではないよ。
あんたの自信はどっからくるかが謎。

[185: 匿名さん]

>>184

おれは君が入居済みさん、なのがよくわからないよ。
まぁ、どうでもいいよ。価格についてはもうすぐでるんだから。

[186: 匿名さん]

私は南向きは6000万円くらいからと聞きました

[187: 入居済みさん]

>>185

人のこと言えないが、ここのチェックはんぱねーなー！
相当買いたいか、相当暇なんだな。

[188: 匿名さん]

>>187

真剣に検討してるので。ただそれだけです。
ここは立地がいいですからね。

[189: 買い換え検討中]

>>188

それなら構わん。
人の揚げ足取りはやめたまえ。
いいか？

[190: 匿名さん]

>>189

揚げ足取り？どこのことをいってる？
君も買い替え検討中ならちゃんと説明してくれよ。
意味のあるスレにしていかないかい？

[191: 匿名さん]

イチバン広いルーバル間取りは最上階ですよね…？

[192: 匿名さん]

>>180
坪単価250万ってのはあくまでならし。
もちろん向きや階数等の条件によって250万を上回る物件もあれば、下回る物件もある。
250万の根拠は自分がその1に書いてるから見てくれ。
今のご時世、90㎡角部屋低層階でなければ6800万でも買う人十分いるでしょ。
買える人に売るだけだから、それで買えないんだったら諦めたら？

[193: 匿名さん]

>>192
論理的な話でお願いします。感情論はいらないです。

[194: 匿名さん]

＞191
違います。