パークホームズ横濱中川ってどうですか？

[働くママさん]

パークホームズ横濱中川についての情報を希望しています。

駅からは徒歩ではちょっと遠いかな？
でも、占有面積は広めかなと。
詳しい間取り公開みてみないとわからないですが。

情報少ないですが、よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市都筑区あゆみが丘2番2他（地番）
交通：横浜市営地下鉄ブルーライン 「中川」駅 徒歩10分
東急田園都市線 「あざみ野」駅 徒歩16分
東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 バス3分 バス停から 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：71.41平米～87.03平米
売主：三井不動産レジデンシャル

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/F1306/
施工会社：三井住友建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2014.10.14　管理担当】

[463: 匿名さん]

こちらの設備に合った、食器棚、なかなか工夫がされていて良いです。
引き出しタイプ？の食器棚は、奥の方まで手が簡単に届くので、便利そうです。
こういうタイプってあまり見かけませんが、実際の使い勝手はどうなのでしょうか？
調味料の収納には時々みかけますが。

[464: 匿名さん]

水回りがいろいろ工夫されていて使いやすそう
洗面台が片側に寄っていて着替えが置けるようになったり
お風呂もワイドで子供と入って団らんできそう
1人で入っても癒される空間になります

[465: 匿名さん]

収納も工夫されていますよね。
WICも豊富だし、お出かけクロークもいいアイディアだと思います。

[466: 匿名さん]

完売はまだですか？

[467: 匿名さん]

もうすぐ最終期がはじまりますね。

[468: 匿名さん]

>456
何があったんですか？気になります・・・

[469: 匿名さん]

食器棚が引き出しになっているタイプが魅力があります。
これなら、キッチンがゴチャゴチャしないですっきり見えそうです。
浴室は広いのでお子さんと一緒に入るのにちょうどいいですね。
トイレもタンクレスですからすっきり見えます

[470: 匿名さん]

場所以外は悪くないですよ

[471: 匿名さん]

細かい点ですが、ゴミ捨て場まで濡れないで行けるのが良いです。
毎日のことですから。
ガーデンは、あったほうがいいですが、ベンチなど時間と共に老朽化していきますが、定期的にメンテナンスはするんですよね。

[472: 匿名さん]

>>ガーデンは、あったほうがいいですが、ベンチなど時間と共に老朽化していきますが、
>>定期的にメンテナンスはするんですよね。

もちろん、老朽化すれば交換するなどしていくかと思います。
それも含めての修繕積立なのかなと思ってますが、管理費から出るのでしょうか?

[473: 匿名さん]

>>472
どちらでも良いことです。

[474: 匿名さん]

ささやかなことにも思えますけど、ゴミ捨て場まで濡れずに行けるのはかなりポイント高いかもです。

修繕費や管理費の使い道は把握しておいた方が安心だと思うのですが、気になりませんか？ベンチ1つでも数千円では済まないでしょうし、住民皆の支出になるわけですから、修繕が必要になったら話し合いなどで決められていくのではないかと思うのです。

[475: 匿名さん]

長期修繕計画は契約前に重要事項として説明がある。ただ、早い段階で資料を要求して確認しておいたほうがいいよ。

それから管理計画って、要求しないと普通出てこない。管理費の根拠だから説明すべきだけど。これも同じく早い段階で要求して確認。ちなみに管理計画でチェックすべきポイントは、駐車場の想定稼働率。駐車場の利用が低くて想定稼働率を大きく下回ると、管理組合収支の赤字につながる。駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合としては大きい。

原則としては修繕積立は大規模修繕のためで、日常的は補修は管理費から。ベンチくらいだと管理費かな。まあ、確認したほうが確か。

引き渡し後はそういったことは一切、管理組合で見ることになるので、各自が意識することが重要。ちゃんとやらないと、破たんなんてこともありうるわけだから、４７３みたいな人ばかりだと先が思いやられるかな。

[476: 匿名さん]

長期修繕計画での段階的値上げ、定期駅な一時金徴収って、実は未納リスクを引き起こす
問題があって、国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。

デベってそういうことをちゃんと説明しないんだよな。

[477: 匿名さん]

売主が作成した計画では段階的値上げだったのに、入居後に管理組合が値上げをできずに積み立て不足となって大規模修繕ができないってのが最悪パターン。

[478: 匿名さん]

修繕については専有部分の配管のメンテナンス・維持は各戸でってなってる。これだとメンテナンスをきちんとしない住戸があると水漏れ事故で階下に迷惑をかけることになるんで、実家のマンションでは専有部分の配管の交換も管理組合でまとめてってことになった。これは長期修繕計画には含まれていなかったんで、費用は値上げでってことに。計画以上の値上げってのも想定しておかないと。

[479: 匿名さん]

>476さん
現在のマンションでは大部分が修繕積み立て金の段階的な値上げを採用していますが、国土交通省では定額積立が推奨されているのですね…
住人の一部が支払わず、未納になった場合はどうなることが考えられるのでしょう。
大規模修繕ができずストップしてしまう恐れもありますか？

[480: 匿名さん]

修繕ができなくなるのは余程のことだろうけど、先送りにせざるを得なくなったり、規模を縮小してってのはあるだろうね。

[481: 契約済みさん]

きょう、インテリア事前相談会の案内がきてました。とりあえず行ってみようと思います。

[482: 匿名さん]

デザインテックだとぼったくりだよ。

[483: 契約済みさん [女性]]

うちも頼むかどうかは別にして、どんなものかだけ行くつもりです。

[484: 契約済みさん]

>>483

そうですよね。頼んだときの相場を確認しようと、うちも参加予定です。よろしくお願いします〜

[485: 匿名さん]

インテリア相談会はどんな内容なのでしょう
皆さん、楽しんできてください
価格などどんな感じだったか教えていただけると嬉しいです

間取りには特別な個性は無さそうなので
インテリアで自分好みにできるのかなと思うのですが
予算的なものもありますからね

[486: 匿名さん]

インテリア相談会、結局オプション相談会的な感じなんでしょうか。
プロに相談できるという点ではとてもいいのだと思いますが、
けっこうお金はかかってしまうのかなぁ、オプション品だと。

時間があるのなら、お店を回って自分の納得いくようにするのが良いのかもしれません。安上がりになるし。
ただ、時間はかかりますよね。

[487: 匿名さん]

幹線道路沿い、坂道途中、信号前、国道246極近、週末は暴○族の通り道。こんな環境だから当然かもしれませんが、三井にしてはだいぶ持て余してる感は否めないね。

[488: 匿名さん]

それでももっとすんなり完売するかと思ってた。

[489: 匿名さん]

>487

大体当たっていると思うけど、暴○族はほとんど見かけないですが、深夜ですか？
たまプラと港北NTの中間の中途半端な立地がネックなような気がします。

[490: 匿名さん]

西側は全部完売してます。
南側はあと４戸残ってたような気がします。

インテリア相談会、行きましたが、簡単な説明だけでした。
デザインテックに30,000円払ってコーディネーターをつけていろいろ選ぶ（ただし300,000円分の商品を買ったら30,000円はチャラ）か、自分でデザインテックで探して取り付けることも可能と…
入居の際なにが必要か、欲しいものは何かなど聞かれました。

[491: 匿名さん]

490さん、現状を教えていただいてありがとうございます。
西側完売ですか。
人気はあるだろうなと思っていましたが、やはりすんなりいったのはそちらですか。

インテリア相談会ってもっと込み入った話をしていくのかと思ったんですが、
まださらっとしたような話だけでしたか。

[492: 契約済みさん]

具体的な話しは特になく購入予定の物を聞かれたりしたぐらいで、これから展示会の案内等が送られてくるそうです。

[493: 契約済みさん]

火災保険の案内はまた後日送られてくるのでしょうか？

[494: 匿名さん]

もうすでに終盤ですね。広さ的にも収納もたっぷりでいいなと思っていたらモデルルームも販売センターもとじられているのですね。実際見てみたいなと思ったのですが残念です。

[495: 匿名さん]

あとは完成後の現物を見てですね

[496: 匿名さん]

ＨＰを見てきたのですが、レジデンシャルフェスタすごいです。
東京ディズニーシーを完全貸切って、びっくりしました。
年内に契約した人しかダメみたいでしたけど、一体何人くるのかしら？

[497: 物件比較中さん]

これは痛いですね。。
まさかの事態。
http://news.livedoor.com/article/detail/10704277/

[498: 匿名さん]

今回の大事件、売主の三井不動産レジデンシャルと施工主の三井住友建設の両社が関わる全ての物件に大ダメージを与えることになりますね。

ここの物件はもちろん、他の物件でもキャンセル続出じゃないでしょうか？

えらいことになりましたな。。

[499: 匿名さん]

どうなるんでしょう？

[500: 契約済みさん]

どうしよう…契約しちゃった…
この件を理由に解約しても手付金て返ってこないよね？？
他の契約済みの方、どうするか教えて欲しいです( ＞Д＜；)

[501: 匿名さん]

私も契約者ですが、今回の件を理由にキャンセルするつもりです。なんせ手抜きマンションと全く同じ売主と施工主の組み合わせですからね。

もう本当に心底嫌になります。泣けてきますよ(泣)

[502: 匿名さん]

契約した方は不憫としか言いようが無い。
引き渡し前なのがせめてもの救いか。

[503: 匿名さん]

手付金返ってこないのでしょうか。
むしろ、こちらが違約金頂きたいくらい残念な話です。

[504: 匿名さん]

単に施工と販売が同じ会社ってだけで、物件に瑕疵があった訳でもないので手付返しは難しいでしょうね。

[505: 匿名さん]

三井が既契約者にどういう対応をするかは検討者にとって重要な情報。

地所が青山で施工トラブルを起こした後、他物件の契約者には問題ないと連絡してたんだけど、新子安で同じようなトラブル起こしちゃってる。

ちなみにこの物件で問題があるってのが判明しない限り、キャンセルは買主事由ってことで手付金没収。というか、契約しちゃうと消費者って立場が弱い。問題があった場合、売主が補修して引き渡すって主張したらそれに従うしかないし、引き渡しをあきらめて解約を申し出たら倍返しはあるにせよそれに従うしかない。

[506: 匿名さん]

市川の鉄筋不足タワー、大船の六会コンクリート、新川崎の柱の充填剤注入ミス・・・と、三井ってニュースになるレベルの施工トラブルの多い会社。知らずに契約しちゃったなんて・・・。

三井住友建設もみなとみらいでの施工ミスとか有名な会社。

[507: 匿名さん]

三井住友建設って、破たんしかけた三井建設と住友建設を一緒にした会社

財閥系の名前が二つあるから安心なんって大間違い。

[508: 匿名さん]

でもここはまだ建設中だから、同じ過ちを犯したまま引き渡すってことだけはないのでは？
きちんと検査して引き渡すでしょ。
ちょっと楽観的過ぎますかね。

[509: 匿名さん]

今回のことがあって逆に安心かもしれませんね。

[510: 匿名さん]

ここでも「立地は悪くても、やっぱり大手だし」といったようの内容の書き込みが多かったけどね。これが現実だよ。財閥系じゃなくてもよっぽどしっかりやってるとこあるわ。

[511: 匿名さん]

地所は南青山で問題発覚した後、他物件の契約者には問題ないって連絡してたけど、その直後に新子安で同じ問題が発覚。

横浜の件はゼネコンが意図的にやってたわけだし、売主はそれを見抜けなかったわけだから、ちゃんとやってくれるだろうなんて暢気すぎ。

[512: 購入検討中さん [男性 30代]]

おんなじ会社でも現場監督が誰かで品質は大きく変わるんじゃない？

問題の物件のキーマンがこの物件にからんでるかどうかでしょ？

[513: 匿名さん]

偽装の場合、個人の仕業でも会社として見抜けなかったのは明らかに問題。

[514: 匿名さん]

基礎工事を担当した旭化成建材が補償するようです。
http://jp.wsj.com/articles/JJ10728309834687864642319337584201937017516
当然、旭化成建材が基礎を担当したマンション、ビル等は、三井住友建設以外にもたくさんあります。
これからは基礎はどこがやったんですかと聞いたほうが良いかもしれませんね。。。

[515: 匿名さん]

補修工事しか負担しないじゃん

[516: 匿名さん]

三井不動産はlala横浜の瑕疵に販売中に気づいてたと思うよ。
そうじゃなきゃ入居直後にボーリング調査なんてするわけがない。

ここで気づいてないと言い張るなら、不動産会社とは呼べない。

[518: 匿名さん]

>517

誰も火中の栗なんて拾わないよ。

[521: 契約済みさん]

とりあえず、入居済みの物件はこれから調査として、ここみたいに建設途中の物件はこれから調査が入るのでしょうか？

建っちゃった後に何か問題が出てきても…
何かできることはないのでしょうか。

[522: 匿名さん]

契約中で引き渡し前の物件なら調査してくれるのを待つではなく、ちゃんと調査してそのエビデンスを示さない限り引き渡しを受けないくらいの要求を出してもいいんじゃない。

調査も当初の枠組みだけでなく、第三者検証をさせるとか。

[523: 匿名さん]

鴨居の物件の問題のレベルとは違うけど、引き渡し前の内覧会については、自分が契約した部屋のチェックだけに目がいちがちだけど、共用部分のチェックも必応。共用部分は本来、管理組合がチェックするものだけど新築の場合、入居時点では管理組合が立ち上がっていない。へたをすると誰もチェックしていなかったということもありうるから要確認。管理組合の代行として管理会社がチェックする場合もあったりするけど、人任せにせずどういうチェックをするのかくらいは確認すべき。

[525: 匿名]

国土交通大臣(2)ですよね。
(2)って低いですよね。。。

[526: 匿名さん]

共有部分のチェックも内覧時に必要、ですか。
それって指摘するときちんと直してもらえるのでしょうか。
内覧会って専有部分のことだけを指しているのかと思いましたが。
でも共有部こそ資産価値の評価が分かれる部分ですので、
ここはきちんと直していただきたいですよねぇ。

[527: 匿名さん]

少なくとも、自分の部屋の周辺くらいはチェックすべき。今のマンションの内覧会のチェックシートには共有部分の記入欄もあった。

[528: 物件比較中さん]

先着順販売戸数が増えてる。。
今回の件でキャンセル物件が出てしまっているのかな。

[529: 匿名さん]

モデルルーム閉鎖時から変わってませんけど

[530: 匿名さん]

モデルルーム閉鎖って、見学は売り物件を見学を出来るってことかな。

それにしてもまた傾いた建物が出て来ましたね。
テレビでニュースになっていました。
今あるマンションやビルなどは、大丈夫かなぁ。

大丈夫であることを信じたいですが。

[531: 匿名さん]

外観ほぼ出来上がってますね。
正面のカバーが取り外されてます。

[532: 匿名さん]

お、そうなんですか。
外観はもうほとんど出来ているということになってきますね〜。
あとは内装とか、敷地内とかその辺りかと。

モデルルームが閉鎖なら、
そろそろ中を見ることができる時期になってきたのかも？

[533: 入居予定さん]

杭基礎工事に問題はなかったとの回答がきましたね。とりあえず安心といったところです。
うちではフロアマニキュアをやろうかどうか検討中です。

[534: 匿名さん]

このまま残室が売れなければ、管理費や修繕積立金は上がるのでしょうか？？
しばらく三井の物件は売れない気がします…
売るためには値下げなどはするのでしょうか？
どなたか詳しい方がいましたら教えて下さい。

[535: 匿名さん]

残住戸の修繕積立金や管理費は一般的には管理会社負担になると思います。立地や環境を考えると完売には相当苦戦するだろうとは思ってましたが、あの爆弾は想定外過ぎましたね。引越が始まったタイミングか、販売済住戸全部の引越完了のタイミングで大幅値引きってとこでしょうね。それまではさすがに大々的な値引きは控えるんじゃないですか。

[536: 匿名さん]

>>535
管理会社じゃなくて、売り主ですよ。

[537: 匿名さん]

>>535
売残り住戸については値引きの可能性もありますが、契約済のものについては瑕疵があった訳でもないので値引きはあり得ませんよ。

[538: 匿名]

>>536
でしたね。失礼しました。

>>537
そりゃそうです。「契約済」なんて単語どこにも書いてませんよ。前からの話の流れを見れば残り住戸について話してるって理解できるでしょ。

[539: 匿名さん]

>>535
管理費や修繕積立金が一般的には売り主負担なのにはホッとしました！！
ありがとうございましたm(__)m

[540: 匿名さん]

そういう風になっているのなら安心ですよね。

入居している人からすれば、管理費修繕費がきちんと入ってきて計画通りに行くということですし、
その部屋を買おうとしている人にとってはそれまでの管理費修繕費を払わなくて良いと思うのですし。

家を買うときっていろいろなことを心配しながらやっていかないとならないのかとしみじみ感じました。

[550: 販売関係者さん]

大手の販売会社に勤める管理職です。三井ではありません。
値引きは担当者持分とチーム部課持分があり、10%くらいあります。
引渡し前ですと20%値引くこともありえます。
最初から値引きの話はお断りしますが、予算や駆け引きで値引きに応じます。
土地柄も影響して、田園都市線沿いは値引きされないので商売しやすい感じですね。
値引きの話は恥ずかしいとお考えになるお客様が多く、売る側としましては大変助かります。
中川は完売しておりませんので、今はかなりの値引きが予想されますが、三井さんですからどうでしょう。
アドバイスとしては、ご夫婦の意見を合わせず、奥様は購入に前向き、ご主人は必要なしの演出で調整費用として値引きの算段ならこちらも悪い気がしません。
お役に立てるなら少し位の値引きを、と思わせるのがスムーズです。
参考にされてくださいませ。

[552: 不動産業者さん]

>>548
買取と仲介は違う
エンドユーザー価格が一緒と言ってる
分かりやすく言ってやろう
4000万の販売価格だったとする
買取なら未入居で2800万だ
一度でも住んだら2500万
売値はどちらも3200万 住んでもリノベするから売値は一緒 多少は前後するがな
三井が値引き3400で苦労してる物件を、同じ金額で売れるはずない

今度は仲介の場合
3200で売りたいが、取り敢えず3400で出してみる 3500はあり得ない
仲介手数料が片取りでも100かかるからだ
両取りだと220上乗せされる
結局3200で買主が出ても手数料は買主負担を言ってくる
何故って、もともとの販売価格を知られているから
そうなると売主の取り分は良くて2900
悪くて2700程だな

感違いしてるのは不動産は値段が変わらないと思っているとこだ
それは駅から5分以内のマンションか、土地だけ
駅から10分も歩くマンションは確実に駅近に比べ売りにくいし、買う方も多少高くても駅近の中古物件を探す

但しそこまで心配しなくともゼロにはならないからな

住んでみたら、固定資産税の金額で駅前と10年後開くから理解できるはず
安くなる分、引っ越さなければいいかもね

[553: 不動産業者さん]

>>552
手数料は売主負担の間違い

仲介の、仲買いってのは、仲介ブローカーを含め中間業者を仲買いって言うのさ

[554: 匿名さん]

>>552
誰も売ること心配してないよ。
固定資産税のこと理解しているの？
土地分はかなり軽減されているし、マンションだと土地の持ち分少ないから、さほど差はでないでしょう。

[555: 匿名さん]

レクチャーありがとうございます。
でもそんなに買ってからの値上がりや資産性を追求するなら、無理してでもタワマンやたまプラ駅近物件を買えばいいんでは？

[557: 匿名さん]

>>552
ゴメン、全然わかりやすくないんだけど。
意味不明な文章多すぎだよ。

[558: 不動産業者さん]

>>555
確かにそうする方がいい
たまプラーザ駅裏に借地権のマンションあったな
あれが今後の東京以外のトレンド
何故ならマンションは50年問題で住民意見がわれるから
だとすればリセットできる借地権の方がいい
傾きマンションでも意見調整が付かないのだからな
その分安く買えるしね

[559: 匿名さん]

先着順であと5戸と出ています。モデルルームはもう閉めてしまっている状態なのでしょうか。
インフォメーションデスクに連絡してくれというふうになっているので状況がよくわかりません。
他のモデルルームを見せて貰う形で転用するような感じなのでしょうか。
販売はもうちょっとということで早めに閉めてしまったんですね。

[560: 匿名さん]

>たまプラーザ駅裏に借地権のマンションあったな

ドレッセのことか？
売り出し物件でていないし、順番待ち多数あり。
以前売り出していたのが、70平米で7000万円台で、即売れたみたいだ。
本当に不動産関係者か？相場知らないですね。

>上物は10年で償却される
どこの国の話ですか？
日本の場合は違いますよ。

[561: 匿名さん]

管理費と修繕積立金は区分所有法で、原則、区分所有者が負担することになっている。未販売住戸の区分所有者は売主なので売主が負担するのが通例。

ただ、未販売住戸が多くて駐車場の稼働率が低くなると、管理組合に駐車場使用料が入らなくなるので、管理組合の収支に影響がある。ここは販売の終わりで、例の杭の問題が発覚なので影響はほとんどないだろうけど、販売直後で、その後の販売がぱったり止まったりすると影響はまぬかれない。

[562: 匿名さん]

>558

借地権物件だと、新築時の提携以外でローンを扱う金融機関が少ない。なので、転売の時に購入者が限られるので資産性は維持できない。