プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その2

[匿名さん]

1000超えたので、その2立てました。
引き続きよろしくお願いします。

プラウドシティ加賀学園通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都板橋区加賀1丁目3356番47（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩9分
都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.38平米～118.84平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/447207/
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

【物件情報を追加しました 2015.1.21　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[225: 匿名さん]

>>224
何必死になってんの？検討者にとって有意義な情報でも無いし

[226: 匿名さん]

>>225
なんで？
検討者にとって価格は重要な検討要素でしょ。

[227: 匿名]

プラウド城山もう売りに出てるんだ。
なんか評判悪かったもんな
見切りつけたオーナーがいるのか

[228: 匿名さん]

プラウドはそれなりの値段になるしょ。でも十条アクセスは…どうかな？

[229: 匿名さん]

板橋ではそれなりの値段でも坪230超えると爆死してしまいますからね。
結局は215がゴールデン価格なんですよ。

[230: 匿名さん]

>>229

何時の時代の話なんだか。
会社の方針でちんたらやってるスミフはともかく、
ブリリアときわ台もオーベル志村も順調に消化してるよ。

シティテラス加賀もスミフにしては早めに終わりが見えてきてるし、
マンコミのスレッドを見るとプラウド蓮根は順調な出足らしい。

今は２１５万とかそんな値段じゃとうてい無理だよ。

[231: 申込予定さん]

がんばれ、野村、価格後楽しみです。いずれ分かるとして、私のブランドランキングは、以下です。
１位、プラウド、野村
２位、パークハウス、三菱
３位、パークマンション、三井最上級

プラウドは、ブランドな様で、まだ買いやすいブランドなので、でもここが高くなければいいのにと思うこの頃。

[232: 匿名さん]

>>230
君もいつの時代の話なんだろうか。
自分は2014年2Q以降の今の話をしておる。

[233: 匿名さん]

>232

今年の下半期以降、値段が下がる要因ってあったっけ？

[234: 物件比較中さん]

>>233
ないですね。
まあ値段はいくら議論したところで結論出ないので、予定価格の発表を待つしかない。

[235: 匿名さん]

>>234
そういうこと。価格が出るまで待てばよろしいかと。
250なのか215なのか。すぐにわかる。

[236: 匿名さん]

板橋区だから高くないはず〜というのは甘いかもしれませんね。今回売り出すにあたって、「加賀ブランド」なるものを作ってますし、そうやってイメージ作戦で付加価値をつけて価格に反映させるのが野村のプラウドです。
それに東京市部でも坪単価250万超えてきてますし。

[237: 匿名さん]

加賀が安いと思って、蓋を開けたら想像以上に高くて他の物件を逃したことを後悔しそう。

加賀レジデンスと同等金額(6500万円)ならアウトだな。

[238: 匿名]

板橋区で値段がつくのはむしろ、自然環境はよくないが
利便性が高い駅近地域の印象。
ここは環境とブランドイメージで売ろうとしてるから、
どこまで頑張るのか興味ある。
まあ単価はレジデンス並が一つの指標でしょう。
面積が小さいから、それでもグロスはレジデンスより
抑えられるし。コストカットもどこかであれそうな気は
するけど。

[239: 匿名さん]

板橋区で6000万払うならみんな文京区や杉並区にすむと思うけどね。

[240: 匿名さん]

徒歩12分って駅遠ですよね？

[241: 匿名さん]

>>235
坪単価215万円ということは、土地建物比50:50だとして消費税は8万円なので、税抜207万円/坪。
以下税抜計算

販売総額=207万円/坪×延床10,211坪=211億円…①
土地取得費=75億円…②
建築費=120万円/坪×延床10,211坪=122億円…③　→今の建築費はまだ相当高いが、契約時はおそらくこれぐらい
販管費(SGA)=建築費×10%=12億円…④
金利=（土地取得費×4年分+建築費・SGA×2年分）×野村の平均調達金利1%=6億円…⑤
プロジェクト収支=①-（②+③+④+⑤）=-4億円
赤字で誰が売るのかね。

[242: 匿名さん]

>>241
前提がおかしいですね。商売ってのはなにも単品勝負じゃないからね。

[243: 匿名さん]

>239

杉並で6000万だと駅徒歩10分以内は厳しい。
文京区じゃ全然ムリ。

もうちょっと相場を見ないと・・・

[244: 匿名さん]

>>243
杉並区は最近不人気で激安になってきたので6000万もあれば十分ですよ。
ちなみに戸建であれば5000万で買えるぐらいです。
文京区も6200万がボリュームゾーンですよ。
普通の感覚がある人はそちらにいきます。板橋区で5500万以上を払う人って
本当にもの好きだけです。ごく一部ですよ。だからシティテラス加賀だって売れ残り。