クレーマっちくな住居者（オーナー）への対応について

[理事ビギナーさん]

　築十数年のマンションです。当初からの住居者（オーナー）で、いつも理事会の活動に注文を付けて来られる方がいらっしゃいます。
規約や法律等を勉強されて発言をされるので良い方に向かえばいいのですが、以下の様な言動で理事に１００％、そつなくマンション管理に関わる業務をするように求めてこられるため、歴代の理事会が困っています。
・できている事は評価しない
・できていないと感じる点は全否定した言い方で正論を言って来られる
・理事長には都度「何故できていない」という話をしてくる
・管理人を高圧的な口調で責める

　例えば、以下のような内容を求めてきます。
・過去に地下から水が湧き出る自体が発生し、理事会が交渉の結果、施行会社等が修繕工事を行い、
現在は発生しなくなりました。　この件に関して「完全に発生しなくなったとは言えない、交渉はどう進めているのか」としつこく言ってくる
・共益費を払えなくなった方が夜逃げされた場合、「その方を見つけて共益費を回収するための活動
をどう行おうとしているのか」という事を求めてくる

　そのため、本人に理事長になって貰った事がありますが、ご本人が指摘されるような内容は「会議を開いてお願いした」等の活動が１度あるぐらいで進展はありません。その際に理事になった方も、人の言う事に耳を貸さないため、一緒に理事はしたくないと
なっています。

　要は理事会メンバーも生活のための仕事を持ちながらの活動なので、大きな問題が無く、かつ７０点・８０点以上の活動をしていれば充分だと思う住民が殆どですが、１００点でないから何もできていないと言われるため問題になっていると考えています。

　皆さんのマンションではこういう方はいらっしゃいませんか。いらっしゃる場合、どのような対応を取られているのでしょうか。
　教えていただくと助かります。宜しくお願いします。

[21: 匿名さん]

>共益費も使用に関するものに該当すると思いますので最終的には賃貸者に責任があるでしょう。
共益費は使用に関するものではありません。使用とは有害行為、目的外の使用に限られコストは含まれません。
＞賃借人が夜逃げすれば、賃貸借契約の時組合に提出した契約書を遵守させる義務があるのは特定承継人になります。
従って、共益費の滞納額は特定継承人に支払義務は生じません。

[22: 匿名さん]

そうです。
管理費滞納額は特定承継人に継承されますが、共益費は承継されません。だからやっかいなのです。

[23: 匿名さん]

使用料については特定承継人に継承されるというのが裁判で判例としてでました。
但し、関西をはじめとした一部の地域ではありますがね。しかし、判例が出た以上全国的にもそういう流れになっていくでしょう。
弁護士費用まで規約に謳ってあれば、請求できるとの判例も出ています。但し、一般の裁判では弁護士費用の
敗訴者負担はまだ認められていません。
従って使用料や管理費等については特定承継人に請求ができるのですよ。勿論競売が行われた場合も請求できます。

[24: 匿名さん]

>従って使用料や管理費等については特定承継人に請求ができるのですよ。勿論競売が行われた場合も請求できます。

判例、判例って何？　最高裁以外は裁判例に過ぎません。
使用料と管理費等（等とは修繕積立金）とは、全く性質が異なることが分かって言いない。
後者は、法人格を持っている場合は各区分所有者はその持分を持ち、法人各の無い場合は総有的、含有的に区分所有者全員に帰属しているが使用料は帰属はしていないのです。

[25: 匿名さん]

裁判で使用料が請求できるとした判例があるのは事実ですよ。
管理費等と使用料の性質が違おう？と支払命令が出たのも事実ですから。
法人であろうとなかろうと、組合に帰属するのには変わりがありません。（組合＝区分所有者）
裁判は判例を重視します。
請求債権の表示としては、債務名義に記載されていて、かつ現存する債権を元本・利息・損害金・費用
に分けて記載しておきます。先取り特権のない駐車場料等の使用料については、同様に記載しておくことが必要です。

[26: 匿名さん]

最高裁の判例は有る無しではなく、挙証責任がありますよ。

[27: 匿名さん]

ということは、管理組合が裁判で共益費を取り戻すことができる場合があるということですか？
それと共益費と使用料は同じと考えてもいいのですか？

[28: 匿名さん]

>>27
実は、関東と関西では異なる問題だったりする。＜共益費

[29: 匿名さん]

敷地、地下共用部分の駐車場使用料と専有部分内の水道使用料金は全く違うという事よ。

[30: サラリーマンさん]

クレーマー＝暇人
悲しい人種ですね。にわか法律知識で、弱者（管理会社）を打ち負かそうとする人種。
私も以前、マンション管理会社の社員でしたが、そんな人に接するたび悲しくなりました。
相手をうまく使う手法を研究したらいかがでしょうか。有能な社員や営業マンだったら、そんな発想になると思いますが。。。

[31: 匿名さん]

悲しいですね。名刺に管理業務主任者と記載して、何も知らない理事の前では専門家のポーズを取っているが、
住民に管理不備を指摘されるとうまく理事会をまるめこむ。
住民が勉強して反論すると、にわか法律知識のクレーマー扱い。
うまく使う手法＝都合の悪い住民をクレーマー扱いして毎年の総会を乗り切ることでしょうかね。

[32: 匿名さん]

＞悲しい人種ですね。にわか法律知識で、弱者（管理会社）を打ち負かそうとする人種。
＞私も以前、マンション管理会社の社員でしたが、そんな人に接するたび悲しくなりました。
＞相手をうまく使う手法を研究したらいかがでしょうか。有能な社員や営業マンだったら、そんな発想になると思いますが。。。

悲しい過去なんですね。

[33: 匿名さん]

マンション全体のことを考えての発言かもと
考えられませんか？
管理会社が変な事する。
規約違反をする。多くの事例が見られますよ。
いざと言う時、何もいえない男の多い事。
私は、貴重な人物だと思いますが。

[34: 匿名さん]

庭の使用料云々は
その部屋に付随する専用使用権なのかどうかが要件では？
その場合なら駐車場使用料も取れると思いますが普通の使用契約なら規約に記載してもグレーなんじゃない？

[35: 匿名さん]

管理会社の手先、または管理費や修繕積立金を流用、横領しているため口出しを畏れているのでしょう

[36: 匿名さん]

クレーマーに説明できないとは情けない。

弱みがあるから、突っ込まれると説明しようが無いの？

普通説明できるよね。

[37: ビギナーさん]

クレーマー登場

[38: 匿名さん]

詐欺行為をする奴は、きちんと説明できないよ。

論点をズラすしか、手がないよな。

「相談者」は管理会社か？

[39: 匿名さん]

私のマンションにもクレーマーがいます。毎年のように総会で大暴れします。
管理費と一緒に町会費を引き落としていることに噛みついてきます。
たった月に２５０円なのに！。
去年も自治会がないので補助金がでないから理事会の下部組織なら補助金が出るので子供会を作ろうとしたら管理組合の仕事じゃないだの言ってきました。
もちろん、みんな無視して可決しましたけどね！。
他にも理事長の奥さんが総会で意見を述べて反対に挙手したら噛みついたり、いろんな人の意見がある方がいいに決まってるのに。
思い出すだけで腹が立つ！。

[40: 匿名さん]

＞＞３９さん
いろんな人の意見がある方がいいに決まってるのに。
ここだけは正しい。

そのほかは、感心できないね。
管理会社の人？