パークホームズ横濱中川ってどうですか？

[働くママさん]

パークホームズ横濱中川についての情報を希望しています。

駅からは徒歩ではちょっと遠いかな？
でも、占有面積は広めかなと。
詳しい間取り公開みてみないとわからないですが。

情報少ないですが、よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市都筑区あゆみが丘2番2他（地番）
交通：横浜市営地下鉄ブルーライン 「中川」駅 徒歩10分
東急田園都市線 「あざみ野」駅 徒歩16分
東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 バス3分 バス停から 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：71.41平米～87.03平米
売主：三井不動産レジデンシャル

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/F1306/
施工会社：三井住友建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2014.10.14　管理担当】

[552: 不動産業者さん]

>>548
買取と仲介は違う
エンドユーザー価格が一緒と言ってる
分かりやすく言ってやろう
4000万の販売価格だったとする
買取なら未入居で2800万だ
一度でも住んだら2500万
売値はどちらも3200万 住んでもリノベするから売値は一緒 多少は前後するがな
三井が値引き3400で苦労してる物件を、同じ金額で売れるはずない

今度は仲介の場合
3200で売りたいが、取り敢えず3400で出してみる 3500はあり得ない
仲介手数料が片取りでも100かかるからだ
両取りだと220上乗せされる
結局3200で買主が出ても手数料は買主負担を言ってくる
何故って、もともとの販売価格を知られているから
そうなると売主の取り分は良くて2900
悪くて2700程だな

感違いしてるのは不動産は値段が変わらないと思っているとこだ
それは駅から5分以内のマンションか、土地だけ
駅から10分も歩くマンションは確実に駅近に比べ売りにくいし、買う方も多少高くても駅近の中古物件を探す

但しそこまで心配しなくともゼロにはならないからな

住んでみたら、固定資産税の金額で駅前と10年後開くから理解できるはず
安くなる分、引っ越さなければいいかもね

[553: 不動産業者さん]

>>552
手数料は売主負担の間違い

仲介の、仲買いってのは、仲介ブローカーを含め中間業者を仲買いって言うのさ

[554: 匿名さん]

>>552
誰も売ること心配してないよ。
固定資産税のこと理解しているの？
土地分はかなり軽減されているし、マンションだと土地の持ち分少ないから、さほど差はでないでしょう。

[555: 匿名さん]

レクチャーありがとうございます。
でもそんなに買ってからの値上がりや資産性を追求するなら、無理してでもタワマンやたまプラ駅近物件を買えばいいんでは？

[557: 匿名さん]

>>552
ゴメン、全然わかりやすくないんだけど。
意味不明な文章多すぎだよ。

[558: 不動産業者さん]

>>555
確かにそうする方がいい
たまプラーザ駅裏に借地権のマンションあったな
あれが今後の東京以外のトレンド
何故ならマンションは50年問題で住民意見がわれるから
だとすればリセットできる借地権の方がいい
傾きマンションでも意見調整が付かないのだからな
その分安く買えるしね

[559: 匿名さん]

先着順であと5戸と出ています。モデルルームはもう閉めてしまっている状態なのでしょうか。
インフォメーションデスクに連絡してくれというふうになっているので状況がよくわかりません。
他のモデルルームを見せて貰う形で転用するような感じなのでしょうか。
販売はもうちょっとということで早めに閉めてしまったんですね。

[560: 匿名さん]

>たまプラーザ駅裏に借地権のマンションあったな

ドレッセのことか？
売り出し物件でていないし、順番待ち多数あり。
以前売り出していたのが、70平米で7000万円台で、即売れたみたいだ。
本当に不動産関係者か？相場知らないですね。

>上物は10年で償却される
どこの国の話ですか？
日本の場合は違いますよ。

[561: 匿名さん]

管理費と修繕積立金は区分所有法で、原則、区分所有者が負担することになっている。未販売住戸の区分所有者は売主なので売主が負担するのが通例。

ただ、未販売住戸が多くて駐車場の稼働率が低くなると、管理組合に駐車場使用料が入らなくなるので、管理組合の収支に影響がある。ここは販売の終わりで、例の杭の問題が発覚なので影響はほとんどないだろうけど、販売直後で、その後の販売がぱったり止まったりすると影響はまぬかれない。

[562: 匿名さん]

>558

借地権物件だと、新築時の提携以外でローンを扱う金融機関が少ない。なので、転売の時に購入者が限られるので資産性は維持できない。

[563: 匿名さん]

>559

モデルルームに維持費がかかるから、一旦クローズして、棟内モデルルームができてから販売再開ってケースが他の三井物件でもあった。とりあえず、今、資料請求してきた人には資料を送付して、後日、連絡ってするんじゃないかな。

[564: 匿名さん]

三井は販売をあきらめて賃貸なんてケースもある。それで賃貸住民がトラブルってのも。

[565: 匿名さん]

三井はもう販売することが不可能になってしまった訳か。
それもそうですよね。あんな問題が出てしまったら、売るに売れなくなってしまう。
もし売れなくなったマンションを賃貸に変更した場合は、そのマンションの家賃は幾らにするつもりなんだろう。安ければ入るのかな。

[566: 匿名さん]

一旦モデルルームを閉鎖する事は聞いてましたよ。
元々用地のレンタル期間が10月までと決まってたようです。
あとは完成後の現物を見せて販売再開ですね。

[567: 匿名さん]

モデルルーム用地の期限があるのならそれまでに売れるように販売計画を立てていたはず。失敗だね。

[568: 匿名さん]

５６６さま、そうだったのですか。
でも、モデルルームよりも現実のお部屋を見学させていただくほうが
納得できて逆に良いかなと思います。

[569: 匿名さん]

そう思います。
実物を見て思っていたのと違うという事もあると思います。
選べるお部屋が少なくなってしまうかもしれないけれど
現地モデルルームを見てからの方が安心できそうです。
2月中旬から棟内モデルルーム公開予定となっていますね。
竣工から入居までの期間に余裕があるのも
既に購入された方にとっても良いことだと思います。

[572: 賃貸住まいさん]

いよいよ内覧会などの日程がでましたね！楽しみです。

[575: 不動産屋]

562さん

資産性？　そもそもマンションの資産性ってなんでしょうか？
ローンを扱う金融期間が決める？　違いますよ
都心のワターマンションは別として、日本のマンション販売はもともと異常なわけですよ
普通じゃない
何が普通じゃないか　例えば、モデルルームを販売価格に転嫁している
すでにパークホームズ横浜中川のモデルルームは無いが、それの建設費維持費販売費、全てマンション価格に上乗せされる
小規模より大規模マンションが有利なのは、いわずもがな
上乗せされるのは、ゼネコン販売会社の経費に利益、広告費、数え上げたらキリがない
家族が住む小規模の集合マンションで（失礼）こんな手法をするから
日本のマンションは不当に販売価格が高い
買ってすぐに転売しても3割マイナスというのは、上記の価格が約3割占めてるとね
頭金なしで、マンションのローン審査に通過しても、喜べない
それはあなたの与信力で通過したわけでなく、販売側の事情で通過させただけ
銀行がローンを扱うのは、三井などの力と、銀行としても住宅ローンで利食いしたいから
販売側としては売ってしまえば、ローンを払えなくなろうが資産性が落ちようが、関係ありませんから

属性がしっかりしている方は、例え借地権物件でも与信は通過します

つまり、集合マンション＞戸建＞借地権　という具合に審査は厳しく、銀行は慎重になる
その与信と資産性は別の話で

集合マンションの資産性は、人気のない物件の新築購入が一番低いわけです

[576: 匿名さん]

マンションの資産性、ということに関しえては本当に難しいと思います。
その人によって、なにを重視するのか、ということでここは変わってくるのではないでしょうか。
ただ、やはりある程度のことは考えていないと、損をしてしまいそうです。

[577: 匿名さん]

>>575
資産性は需要で決まる。銀行からみて借地物件は担保するものがないからローンは貸し辛い。つまり現金持っている層に絞られるため、需要も自ずと絞られる。
また、あなたの言う様々な価格の上乗せはマンションに限ったことではなく、世の中のものすべてに当てはまるのでは？
新築購入者から見ればそれが仕入れ値になるんだから、需要に応じた価格で売ればいいだけ。上乗せとか関係ない。

[578: 匿名さん]

>>456

何があったのですか。
気になります。

[579: 匿名さん]

わかりました。
川崎市住む場所情報、2チャンネルにありました。歴史上の話しですね。

[581: 匿名さん]

このマンションは、販売価格は幾らぐらいなんでしょうか。
今後もまだ値が上がるのかな。
消費税も上げられてしまいますよね。
価格もどうせ時期が来れば、上げられてしまいますよね。
でも消費税だけでも馬鹿になりませんから。

[582: 不動産業者さん]

>>577

一生懸命削除依頼して大変だなぁ（笑

あなたの知識の無さを露呈してるなぁ

資産価値の尺度をもう一つ教えましょう

三井は倉庫だったこの土地を7億4千万で所得しているのですよ

2334㎡で約700坪　現販売戸数の61戸で割ると1戸あたり1210万が所得地価となる
これ信じられないくらい安いのですよ　まぁその程度の価値しかない土地ではありますが
通常のマンションでは考えられません　住友や三菱ではありえない

それを4000万とか5000万で売るのだから上物を高く見積もって10億と考えても
三井は笑いが止まりません

知らないのは購入者だけですよ
さらに中古物件になると、手数料も消費税も売主負担を迫られる
なぜって？　　需要と供給ですよ
需要がない物件はそこまでしないと売れないのですよ
買う側からすると、そこで買わなくても他に新築あるし　人気のある駅近の中古を探します
私達も、お客を引っ張ってくるのに大変苦労するわけです
何度も言いますが徒歩10分でも　環境が悪すぎる
都心に出る人は中川駅より、徒歩であざみ野かバスでたまプラを利用した方が早い
そうすると駅徒歩16分又はバス15分となります
国道246号交差点の坂道だから多分うるさい　道路沿いの下階は騒音と粉塵で洗濯物は無理ですよ
平坦より坂道沿いは減要素にはなってもプラスには全くならない　不動産業では常識

売れない現実が事実を証明してますよ

[583: 匿名さん]

>>582さん、
一連の情報ありがとうございます。
なるほどと思いました。マンションは買ってすぐに転売しても3割マイナスしかりですね。加えてこのマンションの立地の悪さも改めて認識しました。

[584: 匿名さん]

スルーが一番ですな。

[585: 不動産業者さん]

>>584

パークホーム横濱中川の裏にあるマンションで

最近取引された情報を公開すると
84㎡の物件が3400万　110㎡の物件が4250万　他にもいくつかあるが
リノベーションを行ってこの取引価格です
多分売主には、リノベ負担を求められたと思う
築年数8年から12年ほど、この統計を見てもこの辺の不動産が上がるなんて考えられない
やはり246号の壁でしょう

他方たまプラから10分程度の美しが丘の物件は取引が活発なようです
あちらは環境が大変良い　それでも空き待ち予約が入ることはないですが

新築売れ残りは大変やばいのです
新築で売れない物件は中古ではもっと売れない
5戸は全戸数の8％にも相当する

新築買う時は、この物件が10年後にはどういう状態になるのか
近辺の中古がどういう売れ行きなのか
これを調べずに買ってしまうと大損するのです

[586: 不動産業者さん]

>>584

竣工や引き渡し時に棟内モデルルーム公開中の垂れ幕
みっともないなぁ

売れないから仕方ないか（笑

[587: 匿名さん]

>>582
いろいろ詳しく教えてくださりありがとうございます。
すでに契約済みですが、土地の価格が真実なら手付を捨てても購入しない方が無難ですよね？

[588: 匿名さん]

土地の取得価格は、もっと安いと思ってた。

[589: 不動産業者さん]

>>587

キャンセルして手付を失って、再度同じ物件を契約しても値引きが大きいから安く買える
笑い話のようだか本当の話

同じ人が買うのは勿論門前払いだが

この辺は本当に見栄っ張りが多いから助かる
千葉なんて物件場所にもよるが500万値引きなんて当たり前です
それでも十分通勤圏内
売る側としては、売れなきゃ買ってもらいたい為最後は値引きしかない

だいたい隣の人がどのくらいの値引きやオプションサービスで買ったか言わない
営業マンも、お宅だけなのでと厳しく口外禁止を指示する

値崩れを招くから値引きは最後の砦だが、事実売れないとそうするしかない

パークホームズシリーズでこの物件は下から1、2番目なのではないですか
行政の申請書から読める方位容積建ぺいの使い方、コミュニティの造り、環境基準
全てクオリティが低すぎる
デザイン設計士の質が不運だったのだろう
だいたい私程度の人間が考えても、道路沿い側の建物はもっとオフセットさせゆとりを持たせる
ギリギリに建物をもってくると、全体のクオリティが下がるのはこれまた不動産では常識なのだが
もしかしたら、三井ではなく名前だけの丸投げの可能性もある
そうでなきゃエントランスで立ち話ができないマンションってのは、三井では説明できない

もともと
三井は名前だけの財閥系だけで、住友や三菱など同じ財閥系でも、アドバンスを出せるグループ会社がない
商社系やゼネコン直系の方がブランドは落ちるが、コスパが高く堅実なのは業界意見

厳しいな

[590: 匿名さん]

＞＞587
ここに投稿されていることはちょこちょこ間違いがあるから
話半分で聞いていた方がいいですよ。
リセール厳しいのだけは間違いですけどね。

[591: 匿名さん]

ちょこちょこ間違いあるのか私にはわかりませんが、一連の情報は検討者にとってとても有用だと思います。土地仕入れ、設計、何より立地の悪さ、歴史上曰く付きの土地。

話半分では流せません。
リセール厳しくないわけがない。
普通の検討者はこの投稿版見たら引いてしまうでしょう。

[592: 不動産業者さん]

>>581

売るつもりがなく住み続けるなら、この不動産は大幅な値引きがあれば買いだと思います
具体的な事は言えませんが、棟内モデルルームの家具家電付き程度や、値引きがアルト程度なら、止め　です

でもそれで納得して購入しても転売しなければ問題ありません

あざみ野駅うかい亭近くには1億2億の戸建物件ありますよね
私はマンションの転売で儲かった方にそこの戸建を販売しました
現実には、マンションの転売って今だに一部では儲かるのですよ
それは抽選など超人気の物件のみ
これは中古転売の際、購入価格より、1000万以上の値が付くことがあります
逆に人気のない、新築売れ残り物件は総じて値崩れしていくのです
二極化は不動産の世界でもしかり

何度もいいますが転売するつもりがなければ、そういう心配はいりません
自分だけの世界であれば

一つ付け足しましょう

パークホームズ横濱中川が今後どうなるか

10年後といわず5年後くらい

1割程度は入れ替わりがあるかな、残念なのはその方達は信じられないくらい安く購入して入って来ること
新築購入者と安く買った人が不仲になる　これはどこの不人気マンションでもそう
同じ所得なら、ローンの分生活格差が発生する
安い物件がそれなりの収入層で高い物件が高所得層であれば、生活にこれまた格差が

もともとマンションは同じ収入層が生活しないと、格差派閥が生まれるのは必然なのですよ

転売永住、どちらを選んでも厳しいので、十分覚悟をしてください

[593: 匿名さん]

どうしてこんなに執拗におとしめるような情報ばかり書き込んでるのか意味不明？
何を選び何を妥協するかは人それぞれでは？
嫌なら買わなければ済むだけですし、他にも竣工後も販売してるマンションはあります。
まぁまたすぐにこの物件買うのはバカだ的なことを言ってくるんでしようけど。
たいそうご立派な不動産やさんなんですね。

[594: 匿名さん]

>>592
ここなら絶対オススメの物件あったら教えて下さい。

[595: 不動産業者さん]

>>593

貶める？　この物件のこれからの購入検討者に事実を説明しています
既に購入した方は冷静に今後を考えられますし

三井は本音を言わないでしょ　三井にこの記載を言ってもそんなの嘘ですよ　といわれる
私も同じ立場ならそういいますよ　内心事実を言われビビっても　戯言ですよ～　と
そんな事は当事者同士で聞いても何も意味もありません
ご自身でこの掲示板をみて、自分の判断で決めないと
また資料等で客観的に調査したり、私の様な本音を言う不動産屋に意見を求めないと

あなた例えばこの物件の公的機関の申請書とか見ましたか？
見てないでしょ？
的中したから気分を悪くしているのでしょ？
それをね、自分の気分で削除依頼して、都合の良い情報だけを残すのはとてもアンフェアだと思いますよ

土地代7億4千万というのは、情報元は明かせませんが事実ですよ

坪100万はこの辺の相場でしょうけど、1件1200万というのは安すぎる
つまり61戸程度の駅から遠い物件は手を出しちゃいけないのですよ
これが駅チカとか、この場所でも200戸だと話が違ってくる
あなたはこの説明も意味が分からないでしょ？
そういう人は勉強不足で自分の判断で不動産を買ってはいけないのですよ

[596: 匿名さん]

>>594
是非とも聞きたいですね。

[597: 不動産業者さん]

>>596

マンションの話？

資産性の話だけなら都心のタワマンの上層階しかないでしょ
賃貸でも転売でも楽勝

首都圏では駅前（本当に駅前）の物件しかありませんよ
そんな物件は殆どない　第一その空き土地がない
しかるに新築は諦め中古で上記を探すしかないのですよ
それを繰り返して、最後は億超えの戸建に引っ越すのです

なかなか出来ないようで実はできるのですよ
不動産業者は法律上できません　ただし、関係会社内で転がして値を上げることは普通にやってますが
教えてくれと言われても、そんな事は勿体無くてタダでは教えられませんよ

キャッシュ2000万程あればあとは銀行を利用して、最後は億越えの戸建に越せますよ
5年から10年程かかりますが

新築を考えられておられる方は無理ですね　せいぜい抽選で50倍以上の物件をひたすら抽選し、当たればそこからスタートですね

そんなの宝くじですよ　でも当たればそこから人生が変わるのは保証できますよ


それから私達の手法ですが、パークホームズ横濱中川のように徹底的に安く買い叩いて、お客掴まえて販売なら儲かりますが
一般の方には安く販売してくれません　業者間だけですよ
それは結局騙して販売するのですよ　もとは4500万で販売されてましてとてもお得ですよ、と
売れ残りなので嘘ですが、知らぬはお客さまの責任ですから

他にもありますが、タダでは教えられませんよ　親友かお客でないとね

[598: 匿名さん]

なんか壮大すぎて。
普通のサラリーマンに買える物件でお願いします。

[599: 不動産業者さん]

>>598

中川のように売れ残り物件で商売する業者なので
授業料なしで真面目に答えるのはこれで最後ですが

エントランスが駅から3分以内　新築でも中古でも
戸建てなら、駅から3分以内の小規模物件か、徒歩圏内（20分程度）の邸宅（建坪80坪以上専有150㎡以上）バス便はどんなに魅力的に見えても捨てる
予算的に多少どころかとても無理でも、横濱中川を予算内で買うより絶対によい
つまり将来性がある物件ということです
ライフステージで転売換金がこちらの言い値で売れる　売れなきゃ待つよ位のスタイルでも客がくる
ところが横濱中川は売れなきゃ待つよって値を付けると永遠に来ない（本当です）
売るほうが力が弱い物件ってのはヤバイのです

誰かが勘違いしておりましたが不動産は動産ではないので造れないですからね

駅から遠い物件は土地が豊富になるので、まだまだデベロッパーがジャンジャン仕掛けてきますよ（つまり値下がりする）

でも駅チカ物件は、造ろうにも無理ですよ

答えはそこにあります

[600: 不動産業者さん]

敷地80坪建坪50の間違いです
分かると思いますが

[601: 匿名さん]

>>599さん、

一連の貴重な情報、感謝します。
勉強になりました。