同立地、同予算で、資産性が高いのは、マンション？それとも一戸建て？

[匿名さん]

ローンを組む上で、資産性は無視できません。
はたして、どちらが資産性が高いのでしょうか？

[821: 匿名さん]

バブル時代には立ち退きで等価交換ってのもあったけど
今の時代では無理でしょ。

[822: 匿名さん]

だいたい鋼鉄などの資材価格が高騰して物件価格が上がってるんだから
しかも土地価格はたいして上がってもいないのに、マンションの建て替えで等価交換は無理がある。

[823: 匿名さん]

>821

地価の下がった田舎じゃムリだけど、
容積率は緩和の一方だから今の時代なら余裕。

最近は耐久性が上がって、建て替える必要性は下がってきてるみたいだけど・・・

[824: 匿名さん]

建て替え自体がマンションは問題なんだけど。
一人の意見なんてまったく通らないし
今は都心や新宿の駅近に大規模マンションの建設が進んでたりするから
よっぽどの好立地でもなければ、わざわざ建て替えてまで住みたいと思うのが面倒臭くなってくるよ。

結局戸建より全然自由が効かないし、それに費やすエネルギーがマンションの場合は大きすぎる。

[825: 匿名さん]

http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00025/

マンションの建て替え問題

[826: 匿名さん]

＞＞760

小規模宅地の特例ってのをググってみるといいよ。

[827: 購入経験者さん]

マンションは個人が好きに建て替えられない。

そのとおり。

だからといって、築後30年未満で建て替える必要性を感じない。躯体構造とメンテさえ良ければ50年以上持つでしょう。欧州を見れば分かるでしょ。

マンションの平均建て替え年数が30年レベルという人、あなた数字に弱いよねぇ。

それは、高度経済成長時代に耐震とかの基準もなかった時代のマンションであり、不幸な自然災害で倒壊した物件も入っている。

最近の大手ディベロッパーが開発したマンションがそのようなレベルではないのは、周知の事実。

だから、建て替えに関しては戸建てのほうが耐用年数が短いのは事実。よって、この件では、資産性は戸建てのほうが不利になる（コストがかかるから）。

[828: 匿名さん]

>それは、高度経済成長時代に耐震とかの基準もなかった時代のマンションであり、不幸な自然災害で倒壊した物件も入っている。
>建て替えに関しては戸建てのほうが耐用年数が短い

それは、高度経済成長時代に耐震とかの基準もなかった時代の戸建てであり、不幸な自然災害で倒壊した物件も入っている。


って理屈ですね、わかります。
つまり、戸建ての耐久年数は30年。マンションの耐久年数は33年。

[829: 匿名さん]

耐久年数はマンションの方が長い、戸建てが短いの主観はともかく、大多数のノーメンテの戸建てと修繕をきちんと行っている大多数（ほぼ１００％）のマンションでは圧倒的に違いが出るのは当然。

ただ、所有している以上お金がずっとかかるのも確か。どっちがいいかも人それぞれ。

[830: 匿名さん]

あのさ、、、
建て替えの「等価交換」の意味わかってんのかな？
例えば、築45年の75㎡3LDKの部屋があったとして、
これをベンダーが新築に建て替えると、
築45年の75㎡の部屋が相場で3000万円で取引されているので、
新築になると3000万円相当の部屋が45㎡の1LDKになります、
その部屋と交換しましょう、
ってのが「等価交換」なんだよ？

当たり前だけど、こんな条件、飲める人間は「いま部屋を賃貸に出している」人だけ。
すでに住んでいる人は誰も納得出来ない。
だからいつまでたっても決まらない。
「建て替えは住民決議で決定になったけど、条件が決まらないので
　いつまでも進行できない」
ってことになるわけ。
しかもこれ、引っ越し、建て替え中の2年間程度の別途住居費は持ち出し。
容積率の緩くなった分でベンダーは利益を出すので、住民には回ってこない。

それが「マンションの建て替え問題」なわけ。
一部の成功している建て替え例は、ほとんどが
「元々容積率が物凄く余っていたので、増床分を住民にも還元できる」ケースのみ。
それも、倍以上余っているケース。
たかだか「半地下部分は〜」とか「共有部分は〜」とか容積率が緩くなった分程度では、
なんの足しにもなっていない。

ちなみに、増床分が還元される、しかも倍以上、というケースでも、
それでも「年老いた住民が、死ぬまでここに住みたい、出て行くのが嫌だ」と
決議を拒否して出ていないため計画が頓挫してしまうケースは多い。非常に多い。

そうやって、建て替えは一向に進まないのが、マンション建て替え問題。

まあ、そのうちどうにかして補助金が出るとか、
ある程度の執行力を持つとか、法整備をしないとどうにもならない。
かといって、下手な執行力をもたせると地上げバンザイになってしまう。
難しいところではある。

[831: 匿名さん]

>大多数のノーメンテの戸建てと修繕をきちんと行っている大多数（ほぼ１００％）のマンションでは圧倒的に違いが出るのは当然。

っていう主観にしか見えない。
大多数の戸建てはメンテもするし、大多数のマンションは戸建てでは不要な部分にメンテ費用がかかっているにすぎないと思う。
そして、生活に必要な部分のメンテ費用は、戸建てと同等以上にかかる。

修繕積立金は、あくまでも共用部分に対してのだけのもの、という自覚がマンション民になさすぎる。
修繕積立金で安心しきっているという意味では、大多数のマンションのほうが、自分の住まいのメンテをしないのが現実。

[832: 匿名さん]

>No.830
>建て替えの「等価交換」の意味わかってんのかな？
正直、読んでもよくわかりません。
要約すると、ローンと管理費と修繕費を払ってまだまだ余裕のある人しか建て替えは
むずかしいってことでいいのでしょうか。
>No.830
>マンションの耐久年数は33年。
あと10年ちょっとです。
不安になってきました。

[833: 匿名さん]

>832

わかりにくくてすみません。
もう少し噛み砕きます。

あなたが築45年の75㎡3LDKに住んでいるとします。
そのマンションが建て替えになり、等価交換で新築の部屋を貰えることになりました。
すると、あなたの部屋はそのときの相場で3000万円程度の市価と判断されたので、
新築になったときには、45㎡の1LDKに、交換されることになりました。

これが「等価交換」です。
もちろん、どうしても75㎡のスペースが必要であれば、
追加で差額金を支払う必要がある、ということですので、
ローンを抱えているひとにはまず不可能、ということです。

つまり、築30年程度で購入し、15年住んで、まだローンがたっぷり残っている、
なんていうケースのひとは、建て替えられても困るだけなのです。
もちろん、そういうひとは
「同じ広さの部屋を用意してくれなくちゃ承諾できるわけがない！」
と開き直って居座り続けます。
そうすれば、建て替え事業など推進できません。

[834: 匿名さん]

全然違います。
建物の中古価格で評価したりしません。

土地をデベロッパーに譲る代わりに原価で建物を貰うのが普通の等価交換。
原価で新築もらえるんだから、評価額は上がります。

デベは原価で譲ると赤字になるので、今より広い建物を建て余った分を売って、建築費と利益を捻出します。

なので、今よりあまり広い建物が作れなかったり、作っても売れない立地だと成立しません。
しかし、成立するような立地なら、中古価格が3000万だから、新築3000万分の広さなんてことにはなりません。

[835: 匿名さん]

等価交換は、要は土地所有分を出資金とし、
総出資額の比率からマンションの一部を交換すること。

従って、評価額が上がるなんてとんでもない。
建替え時の建物評価がゼロ扱いということ。

例えば、>833の例なら、築45年75㎡3000万円のマンションなんて、
土地所有分の評価額はその半額以下。
つまり1500万円程度を出資してマンションを建てて、
その比率に応じた一部を交換するということ。

それを「原価」というのなら、原価での交換だろうけど、
それ以前に自分の出資額が「土地所有分のみ」という点が重要で、
マンションの市価よりも物凄く下がるのが現実。

従って、容積率余ってて土地所有が多いときにのみ、有効ということ。
ま、つまりマンションでも戸建てでも、結局土地なんだよ、資産性は。

[836: 匿名さん]

ほんとマンションさんの理屈がわからないｗ
タダで建て替えてもらって、さらに評価額が上がるなら
世のマンションは少しの余った土地があれば建て替え放題でしょ。
しかもだれも反対なんかしないよ。

それが出来ないからマンションの建て替えは問題なんだけどね。

[837: 匿名さん]

取り壊す建物の評価額は「ゼロ」です。

しかもマンションは区分所有権のため土地の持ち分を好きに売買もできない。

[838: 匿名さん]

デベがマンションを買い取って、新築を建てると言った場合のみ評価額で買ってもらえます。
以外の建て替えは住民が業者に委託する形になるので
等価交換は分割した土地の評価額のみとなります。

[839: 匿名さん]

>>838
事業協力者であって、買い取りはしない。あくまでも、権利変換。
土地の評価は容積率で決まるので、複数の土地を纏め効率化し、道路付けをよくして、容積率緩和を受けると、元の土地の倍以上の値段に跳ね上がる。
これが、再開発の原理。

滅多にこの恩恵に預かれることはないからマンション建替えは非常に難しい。
ただ、中古価格とか、評価上がるなんてあり得ないって人は単なる無知。

[840: 匿名さん]

建替えなんか基本ないから
戸建てさんには現実的な問題だろうけど
大変だね、ほんと
すぐ壊すものにメンテしたってしょうがないからメンテしないのかな