クレーマっちくな住居者（オーナー）への対応について

[理事ビギナーさん]

　築十数年のマンションです。当初からの住居者（オーナー）で、いつも理事会の活動に注文を付けて来られる方がいらっしゃいます。
規約や法律等を勉強されて発言をされるので良い方に向かえばいいのですが、以下の様な言動で理事に１００％、そつなくマンション管理に関わる業務をするように求めてこられるため、歴代の理事会が困っています。
・できている事は評価しない
・できていないと感じる点は全否定した言い方で正論を言って来られる
・理事長には都度「何故できていない」という話をしてくる
・管理人を高圧的な口調で責める

　例えば、以下のような内容を求めてきます。
・過去に地下から水が湧き出る自体が発生し、理事会が交渉の結果、施行会社等が修繕工事を行い、
現在は発生しなくなりました。　この件に関して「完全に発生しなくなったとは言えない、交渉はどう進めているのか」としつこく言ってくる
・共益費を払えなくなった方が夜逃げされた場合、「その方を見つけて共益費を回収するための活動
をどう行おうとしているのか」という事を求めてくる

　そのため、本人に理事長になって貰った事がありますが、ご本人が指摘されるような内容は「会議を開いてお願いした」等の活動が１度あるぐらいで進展はありません。その際に理事になった方も、人の言う事に耳を貸さないため、一緒に理事はしたくないと
なっています。

　要は理事会メンバーも生活のための仕事を持ちながらの活動なので、大きな問題が無く、かつ７０点・８０点以上の活動をしていれば充分だと思う住民が殆どですが、１００点でないから何もできていないと言われるため問題になっていると考えています。

　皆さんのマンションではこういう方はいらっしゃいませんか。いらっしゃる場合、どのような対応を取られているのでしょうか。
　教えていただくと助かります。宜しくお願いします。

[1: 匿名さん]

＞いつも理事会の活動に注文を付けて来られる方
＞理事長には都度「何故できていない」という話をしてくる
＞管理人を高圧的な口調で責める

うちにもいた。
夫婦で理事会に来て傍聴と称してえらそうに発言していた。(夫婦は理事ではない。）
公務員(教員）だからか、職場のまま、理事が生徒に見えたようだ。

理事会が是々非々で我慢強く原則的に対応していたら、
全戸ビラを配布しだした。

やがて相手にされなくなったので
引っ越していった。

いろんな人がいるので、原則は何か、区分所有者がすべきことは何が
最善か、いつも考えていれば、
こういう粘着質なのは、自分から逃げていくと思います。

[2: 匿名さん]

うちにもいますよ。

ただし、総会で発言するだけなので、みんな、”またか・・・”で終わっています。
ま、こういう人がいてもしょうがないんじゃないですか・・・・。正論を言ってくれ
るのであれば、それはそれで良いところもあるでしょう。

すっきりと気持ちよく理事会運営はできないと思いますが、世の中なんてそんな
もんですよ。



今やっていること、意見に対して決まったことを報告するしかない
でしょう。困るのは、訴訟に発展することですね。

[3: 匿名さん]

水が湧く件
実際に今でも湧くのですか？
現在は止まっているのなら、今後地殻変動によりまた湧き出す可能性はある。絶対に湧き出ない保証はない。出たら、みんなの負担で直すしかない。いやなら引っ越すしかない。
という回答しかないんではないでしようか？

共益費(管理費)は、いついつ文書で通知、督促した。と説明し、逃げたら競売で先取り特権で手続きします。(ローンに劣後しますが)でいいんじゃないですか？

[4: 匿名さん]

全ては多数意見（普通、特別議決）で決めれば、個人の意見は訴訟以外は問題なし。

[5: 匿名さん]

問題無しっというか、うっとしいのと不要に面倒なのが問題なのでは？

[6: 匿名さん]

適当に合図ちをうち適当に聞きながす。
鈍感力です。

[7: 匿名さん]

スレ主さん、その後いかがですか?

[8: 匿名かも]

どうでもいいけど主は、本当はクレーマーちっく、とスレタイに書きたかったのではないか？と思う今日この頃。

[9: 匿名]

ホントだ…今まで気付かなかったよぉ(笑)。

[10: 匿名拝]

いや、もっと深読みすると是々非々に臨機応変に対応する居住者を強引にオートマチックな～と表現した場合、その対義語として、それにかけて～クレーマちっく～と言う造語をスレタイに書きたかったと読む、主は。ホントどうでもいいけど…。

[11: 匿名拝]

いや、もっと深読みすると是々非々に臨機応変に対応する居住者を強引にオートマチックな～と表現した場合、その対義語として、それにかけて～クレーマちっく～と言う造語をスレタイに書きたかったと読む、主は。ホントどうでもいいけど…。

[12: 匿名さん]

二度言わなくてもいいよ

[13: 匿名さん]

湧き水の件は既に解決済みですが、原因が施工にあるか老朽化なのか聞きたかったのでは？
こういった件は築数十年のMSは殆どが老朽化になってしまいますので、手のほどこしようがありません。
それと夜逃げされた場合は共益費は残念ながら、あきらめるしかないでしょう。
確かにどちらもたいした問題ではありませんね。オーナーだから資産価値が低くなるのを恐れているのでしょう。
なるべくなら相手にしたくないですね。

[14: 匿名さん]

管理費等についてはあきらめる必要はないでしょう。
当然請求できますし、競売になっても請求できますよ、特定承継人に対して。

[15: 匿名さん]

>>14
共益費は賃借人が払い、管理費はオーナーが払うんだから夜逃げされたらあきらめるしかないよ。

[16: 匿名さん]

あきらめないよ、最後は管理者である理事長の職務を行うにつきその義務を怠った結果の損害ですから、当然に理事長に賠償する責任を負わせます。

[17: 匿名さん]

>>15
共益費については、賃貸にしていれば夜逃げされたら区分所有者が支払うのが当然でしょう。
賃借者は規約を遵守する必要があり、賃貸者はそれを守らせる義務があるのですからね。
賃貸者責任となります。

[18: 匿名さん]

＞賃借者は規約を遵守する必要があり、
間違いです。建物等の使用方法に関するもののみです。
＞賃貸者はそれを守らせる義務があるのですからね。
間違いです。賃貸人以外の区分所有者が賃貸借契約の権利を代位行使することは出来ません。
＞賃貸者責任となります。
従って、賃貸人責任とはなりません。

[19: 匿名さん]

確かに賃借者は使用方法に関する事項について遵守する必要があります。
しかし、共益費も使用に関するものに該当すると思いますので最終的には賃貸者に責任があるでしょう。
賃借人が夜逃げすれば、賃貸借契約の時組合に提出した契約書を遵守させる義務があるのは特定承継人に
なります。

[20: 匿名さん]

15～19

「（区分所有法）第46条第２項には、占有者に対する規約および総会の決議の効力に関する定めがあり、賃借人などの占有者は、建物やその敷地もしくは付属施設の使用方法につき、区分所有者が規約または総会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負うとされています。ただしこの義務は、建物などの使用方法に限定されていますから、バルコニーや自転車置場などの使用を規制することはできますが、管理費や修繕積立金の支払いなど管理上の義務を強制することはできません。これは当然貸主である区分所有者の義務になります。」
http://www.mankan.or.jp/html/faq/01_15.html

[21: 匿名さん]

>共益費も使用に関するものに該当すると思いますので最終的には賃貸者に責任があるでしょう。
共益費は使用に関するものではありません。使用とは有害行為、目的外の使用に限られコストは含まれません。
＞賃借人が夜逃げすれば、賃貸借契約の時組合に提出した契約書を遵守させる義務があるのは特定承継人になります。
従って、共益費の滞納額は特定継承人に支払義務は生じません。

[22: 匿名さん]

そうです。
管理費滞納額は特定承継人に継承されますが、共益費は承継されません。だからやっかいなのです。

[23: 匿名さん]

使用料については特定承継人に継承されるというのが裁判で判例としてでました。
但し、関西をはじめとした一部の地域ではありますがね。しかし、判例が出た以上全国的にもそういう流れになっていくでしょう。
弁護士費用まで規約に謳ってあれば、請求できるとの判例も出ています。但し、一般の裁判では弁護士費用の
敗訴者負担はまだ認められていません。
従って使用料や管理費等については特定承継人に請求ができるのですよ。勿論競売が行われた場合も請求できます。

[24: 匿名さん]

>従って使用料や管理費等については特定承継人に請求ができるのですよ。勿論競売が行われた場合も請求できます。

判例、判例って何？　最高裁以外は裁判例に過ぎません。
使用料と管理費等（等とは修繕積立金）とは、全く性質が異なることが分かって言いない。
後者は、法人格を持っている場合は各区分所有者はその持分を持ち、法人各の無い場合は総有的、含有的に区分所有者全員に帰属しているが使用料は帰属はしていないのです。

[25: 匿名さん]

裁判で使用料が請求できるとした判例があるのは事実ですよ。
管理費等と使用料の性質が違おう？と支払命令が出たのも事実ですから。
法人であろうとなかろうと、組合に帰属するのには変わりがありません。（組合＝区分所有者）
裁判は判例を重視します。
請求債権の表示としては、債務名義に記載されていて、かつ現存する債権を元本・利息・損害金・費用
に分けて記載しておきます。先取り特権のない駐車場料等の使用料については、同様に記載しておくことが必要です。

[26: 匿名さん]

最高裁の判例は有る無しではなく、挙証責任がありますよ。

[27: 匿名さん]

ということは、管理組合が裁判で共益費を取り戻すことができる場合があるということですか？
それと共益費と使用料は同じと考えてもいいのですか？

[28: 匿名さん]

>>27
実は、関東と関西では異なる問題だったりする。＜共益費

[29: 匿名さん]

敷地、地下共用部分の駐車場使用料と専有部分内の水道使用料金は全く違うという事よ。

[30: サラリーマンさん]

クレーマー＝暇人
悲しい人種ですね。にわか法律知識で、弱者（管理会社）を打ち負かそうとする人種。
私も以前、マンション管理会社の社員でしたが、そんな人に接するたび悲しくなりました。
相手をうまく使う手法を研究したらいかがでしょうか。有能な社員や営業マンだったら、そんな発想になると思いますが。。。

[31: 匿名さん]

悲しいですね。名刺に管理業務主任者と記載して、何も知らない理事の前では専門家のポーズを取っているが、
住民に管理不備を指摘されるとうまく理事会をまるめこむ。
住民が勉強して反論すると、にわか法律知識のクレーマー扱い。
うまく使う手法＝都合の悪い住民をクレーマー扱いして毎年の総会を乗り切ることでしょうかね。

[32: 匿名さん]

＞悲しい人種ですね。にわか法律知識で、弱者（管理会社）を打ち負かそうとする人種。
＞私も以前、マンション管理会社の社員でしたが、そんな人に接するたび悲しくなりました。
＞相手をうまく使う手法を研究したらいかがでしょうか。有能な社員や営業マンだったら、そんな発想になると思いますが。。。

悲しい過去なんですね。

[33: 匿名さん]

マンション全体のことを考えての発言かもと
考えられませんか？
管理会社が変な事する。
規約違反をする。多くの事例が見られますよ。
いざと言う時、何もいえない男の多い事。
私は、貴重な人物だと思いますが。

[34: 匿名さん]

庭の使用料云々は
その部屋に付随する専用使用権なのかどうかが要件では？
その場合なら駐車場使用料も取れると思いますが普通の使用契約なら規約に記載してもグレーなんじゃない？

[35: 匿名さん]

管理会社の手先、または管理費や修繕積立金を流用、横領しているため口出しを畏れているのでしょう

[36: 匿名さん]

クレーマーに説明できないとは情けない。

弱みがあるから、突っ込まれると説明しようが無いの？

普通説明できるよね。

[37: ビギナーさん]

クレーマー登場

[38: 匿名さん]

詐欺行為をする奴は、きちんと説明できないよ。

論点をズラすしか、手がないよな。

「相談者」は管理会社か？

[39: 匿名さん]

私のマンションにもクレーマーがいます。毎年のように総会で大暴れします。
管理費と一緒に町会費を引き落としていることに噛みついてきます。
たった月に２５０円なのに！。
去年も自治会がないので補助金がでないから理事会の下部組織なら補助金が出るので子供会を作ろうとしたら管理組合の仕事じゃないだの言ってきました。
もちろん、みんな無視して可決しましたけどね！。
他にも理事長の奥さんが総会で意見を述べて反対に挙手したら噛みついたり、いろんな人の意見がある方がいいに決まってるのに。
思い出すだけで腹が立つ！。

[40: 匿名さん]

＞＞３９さん
いろんな人の意見がある方がいいに決まってるのに。
ここだけは正しい。

そのほかは、感心できないね。
管理会社の人？

[41: 匿名さん]

>>39のマンションは正しい意見をクレーマーとするのか
横領マンションだな

[42: 匿名さん]

>>39
釣りでしょう

[43: 匿名さん]

クレーマーと言われている人は、最初キチンと質問しているでしょう。
その質問にきちんと答えられない管理会社、理事長なのではないか？。
不正を行うものは、質問を続けると答えられなくなるから，話をずらしたり、仲間が話題をすりかえる。
普通のサギはスグ逃げるが、管理会社は逃げられない。

[44: 匿名]

そう、質問内容を都合よくかえてクレーマーとしちゃう。
管理会社を必ず経由すると助かるのですよね、捏造できるから

[45: 匿名さん]

>>43さん
わかります。以下、私の体験です。

数年前、防災設備に設計時のミスと思われるものを見つけたので、消防署に確認した上で管理組合に文書で
申し出たところ、無視されました。
理事会議事録にこんな意見があった…と触れただけで、私への聞き取りも、消防署・売主への確認もして
くれませんでした。専用使用権があると言っても共用部分ことだから、管理組合に申し出たのに…。

再度、文書で申し出たのですが、それからは私のことをクレーマー扱いです。
結局、素人の理事長が管理会社のいいなりになっていては、組合員の利益を守ることはできないのだと
感じました。

ちなみに現在の理事長は管理や建築についての知識のある方なので、私の意見書に親切丁寧な回答をくれ、
管理会社より組合員の方を向いてくれています。

[46: 匿名さん]

総会で意見を述べても、都合の悪いことは議事録に載せないなど、総会出席者しかわからない状況です。
その出席者を見渡すと大半がくぐもっていて、管理会社の言いなりになっている。
この状態は先々問題が発生する前兆と思うことだ。
マンション内の５％がしっかり、発言すれば問題は解決に向かうだろう。
クレーマーと言いふらす人間は、すでに管理会社の強力な手先だ。

[47: 匿名さん]

>>管理会社のいいなり
管理会社に高い委託料を払って＜使われている＞理事会。理事長が管理会社と住民のどちらを向くか、という情けなさ。
おそらく意識のある住民は少数でしょうから、臨時総会召集を目指し頑張るか、住民の体質改善に10年もかかるような目算であれば、将来スラム化必至のマンションなど見捨てるべきです。

[48: 匿名さん]

43さん、45さん、47さん
＞結局、素人の理事長が管理会社のいいなりになっていては、組合員の利益を守ることはできないのだと
感じました。

同感です。
私の経験ですが、素人の理事長や理事が、管理会社のいいなり･･･というより、自分達の任期において事なかれ
主義、見てみぬふりでした。ちなみに管理会社の人も逃げてますよ。同じフロント担当者なのに、
「去年のことは知らない。覚えてない。」を繰り返し、期が代わることに違うことを堂々と言います。
酷い年は、理事会が管理員を接待していましたよ。


47さんの言うとおり、将来のスラム化はほぼ見えてきていますね。
しかし不思議なことに、管理員に接待までしていた理事長は定年前後の方で、今後の不動産購入は難しいのでは
ないかと思われるような人でした。スラム化して一番被害にあう人達だと思われるのに･･･。

[49: 匿名さん]

デベ系列の管理会社の中には、オーナーにデベ社員がいます

[50: 匿名さん]

オーナーにデベ社員がいると何か問題があるんですか？

その人が理事長になったらデベや管理会社に有利になるようにはからう…とか？