同立地、同予算で、資産性が高いのは、マンション？それとも一戸建て？

[匿名さん]

ローンを組む上で、資産性は無視できません。
はたして、どちらが資産性が高いのでしょうか？

[808: 匿名さん]

これだよね。１２人全員がマンションより戸建て。
マンション住んでる人も結構いる中でのこの解答。

＞マンションと一戸建て、買ったほうがいいのは？とスタジオの不動産関係者に質問
＞不動産関係者の出した答えは満場一致で”一戸建て”

http://twit-e.com/archives/12565794.html

[809: 匿名さん]

>807

立替したい人がそういう結論になるのはまだ分かるよ。
でも、40で家を買った人が立替するかって言われると、微妙だよね。
（早く結婚して20代で買うなら、建て替えは必須だと思うけど。）

一番わからないのは
>803がこのスレのデータを見てて戸建のほうがいいって結論に達した理由。
ここの流れを見ると良くて互角、どっちかって言うとマンションのいいところが多く出てるようにみえるんだけど・・・

[810: 匿名さん]

＞でも、40で家を買った人が立替するかって言われると、微妙だよね。

考えかた次第じゃない？
お勧めは中古戸建てだから。
散々このスレでも出てるけど、立地さえ確保してれば
戸建ては維持費がマンションより全然かからないから。

[811: 匿名さん]

>806

築30年以上の成約率は

マンション19.2%、戸建て17.9%だね。

>774はマンションの成約率を低く見せたくて、わざとカットしたんだろうね。
（成約価格の方はカットしてない）

戸建ては経年とともに成約率が下がる傾向だけど、
マンションは築30年を超えると盛り返してる。

やっぱり資産性って意味ではマンションのほうがマシだね。

[812: 匿名さん]

まあ、建て替え問題だよ。
戸建ては好きに建て替えできるけど
マンションは個人の自由に建て替えできない。

この問題はマンションが圧倒的に不利だと思うよ？

[813: 匿名さん]

>810

維持費なんて、物件価格から見たら微々たるもんだよ。
ど田舎ならともかく、5000万～6000万円ぐらいの物件だと、維持費なんて誤差の範囲。

[814: 匿名さん]

しかも、経年で維持費はどっちも上がっていくと思うけど
自由に取り壊せる戸建てと違って、マンションに維持費の終わりは基本ないから。

だから今マンションで問題になっているのは、維持費は払ってるけど
建て替えや、取り壊しにかかる莫大な費用をマンションはまったく考慮されてないってこと。

[815: 匿名さん]

>812

戸建ては自力で建て替えなきゃいけないけど、
マンションは等価交換でデベロッパー費用負担で建て替えられる。

この差は大きいと思うけど

[816: 匿名さん]

そこが
戸建ての「所有権」とマンションの「区分所有権」の大きな違い。

[817: 匿名さん]

＞マンションは等価交換でデベロッパー費用負担で建て替えられる。

住民の足並みがそろわないと出来ない。
しかも等価交換なんて非現実的、住民の持ち出し分が必ず発生する。
これが一番のデメリット。

[818: 匿名さん]

>817

持ち出しなしの事例なんていっぱいありますよ。
決して非現実的じゃない。

[819: 匿名さん]

マンションは規模が大きくなるほどスケールメリットが発生するけど
こと建て替えなどの問題に直面すると、そのスケールメリット分がそのままスケールデメリットになるからね。

[820: 匿名さん]

>818
しょせんは小規模のマンションの事例でしょ？
しかも都内でもここ５０年で２００件くらいしかなかったような。
その中で等価交換なんて少数かと。

[821: 匿名さん]

バブル時代には立ち退きで等価交換ってのもあったけど
今の時代では無理でしょ。

[822: 匿名さん]

だいたい鋼鉄などの資材価格が高騰して物件価格が上がってるんだから
しかも土地価格はたいして上がってもいないのに、マンションの建て替えで等価交換は無理がある。

[823: 匿名さん]

>821

地価の下がった田舎じゃムリだけど、
容積率は緩和の一方だから今の時代なら余裕。

最近は耐久性が上がって、建て替える必要性は下がってきてるみたいだけど・・・

[824: 匿名さん]

建て替え自体がマンションは問題なんだけど。
一人の意見なんてまったく通らないし
今は都心や新宿の駅近に大規模マンションの建設が進んでたりするから
よっぽどの好立地でもなければ、わざわざ建て替えてまで住みたいと思うのが面倒臭くなってくるよ。

結局戸建より全然自由が効かないし、それに費やすエネルギーがマンションの場合は大きすぎる。

[825: 匿名さん]

http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00025/

マンションの建て替え問題

[826: 匿名さん]

＞＞760

小規模宅地の特例ってのをググってみるといいよ。

[827: 購入経験者さん]

マンションは個人が好きに建て替えられない。

そのとおり。

だからといって、築後30年未満で建て替える必要性を感じない。躯体構造とメンテさえ良ければ50年以上持つでしょう。欧州を見れば分かるでしょ。

マンションの平均建て替え年数が30年レベルという人、あなた数字に弱いよねぇ。

それは、高度経済成長時代に耐震とかの基準もなかった時代のマンションであり、不幸な自然災害で倒壊した物件も入っている。

最近の大手ディベロッパーが開発したマンションがそのようなレベルではないのは、周知の事実。

だから、建て替えに関しては戸建てのほうが耐用年数が短いのは事実。よって、この件では、資産性は戸建てのほうが不利になる（コストがかかるから）。

[828: 匿名さん]

>それは、高度経済成長時代に耐震とかの基準もなかった時代のマンションであり、不幸な自然災害で倒壊した物件も入っている。
>建て替えに関しては戸建てのほうが耐用年数が短い

それは、高度経済成長時代に耐震とかの基準もなかった時代の戸建てであり、不幸な自然災害で倒壊した物件も入っている。


って理屈ですね、わかります。
つまり、戸建ての耐久年数は30年。マンションの耐久年数は33年。

[829: 匿名さん]

耐久年数はマンションの方が長い、戸建てが短いの主観はともかく、大多数のノーメンテの戸建てと修繕をきちんと行っている大多数（ほぼ１００％）のマンションでは圧倒的に違いが出るのは当然。

ただ、所有している以上お金がずっとかかるのも確か。どっちがいいかも人それぞれ。

[830: 匿名さん]

あのさ、、、
建て替えの「等価交換」の意味わかってんのかな？
例えば、築45年の75㎡3LDKの部屋があったとして、
これをベンダーが新築に建て替えると、
築45年の75㎡の部屋が相場で3000万円で取引されているので、
新築になると3000万円相当の部屋が45㎡の1LDKになります、
その部屋と交換しましょう、
ってのが「等価交換」なんだよ？

当たり前だけど、こんな条件、飲める人間は「いま部屋を賃貸に出している」人だけ。
すでに住んでいる人は誰も納得出来ない。
だからいつまでたっても決まらない。
「建て替えは住民決議で決定になったけど、条件が決まらないので
　いつまでも進行できない」
ってことになるわけ。
しかもこれ、引っ越し、建て替え中の2年間程度の別途住居費は持ち出し。
容積率の緩くなった分でベンダーは利益を出すので、住民には回ってこない。

それが「マンションの建て替え問題」なわけ。
一部の成功している建て替え例は、ほとんどが
「元々容積率が物凄く余っていたので、増床分を住民にも還元できる」ケースのみ。
それも、倍以上余っているケース。
たかだか「半地下部分は〜」とか「共有部分は〜」とか容積率が緩くなった分程度では、
なんの足しにもなっていない。

ちなみに、増床分が還元される、しかも倍以上、というケースでも、
それでも「年老いた住民が、死ぬまでここに住みたい、出て行くのが嫌だ」と
決議を拒否して出ていないため計画が頓挫してしまうケースは多い。非常に多い。

そうやって、建て替えは一向に進まないのが、マンション建て替え問題。

まあ、そのうちどうにかして補助金が出るとか、
ある程度の執行力を持つとか、法整備をしないとどうにもならない。
かといって、下手な執行力をもたせると地上げバンザイになってしまう。
難しいところではある。

[831: 匿名さん]

>大多数のノーメンテの戸建てと修繕をきちんと行っている大多数（ほぼ１００％）のマンションでは圧倒的に違いが出るのは当然。

っていう主観にしか見えない。
大多数の戸建てはメンテもするし、大多数のマンションは戸建てでは不要な部分にメンテ費用がかかっているにすぎないと思う。
そして、生活に必要な部分のメンテ費用は、戸建てと同等以上にかかる。

修繕積立金は、あくまでも共用部分に対してのだけのもの、という自覚がマンション民になさすぎる。
修繕積立金で安心しきっているという意味では、大多数のマンションのほうが、自分の住まいのメンテをしないのが現実。

[832: 匿名さん]

>No.830
>建て替えの「等価交換」の意味わかってんのかな？
正直、読んでもよくわかりません。
要約すると、ローンと管理費と修繕費を払ってまだまだ余裕のある人しか建て替えは
むずかしいってことでいいのでしょうか。
>No.830
>マンションの耐久年数は33年。
あと10年ちょっとです。
不安になってきました。

[833: 匿名さん]

>832

わかりにくくてすみません。
もう少し噛み砕きます。

あなたが築45年の75㎡3LDKに住んでいるとします。
そのマンションが建て替えになり、等価交換で新築の部屋を貰えることになりました。
すると、あなたの部屋はそのときの相場で3000万円程度の市価と判断されたので、
新築になったときには、45㎡の1LDKに、交換されることになりました。

これが「等価交換」です。
もちろん、どうしても75㎡のスペースが必要であれば、
追加で差額金を支払う必要がある、ということですので、
ローンを抱えているひとにはまず不可能、ということです。

つまり、築30年程度で購入し、15年住んで、まだローンがたっぷり残っている、
なんていうケースのひとは、建て替えられても困るだけなのです。
もちろん、そういうひとは
「同じ広さの部屋を用意してくれなくちゃ承諾できるわけがない！」
と開き直って居座り続けます。
そうすれば、建て替え事業など推進できません。

[834: 匿名さん]

全然違います。
建物の中古価格で評価したりしません。

土地をデベロッパーに譲る代わりに原価で建物を貰うのが普通の等価交換。
原価で新築もらえるんだから、評価額は上がります。

デベは原価で譲ると赤字になるので、今より広い建物を建て余った分を売って、建築費と利益を捻出します。

なので、今よりあまり広い建物が作れなかったり、作っても売れない立地だと成立しません。
しかし、成立するような立地なら、中古価格が3000万だから、新築3000万分の広さなんてことにはなりません。

[835: 匿名さん]

等価交換は、要は土地所有分を出資金とし、
総出資額の比率からマンションの一部を交換すること。

従って、評価額が上がるなんてとんでもない。
建替え時の建物評価がゼロ扱いということ。

例えば、>833の例なら、築45年75㎡3000万円のマンションなんて、
土地所有分の評価額はその半額以下。
つまり1500万円程度を出資してマンションを建てて、
その比率に応じた一部を交換するということ。

それを「原価」というのなら、原価での交換だろうけど、
それ以前に自分の出資額が「土地所有分のみ」という点が重要で、
マンションの市価よりも物凄く下がるのが現実。

従って、容積率余ってて土地所有が多いときにのみ、有効ということ。
ま、つまりマンションでも戸建てでも、結局土地なんだよ、資産性は。

[836: 匿名さん]

ほんとマンションさんの理屈がわからないｗ
タダで建て替えてもらって、さらに評価額が上がるなら
世のマンションは少しの余った土地があれば建て替え放題でしょ。
しかもだれも反対なんかしないよ。

それが出来ないからマンションの建て替えは問題なんだけどね。

[837: 匿名さん]

取り壊す建物の評価額は「ゼロ」です。

しかもマンションは区分所有権のため土地の持ち分を好きに売買もできない。

[838: 匿名さん]

デベがマンションを買い取って、新築を建てると言った場合のみ評価額で買ってもらえます。
以外の建て替えは住民が業者に委託する形になるので
等価交換は分割した土地の評価額のみとなります。

[839: 匿名さん]

>>838
事業協力者であって、買い取りはしない。あくまでも、権利変換。
土地の評価は容積率で決まるので、複数の土地を纏め効率化し、道路付けをよくして、容積率緩和を受けると、元の土地の倍以上の値段に跳ね上がる。
これが、再開発の原理。

滅多にこの恩恵に預かれることはないからマンション建替えは非常に難しい。
ただ、中古価格とか、評価上がるなんてあり得ないって人は単なる無知。

[840: 匿名さん]

建替えなんか基本ないから
戸建てさんには現実的な問題だろうけど
大変だね、ほんと
すぐ壊すものにメンテしたってしょうがないからメンテしないのかな

[841: 匿名さん]

ここ１０年で容積率は大きく上がってるんだよ。

地下の容積不算入によって50%増。
廊下、エレベータホールの容積不算入で20%増。
総合設計で50%以上の増。

地下に値段がつく地域だったら、大体倍以上になってる。
だから今の築10年以上の物件は余裕で立替できるよ。

そもそも、お金を払う場合でも、マンションの建築費は一戸当たり2000万円前後なんだから、一戸建てと大差ない。

この容積率上昇が>88で示されたマンション価値増加のひとつの要因。
戸建ては容積率を増やして土地の高度利用を図る国の政策と技術革新の恩恵を受けられていない。

[842: 匿名さん]

そりゃあそうだ。
そのマンションを建てた時に、すでに複数の土地を纏め効率化してるんだから。
で、マンションさんも認めているように
建て替えは現実的ではないってこと。
戸建ての建て替えとでは、全然比較にもならない。

[843: 匿名さん]

>>841
その2000万円が用意出来ない家庭が5人に1人以上いたらアウト！

[844: 匿名さん]

>>841
その2000万円が用意出来ない家が5人に1人以上いたらアウト！ 建て替えは5分の4以上の賛成がなければ出来ない。

[845: 匿名さん]

二回も言うほど混乱してるんだね。

その程度の意見ぐらいまとめられないのは能力低い証拠だよ。
立て替えなきゃいけないほどぼろくなった建物で、4/5の同意を集められないなんてどんなボンクラだよ。

[846: 匿名さん]

ボロくなっても住み続けたい高齢者や、持ち出しの費用が捻出できない人など、建て替えに反対する人なんていくらでもいるでしょ。

[847: 匿名さん]

老後の資金の他に建て替え用に2000万円用意出来る世帯が8割以上となると難しい。それこそ広さや価格がマチマチのマンションなら尚更。50平米単身世帯も建て替えに同意するとは考えにくい。
財産遺したい子供のいる世帯と遺す必要のない独身や子供のいない夫婦と建て替えについて同じ考えをもつだろうか。様々な家庭環境で一つの結論を出さなければならない。

[848: 匿名さん]

>846

高齢者だったらぼろい家から仲間がいなくならないように立替を薦めることはできるし、
立替費用が出ないなら、投資用の狭い家をあてがって家賃収入で引っ越してもらうとか、説得する方法はいくらでもあるよ。

その程度の調整もできない人って、仕事もできないだろうからろくなところにすめないんじゃない？

[849: 匿名さん]

>848
あんた、さっきからしょーもない捨て台詞が多いけど
反対してる人を説得することが、すでにしょーもないくらいのエネルギー使ってるだろ。

[850: 匿名さん]

＞高齢者だったらぼろい家から仲間がいなくならないように立替を薦めることはできるし、
＞立替費用が出ないなら、投資用の狭い家をあてがって家賃収入で引っ越してもらうとか、説得する方法はいくらでもあるよ。

共同住宅って大変ですね。

[851: 匿名さん]

>>848
投資用の狭い家をあてがうとか、とても非現実的。マンション内でそこまで深い付き合いしてる事自体がレア。
立て替えって飲み屋の代金じゃないんだから、いつになったら気付くかと思ってたけど、建て替えね。ボンクラでもなく、仕事できるんだったら、漢字も見直してよ。

[852: 匿名さん]

>No.833さん
No.832です
とてもよくわかりました。
詳しく教えてくださってありがとうございます。
建て替えが築45年ならローンが終わっています。
子供も独立しているかも知れないので面積が小さくなってもいいかと思いましたが
もしかして泊まりに帰ってくることもあるかもと期待して貯蓄します。

[854: 匿名さん]

実際は建て替えが出来ないのに
想像で住民の４/５を説得できると思っているウマシカさん。

[855: 匿名さん]

戸建は30代で家を建てて50代後半が建て替えのラストチャンス。
配偶者、子供の反対があれば建て替え不能。
このタイミングで建て替えられなかった場合は、皆さんがよく見かけるボロ家になります。
80代後半まで生きるとしたら築50年超の家をリフォーム会社にぼったくられ、子供に叱られながら管理してくことになります。

[856: 匿名さん]

85まで戸建てはムリでしょ。
平屋ならともかく・・・

60代でマンションに移る人は多いから、実質は売却→引っ越しがメインじゃない？

[857: 匿名さん]

となると、ボロくなったマンションは売却したくても買い叩かれますよね。
建て替えの選択肢すらないから。

[858: 匿名さん]

マンションは30代で部屋を買い50代後半が売却のラストチャンス。
建て替えたくても他の住民の反対があれば建て替え不能。
このタイミングで売却で出来なかった場合は、皆さんがよく見かけるボロマンション（古くなった団地）になります。
80代後半まで生きるとしたら築50年超のマンションをリフォーム会社にぼったくられ、子供に叱られながら高い維持管理費を払い続けていくことになります。

[859: 匿名さん]

築５０年の戸建ては家族の意思で取り壊せば済むけど
築５０年のマンションは取り壊すのも住民の同意がいるし維持管理費はずっと掛かるし、負の資産にしかならない。

[860: 匿名さん]

マンションなんて土地の持ち分があったって、どうせ売却できないんだから
品川のマンションみたいに、立地優先にして定期借地権で売ればいいのにね。
５０年で住民は立ち退きだけど、区が取り壊してくれるんだから楽じゃない？

[861: 匿名さん]

それでも同立地、同予算ならマンションの方が資産性が高い事実が覆らないのはなぜ？

[862: 匿名さん]

>>860
区が取り壊すなんてしてくれないよ。壊す金は住民が負担する。

[863: 匿名さん]

もちろんその金は修繕積立金のように何年も積み立てるんだけどね。

[864: 匿名さん]

>862
行政で取り壊してくれるんじゃないの？

[865: 匿名さん]

品川の借地権マンションは、修繕費や積立て金が後半はそのまま建物の取り壊しに掛かる費用になるんでしょ。
更地にして返さないといけないから。
でもこの例はこれからのトレンドになるかもね。
期間を決めて売ったほうが、逆に資産価値は下がりにくくなると思われる。

[866: 匿名さん]

戸建で50年程度もてば建て替えって必要ないでしょ？
だって30歳で購入してたら80歳。その状況で建て替える人っていないと思う。
普通は雨漏り程度の修繕だけして「長年住み慣れた愛着ある我が家で最期を迎える」のが幸せだと考える。
空き家問題ってそうやって思う通りの最期を迎えられた人が残した家。

でも、マンションで50年したら正に建て替え問題の真っ只中。「建て替え闘争」になってることもあり得る。
「住み慣れたマンションで静かに余生を」なんて状況にはさせてもらえない。
マンションは建て替えが決定しない限り「永遠に住み続けるためのメンテナンス」を続けなければいけない。
修繕費は経年で増えていく一方。取り壊しか建て替えが決まらねければ永遠に増えていく。
それを補う形で管理費を減額させるために様々なサービスが廃止される事もある。
古い建物で劣化するサービスのなか、意見が対立する住民と過ごす余生。
こんな物に幸せなんて存在しない。

[867: 匿名さん]

>戸建は30代で家を建てて50代後半が建て替えのラストチャンス。
>配偶者、子供の反対があれば建て替え不能。

うちは都内の築15年の戸建てを、子供が独立したのを機に60歳で別の戸建てに住換えた。
どちらも注文住宅で、古い家の売却資金プラス2000万ほどで同じ区内に少し大き目の家が建てられた。
持ち出し分は償却費と考えれば損したと思わないし、
住宅ローン控除に加え、住居住換え損失の優遇措置もうけられた。
地価が相応の場所なら、戸建てのほうが資産性は高いと思う。

[868: 匿名さん]

今のマンションって劣化対策等級3の物件ばかりだからきちんとメンテナンスしていけば75年から90年は住める設計になっている。だから50年後に建て替えで揉める必要はない。
それに比べて従来工法の戸建は等級を取得していない物件がほとんど。安普請なんだから75年も持ちませんよ。

[869: 匿名さん]

>861が真実なんだよね。
ごちゃごちゃ言ってもマンションのほうが資産価値が高い。

それは>88からのデータでも証明されてる。


建て替え云々もバラエティ番組を根拠に戸建て民が出してきたネタだけど、
公的データを根拠にしてる>88の信頼性を崩せてないんだよね。

[870: 匿名さん]

アホだな。
土地の資産価値の話になってるのに。
マンションは建て替えができないんだから、売り逃げできなければ資産価値も何もない。

[871: 匿名さん]

>870

アホはどっちだよ。

マンションのほうが資産価値が残ってるんだから、きちんと売れるってこと。
戸建のほうが資産価値が低いってことは、土地はあってもマンションより安くしか売れないってことだよ。

>88で示されたデータによると、戸建ては下がる一方（良くて現状維持）だけど、マンションは着々と上がってるんだから。

[872: 匿名さん]

それがアホだっての
50年後の資産価値みればわかるだろ。

[873: 匿名さん]

>>872
だったら思い込みじゃなくてデータ出せよ。

[874: 匿名さん]

住み替えたって、その都度費用はかかるし修繕積立て金は無駄になる。
資産価値以前にどんどん無駄金が発生していく。

[875: 匿名さん]

たかだか10年にも満たないデータにすがって哀しいな。
レインズのデータの方が歴史が長くて参考になるわw

[876: 匿名さん]

>872

どこで見れるの？

レインズでざっと見た感じでは
23区西部だと、築50年ぐらいの駅徒歩10分以内のマンションは平米単価20万円台後半から60万円強。
一戸建ては築年数不明だけど、土地面積が80平米未満なら土地の平米単価はマンション以下、120平米未満ならほぼ同等、それ以上ならマンション以上で売れる感じ。

あんまり一戸建ての圧勝って感じはしない。

[877: 匿名さん]

>>869
その88のデータの間違いの理由は簡単だよ。
「マンションは極端に便の悪い所には作られない」これがその戸建てよりもマンションの方が高くなっている理由だよ。
「東京だと一戸建ても頑張ってる」と解るように東京だと極端に不便な所が無い。
でも、地方都市や郊外になると車必須の地域が沢山あるし直ぐに山間部みたいなところもある。普通に言ってマンションは山間部に近い所より駅や国道など利便性の高い所に作る。もちろん売るために。
戸建だと、利便性よりも代々の由縁など利便性だけではなく個人の土地や地域に対する考えで売り買いされる。
当然、「利便性の高い所にある」から「優れている訳でもないマンション」でも山間部付近の戸建よりは高価。
これで統計を取ればレベルの差こそあれマンションの方が高くなる。
何より、都市部の戸建は高価で取引も少ない。
売りに出れば即完売するほどの需要があるがマンションの様に超大量供給はで無いから数値には反映され辛い。

こういう理由で、戸建てよりもマンションの方が取引価格が高いという逆転現象になってる。
実際に購入を検討すれば解るが、ほぼすべての地域でマンションは戸建、それも建売住宅よりも安い。

[878: ご近所さん]

マンションはこの10年でものすごく値上がった。新築物件は3割位上がったんじゃないかと思う程。
でも土地はそれ程値上がりしていないので、あくまでも建築資材と人件費の高騰分。マンションはこの10年バブル状態なだけ。売却には今がいいかも。
マンションは既に供給過剰。

[879: 匿名さん]

>>877
安いマンションとしか比較できないくせに戸建てが上だと自慢してる昭和のおじさんかな？同予算なら戸建ては資産性が低いってことだな。

[880: 匿名さん]

>877

都道府県・駅距離・県庁所在地からの距離を補正したデータでもマンションが上に来てるんだよ？

その仮説じゃ説得力が全然ないよね。

[881: 匿名さん]

>>872
データ出せよ。
出してから反論しろ。
悲しいな、売れない土地か。

[883: 匿名さん]

>>878
今の戸建は陽当たりが悪い場所ばかりに建築中ばかり。
勿論、富裕層が購入する物件は例外。
庶民の戸建は駅遠か陽当たり悪し。

[884: 匿名さん]

>>877
お前の中では、好立地のマンションと同立地同価格でまともな戸建が提供されてるのか？

[885: 匿名さん]

>23区西部だと、築50年ぐらいの駅徒歩10分以内のマンションは平米単価20万円台後半から60万円強。
>一戸建ては築年数不明だけど、土地面積が80平米未満なら土地の平米単価はマンション以下、120平米未満ならほぼ同等、そ>れ以上ならマンション以上で売れる感じ。

城西の実家の例。
ターミナル駅まで各停12分の駅徒歩6分、築50年の古家ありの一低住の土地45坪の売却価格6000万。
ちなみに建築当時の価格は、土地と家屋(当時は注文住宅しかない)で300万。
東京オリンピック景気で超高騰してた時期の価格。

[886: 匿名さん]

>885

平米単価40万だから、
>876の説によると、築50年近いマンションの平米単価と似たり寄ったりか。

古家があるからか、土地の広さの割にはやっぱり安いね・・・

それでも古い時期に買ってたから土地の広さがある程度あって
それなりの価格になったんだからいいんじゃない？

[887: 匿名さん]

＞23区西部だと、築50年ぐらいの駅徒歩10分以内のマンションは平米単価20万円台後半から60万円強。

売り出し価格と成約価格には雲泥の差がある。
築50年のマンションは、都心のブランド物件以外劣化が酷い。
建物と同様に住民の劣化がすすみ、資産価値など無いに等しい。
平米20万で売れた築50年のマンションてどこの話だ？

[888: 匿名さん]

>>887
>平米20万で売れた築50年のマンションてどこの話だ？

馬鹿じゃないの？
876はレインズって言ってんだから、そもそもが成約価格の話だよ。

ちょっと調べりゃ分かることを知りもしなければ調べようとももしない分際で、
偉そうに口だしてくんなよ。

[889: 匿名さん]

同じ管理費にしないと勝負できないよ
例えば戸建は、マンションと同じくらいの管理費を毎月貯めるとする。
５０年後なら月５万でも３千万貯まってる、利子をつければもっとだろう
３千万円の現金付き戸建と、マンション、どっちの資産性が高い？

[890: 匿名さん]

そもそも築50年のマンションで売買の対象になるようなマンションは少ない。
同じ経年の戸建てや土地の売買件数と比べものにならない。
一部のレアケースが、全てに適合するかのように
一般化 するのがマンション系。

[891: 匿名さん]

>>889
管理費分上乗せでいいから最低現ディスポーザー、キッズルーム、カフェ、セキュリティ契約、２４時間ゴミだしを付けて下さい。５０年後の三千万より十分価値があるんだけど。

それと、そもそもこんな考えの戸建てさんが多いんだけど、同じ価格なら戸建ては買えてもマンションは買えないってことなんだろうから資産性を合わせるのって難しいだろうな。

[892: 匿名さん]

>>891
>>最低現ディスポーザー、キッズルーム、カフェ、セキュリティ契約、２４時間ゴミだし
これはすべてのマンションに例外なく付いているもの？？？違うでしょうが。

50年間キッズルームを維持することに価値があるとか本気で思ってるの？？？子供部屋って数年年しか使わないとか言ってるマンションさんも居たけど？？？

50年間同じカフェに、しかも市場競争原理の働かないマンション内のカフェに50年間も通い詰めると本気で思ってるの？？？そのカフェに50年間投資する価値があるとでも？？？

セキュリティーって、オートロックと防犯カメラしかない訳じゃないよね？そんなのセキュリティーって言えないよ。
オートロックはチラシ一枚扉の隙間に差し込めば開くし、マスクすれば防犯カメラなんて全く無意味。そんなのもに50年も金を払い続ける価値があるとでも？？

ゴミって無料で捨てられるんだよ？わざわざ50年間もお金を払い続けて遠く離れたゴミ捨て場にエレベーター使ってまで24時間捨てに行くのを有り難がるって？？？

マンションさんって資産価値の意味が理解できないらしいですよ。

[893: 匿名さん]

>>892

あほだよな。管理費５万程度のマンションなら普通だよ。あんたの家の予算程度で資産価値云々ならどっちもないでいいよ。

[894: 匿名さん]

そもそも戸建てに修繕費全くかからんのか。。月1万くらいは最低貯めてた方がいいんじゃない。広い家ほどお金かかっちやうよ。

[895: 匿名さん]

>889

月5万の管理費って、都心の億ションしかありえないよ。
通常は平米あたり200円台前半。仮に220円とすると、80平米で月17,600円

すると、年間21万、30年で634万、50年で1,056万

マンションの価格が仮に平米80万程度の中クラスのマンションだったら、購入価格は6,400万。
50年持ったとしても、管理費は購入価格の16%位だよね。そんなに高いもんじゃないと思うんだけど。

しかも、
一戸建てで、警備・庭掃除・屋根掃除を外注したらほぼ同じぐらいかかっちゃうんじゃない？
一戸建てはホームエレベーターを増築するだけで300万円コースらしいですし・・・

[896: 匿名さん]

セコムやALSOKも標準装備だよ。戸建てさんは入らないの？あんな危ないのに。月6千円くらいかかるんじゃないっけ。セコムマークしてる戸建て見るよ。

ゴミ捨て場の清掃はないよ。家の目の前がゴミ捨て場になることもあり得ないし。

キッズルームは子どもがゲームしたりして活用してるよ。

図書館並ばずとも誘惑のないスタディルームで仕事できるし。

[897: 匿名さん]

>>894
マンションも専有部の修繕費の積立が別途必要。

[898: 匿名さん]

>>896
自分で管理費５万、５０年で３千万とか言っといて、比較するのは安いマンションだからそもそも自分の家程度のマンションしかしらないだけだよ。知らない人にはわかんないし、自分の土地がにしがみついて資産価値があると思ってればそれはそれでいいんじゃないかな。

>>897
当たり前。じゃあ、戸建ては内側しかメンテしないのか？？

[899: 匿名さん]

>>897
積立の修繕費と比較してるんだから、外壁塗装や屋根塗装、シーリング打ち直しのことを言ったつもりだが。
災害や欠陥でなくても、10～15年スパンでだいたい行う一番金かかるとこでしょ。まあみすぼらしいものに住むならいいけど。

[900: 匿名さん]

オートロックもチラシ一枚で開くことはあり得ないんだが。。古い賃貸ならまだしも。。

[901: 匿名さん]

話を整理する。
以下のリンク
http://housing.realestate.yahoo.co.jp/docs/concierge/step/Y047/02/
にある、「内装」と換気設備を除く「設備」がマンションだと修繕積立金の対象外。

[902: 匿名さん]

24時間ゴミだしは便利。朝時間ない中、ゴミ集めして出勤するのが苦痛。暇な時間帯に何かのついでにいけばいいだけ。
ディスポーザーはかなり便利。
それに納得するから相応の管理費払うんでしょ。買うときに全部無用の産物しかついてなかったら選ばない。昔はプールとか無用の産物あったらしいけど。

[903: 匿名さん]

プールは昔も今も高額な物件にしかついてませんよ。

[904: 匿名さん]

今もあるんだね。管理が大変そうですな。。

[905: 匿名さん]

管理費だけで5万は高いが駐車場も入れたら合計5万くらいのマンションはざらじゃない？

[906: 匿名さん]

戸建は玄関を出てすぐ車、ドアツードアの快適生活、病人にも優しい。
これができるから戸建は車が手放せない。

[907: 匿名さん]

車は不要なので持っていないです。駐車場空きあるみたいだし、うちでは半々くらいですかね。管理費と修繕費で2万ちょいくらいです。