アパート経営って儲かるの？

[匿名さん]

だいたい儲からないって意見が多いようですが、実際にはアパート経営している方がいっぱいいますよね。なにか成功する場合、失敗する場合の条件みたいなのがあるはずですけど、どうでしょうか。アパート経営していますか？そんなのこの掲示板で聞いても無駄か、、、

[66: 匿名さん]

そういうおぬしも

[67: 匿名さん]

事故物件になったら借り手はいなくなるから、リスクは大きい。

にもかかわらず、裁判官は更新料違法判決だす。

そんなにはもうからないと思います。
すごく儲かる商売なら、もっともっと同業者が増えるハズですわね。

[68: 匿名さん]

>>66
自分がそうだと認めちゃダメでしょう。

それはともかく、67さんのおっしゃるようにアパート経営は楽ではありません。
高く貸せない物件はトラブり易いし、借地借家法では借主の権利がめちゃくちゃに強いです。

[69: 匿名さん]

高く貸せればいいの？

[70: 匿名さん]

そもそも賃貸で収入を得るっていうのは恥ずかしい事なんだけど。
落語に出で来る家主さんの様に
店子の面倒をみられる人格者しか世間に認められてなかったんだよ。

[71: 匿名さん]

昔はいざ知らず、今においては合法的な商売に貴賎は無いよ。

[72: 匿名さん]

賃貸住んでいるでしょ。誰のお世話になっているのか。需要はあるのでは。

[73: 匿名さん]

個人にとっての今の住宅税制は購入が圧倒的に有利。賃貸に対する税制改革を民主党でしてくれないかな？もっと不動産市場が活性化すると思うけどね。

[74: 匿名さん]

どういうこと？

[75: 匿名さん]

>>71
合法的である事と職業の貴賎とは何ら関係ない。
人生の真理を追究しろとまでは言わないけど。

[76: 匿名さん]

どういうこと？

[77: 匿名さん]

>>74

家賃が控除できる税制とかではないでしょうか？
今は住宅ローン減税、固定資産税の減免措置、相続時清算課税の住宅資金控除制度
など購入のみ税制で優遇されているから

[78: 匿名さん]

そうだね。そういう税制が進めば賃貸やも活発になり、分譲に負けないグレードの物件も多くなってくる。区分所有権の問題も少しは解消するから、マンションの建て直しもし易くなると思うけどね。

[79: 匿名さん]

>>78
｢区分所有権の問題｣とは？

[80: 匿名さん]

税制が改善されれば、分譲にこだわらない人が増える。そうすると、分譲に負けないグレードの賃貸マンションが増えてくる。賃貸ならば区分所有権の問題は無いので、将来的に建て替えするにも容易な物件が増えてくるので、土地の有効利用や活性化になる、という事ではないでしょうか。

[81: 匿名さん]

>>80
だからその「区分所有権の問題」って何なのよ。
そんなもん、区分所有を正確に理解できないやつしか考えていない事だよ。
土地と建物が自分の名義になってなければ自分のモノであるという気がしない、ってレベルの話だろ？
その程度の理解しかない人間なら、賃借権に対する理解だってたかが知れてる。
いざとなったら出て行けばいい、ぐらいの感覚しか持ち合わせていない住人が
賃借人としての権利や義務を履き違えて起こすトラブルがどれほど多いことか。

>賃貸ならば区分所有権の問題は無いので、将来的に建て替えするにも容易な物件が増えてくるので

賃貸物件の建て替えってのは、貴方が考えてるほど簡単なものではないよ。
条件さえ整えば契約を解除する事ができるという権利が貸主側にあるという事と
実際問題として「退去」を求める事とは別問題だからな。

[82: 匿名さん]

国立大学の近隣マンションオーナーは、儲けてます。

[83: 匿名さん]

古い物件買い取って、リフォームするのと、新築と
どっちが儲かりますか？マンション経営者の方教えて。

[85: 匿名さん]

まず、利回りの概念からだな。

[86: 匿名さん]

マンション投資は社会的信用と資金のある人でないとできないよ。コツはわかっても融資のつく人でないとできないよ。

[87: 匿名さん]

アパート経営と称するなら敷地となる土地は既に所有していると考える。
アパート建物を建てる工事費も自費で賄うと仮定する。

家賃の収入は相場が坪当たりで表わされるので一応月当たり坪１万円と仮定する。
建築費は仮に坪５０万円だとすると、共用部分からは家賃は取れないので、
貸す部分の単価に直すと６０万円位になる。

取り合えず諸経費は度外視しすると、６０カ月で投下した工事費は回収できる事になる。
これだと１×１２÷６０で荒っぽい利回りは２０％にもなる。
税金や修繕費や管理費や空き室の割合を考えると、すぐに１０％を下回る計算になる。

更に自己資金を建築工事費に使ったと言っても、元々得ていた金利を放棄した分が差し引かれる。
そもそも自己資金を回収する期間の収入が金利の利回りと受け取れるかどうかも人様々（税務上の考えは別）。
建築工事費を借入すればその分の借入金利が利回りから差し引かれる。

プラス要因としては、
広い敷地でも一定限度までは家屋の敷地として固定資産税が低減されるが、
その限度を超えると計算通りの固定資産税等が課税される。
そこでその部分の土地にアパートを建てれば固定資産税が軽減される事になる。

アパートの経営者としては向き不向きもある。
不動産会社に手数料を払って管理を任せる事も出来るが、
最終的には所有者が解決しなければならない事もある。
入居者と良好な関係を保つのに、全てが善意ばかりの入居者とは限らず、それを見抜けるとは限らない。

安普請なら資金の投下は早くなりそうだが、家賃は安めになるし入居者の質も悪くなる。

アパート経営だけでもここに書いた１００倍くらいの要領やエピソードが書けるが、
単なる金儲けで始めたアパート経営は、その程度のアパートで終わる。

もっと規模を大きくする賃貸マンション経営でも同様で、
何かしらの売り物を持って、コンセプトを固めて始めないと、
建設会社・マンション管理会社・不動産会社を儲けさせて、
国税・住民税の納税に貢献するだけの存在になってしまうとも考えられる。

経営者がそれらのお余りを頂戴するだけの本末転倒の形になりかねない。
こんな苦労を嫌って更地のままで貸し駐車場の経営を選ぶ地主も少なくない。
用途地域の種類によっては、事業用定期借地権を用いてコンビニに貸す方法も選択肢だ。

１０年単位で社会情勢も変わるから、変化に対応する備えも必要になる。
建物の寿命が尽きた時も、その解体とかの経費が掛る。

[88: 匿名さん]

あくせく働くよりも、アパート経営の方が楽でいいね。

[90: 匿名さん]

はい、賃貸料でウハウハです

[91: 匿名さん]

よーし！

[92: 匿名さん]

>>88
結局何が言いたいのか良く解らん。

[93: 匿名さん]

儲かってるってこと？

[94: 匿名さん]

大〇建〇ひどいらしいよ。
土地持ちにどんどん建てさせて借りてがいなくなると
低価格で買取、土地を取られたと泣いていました。

[95: 匿名さん]

脅迫されて契約結んだわけではないのでしょう？
それなら、つめたいこと言うようですが、自己責任です。
楽にもうかりますよとのうまい話に安易に乗ったのが落ち度です。

[96: 匿名さん]

需要と供給のミスマッチって結構あるよ。
アパートって人が住みたいって思うとこに建てなきゃ入居者なんかいる訳ないし、逆にそういうとこでも、戸建購入の需要はあったりする。
所謂立地のいいとこに適切な家賃設定すればいい訳だが、悪い立地に不適切家賃設置してもそれに気づかない大家もいるってこと。
土地持ちって圧倒的に有利なのに、サラリーマン大家なんかに負けちゃったりするのは、情けないぞ。

[97: 匿名さん]

家の近所は線路が通って駅が出来た。
元々畑と山林ばかりだった土地は区画整理され、ただの百姓だった自分達は地主となった。

土地を持て余していた大地主は、固定資産税に泣く前に土地を売り払って
出来た駅の側にマンションを建てた。
同じ様にちょっとした地主はアパートを建てた。
収支のバランスは、ちょっと赤黒ゼロ位が基本。何故世の中に賃貸マンションが出来るのか？　
固定資産と相続に頭の痛い人には打って付けのシステムなのだろう。

ここまではいい「借り手なんて少ない位が丁度良い」「やたら儲かっても困るんだよ」
それが理想の、資産家として賃貸経営の姿だろう。

ところがどうした事か、大して土地も無い人までがアパートを建て始めた。
建築費は借金でしか賄えない様な人達が・・・
一括借り上げで安心とか言ってるけど、本当に大丈夫なんだろうか？
あっちの人は余った金の使い道に困っての賃貸経営なのに、こっちの人は借金で賃貸だよね。
でも実は借金で始める人の方が、ずっと多かったりしています。
くわばらくわばら・・・

[98: 匿名さん]

脳内地主乙

[99: 匿名さん]

>>96
よく勉強しているサラリーマン大家にド素人土地持ち大家が太刀打ち出来るわけないよ。

[100: 匿名さん]

土地の購入費用と、経営ノウハウにかかる費用とどっちが安いかを考えたら、土地持ちが勝つでしょうな。

[101: 匿名]

>>99
サラリーマンは物件情報はどこで仕入れるんだろう？ネットとか？（笑）

[102: 匿名さん]

懇意にしている不動産屋から投資用物件情報が定期的にメールで送られてくるよ。
ネットに載る前の情報らしくて、利回りの高いものはすぐに売れるそうだ。

[103: 匿名]

メール（笑）

良い物件は倒産弁護士や優秀な銀行の営業マン
地域を仕切る土建屋の応接間や与党の都議会議員の事務所
業者どおしが集まる喫茶店とかできまるんじゃない？

[104: 匿名さん]

本当に利回りの良い物件が、何故売りに出されるのか　その理由が非常に知りたい

任意整理とか競売物件で出て来るしか想像が付かない、誰か教えてくれ

私が知りたいのは、売り業者が「利回りいいよ」と言っている物件の事ではない
本当に利回りの良い物件の事です。


都内の状況は知らないが、地方都市の駅前に建つデパートや商業ビルの大半は
地元資産家の所有が大半だと思う。
賃貸マンションや郊外のファミレスやホムセン等も同様。
ウチの近所に住む、駅付近に大小１０棟以上も保有する資産家は、小さな畳屋が家業である
偶々そこに土地があっただけの地主かもしれないが。
「建設費は１０年で回収する計画でやればよい」
これが資産家内での鉄則だそうだ、これを守って失敗した人は居ないらしい。

[105: 匿名さん]

それがオープンになるならみんな大儲けだが。最終的には収入と調達コストとの差の大小のでしょう。
表面上いくら高利回りでも、調達コストが高ければ意味は無いし。逆に低利回りでも、調達コストが低ければ十分利益は出るからね。要は調達コストの低い資金、物件、情報、訳有り物件の対応ノウハウを十分に持つ人が儲かるという事ではないですかね？

[106: 購入経験者さん]

確かに良い物件は表には出ないことが多いね
良い物件でも表に出ることもあるよ
相続や破産一歩手前。あとはオーナーが高齢者だけど子供が継ぎたがらないとか
私が買ったのはオーナーが高齢者で子供が継がないアパート
築２０年かな
購入価格は土地値以下だった　でもアパートの大規模リフォームが必要
それでも表面で１２％　実質１０％位で運用できてる
これは現段階の利益で当然建物の老朽化で今後利回りも落ちてくる
なので１０年後は利回り８％位かな・・　実際築２０年と築３０年だと家賃にそれほど開きは無いから
メンテだけしっかりしておけば４０年くらい持つし
それ以降は更地にして宅地として売るつもりだし
リスクとしては銀行が貸してくれる位なのでハイリスクではないよ
まあハイリターンでもないけど
最近特にハイリスクのものに銀行は金を貸してくれないからね

年収何千万も稼ぐには数億円のアパート　マンションを持っていないとだめだよ

何十年か経営して利益がでるって感じかな

[108: 購入経験者さん]

原状回復の費用がカギだと思う
http://nanakentiku.vpweb.jp/
ここなんか安いけど今まではここの倍くらいでクロス貼り替えてた笑

[109: 匿名さん]

手持ちの２億でアパート建てようとおもったけどここ見て辞めましたw

[110: 匿名さん]

これだけで儲けようとするときついですよ
利回り等儲けはありますが
ローン組んでまで始めることではありません
本来は遊んでいるお金や土地が数億あり
動産管理も飽きたな！的な人がワイドビジネスですること
素人には無理でしょう

[111: 匿名さん]

約8割は失敗すると言われています。
でも、やってみればそうでもないよ。

[112: 匿名さん]

それは素人の発想。
余剰金で投資する余裕のある人は
愚かな空室物件など持たない。
そもそも儲けようとしてないから儲かる。

[113: 購入経験者さん]

儲からないと人には言う。
嫉妬されると面倒だからね。

[114: 匿名]

黙って大儲けしてるの多いぞ

[115: 匿名さん]

税務署にみつからないと儲かるみたい