アパート経営って儲かるの？

[匿名さん]

だいたい儲からないって意見が多いようですが、実際にはアパート経営している方がいっぱいいますよね。なにか成功する場合、失敗する場合の条件みたいなのがあるはずですけど、どうでしょうか。アパート経営していますか？そんなのこの掲示板で聞いても無駄か、、、

[1: 匿名さん]

儲かるんじゃない、立地のいい土地を相続し、賢い経営すれば。

[2: 匿名さん]

うちはアパート経営しています。
もしスレ主さんが土地から買ってアパートを建てようとしているならば、基本的に儲けるのは困難です。
なぜかと言うと、競争相手となる他のアパート経営者の殆どは、遊休地の活用か相続税の軽減目的で行っているため、損益分岐ラインが非常に低いためです。

[3: 匿名さん]

私もアパート経営しています。
家代々からの土地があるわけではないので、表面利回りが10～15％の比較的築浅の土地付き中古物件を2軒買いました。
東京の山手線の内側は購入価格が高くなるため、10％以上なんていう物件はまずないので郊外物件なんですが。
郊外と言っても、借りる人が少なくて空き室期間が長く可能性があるからあまり遠くなるとリスクがあると思います。
色々ありますが、やり方を公表して皆に真似されると困るのでこのくらいで。

[4: 勉強中]

へー結構いるんだ。自分が住む家以外に買えるなんてうらやましい。
アパートになっているものを買うのがまず第一歩ですか。
表面利回りは１０％以上ですね。
他にコツは？

[5: 匿名さん]

>>4
投資用不動産のサイトを見れば、価格と現在の利回り状況が載っています。
利回りの高い物件だけを抽出していけばだいたいの傾向がわかると思いますが、投資用マンションより土地付きアパートの方が利回りは高いです。
投資用マンションはせいぜい4～5％ですかね。

[6: ブラック不動産]

あなたもなれますアパート経営者！　高利回り物件多数あり！　カモネギ初心者大歓迎！

[7: 匿名さん]

５％とかで投資になるのかなあ。いつ投資コスト回収できるのだろう。
最低１０％とかないと心配。

[9: 匿名さん]

そんな小細工をするとは。
あなおそろしや～

[10: 匿名さん]

家賃保証とか空室保証に騙されないようにね
　
修繕費用とかは当然家主負担で年数が経つほど膨れ上がるし
　
保証条件も定期的に見直しが入るので当初計画とは大きく乖離するし
　
中にはイザというとき保証する会社の存続自体が不安な業者も多い。
　
（不動産不況は多かれ少なかれ日本中に来るものだから当然だわな）
　
良い立地にもともと遊休不動産を持ってる地主でも結構苦労してるんだから。
　

[11: 3]

>>8
>>儲かる物件なら経営者はわざわざ手放さないよ。

私に売ってくれた持ち主はたくさんのアパート物件を持っていて（競売で手に入れたものが多いと言っていた）もう高齢なので管理が面倒なのと、子ども達への財産分与するため現金化したいから少しずつ売っていると言っていた。

[12: 匿名さん]

>子ども達への財産分与するため現金化したいから少しずつ売っていると言っていた。

財産分与なら、現金化したほうが贈与税高いのではなかったっけ？

[13: 匿名さん]

競売で手に入れた管理が面倒な物件なら高くは売れないと思われます。
贈与税は年間110万を超える贈与じゃなきゃかからないので、お子さんが大勢いれば非課税でしょう。
お子さんたちも地方のボロアパートなんか残してもらうより、お金で貰うほうがありがたいでしょうね。

[14: 匿名さん]

競売物件は管理が面倒なのですか？

[15: 匿名さん]

どちらが正解ですか。
１）土地から買って建てる。
２）中古のアパートを買う。

[16: 3]

言葉足らずだったみたいだけど、危ない競売物件を手に入れたという意味ではなくて、激安だからたくさんの物件を持つ事ができたっていう高齢の大家の話だからね。
競売で安く手に入れて、相場価格で売りぬいて利益を得ている人が世の中にはたくさんいるわけだし。

ボロアパートではなく、築浅と書いてるんだが（笑）
それと私はほとんど借金なしでアパート買ったから儲かっているんだけど、借金までしてやろうと思うのはどうなんだろうかと思う。
ちょっとした知識を与えてあげようと思っただけだが、ネガティブな意見を言われる筋合いはないのでこれ以上はもう来ないよ。

[17: 3]

それともう一言、戸建てもマンションもアパートも同じだけど「新築プレミアム」があると思った方がいいよ。
新築というだけで相場価格プラスαが乗っかった価格設定になるって事。

[18: 匿名さん]

３って、やな奴だな。

[21: 匿名さん]

３って、No.6のブラック不動産の関係者かもしれない。

[22: 匿名さん]

ちょっとした知識を与えてあげようと思っただけだが。

[23: 匿名さん]

>>22
何、この上から目線？

[24: 匿名さん]

成功者ならではの特権的やつかな。

[25: 匿名さん]

自分もマンション経営ですが、新築のうちは良いですが古くなると最悪です。

築１５年の３５部屋の物件を所有していますが、現在は当初家賃の半額程度しか取れないし、敷金・礼金もゼロ、オマケに改装やら設備入れ換えで最近は赤字状態です。

家賃滞納も多いし、夜逃げ迄いるし、水漏れとか頻繁で嫌になります。

古くなると売るに売れないし、リノベーションか建て替えを余儀なくされる。

[26: 匿名さん]

儲かるか、儲からないかを聞くのであれば儲かるの定義をはっきりさせた
ほうがいいよ。１円でも利益が出れば儲かるということであれば儲かります。

[27: 匿名さん]

アパート経営が儲かるのは、地主だけですよ。

あとは、上手くやれば少々の利益がでますが、利益率低いです。

平均して年３％以下の利益だと機会損失に近いです。

国債や外債を買ったほうがよほどマシと思われます。

[28: 匿名さん]

地主って、、、何？
土地買えば地主？　ん、わからなくなった。

[29: 匿名さん]

>>28
誰でも土地を所有していれば「地主」という事になりますが
>>10や>>27で言われている「地主」とは、単純に土地所有者の事ではなくて
親やその前の代から受け継がれた土地を持っている人の事ですよ。
土地という資産を相続する、と聞けば一見「儲け話」の様に聞こえるかも知れませんが
土地は持っているだけでも維持費（税金だけではない）がかかりますし
相続する際にも相続税として多額のお金を必要とする場合がありますので
生産性を持たない土地には生産性を付加し、利益を得なければなりません。
その「生産性の付加」の具体的手段のひとつが、マンションの建設と賃貸経営です。
まぁ、必ずしも儲かるという訳ではありませんけどね。

[30: 匿名さん]

アパート経営やっている人の多くは、昔から土地持っていた人ってことですか。
で、儲からなくなった奴を借金しないで買えるお金持ちか買うってことですか。
で、さらに儲からなくなったやつは、、、競売に、、、？　ん、わからなくなった。。

[31: 匿名さん]

ん、競売の意味わかってる？

[32: 匿名さん]

どこの世界でも儲かる人がいるから損をする人がいるものですよ。現実は、人は他人が儲かる話をしないという事です。儲け話をする人は自分が儲かるからしているだけです。

[33: ブラック不動産]

いや、私どもはお客様第一
当社の利益は度外視して、誠心誠意営業しております。
「競売」の言葉がわからないようなかたでも大歓迎致します。

[34: 匿名さん]

>>30

２行目以降は考えても無意味ですよ。

[35: 匿名さん]

アパート経営やっている人の多くは、昔から土地持っていた人、ってだけ？
儲かる儲からないは考える意味なし？

[36: 匿名さん]

｢下手な考え休むに似たり｣

という意味だよ…。

[37: 匿名さん]

考えてるんじゃなくて、レスを理解しようとしているだけなんだろうけど...。

[39: 匿名さん]

「アパート経営って儲かるの？」

この質問自体が天真爛漫、お花畑に蝶ちょさんレベルですからねえ。。。

[40: 匿名さん]

煽りたいのはわかるけど、理由とかないとあなたも同じだよ。

[41: 匿名さん]

「そんなのこの掲示板で聞いても無駄か、、、」
スレ主はこう書いてますね。

[42: 匿名さん]

>>40
みなさんのレスを読み返してみなよ。
答えは出てるだろ。
それとも、日本語わかんないの？

[43: 鳩ぽっぽ]

>>42
あんたに言われたくない。

[44: 匿名さん]

本当に儲かるかどうかを知りたい人は、こういうスレよりもオーナー希望者を対象にしたセミナーに参加したらいいよ。絶対に儲かりますから、っていう話が聞けるから。

[45: 匿名さん]

競売だの何だの、知りもしない話題に触れ様として
ムダに話をややこしくする必要はない、って事さ。
アパート経営なんて、必要に迫られてやってる人が
所有資産の精々数％の利回りを維持できれば御の字。
処分性の低い資産を抱え込むリスクをわざわざ背負ってまで
手を出す意味は無いと思うけどな。
素人が下手な物件をムリして買って、｢コレを運用して不労所得を…｣
なんて事は間違っても考えちゃいかんよ〜

[46: ビギナーさん]

なるほど。そうなんですかー。

[48: 匿名さん]

鈴木ゆり子とかいう人の本を読んでみれば？
確か、競売物件を手に入れて新築同様に自分でリフォームして、ただのパートのおばさんから年収１億円以上の大家になったっていうんで有名になった人だよ。
ただ、２０個程のアパ－トのほとんどは埼玉の奥地にあるらしいから家賃は安いんだろうけど。
単純計算で　２００室×５万円＝１０００万円　の１２ヶ月分で１億２０００万円だわ。

[49: 匿名さん]

>鈴木ゆり子
この人、死ぬ前に稼いだ金を使えれば幸せだろうけど。

[50: 匿名さん]

年収と年間売上は違うと思うんだ…。
埼玉の片田舎中古リフォーム物件で
毎月５万の利益は出ないよ。
空室損も相当出るだろうし。

[51: 匿名さん]

まぁ、そういう本を読んでその気になっちゃった人が
こういうスレを立てるんでしょうな…

[52: 匿名さん]

なんとか楽して設けたいと思っている人は世の中には多いからね。もちろんそういう人をターゲットにしている人も多い。以前はそういう商法で被害に遭った人に対して世間は同情的だったけど、今は「そんなうまい話を信じる方が
悪い」という風潮にだんだんなってきたと思うけどね。

[53: 匿名さん]

設けたいと→儲けたいと です。

変換しそこねました、すみません。

[54: 匿名さん]

>>47

47が良いこと言った。

絶対儲かるなら、欲の皮がつっぱった投資家や企業がアパートたてまくったり、
買い漁ったりしますよ。

[55: 匿名さん]

弱気な奴らばかりだな。
そりゃ、絶対に儲かるとはいえないけど、え～い、大博打とやらなきゃ儲けることはできないよ。
じゃあ、お前やってみろって？
う～ん、あっ、用事を思い出したので、またね。

[56: 匿名さん]

アパート経営で儲ける方法よりも、アパート経営者の娘と結婚する方法を考えた方が楽かもしれない。

[57: 匿名さん]

アパートを借りる時に家賃や間取りよりも大家さんの家族構成を重視するという事だね。

[58: 匿名さん]

>>50
その本立ち読みして読んだ事あるけど（不動産コーナー行くといっぱいある）、アパートと言ってもワンルームとかじゃなくて２ＤＫ以上とか、貸家とかだったから家賃５万くらいはするでしょ。
そのおばさん、不動産賃貸業以外にハウスクリーニングとリフォーム会社もやってて、不動産セミナーもやってるらしいよ。
で、社員はダンナと息子達だってさ。

[59: 匿名さん]

アパート経営は儲かりますよ。
なんたって不労所得ですから。
寝てたっていいんです。
さあ、アパート経営で人生を変えましょう。
って煽っといて、行き詰まった人から叩いて叩いて安ーく買える奴が儲かるってこと。
仕入れ値で決まっちゃうよ、この世界。

[60: マンション経営]

不動産賃貸の収入の４０％が税金なのに儲かる訳が無いですよ。

そら、しがないサラリーマンと比較したら、マシだけど気苦労が多い。

[61: 匿名さん]

親せきの人が昔、大学新設の噂を聞いて
近隣の土地を買い占め、学生マンションを建てまくり・・
今じゃ、大富豪みたいですよ。
多摩地区ですけどね。

[62: 匿名さん]

そんな時代もあったねと　いつか笑える日が来るさ

[63: 匿名さん]

>>61
景気悪化や少子高齢化で大学はキャンパス縮小で撤退。
空室は増えるわ経年劣化はするわで利回り激減。
建て替えようにも資金不足。
処分しようにも片田舎のオンボロアパートに買い手はつかず。

そういうリスクも普通は考えるもんです。

まぁ、実際そういう状況をあれこれ手を尽くして
繕いながら生きている大家さんが結構な数いる、という事ですな。

[64: 匿名さん]

おお、大物が釣れ・・・失礼。

[65: 匿名さん]

>>64
安アパートの一室で一人ＰＣに向かって夜釣りですか。。。
わびしい、いや、風流ですな。

[66: 匿名さん]

そういうおぬしも

[67: 匿名さん]

事故物件になったら借り手はいなくなるから、リスクは大きい。

にもかかわらず、裁判官は更新料違法判決だす。

そんなにはもうからないと思います。
すごく儲かる商売なら、もっともっと同業者が増えるハズですわね。

[68: 匿名さん]

>>66
自分がそうだと認めちゃダメでしょう。

それはともかく、67さんのおっしゃるようにアパート経営は楽ではありません。
高く貸せない物件はトラブり易いし、借地借家法では借主の権利がめちゃくちゃに強いです。

[69: 匿名さん]

高く貸せればいいの？

[70: 匿名さん]

そもそも賃貸で収入を得るっていうのは恥ずかしい事なんだけど。
落語に出で来る家主さんの様に
店子の面倒をみられる人格者しか世間に認められてなかったんだよ。

[71: 匿名さん]

昔はいざ知らず、今においては合法的な商売に貴賎は無いよ。

[72: 匿名さん]

賃貸住んでいるでしょ。誰のお世話になっているのか。需要はあるのでは。

[73: 匿名さん]

個人にとっての今の住宅税制は購入が圧倒的に有利。賃貸に対する税制改革を民主党でしてくれないかな？もっと不動産市場が活性化すると思うけどね。

[74: 匿名さん]

どういうこと？

[75: 匿名さん]

>>71
合法的である事と職業の貴賎とは何ら関係ない。
人生の真理を追究しろとまでは言わないけど。

[76: 匿名さん]

どういうこと？

[77: 匿名さん]

>>74

家賃が控除できる税制とかではないでしょうか？
今は住宅ローン減税、固定資産税の減免措置、相続時清算課税の住宅資金控除制度
など購入のみ税制で優遇されているから

[78: 匿名さん]

そうだね。そういう税制が進めば賃貸やも活発になり、分譲に負けないグレードの物件も多くなってくる。区分所有権の問題も少しは解消するから、マンションの建て直しもし易くなると思うけどね。

[79: 匿名さん]

>>78
｢区分所有権の問題｣とは？

[80: 匿名さん]

税制が改善されれば、分譲にこだわらない人が増える。そうすると、分譲に負けないグレードの賃貸マンションが増えてくる。賃貸ならば区分所有権の問題は無いので、将来的に建て替えするにも容易な物件が増えてくるので、土地の有効利用や活性化になる、という事ではないでしょうか。

[81: 匿名さん]

>>80
だからその「区分所有権の問題」って何なのよ。
そんなもん、区分所有を正確に理解できないやつしか考えていない事だよ。
土地と建物が自分の名義になってなければ自分のモノであるという気がしない、ってレベルの話だろ？
その程度の理解しかない人間なら、賃借権に対する理解だってたかが知れてる。
いざとなったら出て行けばいい、ぐらいの感覚しか持ち合わせていない住人が
賃借人としての権利や義務を履き違えて起こすトラブルがどれほど多いことか。

>賃貸ならば区分所有権の問題は無いので、将来的に建て替えするにも容易な物件が増えてくるので

賃貸物件の建て替えってのは、貴方が考えてるほど簡単なものではないよ。
条件さえ整えば契約を解除する事ができるという権利が貸主側にあるという事と
実際問題として「退去」を求める事とは別問題だからな。

[82: 匿名さん]

国立大学の近隣マンションオーナーは、儲けてます。

[83: 匿名さん]

古い物件買い取って、リフォームするのと、新築と
どっちが儲かりますか？マンション経営者の方教えて。

[85: 匿名さん]

まず、利回りの概念からだな。

[86: 匿名さん]

マンション投資は社会的信用と資金のある人でないとできないよ。コツはわかっても融資のつく人でないとできないよ。

[87: 匿名さん]

アパート経営と称するなら敷地となる土地は既に所有していると考える。
アパート建物を建てる工事費も自費で賄うと仮定する。

家賃の収入は相場が坪当たりで表わされるので一応月当たり坪１万円と仮定する。
建築費は仮に坪５０万円だとすると、共用部分からは家賃は取れないので、
貸す部分の単価に直すと６０万円位になる。

取り合えず諸経費は度外視しすると、６０カ月で投下した工事費は回収できる事になる。
これだと１×１２÷６０で荒っぽい利回りは２０％にもなる。
税金や修繕費や管理費や空き室の割合を考えると、すぐに１０％を下回る計算になる。

更に自己資金を建築工事費に使ったと言っても、元々得ていた金利を放棄した分が差し引かれる。
そもそも自己資金を回収する期間の収入が金利の利回りと受け取れるかどうかも人様々（税務上の考えは別）。
建築工事費を借入すればその分の借入金利が利回りから差し引かれる。

プラス要因としては、
広い敷地でも一定限度までは家屋の敷地として固定資産税が低減されるが、
その限度を超えると計算通りの固定資産税等が課税される。
そこでその部分の土地にアパートを建てれば固定資産税が軽減される事になる。

アパートの経営者としては向き不向きもある。
不動産会社に手数料を払って管理を任せる事も出来るが、
最終的には所有者が解決しなければならない事もある。
入居者と良好な関係を保つのに、全てが善意ばかりの入居者とは限らず、それを見抜けるとは限らない。

安普請なら資金の投下は早くなりそうだが、家賃は安めになるし入居者の質も悪くなる。

アパート経営だけでもここに書いた１００倍くらいの要領やエピソードが書けるが、
単なる金儲けで始めたアパート経営は、その程度のアパートで終わる。

もっと規模を大きくする賃貸マンション経営でも同様で、
何かしらの売り物を持って、コンセプトを固めて始めないと、
建設会社・マンション管理会社・不動産会社を儲けさせて、
国税・住民税の納税に貢献するだけの存在になってしまうとも考えられる。

経営者がそれらのお余りを頂戴するだけの本末転倒の形になりかねない。
こんな苦労を嫌って更地のままで貸し駐車場の経営を選ぶ地主も少なくない。
用途地域の種類によっては、事業用定期借地権を用いてコンビニに貸す方法も選択肢だ。

１０年単位で社会情勢も変わるから、変化に対応する備えも必要になる。
建物の寿命が尽きた時も、その解体とかの経費が掛る。

[88: 匿名さん]

あくせく働くよりも、アパート経営の方が楽でいいね。

[90: 匿名さん]

はい、賃貸料でウハウハです

[91: 匿名さん]

よーし！

[92: 匿名さん]

>>88
結局何が言いたいのか良く解らん。

[93: 匿名さん]

儲かってるってこと？

[94: 匿名さん]

大〇建〇ひどいらしいよ。
土地持ちにどんどん建てさせて借りてがいなくなると
低価格で買取、土地を取られたと泣いていました。

[95: 匿名さん]

脅迫されて契約結んだわけではないのでしょう？
それなら、つめたいこと言うようですが、自己責任です。
楽にもうかりますよとのうまい話に安易に乗ったのが落ち度です。

[96: 匿名さん]

需要と供給のミスマッチって結構あるよ。
アパートって人が住みたいって思うとこに建てなきゃ入居者なんかいる訳ないし、逆にそういうとこでも、戸建購入の需要はあったりする。
所謂立地のいいとこに適切な家賃設定すればいい訳だが、悪い立地に不適切家賃設置してもそれに気づかない大家もいるってこと。
土地持ちって圧倒的に有利なのに、サラリーマン大家なんかに負けちゃったりするのは、情けないぞ。

[97: 匿名さん]

家の近所は線路が通って駅が出来た。
元々畑と山林ばかりだった土地は区画整理され、ただの百姓だった自分達は地主となった。

土地を持て余していた大地主は、固定資産税に泣く前に土地を売り払って
出来た駅の側にマンションを建てた。
同じ様にちょっとした地主はアパートを建てた。
収支のバランスは、ちょっと赤黒ゼロ位が基本。何故世の中に賃貸マンションが出来るのか？　
固定資産と相続に頭の痛い人には打って付けのシステムなのだろう。

ここまではいい「借り手なんて少ない位が丁度良い」「やたら儲かっても困るんだよ」
それが理想の、資産家として賃貸経営の姿だろう。

ところがどうした事か、大して土地も無い人までがアパートを建て始めた。
建築費は借金でしか賄えない様な人達が・・・
一括借り上げで安心とか言ってるけど、本当に大丈夫なんだろうか？
あっちの人は余った金の使い道に困っての賃貸経営なのに、こっちの人は借金で賃貸だよね。
でも実は借金で始める人の方が、ずっと多かったりしています。
くわばらくわばら・・・

[98: 匿名さん]

脳内地主乙

[99: 匿名さん]

>>96
よく勉強しているサラリーマン大家にド素人土地持ち大家が太刀打ち出来るわけないよ。

[100: 匿名さん]

土地の購入費用と、経営ノウハウにかかる費用とどっちが安いかを考えたら、土地持ちが勝つでしょうな。