同立地、同予算で、資産性が高いのは、マンション？それとも一戸建て？

[匿名さん]

ローンを組む上で、資産性は無視できません。
はたして、どちらが資産性が高いのでしょうか？

[1181: 匿名さん]

いやだからボロ空家で近所迷惑になる様な場所なら「この土地建物差し上げます」って
看板立てとけば、欲しい人が行列作るレベルです。

使わない放置空家ですが、実情問題になってるのは塩漬け資産的物件
国が取上げるといったら、その大半は動き出す。
それでも動かないのは、人目に付かない山奥物件。

マンションは同じに無料で配っても、管理費・修繕費はどうなんでしょう？
やっぱり掛かりますか？で尻込みされるのが落ち。
貰ってもタダじゃない、ずっと使える訳でもない。
建物は耐久消費財だって、忘れてはいけない。だって消費税払うでしょ？

そしてこういった事例は将来的に増えて来るのは確実です。

[1182: 匿名さん]

>>1181
古いマンションで首都圏の駅徒歩10分以内、70平米以上、旧財閥による分譲物件なら築何年たってようが私が1万円で買い取ります。

[1183: 匿名さん]

>1181

空家問題の本質はちょっと違う。

立地が良ければ、値段さえ下げれば売れるっていうのはマンション・戸建て共に変わらない。
そういう意味で、マンションか戸建てかの違い以上に立地は重要。
戸建てを喜んで引き取って貰える場所なら、マンションでも引き取ってもらえる。

で、なんで戸建のほうが問題としてクローズアップされやすいかって言うと、空家になると管理ができないから。
価値はあっても、売り手がその値段じゃ売りたくないって言われたら売れない。

その場合、マンションだと共有部は管理費・修繕費できっちりメンテされるから周囲に問題は起きない
（管理費を極度に滞納したら、管理組合によって競売にかけられてメンテは維持できる。逆に管理組合が機能しないリゾートマンションだと戸建てと同じ問題が起こってる）
戸建の場合は他人の物件を周囲がメンテナンスする方法がないから、空家があると大問題になる。

空家問題は資産価値とは余り関係がないんだよ。

捨て値で3000万円ぐらいで売れる地域でも、買値が8000万円だったからそれ以下じゃ売りたくないって言って空き家になって問題化してるところもあるぐらいなんだから・・・

[1184: 匿名さん]

老人施設に入ってたとしても、管理する気があるなら委託できる会社ってちゃんとある。海外赴任する時、幾つかそういう管理会社紹介された。
空き家問題はほとんど相続の問題だろう。

[1185: 匿名さん]

>>1178
迷惑空家はその固定資産税の優遇がなくなるらしいよ
通報されて調査されたらもう終了
自治体も困ってるんだよ、手前勝手な空家には

[1186: 購入経験者さん]

1183さん

素晴らしい。仰る通りです。

1178

分かった？税制の問題でない。そのことによる弊害が問題なのだよ。わかるか？

そして、マンションだの戸建だのの区分には関係ない部分もある。放置されてしまうと、どちらも周辺住民＝自治体にとってはお荷物。

で、一人の人間がいい加減だとすぐに放置の問題が出るのは、戸建て。資産性にはあまり関係ないね。
放置されるかどうかは、立地が大きく関与するので、「立地」が資産性に大きな要因となり、マンションも戸建ても関係ない。

[1187: 匿名さん]

再建築不可の空き家はどうにもならないね。相続問題での空き家はいずれ解決しそうだけど。

[1188: 匿名さん]

>一人の人間がいい加減だとすぐに放置の問題が出るのは、戸建て。資産性にはあまり関係ないね。
>放置されるかどうかは、立地が大きく関与するので、「立地」が資産性に大きな要因となり、
>マンションも戸建ても関係ない。

いい加減というより子供が自分の家を持っていれば、相続した家は当面必要ないからそのままにしてるだけだろう。
空家でも税金や公共料金の負担は結構かかる。
税制が変わったり政策ができれば、戸建ては更地化や建替えができるが、
空室マンションはどうなるか？

いくら立地が良くても、空室の穴埋めで住民劣化がひどいマンションの資産性はマイナス。

[1189: 匿名さん]

>>1188
相続した子供が複数で兄弟の意見が合わない事が多い。子供が失踪してて連絡つかなくて相続が出来ないままとか。
老人ホームに入所してるけど生きてるから相続してない事もあるけど、老人ホームって出されることもあるからね。

近くのいい立地に一軒空き家らしき家がある。持ち主と交渉できるなら是非買いたい。

[1190: 匿名さん]

>1188

ロジックがおかしいよ。

政策は戸建てだけで行われると思ってるの？そんなわけないじゃん・・・

立地が良ければマンションだって売れる。
賃貸が多くなってるなら、自分も賃貸に出せばいい。
なんの問題もないじゃん。

なんで戸建てはOKでマンションはNGと思えるかが全然わからん。
立地が良ければどっちでもOKだし、不人気立地だとどっちもダメだよ。

[1191: 匿名さん]

マンションは築年が古くなり賃貸が増えると、管理費の徴収率が下がるからますます資産性は悪化する。
集団居住だから、賃貸で住民が劣化すると資産性もますます毀損する。

[1192: 匿名さん]

>>1191
管理費は大家が払います
滞納すれば裁判になったり競売にかけられます

[1193: 匿名さん]

分譲はそうはいかない。

[1194: 匿名さん]

>>1190

賃貸人ばっかりだと建て替え決議も出来ないですね。集会も出席率はより落ちますからね。

[1195: 匿名さん]

>管理費は大家が払います
>滞納すれば裁判になったり競売にかけられます

大家の消息が判ればいいけど、多重転貸があると大変。

[1196: 匿名さん]

>1194

賃貸人がちゃんと入る程度のマンションなら建て替える必要ないでしょ。

[1197: 匿名さん]

賃貸人もピンきり。
安さで入居を勧誘するようなマンションの入居者は推して知るべし。

[1198: 匿名さん]

じゃあ、立地が悪いとして。
それでも土地は、ある一定の商品価値があり、例えば坪100万円の土地で取引されている場所で、
坪80万に値下げすれば即業者が差額で利ざや出すために買い付ける。

ところが、マンションはそうはいかない。
例えば、空き室が多く、管理費が多重滞納状態で管理会社が逃げ出したので、
自主管理に強制的に切り替えさせられた物件。
これを、同じ地域、隣のマンションが75㎡の3000万円で取引されているからといって、
2400万円でなら即売れるかというと、とんでもない。
賃貸収入はというと、賃料も格安でないと借り手がつかないので、
利回りが薄く、かつ、あまり優良な賃借人でない場合が多くなり、
賃料のトラブルも多くなる。

区分所有ってのは、つまりそういうリスクを追うってことなんだよ。
そして、そういうリスクは、確実に「築古」になればなるほど増える。
だから、新築〜築浅は人気があり、築古はみなが避ける。

[1199: 匿名さん]

んん、だから１００万円以下のマンションもたくさんある。
実質マイナスのマンションも売り出されることがある。

[1200: 匿名さん]

本当に価値がなくなったら、管理費や修繕積立金などを払い続けるよりただ同然でも売却した方がいいかもしれないですね。

[1201: 匿名さん]

>本当に価値がなくなったら、管理費や修繕積立金などを払い続けるよりただ同然でも売却した方がいいかもしれないですね。

金喰いのマイナス資産をわざわざ金出して買う奴はいない。
「ただ」でも高い。

[1202: 匿名さん]

＞１１９８
戸建てだって、立地が悪けりゃそのエリアの空き家が増えるってことでしょ。
マンションと同様、売却するのは難しかろうよ。

これから高齢化社会で、年寄りは戸建てよりマンションの方がいい場合もある。
戸建ての方が土地が付いてる分有利だと思うけど、今後はどうなるのか判断できない状況だね。

[1203: 匿名さん]

＞マンションと同様、売却するのは難しかろうよ。

部屋売りのマンションと、土地として売却可能な戸建て。
管理費などマイナス資産の古マンションと、敷地として安く買って建売りで稼げる古戸建て。
同じじゃないよ。

[1205: 匿名さん]

たとえ利便性の良い立地でも、ボロくなって建て替えが必要なのに反対住民のせいでそのまま朽ちて行くしかないスラムマンションに資産性はない。

[1206: 匿名さん]

マンション老朽化の波　建て替え阻む「反対」の壁
５分の４以上の賛成が必要

2014/11/15 7:00日本経済新聞　電子版

　親から相続した築40年超のマンションに住む30代のＤ男さんは近い将来の建て替えを望んでいる。しかし、マンション住人の多くは高齢層で、建て替えに反対している人も少なくない。管理組合などの場で話し合ってはみたいが、どうすれば建て替えを決められるのだろうか。
　老朽マンションは全国的に増えており、Ｄ男さんのような悩みを持つ人は多いようです。国土交通省の推計によると、建築から30年以上が経過したマンションの戸数は2014年に140万あります。これが５年後には200万、20年後には466万に増えます。
　建て替えを進めるにあたっての法的知識は重要になっています。まずマンションに関わる決議事項について整理しましょう。金額が管理規約に明示されていない管理費の値上げなど、比較的簡易なものは原則、マンション全体の過半数が賛成すれば成立します。「普通決議」といいます。
　一方、重要度が高いためにマンション全体の４分の３以上の賛成を必要とする「特別決議」もあります。例えば階段を壊してエレベーターを設置するといった場合です。共有スペースを改築する場合、これに該当することが一般的です。
　マンション全体とは「区分所有者と議決権それぞれ」を意味します。複数戸を持つ人がいると、所有者の数と議決権の数が一致しなくなります。議決には両方の基準でみて一定以上の賛成が必要ということです。
　建て替えは特別決議に含まれ、法律では特に５分の４以上の賛成が求められます。これだけの同意を得るのは決して簡単ではありません。マンション法務に詳しい篠原みち子弁護士は「計画が持ち上がった後、10～20年かかることも珍しくない」と言います。
　仮に決議がいったん成立したとしても、一部の住民があくまで反対し、退去を拒むことも考えられます。そうした場合、一定の手続きを経て反対者の所有権を買い取る「区分所有権売渡請求」という方法もありますが、こじれて裁判に至る場合も多いそうです。
　所有者から部屋を借りて住んでいる人が居座ったりすると話はさらに複雑です。建て替え決議をしても「借家権」をもつ賃借人を強制的に立ち退かせることは原則できないと考えられているからです。
　マンションの建て替えは、みなが納得するまで話し合いを続けることが前提になります。老朽化が深刻になる前、早めに対策を議論する場を設けることが大切になります。篠原氏は「建て替え以外にも、修繕計画の見直し、敷地売却など複数の選択肢を挙げ、それぞれの利点や必要な費用を丁寧に検証していくとよい」と助言しています。
　ちなみに老朽化したマンションを丸ごと売却するという選択肢もあります。法改正により今年12月から、耐震性が不足する場合、５分の４以上の賛成で建物・敷地を売却できるようになります。従来、売却には全員の賛成が必要でした。建て替えが実現しない場合の最終的な手段という位置づけです。

[日本経済新聞朝刊2014年11月12日付]

[1207: 匿名さん]

>1204

マンションは築浅のうちは売れるんでしょ？

戸建てだったら、上モノの価値がゼロになってからじゃないと売れないからそれぞれの特性があっていいんじゃない？

[1208: 購入経験者さん]

１１９８

どうしても、戸建て＞マンション、という図式にしたいんだねェ。

戸建は１００万の相場と決めつけて、マンションは全て空き家が多く問題のある物件なの？

マンション派ではないが、他の方も指摘しているように、全て物件次第でしょ。それには立地が大きいという話。

戸建とかマンションとかの物体そのものの話ではない。

[1209: 匿名さん]

>>1208
戸建てとしてはいい立地と、マンションとしてはいい立地は、マッチしない部分もあるので、どちらかの立地で考えると少しズレが生じます。

[1210: 匿名さん]

古いマンションを買った時点で解体費用が負債となる。

[1211: 匿名さん]

マンションさんの大好きな駅近は、戸立てには人気のない立地。
多くの人は、商店や歓楽街のある繁華な場所に戸建てで住みたくない。
駅近にこだわるマンションは、商業地なら土地の価値はあるかもしれないが、
準工業地帯や埋立地などの土地は集合住宅向けの価値しかない。

[1212: 匿名さん]

マンション建替えまでに戸建は三回建替え

[1213: 匿名さん]

マンションが４０年強で建替えが上手く行くとして、戸建が三回建替えとすると
最初の建替えは築１５年位か？　

たまには部屋の外も見た方がいいぞ、社会の事も住宅も新鮮な発見があるはずだよ。

[1214: 匿名さん]

http://www.fudousankeizai.co.jp/
戸建住宅も売れてないけど、マンションは９ヶ月連続下落・・・

[1215: 匿名さん]

>1204
立地が悪けりゃマンションも戸建ても買い手がいないって話だよ！
なんで安くすりゃ土地は必ず売れると思うのかね…。

もちろんマンションも同じ。
築浅だろうとなんだろうと立地が悪けりゃなかなか買い手はつかないだろうよ。
ただ、なぜ
＞例えば、空き室が多く、管理費が多重滞納状態で管理会社が逃げ出したので、
＞自主管理に強制的に切り替えさせられた物件。
だなんて、余計なデメリットのおまけをつけるのか？
アンフェアだよね。

つまり、そもそもの前提がおかしいんだよ。
もっと冷静に。屁理屈だってわかってるから、ついヒステリックになるのかな。
立地が悪けりゃ、どっちにしても資産価値はゼロ。それだけ。

駅近でも第一種低層な立地はある。
そういった条件も、どちらにとっても好都合じゃないと比較できないよね。

[1216: 匿名さん]

>>1213
40年で建て替えるマンションは稀。
今の新築マンションは概ね3世代すなわち75年から90年は余裕でもつ設計ですよ。

[1217: 匿名さん]

住めば分かるよね
木造はチャチ過ぎて何千万円も払えない

[1218: 匿名さん]

>今の新築マンションは概ね3世代すなわち75年から90年は余裕でもつ設計ですよ。

マンションの黎明期もそんなこと言われてた。
躯体と住民の双方が劣化していくのが問題。
特に住民の劣化は資産性を著しく損なう。
建物と違って有効な対策がない。

[1219: 匿名さん]

>>1217

うん。貴方には払えないでしょうね。

[1220: 匿名さん]

>>1218
> マンションの黎明期もそんなこと言われてた。
そんなことは言われてないだろ？ソースでもあるの？
最近のマンションは配管のメンテもやりやすいし、鉄筋コンクリートも寿命が長くなるように工夫されている。しっかりメンテすれば3世代はいける。
従来工法の戸建は申し訳ないけど30年ももちませんよ。管理するのが素人なのでマンションでは当たり前の修繕計画も無いのでしょ？

[1221: 匿名さん]

住民の劣化は想定外。
いくら建物がもっても住環境が劣化した古マンションはたくさんある。

[1222: 匿名さん]

古いマンションほど貧乏くさい物はない。

[1223: 匿名さん]

マンションは何十年と改良が著しかったからね
古いマンションは厳しいわな

だが、ここ10年ぐらいは進化止まったね
建築費のせいかむしろ悪くなっている
質の良さではピークアウトした感じ
当分この流れは変わらないように見える

[1224: 匿名さん]

結局、今最新のマンションだって４０～５０年すれば多摩ニュータウンなどの団地と全く同じ扱いになる。

[1225: 匿名さん]

昨日のオレと今日のオレは全く違うんだぜ！みたいな夢想家が今は一番幸せ。
建物は耐久消費財、３０年も建てば大半の建物は産業廃棄物の塊。

[1226: 匿名さん]

>結局、今最新のマンションだって４０～５０年すれば多摩ニュータウンなどの団地と全く同じ扱いになる。

マンションは、近視眼的な人しか買いません。
将来を考えてたら、マンションに大金なんかつぎ込みません。
家族環境が変って住み替える時にはじめて気づく。

[1227: 匿名さん]

>>1220
>最近のマンションは配管のメンテもやりやすいし、鉄筋コンクリートも寿命が長くなるように工夫されている。しっかりメンテすれば3世代はいける。

狭いアパートみたいな古い集合団地に、3世代もの長い間住むような生活はしたくない。
古アパートみたいな外国人の多いマンションを知らないの？

[1228: 匿名さん]

>>1227
広い部屋を買えば問題ないし、長く住みたくなければ売ればいい。

それと低所得者のみが入居できる公営住宅と勘違いしてませんか？
分譲マンションと賃貸マンション、公営住宅、URの区別は難しいですよね。

[1229: 匿名さん]

>だなんて、余計なデメリットのおまけをつけるのか？

マンションが築古になるということは、そういうリスクがはらんでいるということだよ。
戸建てが築古になっても、特段そういうリスクは負わない。
むしろ、土地はいつまでも新品なので、その価値が担保され続ける。

[1230: 匿名さん]

マンションを三世代住めるとか、本気で言ってんの？？
誰だって新築のほうがいいに決まってるだろ。
30年後も50年後も100年後も、新築がいいんだよ。
まあ、戸建てだとむしろ、一部「古民家」とかいって、
ビンテージを楽しむ、みたいな風潮はあるけど、
そんなのはごく一部。

30年後には、「30年前の最新」なんてちゃんちゃらおかしくて
とても住むに値しないんだよ。