同立地、同予算で、資産性が高いのは、マンション？それとも一戸建て？

[匿名さん]

ローンを組む上で、資産性は無視できません。
はたして、どちらが資産性が高いのでしょうか？

[1535: 匿名さん]

>という間違いに対して、そんなことはなくきちんと銀行は査定してくれますよ、
>という客観的事実を書いたまでのことです。


？？？？？？？？？？
ってことは、まさかだけど、あなた、
「全体としての傾向の問題に対して、自分の一例を出しただけで反証した」
気になっているということ…？？？

え。

それって、低脳の証明以外の何物でもないよね？

あなた、
「手を洗わないでご飯を食べるとバイキンが体に入って病気になっちゃうよ」
という親のしつけに対しても
「おれは昨日、手を洗わないまま飯を食べたが、いまなんともない」
と反証できたつもりになってたの？

いや、子供ならまだわかるけど、あなた、大人だよね？
いや、じつは、子供が適当に書いてるのかな？　中学生とか？
いくらなんでも、大人がそんな無茶苦茶な反証しないよな。

[1536: 匿名さん]

↑この人必死すぎなんですけど。呆れ

マンションは担保になる、その具体例ということも理解できないのかな？

>土地は担保になるがマンションは担保にならないという銀行の判断ですよ。

という、あなたが間違ったことを書いたのを、わざわざ具体例を示して訂正してくれているのに、
その呆れた暴言は非常識すぎて同じ人間とは思えないレベルの低さですね。
そのセリフ、そっくりそのままお返ししますよ（笑）

[1537: 匿名さん]

>マンションは担保になる、その具体例

全体の傾向としての反証には、なんにもなっていないことは理解できていないのかな？
1例は1例であって、全体の反証にはなっていないよ？

あなたが立証しようとしているのは、
「マンションの全てが完全に間違いなく銀行から査定ゼロの糞財産、というわけではなく、
　ときと場合によっては査定がつくこともある」
ということなだけ。

リバースモーゲージというとき、
すなわち、
「事業による継続的な収入などの、人物による付加価値を除いた、
純粋に、銀行が不動産における資産性という担保価値をみるときにおいては、
マンションは土地と異なり銀行から査定を受ける対象にないことが多い」
ということには、なんの反証にもなっていないんですよ？

まあ、自分の意見がどれだけトンチンカンなことをいってるか理解できる頭があれば、
最初からトンチンカンなことは言わないわな。

[1538: 匿名さん]

＞リバースモーゲージというとき、
？？？？？？

根抵当の話では？
＞銀行で根抵当を設定した経験があります。
＞極度額は3億円程度と査定してもらいました。

[1539: 匿名さん]

形態はともかく、いい立地にないと担保としての「評価」差が大きいよね。
1514も書かれてるけど、

>再三申し上げているように、資産価値で言えば都心の低層マンションがいいんですよ。
>戸建てだろうとマンションだろうと、資産価値のあるエリアであれば担保として有利です。
>それだけ銀行が資産価値を認めているということです。

[1540: 匿名さん]

同立地、という限定のスレにおいても、
必死に立地厨が湧いてでる。
いや、おれもものすげー立地厨だから気持ちはわかるけどさ。
（ちなみに、おれは好立地の戸建てが最強信者）

「同じ材料で料理したら、AさんとBさん、どっちが美味しいか」
という話題のときに、
「いや結局料理は食材次第よ」
って意見は、あまりに無意味だからもうやめてくんないかな。

[1541: 匿名さん]

>「同じ材料で料理したら、AさんとBさん、どっちが美味しいか」という話題のときに、

そもそもRC造と木造、同じ材料じゃないだろ。
同じ豚肉「だけ」使ったら、同じ味に決まってるだろうし。
味付けは調味料の加減＝？

[1542: 匿名さん]

料理にたとえてどうするよ、阿呆かいな

[1543: 匿名さん]

「資産性が高いのは？」というスレタイだから資産性という視点から考えてみよう。

同立地ってことなので、お隣同士ってことにして、
同予算なので、例えば5000万としよう。
建てた当時は2つとも5000万掛かったんだからそこからスタートな。

15年後、戸建ては当然ウワモノの評価額は０。
マンションは、まだ残存価値が残ってる。
この時点での資産評価は？マンション＞戸建て
30年後、2回目の大規模修繕を終えたマンションと適時手を入れた戸建て。
銀行の担保価値として見ると、

それらの土地の価格次第、要は郊外立地だと安くて、都心立地だと高い。
という、需要と供給に基づいた結果になるのがオチだろう。
エリア別の過去の具体的なデータとか無いのかね？

[1544: 匿名さん]

>そもそもRC造と木造、同じ材料じゃないだろ。

立地にこだわっているひとに向けていってるんであって、
構造にこだわっているひとに言ってるわけじゃないことが
どうして理解できないのか？
ほんとのほんとうにバカなのか？
それとも無理矢理煽ろうとして必死になってるだけなのか？
さすがに後者だよな？

[1545: 匿名さん]

>1543

まあ、仮に建物が15年で残価値0になるとしたら、それはさすがに建売レベルと思う。
であれば、せいぜい建築費は1200〜1500万円というところか。
となると、15年後の残価値は3800〜3500万円。
マンションは、この表に合わせて考えると、
http://smtrc.jp/useful/knowledge/market/images/graph1207_a.gif

新築で坪260万円、15年後に175万円。
すなわち、5000万円→3365万円。

てことは、この時点ですでに戸建てが勝ってますね。

[1546: 匿名さん]

>仮に建物が15年で残価値0になるとしたら、

あの、建売だろうとオーダーだろうと、減価償却資産としての残存価値は０なんですけど…
マンションとはその辺り違うんですが…
銀行はそのあたりシビアに見ると思いますよ。

[1547: 匿名さん]

>減価償却資産としての残存価値は０なんですけど…
そうですね。ですから戸建ては「古屋付き」という扱いで、ほぼ土地の値段で取引されることになりますね。
ただし、取り壊し費用などは新所有者の負担になりますから、逆にその分を割り引かないと売れない土地も多いですね。

[1548: 匿名さん]

マンションはその点、例えば都心では築４０年を過ぎたような物件でも、１億円を超える価格で時引きされているマンション、俗にいうビンテージマンションも数多く存在しています。やはり立地によって、不動産への味方や扱いが違うように思いますね。戸建て、マンションという形態の違いでは単純に説明がつきません。

[1549: 匿名さん]

↑味方、ではなく見方ですね。失礼しました。

[1550: 匿名さん]

>1546
>1547

http://img.allabout.co.jp/gm/article/28029/pvhyou.gif

ちっとは勉強しろよ

[1551: 匿名さん]

>ビンテージマンションも数多く存在しています。やはり立地によって、不動産への味方や扱いが違うように思いますね。

で、そのビンテージマンションと同じ立地の戸建てだとどうなってるのかな？
そんな数十年前の戸建ての土地だと、1億どころじゃないかもしれないね。

やはり土地ですなー。

[1552: 匿名さん]

結局は「立地」という結論のようですね。笑

[1553: 匿名さん]

立地のよい戸建てですよ

[1554: 匿名さん]

>1553

ちょっと違う。

例えば、広尾ガーデンヒルズ
http://www.nomu.com/mansion/library/829/

眺望という付加価値のない低層の33.3坪ぐらいの部屋で1億4800万。
で、渋谷区広尾あたりの土地だと、土地総合情報システムによれば大体坪単価420万ぐらい。
マンションの面積と同じ33.3坪だと1億4000万弱。
マンションの方が高くなってる。

これは、広尾ガーデンヒルズが1万6000坪オーバーの敷地を持っているから、
30坪ぐらいの木造しか立たないような土地に比べて価値が高いため。

極端な例で広尾ガーデンヒルズを出したけど、どの駅でもおおまかな傾向は同じ。
広さがあって、良い環境を作り出すことの出来る土地は、戸建てしか立たない細切れの土地よりも価値が高いんだよ。
そうした土地そのものの価値を含めた「立地」が重要なの。

戸建てでも100坪ぐらい有れば「立地」がいいって言えるんだけど、
戸建てにしか使えず、環境も確保できない50坪ぐらいじゃ価値はどうしても落ちるんだよ。

東京区部に50坪の土地があれば一般には立派な戸建てと映るけど、資産性ではマンションに劣るのが正直なところだね。

[1555: 匿名さん]

↑実に的を得た回答ありがとうございます。
しかし広尾ガーデンヒルズとはいえ、30年前に建てられた中古マンション。
それが33.3坪の部屋で1億4800万とは！坪単価＠450万をキープできるとは恐るべしですね！
希少立地という「環境」を買っているんでしょうね。

[1556: 匿名さん]

40年前と比べたら東京都内のほとんどの土地は爆発的に値上りしてるわけだが。

[1557: 匿名さん]

うちの実家は40年前50坪で300万。
今は8000万円。
周辺区城西の駅徒歩7分の土地。

[1558: 匿名さん]

40年後には2億になってるかもね。
平均月収が100万になってるだろうけど。

[1559: 匿名さん]

夢を語るのは自由がある。

[1560: 匿名さん]

広尾は実例と言うよりも例外。
それを例えに出来るのは広尾と同等の価格、立地、ネームバリューの地域だけ。それも俗にいう再開発地域だけ。
普通の地域では、マンションは一戸当たりの持分が低いから土地に対する一戸当たりの価値なんて殆ど無い。
戸建の土地は戸建にしか使えないと言うが、マンションは丸ごと買い占めなければ部屋の内側の改装しか出来ない。廊下やエントランスなどは永遠に自分の思い通りには出来ない。その土地に独立した市場価値なんて無い。あくまで建物ありきの価値しかない。

[1561: 匿名さん]

>戸建てにしか使えず、環境も確保できない50坪ぐらいじゃ価値はどうしても落ちるんだよ。

？？？
いいえ、落ちないですよ？
むしろ、まとまった土地を必要とするマンションのほうが立地は悪くなるよ？

言い方を変えれば、「同じ単価で見ると、マンションはまとまった土地を必要とする分、割高にならざるをえなくて、そのぶん戸建てよりも立地が悪くなる」ということです。

[1562: 匿名さん]

ちなみに、不動産屋に知り合いがいたら聞いてみるといい。
広尾ガーデンヒルズは資産性があるかどうか。

いまや広尾ガーデンヒルズからは新築からの住民がこぞって逃げ出してるから。
いま買ってるのは、当時買えなくていま憧れを実現したいひとたちだけだそうだよ。
ま、例えるならいまハコスカ買ってるようなひとと同じだね。

いまは、もはや富裕層が住める建物のクオリティにないってさ。

[1563: 匿名さん]

>40年後には2億になってるかもね。
>平均月収が100万になってるだろうけど。

インフレがそこまでいく前に世界経済は破綻してる。
無知な皮肉はつまらん。

[1564: 匿名さん]

マンション住民は住んでもいない広尾の例で、マンションの資産性を確信しているのか？
わざわざ広尾なんか持ち出すと、マンションの資産性の疑念が深まるだけだろ。

[1565: 匿名さん]

>うちの実家は40年前50坪で300万。
へええ、そんなに安かったんだね。
親戚が、山手線内の一等地に40年ぐらい前に建てられたマンションに住んでて、
分譲当時に約1億だったって言ってた。30倍以上の価格差か。

>周辺区城西の駅徒歩7分の土地
山手線内と城西では、40年前当時からかなりの格差があったんだね。

[1566: 匿名さん]

横だけど。

>1563

健全なインフレ率といわれるのが年2％。
40年2％ずつインフレすると、物価は約2.2倍になる。
いまの平均年収が500万円であるとするならば、
40年後には1100万円で「健全」といえる。

それを12で割るだけなら、まあ、平均100万円の月収は、
まったくなにも破綻していないといえる。

無知というか、どうみてもモノが分かってないのはあなたのほうに見える。
なお、40年前の日本の平均月収は2.8万円だそうです。

[1567: 匿名さん]

>40年前の日本の平均月収は2.8万円だそうです。

それ、きちんとしたデータなど参照できますか？
そうすると、貨幣価値は今の約10分の一。

>40年ぐらい前に建てられたマンションに住んでて、
>分譲当時に約1億だったって言ってた。

今で言うところの10億ぐらいということですか！
そりゃ凄い。

[1568: 匿名さん]

普通にすみません、間違えました。
どっかで「平均月収8.2万円」とか見た気がしたんですけど、見つかりません。
2.8万円は誤りです。

http://nenji-toukei.com/n/kiji/10022/サラリーマン年収

ここによると、1970年の平均年収は871,900円だそうです。
ただし、1974年には140万円にもなります。
4年で給料は60％も上がったと。（物価もだろうけど）

[1569: 匿名さん]

＞なお、40年前の日本の平均月収は2.8万円だそうです。
それ間違っていますね。

http://shouwashi.com/transition-salary.html
上のデータでは、1974年当時のサラリーマンの平均月収は209,299円と出ています。

また、1945年当時からのJRの初乗り料金やタクシー料金など参照できます。
http://shouwashi.com/transition-fare.html

ぴったり40年前の1974年のデータは空欄でしたが、
38年前の1976年当時、JR初乗りは60円、タクシーは300円ほど。
ですから、今から半分か3分の一程度ではないですか？
ですから当時の1億のマンションは今で言うところの2〜3億円程度の感覚ですかね？

[1570: 匿名さん]

↑
とすると、

>うちの実家は40年前50坪で300万。今は8000万円。
３０００万の間違いだろうね。
とすれば、３倍弱ということで合ってそう。
数字は正確にね。

でも４０年前でも郊外なら５０坪の土地が３０００万。
都心マンションは広さ分からないけど１億。
昔からやっぱり立地でかなり差があったんですね。

[1571: 匿名さん]

>1564

戸建ては資産性が有るっていう例一つ出せないのに何を言ってるんだか。

戸建て民の主張
・マンションは築古になると価値が無くなる→嘘
・マンションよりも戸建のほうが資産性が高い→嘘
どっちも広尾ガーデンヒルズを始めとした具体例や、
国交省の不動産価格指数を始めとしたデータで否定されている。

>1561
これも嘘
http://www.tochi-d.com/?choice=area&s=2&a=1&lv=1&p=%E6%9D%B1%E4%BA...
庶民でも手が届きやすい江東区豊洲の例。
マンションが建つような広い土地は坪単価140万～で取引されてるけど、
戸建てが建つような30坪未満の土地は坪単価100万円未満。
小さい土地はどうしても利用用途が限られるから価値が落ちるんだよね。

思い込みだけじゃなくてデータを出せばいいのに・・・
大学行ってないのかな？

[1572: 匿名さん]

>マンションが建つような広い土地は坪単価140万～で取引されてるけど、
>戸建てが建つような30坪未満の土地は坪単価100万円未満。
>小さい土地はどうしても利用用途が限られるから価値が落ちるんだよね。

？？？
同じ立地でこれだけ坪単価が違うということは、
同じ単価にすれば戸建てのほうがいい立地になる、ってことじゃん。

このひとの脳内は「坪単価が高ければ同じ住所でもいい立地」とか
意味不明な変換されてるの？？？

[1573: 匿名さん]

>1572

同じ立地でも狭い土地は安くしか売れずに、広い土地は高く売れるんだよ。

どっちが資産性が高いかは幼稚園児でも分かるよね？

[1574: 匿名さん]

>1571

あなたの理論だと、同じソニーのテレビでも、ネットで最安のものを買うよりも、
百貨店で定価で買ったほうがいいテレビになる、ってことですかね。

なかなかユニークなご意見ですな（笑）

[1575: 匿名さん]

>1573

マンションが建ってなければね（笑）

[1576: 匿名さん]

豊洲の戸建に住みたがる人がいないからでしょ。

[1577: 匿名さん]

>1574

新手の煽りなのか、ほんとにアタマが悪いのか理解に苦しむ。

同じ駅でほぼ同じ駅距離。立地は同じなんだよ。
それなのに、細切れの土地だと買い叩かれて、まとまってると高く買ってくれる。
どっちが資産性が高いかは分かるでしょ？

[1578: 匿名さん]

>1573


？？？？？
あなた、滅茶苦茶な理論ですよ。

あなたの理論だと、
「同じ1億の物件でも、坪単価500万円の20坪と、坪単価100万円の50坪では、
　前者のほうが資産性が高い」
ってことになるよ？？？

同立地、同予算で考えるんだから、もしもそんなことになるなら、
（あくまでも土地だけで見比べるなら）
もちろん、そのふたつは同価値でしょう。

しかし、マンションは自分の持分の土地だけ売るような真似もできないし、
できたとしても分割されたら所詮戸建て以下の土地ににしかならないし、
かといってまとめて土地を売ろうにも（住民意見がまとまらないので）不可能だし、
もしもそれができたとしてもマンションを解体するという工事が非常に負担になる。

ので、土地という資産性の担保という視点においては、
マンションよりも戸建てが勝るんですよ。

[1579: 匿名さん]

>>1571

容積率や用途地域の違う土地を地価だけで比較してるところがバカ。

[1580: 匿名さん]

>1578

通じてないな・・・
単純化したモデルを出すね。

同じ立地で
戸建ての狭い土地：坪単価100万
マンションが建てられる広い立地：坪単価200万
だったとするでしょ？

戸建ては30坪で3000万円の土地＋2000万円の上モノで5000万円で買ったとする。
そうすると、（戸建ての人が言うように）中古で売るときは
上モノの価値はないから3000万円だよね？

マンションの場合、3000坪の土地に、一戸あたり2000万の建築費で200戸のマンションを作る。
これで、単価は15坪分の土地＝3000万＋2000万＝5000万で同じ値段。

ここからが本題だけど、戸建ての人はマンションの土地持ち分が少ないから
土地持ち分の多い戸建のほうが資産性が高いってよく言うでしょ。
でも、上記モデルだと、確かにマンションの土地持ち分は少ないけど、価値は一緒。
これが、土地の広さだけで価値を主張する戸建て民がわかってないところ。

何度も言うけど、広い土地は住宅以外にも使えることが多いし、住宅でもマンション・戸建てなんにでも出来る。だから書いては多いし、競合する分価値が高くなる。
戸建用の小さな土地は戸建てしか立たないから、戸建てを求める人しか買い手がなくて広い土地に比べると流動性は低くなるし、価格もも安くなる。

これが基本のメカニズム。
もちろん、広くても需要が競合しない田舎だとこの法則の例外になるけど。

[1581: 匿名さん]

↑
都心部の土地では大は小を兼ねる、ということですね。
非常に分かりやすい。
要は需要と供給の関係であり、価値のある都心立地ではより広い区画を持っている方が、
資産的に有利だとうことですね。確かにそうですね。
宝石でも1カラットのダイヤより3カラットはその10倍以上で売買されます。
希少価値ですから。同じ素材でも2倍大きいと、倍ではなくその何倍もも値段で取引されます。
同じことですね。

[1582: 匿名さん]

>>1581

せっかく等価値だって丁寧に説明してくれてるひとはいるのにどうしてお前はそういう曲解しかできないんだ笑

[1583: 匿名さん]

じゃあ何でせっかくまとまってた土地を区分所有や分筆で売り出すんだっていう話。需給だからね。まとまりすぎると買い手つかなくて下がるんすわ。

[1584: 匿名さん]

>どうしてお前は

お前呼ばわり止めてくれる？バカから言われると寒気がする…