同立地、同予算で、資産性が高いのは、マンション？それとも一戸建て？

[匿名さん]

ローンを組む上で、資産性は無視できません。
はたして、どちらが資産性が高いのでしょうか？

[751: 匿名さん]

結局、レインズのデータがでてきてもなお、「中古マンションは売れない」って根拠もなく言い続けられる輩と
まともな会話が成り立つと考える方が馬鹿ってことなんだろな。

[752: 匿名さん]

戸建てのタダ、マンションの負債。
これに反論がない。

[753: 匿名さん]

>レインズのデータがでてきてもなお

違いますよ。
レインズに出てくるデータは「売れた」マンションの話。
その裏に、何十倍もの「売れない」マンションがいるのが現実。

曰く：建て替えが決まったけど、遅々として条件が進まない
曰く：修繕積立金がどんどん寝上がっていて、家賃並みになってしまった
曰く：オーナー住居でなく、賃貸化がすすみ、民度が低くなってしまった
曰く：大規模修繕工事が必要だけど、住民確認が取れない
エトセトラエトセトラ…

もちろん、そういう問題がなく、純粋に築年数が古いだけのマンションもあります。
そういうマンションであれば、売買も可能かもしれませんが、
そうではなく、「売りたいのに売れない」築古マンションがあまりに多すぎるのが問題なのです。

[754: 匿名さん]

>>東京じゃなければ、資産価値無し

じゃ、具体的に、ゼロ円で買える土地を紹介してくださいよ。
「タダ同然」というのなら、ま、坪1万円までなら「タダ同然」でもいいです。

ほら、はやく。
ほら、出してみてくださいよ。

出せませんよね。
そりゃそうですよ。
実際には、「地方」や「郊外」であっても、
土地というのは「タダ」ではないので、
坪単価がいくら安かろうが、「3000万円分の土地」は
「3000万円の価値」の資産があるわけです。
これが「タダ」になるためには、
坪単価が「値下がり」をしなくちゃいけないわけです。

その土地が値下がるか値上がるかなんてことは、
いまの時点で誰にもわかりません。
よく、「都心は値下がらない」という人がバカのひとつ覚えにいますけど、
それがむしろ逆で
「都心は値下がらないという信仰分、すでに土地代に織り込み済み」
になっているため、むしろ将来はその信仰が薄れれば、
ガクっと値下がるのが目に見えている、と言えます。
もちろん、その反面、
「地方や郊外は人口が減ることを憂慮して、土地価格が下がることも織り込み済み」
なので、実際には「いまなら」割安で手に入るとも言えます。

もちろん、その通りになるとも限りません。
つまり、誰にも分からないのです。

「東京でなければ資産価値がない」なんてことを言えるのなら、
むしろ「土地を単独所有できない不動産なんて、資産価値がない」といえます。

[755: 匿名さん]

関西に住んでるが、『三田市』という所の土地で１坪１万円というチラシを何度か見たことがある。
確か『篠山市』でもあった。
どんなところかはわからない。

[757: 匿名さん]

都心は交通網や誘致などで上がる可能性もあるが。株などと違って急激に上がることは考えにくい。
むしろ、の後は全く繋がらないし。。

[758: 匿名さん]

なんで下がることは考えられないんだろうか。
痛い目を見る典型じゃん。

[759: 匿名さん]

>>747
立地がなければそもそも家立てられないよ。中古でも立地によって価値は産む。(一定の環境で住めるのが前提)。
例えばだけど中古の駅近マンションに住むか、駅遠の新築戸建てに住むか、選択の余地はあるんじゃない。駅近新築戸建ては同予算では困難。ペンシル除く。

[760: 匿名さん]

>730

戸建てに二代わたっては住めませんよ。
二代にわたって引き継いでいけるのはマンション。

戸建ての場合、土地の割合が高いから固定資産税が高くなる。
相続税の控除額は下がる一方だから、二代にわたって済むことは難しい。
三代にわたって住むのは無理。

逆にマンションなら世代を超えて引き継ぐことができる。

[761: 匿名さん]

>>760
つまりマンションには資産価値はないって事でしょうか。

[762: 匿名さん]

同じ。下がる可能性はあるよ。でも相対的に極端に下がる理由があるなら教えてほしい。過去の例でもいいけど。
震災かな。そんなこと言ってたらどこにも住めない。賃貸でいーよ。

[763: 匿名さん]

同じ。下がる可能性はあるよ。でも相対的に極端に下がる理由があるなら教えてほしい。過去の例でもいいけど。
震災かな。そんなこと言ってたらどこにも住めない。賃貸でいーよ。

[764: 匿名さん]

最近建てたマンションなら40年後や50年後でも資産性がありそうだが、
40年前や50年前に建てられたマンションは5階建てでもEVがなかったり
敷地内の駐車場が少なかったりで資産価値が低そう。
うちの近所だけかな。

[765: 匿名さん]

４０～５０年後のマンションのエレベーター交換ってどうするんだろ？

[766: 匿名さん]

>764

昔に建てられたマンションは容積率が余ってるから、立地が良ければ資産価値は十分。

[767: 匿名さん]

二日前の夕方のニュースでやってたけど、滋賀県の駅前分譲マンション
施工不良が凄かったね。雨漏りやコンクリの施行不良。
挙句、施行会社と販売会社が係争中だから不具合の手直しも出来ないって住民が嘆いてたな。

[768: 匿名さん]

それはお互いさま。アーバンエステートなんて国会でも取り上げられた。
ネットで見ると多く存在するけど、戸建の場合は被害者間の結束力がつきにくく表面化しにくい。
あの事例では被害者が一致団結したのが不幸中の幸い。

[769: 購入経験者さん]

ここで「戸建ては土地があるが、マンションは負債のみ。」と繰り返し投稿する人々へ。

マンション＝区分所有＝建物ののみ、などと誤解してませんよね。

土地も専有率に応じて保有していますよ。確かに建て替えなどの際の混乱や困難はあるでしょうが。定期借地は戸建てでもありますし。

でも、これからは国家全体で老朽化更新すべきマンションが沢山出てきますので、放置することは国家としても地方自治体としてもできないので、なんらかの法整備が進む（進化）と思いますよ。

釣るなら論理的にお願いします。

[770: 匿名さん]

>>753
また根拠なしの屁理屈かよ。

築浅や20年30年ものと比較して、
例外とは言えない数の成約事例がプロットされた分布図を否定するなら、
売れないマンションがたくさんあるってことのソースを示せよ。

[771: 匿名さん]

>769
法整備が進んだところで、国や地方自治体が税金を使う事はできないんだから
結局誰が費用を負担するのかって言えば、そりゃあ住民になる。
で、なんだかんだと老朽化していくマンションに手を入れることが出来なくなっていく。

[772: 匿名さん]

>40年前や50年前に建てられたマンションは5階建てでもEVがなかったり

でしょ？
つまり、40年も経つと、施設には新しいものが必要になるものなのよ。
40年後には必須の便利な設備が、いまの新築にはないので、
結局、40年後にも
「2050年にできたマンションなら40年後も住めそうだけど、
　2010年にできたマンションはさすがに住めないね」
って言われてるわけ。
わかった？

[773: 匿名さん]

>土地も専有率に応じて保有していますよ。

それをいっちゃうと、超狭小戸建て以下の土地以下程度しかない上に、
「自分で勝手に処分することができない」土地なんて、
事実上所有しててもなにもできないので、
市価としては何割も評価額が下がることくらい、ご存じですよね？

[774: 匿名さん]

これは、「築年数別、レインズに登録されたマンションが成約に至った率」です。
築0～5年
21.8％
築6～10年
24.5％
築11年～15年
23.1％
築16年～20年
17.3％
築21年～25年
19.2％
築26年～30年
18.5％


つぎに、「築年数別、成約㎡単価」です。
築0~5年
54.17万円
築6~10年
50.50万円
築11~15年
43.94万円
築16~20年
31.29万円
築21~25年
25.70万円
築26~30年
27.81万円
築31年~
22.57万円


（いずれも東日本不動産流通機構「築年数からみた首都圏の不動産流通市場」


30年まで調べてもわかるように、どんどん成約率が下がる一方です。
価格は築浅時の半額になってなお、です。
ましてや築40年、築50年。

ほんとに「おれのマンションは50年後も売れるつもり」なら、
もうあなたの脳内花畑に効く農薬はありませんよ。

[775: 匿名さん]

築20年のマンションに住んでてそんなに不便を感じてないが、ここでディスポーザー
とか24時間ゴミ出しOKとかがあたりまえみたいに書いてあるのを見ると既に20年でも
資産価値は3分の1っていう理由もわかる。
あと今時のマンションと比べるとエントランスがめちゃめちゃ貧相だし。
当時はカッコイイと思ってた。
オートロックだけど1階の共用廊下の手摺は簡単に乗り越えられる。
そもそも外廊下なんて作りがもうだめかも。
マンションの方がセキュリティが高いなんて議論から遠く離れたところにいる。

[776: 匿名さん]

>>775
ここで話題になるセキュリティが高く、部屋も広く、トランクルーム付きで設備も充実した駅まで1分のマンションは数える程しかないし、実際住んでいる人の書き込みも皆無なので気にしなくていいと思いますよ。
また駅近の戸建住人もいないと思います。
ここの住人は妄想の世界で生きてるんです。

[777: 匿名さん]

>ここの住人は妄想の世界で生きてるんです。

そう思わないと嫉妬で身が焦げちゃうんですかね？

うちは実際に都内某ターミナル駅徒歩5分の戸建て（注文住宅）ですよ。
もちろん、郊外や駅徒歩15分のところにすれば、
もっと広い家が買えましたけど、夫婦と子供ひとりの3人家族なので、
4LDKで充分だと立地をよくしたまでです。

[778: 匿名さん]

築そろそろ9年の都心マンションに住んでますが新築と比べても機能的に劣るところはほとんどありません

この10年マンションはミクロな進化しかしてないです
それどころか建設費高騰のせいか
躯体などの基本性能や建材どんどん悪化しているため昔の方が質が優良物件多いですね

値段は今では考えられない安値でした
この10年の結論は都心マンションが正解だったのは事実です
次の10年はまた別の動きとなるのでしょう

[780: 匿名さん]

普通に考えて、同立地で同予算なら戸建ての方がいいでしょう。
マンションは戸建て（一世帯）じゃとても買えないような好立地じゃなきゃ意味が無いよ。

[781: 匿名さん]

戸建ての質による。自分も色々探したけど予算内では駅近にしようとすると3階建てや隙間？と勘違いする庭しかない。マンションに傾きつつある。

[782: 匿名さん]

>>781

出たよ貧乏自慢（笑）
どうしてこう、予算がないことが大前提なのかね…。
どのみち同じ予算でマンションに4LDKは買えないよ？
3階建てが嫌だから65㎡の2.5LDK（笑）にするってことでしょ？

[783: 購入経験者さん]

７７１

どうして税金を使って建て替えるの？そりゃあ自腹でしょ。建て替えることさえできれば良いのだから。

戸建だって、個人負担。何が言いたいのさ？？？


７７３

どうして、マンションが建て替えられないと決めてかかるのか、わからない。

戸建同様、建て替えられれば、所有している土地が狭くても、専有面積は変わらない。

それで問題ないじゃない。

あなたは何者？？？

[784: 匿名さん]

予算がないのではなく、予算は限られてる。あなたみたいに田舎に家買うか、ローンに縛られてギリギリの生活したくないもので。
あ、数億の戸建てをお持ちであまり余ってるならなら私も何も言えません。

[785: 匿名さん]

>>782
人間性を疑う。ご近所さんにはなりたくないタイプ。

[786: 匿名さん]

>戸建ての質による。自分も色々探したけど予算内では駅近にしようとすると3階建てや隙間？と勘違いする庭しかない。マンションに傾きつつある。

戸建ての質を問うなら何で建売り戸建てなの？
土地買って注文住宅建てれば、好みの間取りで質のいい戸建てができる。
予算が低すぎるのに資産性？矛盾してるよ。

[787: 匿名さん]

>あなたみたいに田舎に家買うか

うちは東京だし、土地の坪単価は300万円超えますけどね。
残念だけど、田舎という「煽り」は当たりませんね（笑）
あなたの予算では、田舎でしか戸建てが買えない、というだけ。
さもなくば、65㎡のマンション、ということでしょう？
その予算では、「同立地に戸建て」は建たないのだから、
「このスレ趣旨とは、あなたのケースは該当しない」ってことです。
あなたのケースなんてどうでもいいんですよ、正直。
スレ趣旨に沿った話をしてくださいってことです。

[788: 匿名さん]

>マンションが建て替えられないと決めてかかるのか、わからない

「自分ひとりの意志で自由に」は絶対に建て替えられない。
断じてできない。
絶対にできない。

わかった？

[789: 匿名さん]

>戸建同様、建て替えられれば、

これができないからマンションが問題なんじゃん。
そんな常識も知らんで、よくまあこのスレで発言できるね（笑）
中学生かな？

[790: 購入経験者さん]

788=789

連投、お疲れ様。

なんで出来ないと分かるの？建て替えた物件しらないの？建て替えられない物件知ってるの？

私が保有しているマンションの建て替えは５０年以上後かと思われます。

なぜ、その時点で建て替えられないと断言できるの？？？

神様ですかぁ？？？

はい、どうぞ。

[791: 匿名さん]

知り合いのマンションが阪神大震災で傾いたんだが、すぐに倒壊するわけではないと
わかると建て替えを反対する老人たちのせいで結局建て替え出来ずにいた。
老朽化で建て替えの場合も含めて『まさかここで反対するか？』って時にそういう人が
いるとは、思わないかも。

[792: 匿名さん]

>建て替えられない物件知ってるの？

はい、いくつも知ってます。
例えば、古めの原宿のマンションのほぼ全て、同じ問題にぶち当たってますよ。

>私が保有しているマンションの建て替えは５０年以上後かと思われます。

つまり、それよりも早く建て替えたいひとがいても、
自由に建て替えられないんですね。
やはり不自由なんですね。

＞神様ですかぁ？？？

あなたこそ、ご自身の「区分」所有のマンションの建て替え時期を
断定できるなんて、神様ですか？


ちなみに、マンションの平均建て替え築年数は33.4年ですね。

[793: 匿名さん]

>>789 >>790

神様vs中学生か

[794: 匿名さん]

>>787
期待通りの回答(笑)田舎とか言っとけばあなたの性格からうちは高いのよ、坪単価いくらって返してくると思いました。坪単価いくらだろうが知らんですわ。
区内で利便性のいいところは既に土地活用されていて、立派な戸建てが立てられる土地はなかなかありません。あっても土地だけで7000～8000万近くします。そこにレベルを合わせるのは自由ですが、予算の多寡に関わらず、建物含め5000～6000万でも同立地同予算で成り立つものは成り立ちます。
それとも3階建ては戸建てではないと？うちの家みたいに億近くの予算がなければこのスレに書き込む資格がないと？あなたの裕福さ、人間性に恐れ入ります。

[795: 匿名さん]

>ちなみに、マンションの平均建て替え築年数は33.4年ですね。
すみません。
これ本当ですか？
エレベーターの取り換えはその頃だとは思っていましたが。
なんか、心臓に悪いですね。
そんなに修繕積立金たまってるかな。

[796: 匿名さん]

>>786
予算と資産性は関係ない。それこそスレに合わないよ。

[797: 匿名さん]

>>794
主張と結論がミスマッチだよ。
あなたの主張が正しいなら、少なくとも良い立地で同予算なら、
よほどの高予算同士の比較でない限りマンションにすべきって結論にしかならん。

馬鹿なの？

[798: 匿名さん]

>774
また戸建て推しの人が墓穴をほってるｗ
ほんとに戸建て好きの人は数字とかデータに弱いよね。

これは、「築年数別、レインズに登録されたマンションが成約に至った率」です。
築0～5年
21.8％
築6～10年
24.5％
築11年～15年
23.1％
築16年～20年
17.3％
築21年～25年
19.2％
築26年～30年
18.5％

これは、「築年数別、レインズに登録された戸建てが成約に至った率」です。
築0～5年
16.8％
築6～10年
20.2％
築11年～15年
21.6％
築16年～20年
20.5％
築21年～25年
20.3％
築26年～30年
18.8％

>30年まで調べてもわかるように、どんどん成約率が下がる一方です。

って言うけど、それでも築浅戸建てよりは高い成約率を誇っていますｗ

[799: 匿名さん]

「築年数別、成約㎡単価」で見ると
築0~5年
54.17万円
築6~10年
50.50万円
築11~15年
43.94万円
築16~20年
31.29万円
築21~25年
25.70万円
築26~30年
27.81万円
築31年~
22.57万円

やはり資産価値はダダ下がりしております。

[800: 匿名さん]

>>797
それなりの戸建てでも狭い、集合住宅が嫌などの理由でマンションよりはいいって人もたくさんいるだろ。それくらい想像できないの？
あほなの？

[801: 匿名さん]

>799

墓穴をほってる

「築年数別、成約㎡単価」で見ると
築0~5年
54.17万円
築6~10年
50.50万円
築11~15年
43.94万円
築16~20年
31.29万円
築21~25年
25.70万円
築26~30年
27.81万円
築31年~
22.57万円

戸建てを「築年数別、成約土地あたり㎡単価」で計算して見ると
築0~5年
28.7万円
築6~10年
26.2万円
築11~15年
25.5万円
築16~20年
20.4万円
築21~25年
15.0万円
築26~30年
16.2万円
築31年~
13.5万円

>やはり資産価値はダダ下がりしております。

戸建ても同じように下がってますｗ
戸建て民ご自慢の「土地の価格」でもこの有り様なんだから、建物あたり価格になると・・・

同じように下がっても売りにくいんだから、どうしようもないよね

[802: 匿名さん]

バブル後で土地が下がってるみたいけど、残念ながら建物みたく価値がゼロにはならないんだよな。

[803: 匿名さん]

このデータ見てて
以前中居の番組で不動産のプロが、満場一致でマンションより戸建て。って回答になった理由に
中古の戸建てをお勧めって言ってたのがわかるよね。

[804: 匿名さん]

>803

なんで？

[805: 匿名さん]

>>797
なんでそうなるの？わからん。

[806: 匿名さん]

>>798
このデーター30年以上ってないの？どこかで30年以上は成約率が高くなるって見たことが。あえて書いてないのか、データーがないのか。
自分で調べられなくてすみません。

[807: 匿名さん]

>804
建て替えが自由にできるってのが一番大きな理由だったでしょ。

[808: 匿名さん]

これだよね。１２人全員がマンションより戸建て。
マンション住んでる人も結構いる中でのこの解答。

＞マンションと一戸建て、買ったほうがいいのは？とスタジオの不動産関係者に質問
＞不動産関係者の出した答えは満場一致で”一戸建て”

http://twit-e.com/archives/12565794.html

[809: 匿名さん]

>807

立替したい人がそういう結論になるのはまだ分かるよ。
でも、40で家を買った人が立替するかって言われると、微妙だよね。
（早く結婚して20代で買うなら、建て替えは必須だと思うけど。）

一番わからないのは
>803がこのスレのデータを見てて戸建のほうがいいって結論に達した理由。
ここの流れを見ると良くて互角、どっちかって言うとマンションのいいところが多く出てるようにみえるんだけど・・・

[810: 匿名さん]

＞でも、40で家を買った人が立替するかって言われると、微妙だよね。

考えかた次第じゃない？
お勧めは中古戸建てだから。
散々このスレでも出てるけど、立地さえ確保してれば
戸建ては維持費がマンションより全然かからないから。

[811: 匿名さん]

>806

築30年以上の成約率は

マンション19.2%、戸建て17.9%だね。

>774はマンションの成約率を低く見せたくて、わざとカットしたんだろうね。
（成約価格の方はカットしてない）

戸建ては経年とともに成約率が下がる傾向だけど、
マンションは築30年を超えると盛り返してる。

やっぱり資産性って意味ではマンションのほうがマシだね。

[812: 匿名さん]

まあ、建て替え問題だよ。
戸建ては好きに建て替えできるけど
マンションは個人の自由に建て替えできない。

この問題はマンションが圧倒的に不利だと思うよ？

[813: 匿名さん]

>810

維持費なんて、物件価格から見たら微々たるもんだよ。
ど田舎ならともかく、5000万～6000万円ぐらいの物件だと、維持費なんて誤差の範囲。

[814: 匿名さん]

しかも、経年で維持費はどっちも上がっていくと思うけど
自由に取り壊せる戸建てと違って、マンションに維持費の終わりは基本ないから。

だから今マンションで問題になっているのは、維持費は払ってるけど
建て替えや、取り壊しにかかる莫大な費用をマンションはまったく考慮されてないってこと。

[815: 匿名さん]

>812

戸建ては自力で建て替えなきゃいけないけど、
マンションは等価交換でデベロッパー費用負担で建て替えられる。

この差は大きいと思うけど

[816: 匿名さん]

そこが
戸建ての「所有権」とマンションの「区分所有権」の大きな違い。

[817: 匿名さん]

＞マンションは等価交換でデベロッパー費用負担で建て替えられる。

住民の足並みがそろわないと出来ない。
しかも等価交換なんて非現実的、住民の持ち出し分が必ず発生する。
これが一番のデメリット。

[818: 匿名さん]

>817

持ち出しなしの事例なんていっぱいありますよ。
決して非現実的じゃない。

[819: 匿名さん]

マンションは規模が大きくなるほどスケールメリットが発生するけど
こと建て替えなどの問題に直面すると、そのスケールメリット分がそのままスケールデメリットになるからね。

[820: 匿名さん]

>818
しょせんは小規模のマンションの事例でしょ？
しかも都内でもここ５０年で２００件くらいしかなかったような。
その中で等価交換なんて少数かと。

[821: 匿名さん]

バブル時代には立ち退きで等価交換ってのもあったけど
今の時代では無理でしょ。

[822: 匿名さん]

だいたい鋼鉄などの資材価格が高騰して物件価格が上がってるんだから
しかも土地価格はたいして上がってもいないのに、マンションの建て替えで等価交換は無理がある。

[823: 匿名さん]

>821

地価の下がった田舎じゃムリだけど、
容積率は緩和の一方だから今の時代なら余裕。

最近は耐久性が上がって、建て替える必要性は下がってきてるみたいだけど・・・

[824: 匿名さん]

建て替え自体がマンションは問題なんだけど。
一人の意見なんてまったく通らないし
今は都心や新宿の駅近に大規模マンションの建設が進んでたりするから
よっぽどの好立地でもなければ、わざわざ建て替えてまで住みたいと思うのが面倒臭くなってくるよ。

結局戸建より全然自由が効かないし、それに費やすエネルギーがマンションの場合は大きすぎる。

[825: 匿名さん]

http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00025/

マンションの建て替え問題

[826: 匿名さん]

＞＞760

小規模宅地の特例ってのをググってみるといいよ。

[827: 購入経験者さん]

マンションは個人が好きに建て替えられない。

そのとおり。

だからといって、築後30年未満で建て替える必要性を感じない。躯体構造とメンテさえ良ければ50年以上持つでしょう。欧州を見れば分かるでしょ。

マンションの平均建て替え年数が30年レベルという人、あなた数字に弱いよねぇ。

それは、高度経済成長時代に耐震とかの基準もなかった時代のマンションであり、不幸な自然災害で倒壊した物件も入っている。

最近の大手ディベロッパーが開発したマンションがそのようなレベルではないのは、周知の事実。

だから、建て替えに関しては戸建てのほうが耐用年数が短いのは事実。よって、この件では、資産性は戸建てのほうが不利になる（コストがかかるから）。

[828: 匿名さん]

>それは、高度経済成長時代に耐震とかの基準もなかった時代のマンションであり、不幸な自然災害で倒壊した物件も入っている。
>建て替えに関しては戸建てのほうが耐用年数が短い

それは、高度経済成長時代に耐震とかの基準もなかった時代の戸建てであり、不幸な自然災害で倒壊した物件も入っている。


って理屈ですね、わかります。
つまり、戸建ての耐久年数は30年。マンションの耐久年数は33年。

[829: 匿名さん]

耐久年数はマンションの方が長い、戸建てが短いの主観はともかく、大多数のノーメンテの戸建てと修繕をきちんと行っている大多数（ほぼ１００％）のマンションでは圧倒的に違いが出るのは当然。

ただ、所有している以上お金がずっとかかるのも確か。どっちがいいかも人それぞれ。

[830: 匿名さん]

あのさ、、、
建て替えの「等価交換」の意味わかってんのかな？
例えば、築45年の75㎡3LDKの部屋があったとして、
これをベンダーが新築に建て替えると、
築45年の75㎡の部屋が相場で3000万円で取引されているので、
新築になると3000万円相当の部屋が45㎡の1LDKになります、
その部屋と交換しましょう、
ってのが「等価交換」なんだよ？

当たり前だけど、こんな条件、飲める人間は「いま部屋を賃貸に出している」人だけ。
すでに住んでいる人は誰も納得出来ない。
だからいつまでたっても決まらない。
「建て替えは住民決議で決定になったけど、条件が決まらないので
　いつまでも進行できない」
ってことになるわけ。
しかもこれ、引っ越し、建て替え中の2年間程度の別途住居費は持ち出し。
容積率の緩くなった分でベンダーは利益を出すので、住民には回ってこない。

それが「マンションの建て替え問題」なわけ。
一部の成功している建て替え例は、ほとんどが
「元々容積率が物凄く余っていたので、増床分を住民にも還元できる」ケースのみ。
それも、倍以上余っているケース。
たかだか「半地下部分は〜」とか「共有部分は〜」とか容積率が緩くなった分程度では、
なんの足しにもなっていない。

ちなみに、増床分が還元される、しかも倍以上、というケースでも、
それでも「年老いた住民が、死ぬまでここに住みたい、出て行くのが嫌だ」と
決議を拒否して出ていないため計画が頓挫してしまうケースは多い。非常に多い。

そうやって、建て替えは一向に進まないのが、マンション建て替え問題。

まあ、そのうちどうにかして補助金が出るとか、
ある程度の執行力を持つとか、法整備をしないとどうにもならない。
かといって、下手な執行力をもたせると地上げバンザイになってしまう。
難しいところではある。

[831: 匿名さん]

>大多数のノーメンテの戸建てと修繕をきちんと行っている大多数（ほぼ１００％）のマンションでは圧倒的に違いが出るのは当然。

っていう主観にしか見えない。
大多数の戸建てはメンテもするし、大多数のマンションは戸建てでは不要な部分にメンテ費用がかかっているにすぎないと思う。
そして、生活に必要な部分のメンテ費用は、戸建てと同等以上にかかる。

修繕積立金は、あくまでも共用部分に対してのだけのもの、という自覚がマンション民になさすぎる。
修繕積立金で安心しきっているという意味では、大多数のマンションのほうが、自分の住まいのメンテをしないのが現実。

[832: 匿名さん]

>No.830
>建て替えの「等価交換」の意味わかってんのかな？
正直、読んでもよくわかりません。
要約すると、ローンと管理費と修繕費を払ってまだまだ余裕のある人しか建て替えは
むずかしいってことでいいのでしょうか。
>No.830
>マンションの耐久年数は33年。
あと10年ちょっとです。
不安になってきました。

[833: 匿名さん]

>832

わかりにくくてすみません。
もう少し噛み砕きます。

あなたが築45年の75㎡3LDKに住んでいるとします。
そのマンションが建て替えになり、等価交換で新築の部屋を貰えることになりました。
すると、あなたの部屋はそのときの相場で3000万円程度の市価と判断されたので、
新築になったときには、45㎡の1LDKに、交換されることになりました。

これが「等価交換」です。
もちろん、どうしても75㎡のスペースが必要であれば、
追加で差額金を支払う必要がある、ということですので、
ローンを抱えているひとにはまず不可能、ということです。

つまり、築30年程度で購入し、15年住んで、まだローンがたっぷり残っている、
なんていうケースのひとは、建て替えられても困るだけなのです。
もちろん、そういうひとは
「同じ広さの部屋を用意してくれなくちゃ承諾できるわけがない！」
と開き直って居座り続けます。
そうすれば、建て替え事業など推進できません。

[834: 匿名さん]

全然違います。
建物の中古価格で評価したりしません。

土地をデベロッパーに譲る代わりに原価で建物を貰うのが普通の等価交換。
原価で新築もらえるんだから、評価額は上がります。

デベは原価で譲ると赤字になるので、今より広い建物を建て余った分を売って、建築費と利益を捻出します。

なので、今よりあまり広い建物が作れなかったり、作っても売れない立地だと成立しません。
しかし、成立するような立地なら、中古価格が3000万だから、新築3000万分の広さなんてことにはなりません。

[835: 匿名さん]

等価交換は、要は土地所有分を出資金とし、
総出資額の比率からマンションの一部を交換すること。

従って、評価額が上がるなんてとんでもない。
建替え時の建物評価がゼロ扱いということ。

例えば、>833の例なら、築45年75㎡3000万円のマンションなんて、
土地所有分の評価額はその半額以下。
つまり1500万円程度を出資してマンションを建てて、
その比率に応じた一部を交換するということ。

それを「原価」というのなら、原価での交換だろうけど、
それ以前に自分の出資額が「土地所有分のみ」という点が重要で、
マンションの市価よりも物凄く下がるのが現実。

従って、容積率余ってて土地所有が多いときにのみ、有効ということ。
ま、つまりマンションでも戸建てでも、結局土地なんだよ、資産性は。

[836: 匿名さん]

ほんとマンションさんの理屈がわからないｗ
タダで建て替えてもらって、さらに評価額が上がるなら
世のマンションは少しの余った土地があれば建て替え放題でしょ。
しかもだれも反対なんかしないよ。

それが出来ないからマンションの建て替えは問題なんだけどね。

[837: 匿名さん]

取り壊す建物の評価額は「ゼロ」です。

しかもマンションは区分所有権のため土地の持ち分を好きに売買もできない。

[838: 匿名さん]

デベがマンションを買い取って、新築を建てると言った場合のみ評価額で買ってもらえます。
以外の建て替えは住民が業者に委託する形になるので
等価交換は分割した土地の評価額のみとなります。

[839: 匿名さん]

>>838
事業協力者であって、買い取りはしない。あくまでも、権利変換。
土地の評価は容積率で決まるので、複数の土地を纏め効率化し、道路付けをよくして、容積率緩和を受けると、元の土地の倍以上の値段に跳ね上がる。
これが、再開発の原理。

滅多にこの恩恵に預かれることはないからマンション建替えは非常に難しい。
ただ、中古価格とか、評価上がるなんてあり得ないって人は単なる無知。

[840: 匿名さん]

建替えなんか基本ないから
戸建てさんには現実的な問題だろうけど
大変だね、ほんと
すぐ壊すものにメンテしたってしょうがないからメンテしないのかな

[841: 匿名さん]

ここ１０年で容積率は大きく上がってるんだよ。

地下の容積不算入によって50%増。
廊下、エレベータホールの容積不算入で20%増。
総合設計で50%以上の増。

地下に値段がつく地域だったら、大体倍以上になってる。
だから今の築10年以上の物件は余裕で立替できるよ。

そもそも、お金を払う場合でも、マンションの建築費は一戸当たり2000万円前後なんだから、一戸建てと大差ない。

この容積率上昇が>88で示されたマンション価値増加のひとつの要因。
戸建ては容積率を増やして土地の高度利用を図る国の政策と技術革新の恩恵を受けられていない。

[842: 匿名さん]

そりゃあそうだ。
そのマンションを建てた時に、すでに複数の土地を纏め効率化してるんだから。
で、マンションさんも認めているように
建て替えは現実的ではないってこと。
戸建ての建て替えとでは、全然比較にもならない。

[843: 匿名さん]

>>841
その2000万円が用意出来ない家庭が5人に1人以上いたらアウト！

[844: 匿名さん]

>>841
その2000万円が用意出来ない家が5人に1人以上いたらアウト！ 建て替えは5分の4以上の賛成がなければ出来ない。

[845: 匿名さん]

二回も言うほど混乱してるんだね。

その程度の意見ぐらいまとめられないのは能力低い証拠だよ。
立て替えなきゃいけないほどぼろくなった建物で、4/5の同意を集められないなんてどんなボンクラだよ。

[846: 匿名さん]

ボロくなっても住み続けたい高齢者や、持ち出しの費用が捻出できない人など、建て替えに反対する人なんていくらでもいるでしょ。

[847: 匿名さん]

老後の資金の他に建て替え用に2000万円用意出来る世帯が8割以上となると難しい。それこそ広さや価格がマチマチのマンションなら尚更。50平米単身世帯も建て替えに同意するとは考えにくい。
財産遺したい子供のいる世帯と遺す必要のない独身や子供のいない夫婦と建て替えについて同じ考えをもつだろうか。様々な家庭環境で一つの結論を出さなければならない。

[848: 匿名さん]

>846

高齢者だったらぼろい家から仲間がいなくならないように立替を薦めることはできるし、
立替費用が出ないなら、投資用の狭い家をあてがって家賃収入で引っ越してもらうとか、説得する方法はいくらでもあるよ。

その程度の調整もできない人って、仕事もできないだろうからろくなところにすめないんじゃない？

[849: 匿名さん]

>848
あんた、さっきからしょーもない捨て台詞が多いけど
反対してる人を説得することが、すでにしょーもないくらいのエネルギー使ってるだろ。

[850: 匿名さん]

＞高齢者だったらぼろい家から仲間がいなくならないように立替を薦めることはできるし、
＞立替費用が出ないなら、投資用の狭い家をあてがって家賃収入で引っ越してもらうとか、説得する方法はいくらでもあるよ。

共同住宅って大変ですね。