同立地、同予算で、資産性が高いのは、マンション？それとも一戸建て？

[匿名さん]

ローンを組む上で、資産性は無視できません。
はたして、どちらが資産性が高いのでしょうか？

[401: 匿名さん]

>>387
旗竿の地価を高く見積もりすぎでは？

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/soudan/etc/detail/MMSUq7083013112001/

標準的価格が坪250万円もするところでは、シキエンの評価はかなり下がります。
場合によっては、マイナス30％～マイナス40％になることもあります。

旗竿だから表面上は30坪超えてることになってるけど、
敷地25坪で普通の敷地形状で接道しているミニ戸の方がはるかにましだよなぁ。
まあ、旗竿を割り引いたら普通のミニ戸以下だからこそ、
8500万で買えるって構図ではあるんだろうけどさ。

382の例に関しては、戸建はありえない。
マンションも駅遠は原則手を出すべきではないと思うが、
どちらか選べと言われたらマンションが少しマシ。

[402: 匿名さん]

>>400
マンションの方は、月々5万円以上の別途費用がかかるのに、同予算として考えると、ローンが残ってたらマンションの方は破産しませんか？

[403: 匿名さん]

同予算で資産性を比較したら、間違いなく建売＞注文なわけだが、
このスレでは、戸建ってのは建売？注文？

[404: 匿名さん]

>>403
限定されてないと思います。
なかなかいい比較物件が見つからないです。
というより、少なくとも私にそこそこ土地勘のある場所は、今、全体的に中古の在庫はかなり少ないです。いい物件は売れてますね。

[405: 匿名さん]

同立地、同予算という条件は現実的じゃないですね。
マンションは利便性重視で戸建は住環境重視ですから、
立地が同じになることはないです。

利便性が重視した方が中古の買い手を見つけやすく、賃貸も簡単でしょうから、
建物が使える間は資産価値があると言えるんじゃないですか。

占有する土地代うんぬんの話は建物がまともに住めなくなった後の話です。
建物が住めなくなるほど時間がたった時点の資産価値を比較すれば、
戸建ての方が資産価値はあるかもしれませんね。
マンションは建て替えのための労力も費用に換算すれば莫大でしょうし。

[406: 匿名さん]

東京圏の分譲マンションのほとんどは「利便性が悪い」物件ですよ。
井の頭沿線を見ればわかるでしょ。

[407: 匿名さん]

お金だけの投資なら、その立地にもっとも需要の高い建物を建てたほうが、
資産価値が高いに決まってます。

あとは実際に住む人が、その環境が好きか、欠点を改善や工夫する能力があるなら、
相場以上に得をするんじゃないでしょうか。

逆に特殊な需要があって高くなってる所に、それを不必要な人が住めば損しますね。

[408: 匿名さん]

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...
7340万円
東京都世田谷区南烏山３　京王線「芦花公園」歩5分
97.86m2（29.60坪）（壁芯）
6階/RC9階地下1階建 　2009年9月

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=021&nc...
7280万円
東京都杉並区上高井戸１
京王線「芦花公園」歩8分
土地：157.91m2（47.76坪）
建物：102.26m2（30.93坪）（登記）
2005年3月


どっちに住みたいか、ではなく、資産性の高さで検討してください。

[409: 匿名さん]

>408
参考資料として

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/43310/
グローリオ蘆花公園の売り出し坪単価は320万円程度だった模様。
当部屋は9500万円程度と想定。

http://www.homes.co.jp/tochi/b-12490031704/
杉並区上高井戸1の坪単価は158万円と想定すると、
当地はそれだけですでに7500万円を超える模様。
私道接道なので、5％引きで考えても7150万円か。

[410: 匿名さん]

>>408

戸建の方の外観、間取り、詳しい接道知りたいですが、資料はないですよね。写真見たいです。

マンションの方は、数年前、実は見に行った事があります。造り自体はほんとに頑丈そうで、内装も高級感漂うものでした。当時まだ高値でしたけど。

[411: 匿名さん]

>>410
たぶんこれ。
http://www.daikyo-realdo.co.jp/buy/detail/OAA92218/

[412: 匿名さん]

スレの趣旨とは異なるが酷い間取りのマンションだな

[413: 匿名さん]

>>412
見に行った事がある410です。
とにかく高級感を出したかったらしく、贅沢すぎる造りで、間取りは全部こんな感じでした。
広さは充分あるし、価格も高いのに、ファミリーには暮らしづらい間取りでした。長い事売れ残ってしまった物件ですし、幹線道路沿いでラ◯ホが目の前で残念でしたが、建物の頑丈さやコンセプトは最高でした。

土地50坪にしては安過ぎる気がするので、この私道が気になります。隣地通路と書いてあるのも隣地はどう接続してるのかとか。
私道と隣地関係を充分考慮して、問題がないなら戸建てに軍配があがりそうですが、道路状況によってはグローリオかな。
個人的には引き分けですが、計算された考えではないです。

[414: 物件比較中さん]

高級感を出したい割に外観にはこだわらなかったんだね

[415: 匿名さん]

>>計算された考えではないです。

住みたいかどうかではなく、資産性で、と注釈ついてもこれ。
まあ、自由に発言していいとは思うけど、きっと実生活でもこういうひとなんだろうなとは思う。

[416: 匿名さん]

すまん、資産性とかなんの関係もなく、

>>幹線道路沿いでラ◯ホが目の前で

って時点で、かなりの人間がNG出すだろ。
少なくとも＊＊じゃない、子持ち夫婦はNG出すよ。
そう思うと、それだけでマンションのほうがない。
私道なんて、むしろ、車通りが少なくて、
子供がひょいと飛び出しても安心なくらい。

そう思うと、「同じ立地」じゃないな、このふたつ。

[417: 匿名さん]

>>415
すみません。
自分は不動産のプロでもないですし、
とにかく私道と一口に言っても状況は様々ですから、私道の状況も写真も現地確認も無しに、計算する術が無かったまでです。これだけ安いとなると、道路に何らかの問題があるかもしれないと思いました。口出ししてすみません。

[418: 匿名さん]

>これだけ安いとなると

土地が約7000万円ちょい。
建物は築10年で500万円ちょいの評価。
べつにどこも安くないが、、、？

[419: 匿名さん]

同じ立地で比べるというのも事実上むりです

例に出てきたマンションも郊外のかなり微妙な立地で
どれも値を落としているものですね
尤も既に値を落としているので今後は安心という見方も可能です

[420: 匿名さん]

>微妙な立地で どれも値を落としている

いいえ。
「微妙な立地に、新築後になった」のならご指摘のとおりですが、
新築分譲時から微妙な立地ですので、すでに価格に織り込み済みです。

[421: 匿名さん]

>>413

ええ？！
隣家の通路とラブホテルが、環境として同等ってこと？！

[422: 匿名さん]

http://www.stepon.co.jp/tochikodate/chikadoukou/13/115_kouji/0_37/

上高井戸一丁目の公示価格。
434000/㎡　×　157㎡　＝　68138000円　土地のみの価格です。妥当な値付けだと思います。

[423: 匿名さん]

>幹線道路沿いでラ◯ホが目の前で残念でしたが、建物の頑丈さやコンセプトは最高でした。

ゲーテッドなんたらと高セキュリティの鳴り物入りで販売されたが、
売れ残りが長い間大幅値引きされて、沿線の中吊り広告に吊るされてた。
最寄り駅からの距離もあるから、最初の価格で買った住民の資産性は最悪でしょう。
売り切るため、相当な値引きをした物件として有名です。

[424: 匿名さん]

たとえば、同じ3,000万円のマンションと一戸建て住宅を比較してみた場合、
次のような違いがあることが分かります。

・マンションの場合…土地＋建物（部屋）の価格＝総合価格3,000万円
・一戸建て住宅の場合…土地（2,000万円）＋建物（1,000万円）＝総合価格3,000万円

マンションも一戸建ても建物が老朽化して資産価値が減少することに変わりはありませんが、
全体の価値を考えたときは上のように大きな違いが出てきます。
一戸建てでは建物の価値がゼロとなっても、土地の価値だけは残ります。

対してマンションは、建物の価値がゼロとなった場合、1戸当たりの所有土地価格は
わずかであり、さらにその土地を利用して個別に建物を建てることはできません。

つまり、マンションでは個別の土地はないに等しいということになります。

ある調査によると、東京都内での築年数別に見た不動産の成約（売買）状況は
次のようになっているそうです。

・築0～5年…一戸建て（約3,800万円）、マンション（約3,300万円）
・築11～15年…一戸建て（約3,300万円）、マンション（約1,700万円）
・築21～25年…一戸建て（約2,700万円）、マンション（約1,600万円）
・築31年～…一戸建て（約2,400万円）、マンション（約1,300万円）

この調査からは、一戸建て住宅とマンションの資産価値の推移の違いが大きく
分かれるのが見られます。
必ずしもすべての土地（付き一戸建て住宅）がマンションよりも高い価格で
売却できるわけではありませんが、資産価値という意味ではより安定感があるといえるでしょう。

[425: 匿名さん]

>423
>最寄り駅からの距離もあるから

サイトには駅徒歩5分てあるけどな。
別の物件の話ですか？それとも徒歩5分が遠い？？

ま、なんにせよ、ほぼほぼ、資産性としては、戸建ての圧勝ですかね、このふたつは。

[426: 匿名さん]

そもそも3000万なんて
戸建だろうがマンションだろうがロクなのない
比較に値しない

[427: 匿名さん]

同立地、同予算比較は無理です

10年前
-都心のマンション
-郊外戸建

都心マンション圧勝

40年前
-都心のマンション
-郊外戸建

郊外戸建圧勝（ただし近郊区）

[428: 匿名さん]

>>426
じゃ、1億円くらいでいいから、
おまえが数字出して検証してみろよ。

[429: 匿名さん]

>>426
424は、279と同じコピペだよ。

おそらく戸建の資産価値が高いという文章を書くように依頼された筆者が、
統計を都合いいようにいじくって出したのが424。
このスレの279以降、285とか305とかを読めばからくりが分かる。

簡単にいうと、マンションは一戸あたりの専有面積が増加しており、
建売は一戸あたりの専有面積が減少している。
このことを、意図的に無視して出した恣意的な結論が424。

[430: 匿名さん]

＞サイトには駅徒歩5分てあるけどな。
＞別の物件の話ですか？それとも徒歩5分が遠い？？

徒歩5分以上かかると駅遠というのがマンション系の常識らしいですから。
当該物件は二つの駅の中間にあるので、旧幹線道路を歩くと結構あります。

[431: 匿名さん]

>>430
多分書き間違えです。
サイトの物件概要は徒歩8分になってます。

[432: 匿名さん]

>>431

ほんとにちゃんと見もしないでテキトーなこというやつが多くて驚くわ。
リンク先見てみろよ。

京王線「千歳烏山」歩8分
京王線「芦花公園」歩5分

最寄りは5分。

[433: 匿名さん]

>>429
いいからおまえは「恣意的」をググって意味を知れ。

[434: 匿名さん]

>>433
日本語の講釈はいいから指摘に対して反論しろよ。

[435: 匿名さん]

>>434
おいおい、顔が真っ赤だけど、風邪でもひいたのかい？（笑）
誰も「日本語の講釈」なんて立派なことしてないよ。
（一見）難しそうな単語を頑張って使いたがる無知が陥りやすい誤用を指摘しただけ。

で、まあ、その程度の無知の「資産性の講釈」に反論する気にもならんね。
あえていうなら、マンションの1戸あたりの面積は減少しているよ。
ソースは東京カンテイ。
論拠の前提からして間違っていて、その程度のこともしらんのだから、論じるに値しない。

[436: 匿名さん]

>簡単にいうと、マンションは一戸あたりの専有面積が増加しており、
>建売は一戸あたりの専有面積が減少している。

23区内のマンションは占有面積が減少してるよ。
http://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2012_08.html

[437: 匿名さん]

>>436
424からの流れなら、30年間の推移をみなきゃ意味ないだろ。

[438: 匿名さん]

>>435
根拠のない反論をする前に、281をよく読み返してみろよｗ

＞（ただし、マンション一戸あたりの面積は拡がっており、

＞（一戸あたりの土地面積が古いもののほうが広い傾向があるので、割り引いて考える必要がある）

[439: 匿名さん]

>>438

429に反駁した発言に281を見ろという、
恐ろしく自分勝手な「おれの発言全部見てみて」論理を
押し付けてるひとに聞きたいんですけど、
あなたは結局マンション派？戸建て派？

[440: 匿名さん]

>>438

根拠がないって、ソースは東京カンテイって書いてあるのに、
なんで根拠が無いとか明確に間違ったことを言えるの？

[441: 匿名さん]

>>440
それは、三十年前と現在を比較して、マンションの専有面積が狭くなっているってソースを示してから言うべき台詞。いまからでも良いから、カンテイの当該情報へのリンクをはれば済む話だし、そうできないならカンテイの名前使ってるだけの根拠レスな主張ってこと。

[442: 匿名さん]

>>441
リンクは439にあるみたいやけど何が不満？

[443: 匿名さん]

間違えた。>436だった。

[444: 匿名さん]

>>436でざっくりわかるのは
・１０年前の占有面積は現在よりも広い
・２０年前の占有面積は現在よりも狭い
ということまでかな
このグラフだとおそらく３０年前はもっと狭いんじゃないかと推測できるけど実際はわからないとしか

[445: 匿名さん]

マンションと一戸建ての違いを資産価値で考えるとき、最大の相違は「土地を専有しているか共有しているか」です。一戸建ての場合、建物はもちろん、その建物が建っている土地も基本的には100%が建物の所有者のもの（借地の場合を除く）。それはすなわち、築後数十年を経て建物の価値がゼロになったときにも、土地という資産は残るこということを意味します。

　一方、マンションでは、借地に建っている場合を除き、全区分所有者が敷地を共有しています。区分所有者には敷地を利用する権利（敷地利用権）がありますが、この権利は原則として専有部分の区分所有権と別々に処分することはできません。つまり建物が老朽化して耐久性を失った場合には、資産価値はほぼゼロになるということです。以上のような理由から一般的には、土地を専有している一戸建てのほうが、資産価値は落ちにくいというのが定説です。

[446: 匿名さん]

一戸建の場合は価格のほとんどが土地の値段ですから、土地が下がらない限り土地の値段分は資産の目減りはありません。5000万円で買った土地なら、下がらない限り5000万円で取引できる可能性が高いです。

しかし、マンションの場合は価格のかなりの部分が建物の価格です。これはだいたい47年で償却されますので、年数が経てば経つほどどんどん資産価値が目減りすることになります。リフォームをきちんとしたとしても30年も経てばかなり減るはずです。5800万円で買ったマンションが30年後に果たして半額の2900万円で売れるでしょうか？

そういうと「郊外の土地は暴落！」という人が出てくると思いますが
同じ条件ならマンションのほうが数倍のスピードで暴落していきます。

[447: 匿名さん]

マンションと一戸建ての違いを、資産価値で考えるとき、最大の相違は一戸建て=「土地を専有している」、マンション=「共有している」の違いに尽きます。不動産という資産である特性から、一戸建ての場合、建物とその建物が建っている土地も、資産と数えます(※借地の場合を除いて)。つまり、建物が古くなって老朽化し、価値がなくなっても、土地はその時の資産評価額で、残っていきます。さて、マンションは、マンションの「全区分所有者」が、敷地を共有しあっています(借地に建造されている場合を除いて)。区分所有者には敷地を利用する権利(敷地利用権)がありますが、この権利は原則として専有部分の区分所有権と別々に処分することはできないのをご存知でしょうか。つまるところ、マンションの建物が老朽化して、価値をゼロになった場合には資産価値はほぼなくなるということになります。

[448: 匿名さん]

>>447
出た、コピペ野郎。

[449: 匿名さん]

横だけど。

http://cdn-ak.f.st-hatena.com/images/fotolife/f/flats/20140810/2014081...
http://img.allabout.co.jp/gm/article/b/443984/heikinmenseki.jpg

どんどん狭くなってる。

http://smtrc.jp/useful/knowledge/market/images/graph1208_a.gif

10年前をピークに広がって、いまはどんどん狭くなってる。
20年前と同じ程度にまで狭くなってる。

これをどうみたら「広くなってる」と言えるのか、教えてくれよ。

[450: 匿名さん]

10年前より
マンションの平均占有面積は下がってますよ

世帯平均数現象などの要因もありますが
主な理由は簡単で、値段が上がったからです