アパート経営って儲かるの？

[匿名さん]

だいたい儲からないって意見が多いようですが、実際にはアパート経営している方がいっぱいいますよね。なにか成功する場合、失敗する場合の条件みたいなのがあるはずですけど、どうでしょうか。アパート経営していますか？そんなのこの掲示板で聞いても無駄か、、、

[87: 匿名さん]

アパート経営と称するなら敷地となる土地は既に所有していると考える。
アパート建物を建てる工事費も自費で賄うと仮定する。

家賃の収入は相場が坪当たりで表わされるので一応月当たり坪１万円と仮定する。
建築費は仮に坪５０万円だとすると、共用部分からは家賃は取れないので、
貸す部分の単価に直すと６０万円位になる。

取り合えず諸経費は度外視しすると、６０カ月で投下した工事費は回収できる事になる。
これだと１×１２÷６０で荒っぽい利回りは２０％にもなる。
税金や修繕費や管理費や空き室の割合を考えると、すぐに１０％を下回る計算になる。

更に自己資金を建築工事費に使ったと言っても、元々得ていた金利を放棄した分が差し引かれる。
そもそも自己資金を回収する期間の収入が金利の利回りと受け取れるかどうかも人様々（税務上の考えは別）。
建築工事費を借入すればその分の借入金利が利回りから差し引かれる。

プラス要因としては、
広い敷地でも一定限度までは家屋の敷地として固定資産税が低減されるが、
その限度を超えると計算通りの固定資産税等が課税される。
そこでその部分の土地にアパートを建てれば固定資産税が軽減される事になる。

アパートの経営者としては向き不向きもある。
不動産会社に手数料を払って管理を任せる事も出来るが、
最終的には所有者が解決しなければならない事もある。
入居者と良好な関係を保つのに、全てが善意ばかりの入居者とは限らず、それを見抜けるとは限らない。

安普請なら資金の投下は早くなりそうだが、家賃は安めになるし入居者の質も悪くなる。

アパート経営だけでもここに書いた１００倍くらいの要領やエピソードが書けるが、
単なる金儲けで始めたアパート経営は、その程度のアパートで終わる。

もっと規模を大きくする賃貸マンション経営でも同様で、
何かしらの売り物を持って、コンセプトを固めて始めないと、
建設会社・マンション管理会社・不動産会社を儲けさせて、
国税・住民税の納税に貢献するだけの存在になってしまうとも考えられる。

経営者がそれらのお余りを頂戴するだけの本末転倒の形になりかねない。
こんな苦労を嫌って更地のままで貸し駐車場の経営を選ぶ地主も少なくない。
用途地域の種類によっては、事業用定期借地権を用いてコンビニに貸す方法も選択肢だ。

１０年単位で社会情勢も変わるから、変化に対応する備えも必要になる。
建物の寿命が尽きた時も、その解体とかの経費が掛る。

[88: 匿名さん]

あくせく働くよりも、アパート経営の方が楽でいいね。

[90: 匿名さん]

はい、賃貸料でウハウハです

[91: 匿名さん]

よーし！

[92: 匿名さん]

>>88
結局何が言いたいのか良く解らん。

[93: 匿名さん]

儲かってるってこと？

[94: 匿名さん]

大〇建〇ひどいらしいよ。
土地持ちにどんどん建てさせて借りてがいなくなると
低価格で買取、土地を取られたと泣いていました。

[95: 匿名さん]

脅迫されて契約結んだわけではないのでしょう？
それなら、つめたいこと言うようですが、自己責任です。
楽にもうかりますよとのうまい話に安易に乗ったのが落ち度です。

[96: 匿名さん]

需要と供給のミスマッチって結構あるよ。
アパートって人が住みたいって思うとこに建てなきゃ入居者なんかいる訳ないし、逆にそういうとこでも、戸建購入の需要はあったりする。
所謂立地のいいとこに適切な家賃設定すればいい訳だが、悪い立地に不適切家賃設置してもそれに気づかない大家もいるってこと。
土地持ちって圧倒的に有利なのに、サラリーマン大家なんかに負けちゃったりするのは、情けないぞ。

[97: 匿名さん]

家の近所は線路が通って駅が出来た。
元々畑と山林ばかりだった土地は区画整理され、ただの百姓だった自分達は地主となった。

土地を持て余していた大地主は、固定資産税に泣く前に土地を売り払って
出来た駅の側にマンションを建てた。
同じ様にちょっとした地主はアパートを建てた。
収支のバランスは、ちょっと赤黒ゼロ位が基本。何故世の中に賃貸マンションが出来るのか？　
固定資産と相続に頭の痛い人には打って付けのシステムなのだろう。

ここまではいい「借り手なんて少ない位が丁度良い」「やたら儲かっても困るんだよ」
それが理想の、資産家として賃貸経営の姿だろう。

ところがどうした事か、大して土地も無い人までがアパートを建て始めた。
建築費は借金でしか賄えない様な人達が・・・
一括借り上げで安心とか言ってるけど、本当に大丈夫なんだろうか？
あっちの人は余った金の使い道に困っての賃貸経営なのに、こっちの人は借金で賃貸だよね。
でも実は借金で始める人の方が、ずっと多かったりしています。
くわばらくわばら・・・

[98: 匿名さん]

脳内地主乙

[99: 匿名さん]

>>96
よく勉強しているサラリーマン大家にド素人土地持ち大家が太刀打ち出来るわけないよ。

[100: 匿名さん]

土地の購入費用と、経営ノウハウにかかる費用とどっちが安いかを考えたら、土地持ちが勝つでしょうな。

[101: 匿名]

>>99
サラリーマンは物件情報はどこで仕入れるんだろう？ネットとか？（笑）

[102: 匿名さん]

懇意にしている不動産屋から投資用物件情報が定期的にメールで送られてくるよ。
ネットに載る前の情報らしくて、利回りの高いものはすぐに売れるそうだ。

[103: 匿名]

メール（笑）

良い物件は倒産弁護士や優秀な銀行の営業マン
地域を仕切る土建屋の応接間や与党の都議会議員の事務所
業者どおしが集まる喫茶店とかできまるんじゃない？

[104: 匿名さん]

本当に利回りの良い物件が、何故売りに出されるのか　その理由が非常に知りたい

任意整理とか競売物件で出て来るしか想像が付かない、誰か教えてくれ

私が知りたいのは、売り業者が「利回りいいよ」と言っている物件の事ではない
本当に利回りの良い物件の事です。


都内の状況は知らないが、地方都市の駅前に建つデパートや商業ビルの大半は
地元資産家の所有が大半だと思う。
賃貸マンションや郊外のファミレスやホムセン等も同様。
ウチの近所に住む、駅付近に大小１０棟以上も保有する資産家は、小さな畳屋が家業である
偶々そこに土地があっただけの地主かもしれないが。
「建設費は１０年で回収する計画でやればよい」
これが資産家内での鉄則だそうだ、これを守って失敗した人は居ないらしい。

[105: 匿名さん]

それがオープンになるならみんな大儲けだが。最終的には収入と調達コストとの差の大小のでしょう。
表面上いくら高利回りでも、調達コストが高ければ意味は無いし。逆に低利回りでも、調達コストが低ければ十分利益は出るからね。要は調達コストの低い資金、物件、情報、訳有り物件の対応ノウハウを十分に持つ人が儲かるという事ではないですかね？

[106: 購入経験者さん]

確かに良い物件は表には出ないことが多いね
良い物件でも表に出ることもあるよ
相続や破産一歩手前。あとはオーナーが高齢者だけど子供が継ぎたがらないとか
私が買ったのはオーナーが高齢者で子供が継がないアパート
築２０年かな
購入価格は土地値以下だった　でもアパートの大規模リフォームが必要
それでも表面で１２％　実質１０％位で運用できてる
これは現段階の利益で当然建物の老朽化で今後利回りも落ちてくる
なので１０年後は利回り８％位かな・・　実際築２０年と築３０年だと家賃にそれほど開きは無いから
メンテだけしっかりしておけば４０年くらい持つし
それ以降は更地にして宅地として売るつもりだし
リスクとしては銀行が貸してくれる位なのでハイリスクではないよ
まあハイリターンでもないけど
最近特にハイリスクのものに銀行は金を貸してくれないからね

年収何千万も稼ぐには数億円のアパート　マンションを持っていないとだめだよ

何十年か経営して利益がでるって感じかな

[108: 購入経験者さん]

原状回復の費用がカギだと思う
http://nanakentiku.vpweb.jp/
ここなんか安いけど今まではここの倍くらいでクロス貼り替えてた笑

[109: 匿名さん]

手持ちの２億でアパート建てようとおもったけどここ見て辞めましたw

[110: 匿名さん]

これだけで儲けようとするときついですよ
利回り等儲けはありますが
ローン組んでまで始めることではありません
本来は遊んでいるお金や土地が数億あり
動産管理も飽きたな！的な人がワイドビジネスですること
素人には無理でしょう

[111: 匿名さん]

約8割は失敗すると言われています。
でも、やってみればそうでもないよ。

[112: 匿名さん]

それは素人の発想。
余剰金で投資する余裕のある人は
愚かな空室物件など持たない。
そもそも儲けようとしてないから儲かる。

[113: 購入経験者さん]

儲からないと人には言う。
嫉妬されると面倒だからね。

[114: 匿名]

黙って大儲けしてるの多いぞ

[115: 匿名さん]

税務署にみつからないと儲かるみたい

[116: 匿名]

事実に反する内容は削除くださいな

[117: 匿名さん]

世田谷区駒沢大学駅から徒歩８分。
アパートはいっぱいありますが、空室が多いようですね。
新築アパートはすぐ満室になるが、古くなるとなかなか埋まらない。
賃貸情報を見てもこれは明らかですね。
知り合いの一級建築士に、空室率が低くなるような付加価値のあるアパートを
建てたいんだけれどと言ったら、アパート経営は割に合わないから
止めたほうがいいと言われました。
マンションでもワンルーム７万円で出ていますから、もうからないのかも。

[118: 匿名さん [男性 60代]]

30年一括借り上げに何人だまされたことか、建築代で抜かれ、リホーム（住人変わるたびに大家負担最低でも20万）、家賃値下げ(ないと思っている人がほとんど）、空き室、10年ごとに大規模リホーム（他社はダメ、だから割高）給湯器10年持たずに交換10～15万、エアコン、流し台交換、換気扇等々・・・・そして税金。
新規入居者から礼金取れません、敷金も実質0円、仲介業者は大家に仲介料一か月分請求・・・・・・・・
中央線のある駅で2DKの賃貸検索560件ヒット、つまり空き室560部屋。
昔はよかった、東京ルールもなかったし、礼2敷2とれた。
アパートローンは金利高いし。
建築場所が駅から歩いて3分だったら生き残れるかな。

[119: 匿名さん [男性 60代]]

参考までに、愛知県で一番着工件数が多く、一括借り上げ家賃保証をしていた『セントラルホームズ』は民事再生になりました。

セントラルホームズにいた営業の多く残党は、生和コーポレーションに転職したようです。

正義感はないのでしょうか。

[120: 匿名さん]

賃貸アパマンは自己所有の土地がないと儲けを出すのは難しいわ。

わざわざ土地買ったり、投資用物件買うなら現金持っておきなさい。

[121: 匿名さん [男性]]

フルローンで利回り10%以上だったらやりたい。単純に金利差で儲かんない？

[122: 匿名さん [男性 30代]]

口上では儲かっていないという方が多いですが、実際は設けている方が多いです。
地方の小さなアパートでしたらあまり利益を臨めないかもしれませんが、そこそこ活気のある地域でしたら、人の入りも良いですし、うまくいかないなんてことは少なくなると思いますよ。
しかし、下手に手を出してしまうと、損をする可能性もありますので、注意が必要です。

[124: 匿名さん]

アパート経営が儲かるかどうかは、物件の条件が優れていれば人が住んでくれるので儲かるとも言えます。
それに、アパートの経営は管理会社にほとんど作業を任せる事が出来るため、大家が色々と面倒な事をする必要がないのも利点の一つと言えます。
また、節税効果がありますし、インフレ対策にもなるため、賃金を得られるという単純な利益以外にも、経済的なメリットはみられるのがアパート経営の特徴ですね。

[125: 匿名さん]

アパートの経営は難しいともされておりますが、上記の方の説明のように物件の条件次第では、利回りが良くなることもあります。
もちろん、ある程度の利回りがないと、当然赤字になるなんてこともありいますので、アパートの経営をするのであれば、先ずは条件の良い物件を探すことです。

[126: マンション投資家さん [男性 50代]]

　都内在住５０代男性地方公務員、３０代からアパート、マンションを都内と札幌市内で経営しています。
現在６棟６４世帯を所有し、不動産の年収は４０００万円を越えています。
　重要なポイントは銀行から融資が受けられるかどうかです。
入居者の募集、家賃などは管理会社に任せて、自分ではほとんど何もしません。
　不動産の知識はさほど必要ではありません、肝心なことは金銭感覚がしっかりしているかどうかです。

[127: 匿名さん]

不動産投資の中でもアパート経営は比較的簡単な物ではありませんが、節税効果があるというのも大きなメリットの一つですよね。

また、一室の不動産投資とは異なり、アパート全体を経営していくという事であれば、
空き室のリスクを軽減出来るのも大きな利点だと思います。

立地条件によっては十分良い投資方法であると考えられるのではないでしょうか。

[128: 備長炭 [男性 20代]]

現役営業マンです。
疑い持たれたらスルーしてください。
正直、今はサブリース（保証）がありますのである程度は大丈夫ですがどこの会社が管理しているかというのが一番重要です。
建築費が安いからと言って必ず良いとは限りません。
活用するなら会社のアパート入居率などのデータをもらい参考にしてみてください。

[129: 匿名さん [男性 60代]]

SUUMOでJR中央線、新宿〜高尾で空き部屋調べると　91608　部屋あります。

[130: 匿名さん [男性 60代]]

一括借り上のシステムは、

おそらく、

たぶん、

絶対に、

システム的に、無理があるでしょう！

一括借り上げのシステムは、

３０年間　家賃　を保証してくれるのですが、


　★家賃の金額は保証してくれないのです。


家賃は２年毎に見直しがあります。

家賃は、２年毎に下がるでしょう。

[131: 匿名さん [男性 60代]]

30年一括借り上げを行っている一部の業者は、家賃も保証するという契約が可能と言いますが、
日本経済や少子化による状況の変化などを理由に、大家に家賃を下げる請求が合法的に可能です。

契約しても、無効な契約は意味がないのです。

〇〇コーポレーションが家賃の金額保証での一括借り上げを行うようになりましたが、

家賃の金額を保証した契約だとしても、その契約自体に無理があるため、裁判で争えば、無効な契約と判断されるでしょう。

日本では、住居を貸す側の大家さんの立場は弱いです。

[132: 匿名さん [男性 60代]]

〇〇林業の社員が、劣化しないシーリングを使うと説明していましたが、

劣化しないシーリングはありえないでしょう。

30年一括借り上げの場合、修繕は、指定の業者を使わないといけないケースが多いです。
指定業者の修繕費は、相場に比べてかなり高いのです。
理由は、おわかりだと思いますが、『マージン』です。

『マージン』の率は、30％、40％、50％、

地主（大家）は、修繕費を安く抑えようとを別の業者を使うと、『３０年一括借り上げ』の契約を打ち切られてしまいます。
嫌々、高い修繕費を支払うしかありません。
高い修繕費を支払うことで、収益は確実に落ちます。

[133: 匿名さん [男性 60代]]

アパート・マンションを新築、

築10年を過ぎたら、家賃をかなり下げて、

契約が打ち切られるように仕向ける、

家賃を下げても契約を打ち切らない地主には、一方的に契約を打ち切る。

こんなことをしています。

これらは、過去のことではなく、現在進行形で起こっていることです。

[134: 匿名さん [男性 60代]]

一番悪質な企業が『・・・・・・・』です。

『・・・・・被害対策弁護団』があります。



『・・・・・被害対策弁護団』と検索してみましょう。



2013年4月15日 (月)の国会（衆議院）での質疑応答から　消費者庁の次長が以下のように述べています。

・・・・・に関する全国の消費生活センターへの相談件数

19年度　942件

20年度　939件

21年度　1125件

22年度　801件

23年度　681件

24年度　502件

・・・・・への苦情の多さに驚きます。

[135: 匿名さん]

アパート経営って実際にはどれくらい儲かるのか気になりますよね。

駅近とかアパートの規模によっても金額が変わるのでしょうが、
空き室の無い状態が続けば、
ある程度まとまった収益が得られる物なのでしょうか。

[136: 匿名さん]

アパート経営は初めの方は良いかもしれませんが、
やはり物件が古くなってくるにつれて厳しくなりそうなイメージがあります。

あとはやっぱり立地ですかね。
マンションとは違って、アパートは立地が良く無ければ住む人が少ないか、
よっぽど賃料を優遇しなければ厳しそうな気がします。